Hauskredit Flensburg. Die günstigste Förde-Stadt, voll gefördert.

In der nördlichsten Stadt Deutschlands kosten Häuser im Schnitt rund 2.919 Euro pro Quadratmeter, im Stadtteil Engelsby sogar nur rund 2.138 Euro. Ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus mit 125 Quadratmetern ist dort ab etwa 265.000 Euro zu haben, so wenig wie in kaum einer anderen Stadt mit Fördelage. Gleichzeitig bringen die Siedlungshäuser der 1950er und 1960er Jahre fast immer die Energieklasse F, G oder H mit und erfüllen damit die Eintrittskarte für KfW 308 Jung kauft Alt. In unserem Praxisbeispiel entsteht daraus die niedrigste Gesamtrate unserer gesamten Schleswig-Holstein-Serie.

Weiter als in fast jeder anderen Stadt. Mit zwei Kindern unter 18 und einem Haushaltseinkommen bis 100.000 Euro stehen 125.000 Euro zu 0,53 Prozent auf 30 Jahre bereit. Bei einem Engelsby-Kaufpreis von 265.000 Euro deckt das fast die Hälfte des Kaufpreises, in Kiel oder Lübeck ist es deutlich weniger. Bedingungen sind ein Einfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte der Energieklasse F, G oder H, die Sanierung auf Effizienzhaus 85 EE binnen 4,5 Jahren nach Zusage und der Antrag vor dem Notartermin.

Das Landesdarlehen der Investitionsbank Schleswig-Holstein läuft über 15.000 bis 200.000 Euro, aktuell zu 4,18 Prozent nominal bei 10 Jahren Zinsbindung und 2 Prozent Tilgung, und wird nachrangig im Grundbuch eingetragen. Im Flensburger Praxisbeispiel übernimmt es 100.000 Euro im 2. Rang. Die Erstrangbank muss dadurch nur noch 40.000 Euro Kaufpreisrest absichern, ihr Beleihungsauslauf sinkt drastisch und ihre Zinsstufe verbessert sich. Genau dieser Hebel ist der Kern des Programms, nicht der Nominalzins. Verlangt werden 7,5 Prozent Eigenbeteiligung an den Gesamtkosten, davon höchstens die Hälfte als Eigenleistung. Mit KfW 124 ist das Programm nicht kombinierbar, die Konditionen sind freibleibend.

Der Durchschnitt liegt bei rund 2.919 Euro pro Quadratmeter. Engelsby ist mit rund 2.138 Euro der günstigste Stadtteil, auch Weiche und Fruerlund liegen deutlich unter dem Schnitt. Rund um Altstadt und Hafen mit Wasserblick werden dagegen um 3.900 Euro aufgerufen, Jürgensby und das Marinaviertel Sonwik sind gehobene Lagen. Ein unsaniertes Siedlungshaus mit 125 Quadratmetern in Engelsby ist ab etwa 265.000 Euro realistisch.

Engelsby führt die Liste an, dort stehen Siedlungshäuser der 1950er und 1960er Jahre zum niedrigsten Quadratmeterpreis der Stadt. Fruerlund und Weiche bieten ähnlichen Nachkriegsbestand mit kurzen Wegen zu Brauerei, Bahnhof und Gewerbegebieten. Mürwik am Ostufer mit Marineschule und Fördenähe hat gemischten Bestand mit förderfähigen Häusern in zweiter Reihe. In all diesen Lagen dominieren die Energieklassen F bis H, die Voraussetzung für KfW 308. Altstadt, Wasserblick-Lagen, Jürgensby und Sonwik sind deutlich teurer und seltener förderfähig.

Der Nachkriegsbestand zwischen Engelsby und Mürwik ist typisch norddeutsch zweischalig gemauert. Zwischen Innenwand und Klinkerschale sitzt ein Hohlraum, der sich mit Dämmgranulat verfüllen lässt, ohne die Fassade zu verändern. Im Praxisbeispiel kostet die Maßnahme 7.000 Euro und ist in zwei bis drei Tagen erledigt. Gemessen am Effekt auf die Effizienzhaus-Rechnung für KfW 261 ist das der günstigste Einzelposten der ganzen Sanierung und im windigen Klima an der dänischen Grenze sofort im Heizverhalten spürbar.

Zwei Posten bestimmen den Bedarf. Die Kaufnebenkosten von rund 12,1 Prozent des Kaufpreises machen bei 265.000 Euro rund 32.100 Euro aus und werden von keiner Bank mitfinanziert. Daneben fordert IB.SH Immo Eigentum eine Eigenbeteiligung von 7,5 Prozent der Gesamtkosten, bei 440.000 Euro aus Kauf und Modernisierung also 33.000 Euro, wovon höchstens die Hälfte Eigenleistung sein darf. Das für die Nebenkosten eingesetzte Eigenkapital deckt diese Anforderung in vielen Konstellationen schon fast vollständig, die genaue Anrechnung klären wir für Ihren Fall direkt mit der IB.SH.

Rund 12,1 Prozent des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Schleswig-Holstein 6,5 Prozent und ist damit die höchste in Deutschland, dazu kommen rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch sowie bis zu 3,57 Prozent Maklercourtage. Beim Flensburger Beispielhaus für 265.000 Euro summiert sich das auf rund 32.100 Euro. Der niedrige Kaufpreis in Engelsby dämpft diesen Posten spürbar, in Kiel wären es bei gleichem Prozentsatz fast 8.000 Euro mehr.

Jeder Antrag muss vor dem jeweiligen Startschuss gestellt sein. Für KfW 308 heißt das vor der Unterschrift beim Notar, für KfW 261 und den Heizungszuschuss KfW 458 vor dem ersten Handwerkerauftrag, und das IB.SH-Darlehen gehört ebenfalls vor Beginn bewilligt. Wer zu spät beantragt, verliert den Anspruch ohne Ausnahme. Wir takten alle Anträge bei KfW, BAFA und IB.SH so, dass kein Baustein Ihres Immobilienkredits in Flensburg an einer Frist scheitert.

Banken setzen die 40-Prozent-Regel an, Kreditrate plus Wohnnebenkosten sollten unter 40 Prozent des Nettoeinkommens bleiben. Die Gesamtrate von rund 1.743 Euro im Praxisbeispiel trägt ein Haushaltsnetto ab etwa 4.400 Euro. Das ist die niedrigste Einstiegsschwelle unserer Schleswig-Holstein-Serie und in Flensburg mit zwei Einkommen aus Hochschule, Brauerei, Werft, Klinikum oder einem dänischen Arbeitgeber hinter der Grenze gut erreichbar. Der Fördermix drückt den Mischzins auf rund 2,77 Prozent, deshalb reicht hier ein Einkommen, das anderswo nur zur Miete führt.

Wir vergleichen ehrlich. Ein Haus mit 125 Quadratmetern kostet in Flensburg rund 1.175 Euro kalt zur Miete, die Finanzierungsrate liegt mit rund 1.743 Euro darüber. Der Abstand von rund 568 Euro ist allerdings der kleinste unserer bisherigen Schleswig-Holstein-Beispiele, und er kauft etwas völlig anderes. Am Ende steht ein durchsaniertes Eigenheim mit Wärmepumpe statt eines unsanierten Mietshauses, jede Rate tilgt eigenes Vermögen, und 25.120 Euro aus Tilgungszuschuss und Heizungszuschuss sind geschenkt. Ob das für Ihre Situation aufgeht, rechnet der Mieten-oder-Kaufen-Vergleich im Erstgespräch nach.

Wir, mit einem festen Ansprechpartner. Am Anfang steht die Prüfung, ob Ihr Wunschhaus zwischen Engelsby und Mürwik die Energieklasse für KfW 308 hat und wie viel die Kinderstaffel bei Ihrem Kaufpreis abdeckt, in Flensburg oft fast die Hälfte. Danach bauen wir den Sanierungsteil aus KfW 261, KfW 458 und BAFA zusammen, setzen IB.SH Immo Eigentum in den Nachrang und klären die 7,5-Prozent-Eigenbeteiligung. Alle Anträge stellen wir fristgerecht, für den kleinen Erstrang holen wir das beste Angebot aus 550 Banken. Vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe an der Förde bleibt alles in einer Hand.