Hauskredit Mannheim. Z15 der L-Bank und KfW 308 tragen den Kaufpreis, ganz ohne Bankdarlehen.

In der Quadratestadt liegen die Hauspreise im Schnitt bei etwa 3.600 bis 4.100 Euro pro Quadratmeter, und in Randlagen wie Käfertal, Rheinau oder Sandhofen stehen unsanierte Bestandshäuser der Energieklassen F bis H, die alle großen Förderprogramme freischalten. Für eine vierköpfige Familie unter der Bruttogrenze von 90.000 Euro trägt das Z15-Darlehen der L-Bank mit seinem Höchstbetrag von 344.500 Euro zu 1,00 Prozent zusammen mit KfW 308 den kompletten Kaufpreis von 430.000 Euro. Für den Kauf selbst wird keine Bank gebraucht, und aus KfW 261 und KfW 458 fließen 25.130 Euro, die nie zurückgezahlt werden.

Das Z15 ist das zentrale Darlehen der Landeswohnraumförderung Baden-Württemberg für Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind. Die L-Bank verbilligt den Zins auf 1,00 Prozent, festgeschrieben über 15 Jahre, getilgt wird mit 2,25 Prozent aus dem Bruttodarlehensbetrag, und die ersten 24 Monate bleiben komplett tilgungsfrei. Die Höchstbeträge wachsen mit der Kinderzahl, bei zwei Kindern sind es 344.500 Euro. Genau diese Summe nutzt die Mannheimer Beispielfamilie voll aus und zahlt dafür ab dem dritten Jahr rund 933 Euro im Monat, in den ersten beiden Jahren nur rund 287 Euro. Wer eine längere Bindung möchte, kann alternativ das Z20 mit 20 Jahren zu gleichen Sätzen wählen.

In den ersten beiden Jahren verlangt die L-Bank auf das Z15 nur den Zins von 1,00 Prozent, bei 344.500 Euro also rund 287 Euro monatlich statt später 933 Euro. Die Gesamtbelastung der Mannheimer Beispielfamilie liegt dadurch in den ersten 24 Monaten bei rund 829 Euro im Monat, deutlich unter der Vergleichsmiete von etwa 1.250 Euro kalt. Genau in diese Zeit fallen Umzug, Sanierung und die eine oder andere unerwartete Rechnung. Die Anlaufzeit wirkt also wie ein eingebauter Einzugspuffer, der das Familienbudget genau dann entlastet, wenn es am stärksten beansprucht wird.

Für einen Haushalt mit vier Personen endet die Förderung beim Bruttojahreseinkommen von 90.000 Euro, bei fünf Personen sind es 99.500 Euro. Anders als in vielen anderen Bundesländern rechnet Baden-Württemberg dabei mit dem Brutto, die Grenze lässt sich also direkt am Gehaltszettel ablesen. Wichtig für Familien ist, dass Elterngeld und Kindergeld nicht mitgezählt werden und je Verdiener die Werbungskostenpauschale von 1.230 Euro abgezogen wird. Ein Doppelverdienerhaushalt mit zwei mittleren Einkommen passt damit häufiger unter die Grenze, als der erste Blick vermuten lässt. Die verbindliche Prüfung übernehmen wir vor dem Antrag.

Die Landeswohnraumförderung wird über das Förderportal bei der Wohnraumförderungsstelle der Stadt Mannheim eingereicht, nicht bei einer Bank. Der notarielle Kaufvertrag darf erst unterschrieben werden, wenn die Stelle den Eingang des vollständigen Antrags bestätigt hat, und selbst dann geschieht die Unterschrift auf eigenes Risiko, solange die Bewilligung aussteht. Wer diese Reihenfolge verpasst, verliert den Anspruch auf die 344.500 Euro zu 1,00 Prozent unwiederbringlich. Auch KfW 308 verlangt den Antrag vor dem Notartermin. Wir takten deshalb jeden Mannheimer Kauf vom Notartermin rückwärts und legen alle Anträge nachweisbar davor.

Die Nachfrage nach der Landeswohnraumförderung ist so hoch, dass zwischen vollständigem Antrag und Bewilligung aktuell mindestens ein Jahr vergeht. Das ist der ehrliche Haken des Programms, und wir sprechen ihn offen an. Wer den Zeitraum kennt, kann ihn nutzen. Der Antrag lässt sich stellen, bevor das endgültige Wunschhaus gefunden ist, die Suche in Käfertal oder Rheinau läuft parallel weiter, und die Monate bis zur Zusage dienen dem Aufbau des Eigenanteils und der Vorbereitung der Sanierungsplanung. Nach Eingangsbestätigung ist die Unterschrift auf eigenes Risiko möglich, ob das im Einzelfall sinnvoll ist, wägen wir gemeinsam ab. Wer früh startet, kauft am Ende mit dem günstigsten Baustein, den Baden-Württemberg zu vergeben hat.

Von den 430.000 Euro Kaufpreis trägt der Eigenanteil 44.400 Euro, weitere 45.600 Euro eigene Mittel decken die Nebenkosten. Die verbleibenden 385.600 Euro stemmen zwei Förderdarlehen. Das Z15 der L-Bank liefert mit 344.500 Euro seinen vollen Höchstbetrag für zwei Kinder zu 1,00 Prozent, KfW 308 steuert die restlichen 41.100 Euro zu 0,53 Prozent bei. Eine Bank taucht in der Kauffinanzierung schlicht nicht auf, sie finanziert nur den Wärmepumpen-Rest von 12.420 Euro nach dem KfW-458-Zuschuss. Deshalb liegt der Mischzins über alle Bausteine bei rund 1,4 Prozent, während der reine Bankzins bei 3,65 Prozent steht.

Baden-Württemberg verlangt einen Eigenanteil von 15 Prozent der Gesamtkosten, davon muss mindestens die Hälfte, also 8,5 Prozent, aus Sparguthaben oder einem vorhandenen Grundstück stammen. Im Mannheimer Beispiel sind das 90.000 Euro bei Gesamtkosten von rund 595.600 Euro. Der Betrag deckt die Nebenkosten von rund 45.600 Euro und zusätzlich 44.400 Euro des Kaufpreises. Daneben gilt eine Wohnflächengrenze von 160 Quadratmetern für einen Vierpersonenhaushalt, je weitere Person kommen 15 Quadratmeter hinzu, ein Arbeitszimmer kann weitere 15 Quadratmeter rechtfertigen. Das Beispielhaus mit 120 Quadratmetern liegt komfortabel darunter.

Zwei Posten fließen, ohne dass je ein Euro zurückverlangt wird. Die KfW 261 fördert die energetischen Maßnahmen ohne die Heizung am G-Klasse-Haus auf dem Weg zum Effizienzhaus 55 EE mit 97.000 Euro Kredit und erlässt davon über den Tilgungszuschuss von 15 Prozent genau 14.550 Euro, zurückgezahlt werden nur 82.450 Euro. Die Heizungsförderung KfW 458 überweist für die Wärmepumpe zu 23.000 Euro einen Direktzuschuss von 10.580 Euro, also 46 Prozent. Zusammen sind das 25.130 Euro. Dazu kommt der Zinsvorteil des Z15, denn 344.500 Euro zu 1,00 Prozent statt 3,65 Prozent Bankzins sparen über die 15 Jahre der Zinsverbilligung konservativ gerechnet mehr als 100.000 Euro Zinsen.

Baden-Württemberg erhebt 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer. Zusammen mit rund 2,0 Prozent für Notar und Grundbuch sowie der üblichen Maklercourtage von 3,57 Prozent ergeben sich rund 10,6 Prozent Nebenkosten, beim Mannheimer Beispielhaus für 430.000 Euro also rund 45.600 Euro. Das ist spürbar weniger, als Käufer in Bundesländern mit höherer Grunderwerbsteuer aufbringen müssen. Da Nebenkosten grundsätzlich aus eigenen Mitteln bezahlt werden, entlastet jeder gesparte Punkt direkt den Eigenanteil, den die Landeswohnraumförderung ohnehin verlangt. Im Beispiel decken die 90.000 Euro Eigenanteil die Nebenkosten vollständig und schießen zusätzlich 44.400 Euro auf den Kaufpreis zu.

Ein saniertes Haus dieser Größe kostet in Mannheim rund 1.250 Euro Kaltmiete. Die volle Rate des Beispiels liegt ab dem dritten Jahr bei rund 1.475 Euro, in den ersten 24 Monaten dank der tilgungsfreien Anlaufzeit des Z15 sogar nur bei rund 829 Euro und damit klar unter der Miete. Der spätere Abstand von rund 225 Euro kauft ein vollständig auf Effizienzhaus 55 EE saniertes Eigenheim mit Wärmepumpe, während Miete ohne Gegenwert abfließt. Wir empfehlen für dieses Paket ein Haushaltsnetto ab etwa 4.300 Euro. Ob Kaufen in Ihrer Lage rechnerisch gewinnt, spielt der Mieten-oder-Kaufen-Rechner im kostenlosen Erstgespräch durch.

Bei uns liegt der komplette Weg in einer Hand, vom Energieausweis-Check des Wunschhauses in Sandhofen oder Neckarau über den Antrag im Förderportal der Wohnraumförderungsstelle der Stadt Mannheim bis zur Auszahlung des KfW-458-Zuschusses nach dem Heizungstausch. Die Mannheimer Besonderheit ist die lange Bewilligungszeit von derzeit mindestens einem Jahr, die wir von Anfang an in den Fahrplan einbauen. Dazu gehört eine unbequeme Wahrheit. Banken und viele Vermittler schlagen Förderdarlehen selten von selbst vor, weil daran kaum etwas verdient wird. Wir schöpfen zuerst jeden Fördertopf aus und vergleichen erst für den kleinen Rest 550 Banken, kostenlos und ohne Zusatzgebühr.