Hauskredit Neumünster. Der günstigste Einstieg unter Schleswig-Holsteins größeren Städten.

Kaum eine andere Stadt dieser Größe in Schleswig-Holstein hat so niedrige Hauspreise. Der Durchschnitt liegt bei rund 2.729 Euro pro Quadratmeter, unsanierte Häuser der Energieklasse G starten schon um 2.300 Euro. Gleichzeitig sitzt Neumünster am A7-Kreuz und am Bahnknoten der Landesmitte, Kiel ist in 15 Minuten erreichbar, Hamburg in 45 Minuten. Wer hier kauft, verbindet den günstigsten Bestand der größeren Städte des Landes mit zwei Arbeitsmärkten und der vollen Förderkulisse aus KfW 308, KfW 261, KfW 458 und IB.SH Immo Eigentum.

Weiter als in fast jeder anderen Stadt. Mit einem Kind unter 18 und einem Haushaltseinkommen bis 90.000 Euro stehen 140.000 Euro zu 0,53 Prozent auf 30 Jahre bereit. Bei einem Kaufpreis von 275.000 Euro in Tungendorf deckt das über ein Drittel ab, in teureren Städten wäre es deutlich weniger. Bedingungen sind ein Einfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte der Energieklasse F, G oder H, die Sanierung auf Effizienzhaus 85 EE binnen 4,5 Jahren und der Antrag vor dem Notartermin.

Das Landesdarlehen der Investitionsbank Schleswig-Holstein läuft über 15.000 bis 200.000 Euro, aktuell zu 4,18 Prozent nominal bei 10 Jahren Zinsbindung und 2 Prozent Tilgung, und wird im 2. Rang ins Grundbuch eingetragen. Genau dieser Nachrang ist der Trick. Im Neumünsteraner Praxisfall bleiben der Erstrangbank nur 50.000 Euro Kaufpreisrest, ihr Beleihungsauslauf ist minimal und ihre Zinsstufe entsprechend gut. Verlangt werden 7,5 Prozent Eigenbeteiligung an den Gesamtkosten, höchstens zur Hälfte als Eigenleistung. Mit KfW 124 ist das Programm nicht kombinierbar, die Konditionen sind freibleibend.

Im Schnitt rund 2.729 Euro pro Quadratmeter, damit ist Neumünster die preiswerteste der vier kreisfreien Städte Schleswig-Holsteins. Tungendorf liegt bei etwa 2.736 Euro, Einfeld am See bei 2.768 Euro, Wittorf bei 2.788 Euro pro Quadratmeter. Unsanierter G-Klasse-Bestand ist ab rund 2.300 Euro pro Quadratmeter zu haben, in der Böcklersiedlung teils noch darunter. Ein sanierungsbedürftiges Siedlungshaus mit 120 Quadratmetern kostet damit ab etwa 275.000 Euro.

Tungendorf im Norden ist voll mit Siedlungshäusern der 1950er und 60er Jahre, fast durchweg Energieklasse F bis H und damit KfW-308-tauglich. Einfeld punktet mit dem Einfelder See und familiärem Charakter, Wittorf mit ruhigen Wohnstraßen im Süden. Brachenfeld und die Gartenstadt bieten gewachsene Wohnlagen nahe der Innenstadt, die Böcklersiedlung die niedrigsten Einstiegspreise der Stadt. In allen Lagen gilt dieselbe Förderkulisse, entscheidend ist der Zustand des einzelnen Hauses.

In den meisten Fällen ja. Die Siedlungshäuser der 1950er Jahre in Tungendorf sind typisch norddeutsch zweischalig gemauert, zwischen Innenwand und Klinkerschale liegt ein Hohlraum. Dämmgranulat wird von außen durch kleine Bohrungen eingeblasen, die Fassade bleibt unangetastet, und nach zwei bis drei Tagen ist alles erledigt. Im Praxisbeispiel kostet die Maßnahme 7.000 Euro und gehört damit zu den günstigsten Schritten auf dem Weg zum Effizienzhaus 55 in der KfW-261-Rechnung.

Zwei Posten bestimmen den Bedarf. Zum einen die Kaufnebenkosten von rund 12,1 Prozent, bei 275.000 Euro Kaufpreis also rund 33.300 Euro, die keine Bank finanziert. Zum anderen fordert IB.SH Immo Eigentum 7,5 Prozent Eigenbeteiligung an den Gesamtkosten, bei 450.000 Euro für Kauf und Modernisierung sind das 33.750 Euro, wovon höchstens die Hälfte Eigenleistung sein darf. Das für die Nebenkosten eingesetzte Eigenkapital kann diese Anforderung fast vollständig abdecken, die konkrete Anrechnung stimmen wir vorab mit der IB.SH für Ihren Fall ab.

Rund 12,1 Prozent des Kaufpreises und damit bundesweit Spitze. Der größte Block ist die Grunderwerbsteuer mit 6,5 Prozent, dazu kommen etwa 2 Prozent für Notar und Grundbuch sowie bis zu 3,57 Prozent Maklerprovision. Für ein Haus in Neumünster für 275.000 Euro bedeutet das rund 33.300 Euro, die aus eigenen Mitteln bereitstehen müssen. Der Vorteil des günstigen Neumünsteraner Preisniveaus zeigt sich auch hier, denn in Kiel oder Hamburg wäre derselbe Prozentsatz absolut deutlich teurer.

Grundregel ist immer der Antrag vor dem Start. KfW 308 muss vor der Unterschrift beim Notar bewilligt sein, KfW 261 und der KfW-458-Heizungszuschuss vor der ersten Auftragsvergabe an Handwerker, und das IB.SH-Darlehen gehört ebenfalls vor Beginn beantragt. Wer die Reihenfolge verpasst, verliert den Anspruch unwiderruflich. Wir takten alle Anträge bei KfW, BAFA und IB.SH für Sie durch und behalten die Fristen im Blick.

Banken setzen die 40-Prozent-Regel an, Kreditrate und Wohnnebenkosten sollten zusammen unter 40 Prozent des Haushaltsnettos bleiben. Die Gesamtrate von rund 1.843 Euro aus unserem Praxisbeispiel trägt sich damit ab etwa 4.600 Euro Nettoeinkommen im Monat. Das ist für einen Doppelverdiener-Haushalt erreichbar, gerade weil viele Neumünsteraner in Kiel oder Hamburg arbeiten und dortige Gehälter mit hiesigen Hauspreisen kombinieren. Der Fördermix drückt den Mischzins auf rund 3,0 Prozent, sodass jedes Einkommen mehr Immobilienkredit trägt als bei reiner Bankfinanzierung.

Der Abstand ist real und wir verschweigen ihn nicht. Ein Haus mit 120 Quadratmetern kostet in Neumünster rund 1.074 Euro Kaltmiete bei 8,95 Euro pro Quadratmeter, die Finanzierungsrate im Beispiel liegt bei rund 1.843 Euro. Der Vergleich stellt aber ein unsaniertes Mietobjekt einem komplett modernisierten Eigenheim mit Wärmepumpe gegenüber. Jede Rate tilgt eigenes Vermögen, 25.120 Euro aus Tilgungszuschuss und Heizungszuschuss sind geschenkt, und die bessere Effizienzklasse steigert den Wiederverkaufswert. Ob die Rechnung für Sie persönlich aufgeht, klärt der Mieten-oder-Kaufen-Vergleich im Erstgespräch.

Wir, und zwar von Anfang bis Ende. Vier Förderprogramme, zwei Grundbuchränge und mehrere Fristen laufen bei uns in einer Hand zusammen. Zuerst prüfen wir, ob Ihr Wunschhaus in Tungendorf, Einfeld oder Wittorf die Energieklasse für KfW 308 mitbringt und wie die Kinderstaffel zu Ihrem Einkommen passt. Dann bauen wir den Sanierungsteil aus KfW 261, KfW 458 und IB.SH Immo Eigentum zusammen, rechnen die 7,5-Prozent-Eigenbeteiligung durch, reichen sämtliche Anträge fristgerecht ein und holen für den Erstrang das beste Angebot aus über 550 Finanzierungspartnern. Sie haben einen Ansprechpartner bis zur Schlüsselübergabe in Neumünster.

Das Darlehen reicht von 15.000 bis 200.000 Euro, der Sollzins ist für 10 oder 15 Jahre fest. Die Sätze liegen bei 4,20 Prozent für 10 Jahre und 4,51 Prozent für 15 Jahre, jeweils mit 1 Prozent Tilgung. Die IB.SH lässt sich eine Grundschuld im Rang nach dem Finanzierungspartner eintragen. Dadurch sinkt der Beleihungsauslauf Ihrer Bank, was deren Zinsstufe verbessert. Verlangt wird eine Eigenbeteiligung von 7,5 Prozent der Gesamtkosten, und die darf aus Eigenkapital, aus Arbeitsleistung am Objekt oder aus beidem bestehen. Nur selbst genutzte Immobilien sind förderfähig, Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze fallen heraus. Was in Neumünster zusammenkommt, rechnen wir in einer Summe.

Erst im Monat nach der Vollauszahlung, spätestens jedoch 24 Monate nach der Zusage. Bis dahin fallen nur Zinsen an. Bereitstellungszinsen von 3 Prozent im Jahr fallen ab dem siebten Monat nach der Zusage auf den noch offenen Betrag an. Dazu kommt die Gebühr für die Eintragung der Grundschuld von 354 Euro. Der Antrag läuft über den Finanzierungspartner, der auch den ersten Rang finanziert. Deshalb müssen beide Bausteine gemeinsam verhandelt werden. Den Erstrang holen wir aus dem Vergleich von über 550 Finanzierungspartner, den Nachrang stimmen wir darauf ab. Für Neumünster rechnen wir das kostenfrei durch.