Hauskredit NRW und Immobilienfinanzierung in Nordrhein-Westfalen. 16 Städte im Vergleich.

Das Land vergibt über die Wohnraumförderung ein eigenes Darlehen für selbstgenutztes Wohneigentum. Der Zins beträgt 0,5 Prozent und steht 30 Jahre lang fest, beim Bestandskauf werden zwei Prozent getilgt. Verlangt werden 7,5 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital, wobei auch Grundstückswert oder Eigenleistung angerechnet werden können. Damit ersetzt das Landesdarlehen einen großen Teil dessen, was sonst teuer bei einer Bank aufgenommen würde.

Die Höhe richtet sich nach der Kostenkategorie der Kommune. In Städten der Kategorie K3 wie Duisburg, Gelsenkirchen oder Hagen sind es 148.000 Euro, in Städten der Kategorie K4 wie Köln, Dortmund oder Münster 184.000 Euro. Für jedes Kind im Haushalt erhöht der Familienbonus die Summe um weitere 24.000 Euro, ebenso für jede Person mit Schwerbehinderung. Eine Familie mit zwei Kindern in Köln kommt so auf 232.000 Euro Landesdarlehen.

Maßgeblich ist das anrechenbare Einkommen nach Abzügen, nicht das Bruttogehalt. Für Einkommensgruppe A gelten 23.540 Euro für eine Person und 28.350 Euro für zwei Personen, je weiteres Haushaltsmitglied kommen 6.530 Euro hinzu und je Kind noch einmal 860 Euro. Weil Werbungskosten, Abgaben und Freibeträge abgezogen werden, entspricht das oft einem deutlich höheren Brutto, als viele vermuten. Wer bis zu 40 Prozent darüber liegt, fällt in Gruppe B mit kleineren Darlehen ohne Tilgungsnachlass. Die Einstufung klären wir im Erstgespräch.

In Einkommensgruppe A erlässt das Land ein Zehntel des Grunddarlehens einschließlich Familienbonus. Bei 232.000 Euro Darlehen verschwinden so 23.200 Euro Schulden, ohne dass jemals ein Euro davon zurückgezahlt wird. Der Nachlass wird direkt mit der Schuld verrechnet und senkt die Restlaufzeit spürbar. In unseren Beispielrechnungen liegt der Erlass je nach Stadt zwischen 46.080 und 51.640 Euro, wenn die KfW-Zuschüsse mitgezählt werden.

Die Bewilligungsbehörde, also das Amt für Wohnen Ihrer Stadt oder die Kreisverwaltung, darf nur Vorhaben fördern, die noch nicht begonnen wurden. Als Beginn zählt bereits die Unterschrift beim Notar. Wer zuerst kauft und dann fragt, hat die gesamte Landesförderung unwiderruflich verloren. Deshalb takten wir Antrag, Bewilligung und Notartermin in genau dieser Reihenfolge und stimmen den Fahrplan mit dem Verkäufer ab.

Das Förderdarlehen wird im Grundbuch hinter einer eventuellen Erstrangbank abgesichert. Aus Sicht dieser Bank verhält sich der nachrangige Baustein wie zusätzliches Eigenkapital, denn ihr eigener Beleihungsauslauf sinkt deutlich. Das verbessert den Zinssatz für den verbleibenden Immobilienkredit. In vielen unserer Beispiele ist ohnehin gar keine Bank mehr für den Kaufpreis nötig, dann entfällt diese Frage komplett.

Ja, das ist der rote Faden der Serie. In den meisten der 16 Städte decken Eigentumsförderung und KfW 308 zusammen den kompletten Kaufpreis, von Duisburg über Gelsenkirchen und Hagen bis Bielefeld. Die Bank finanziert dann nur noch einen Teil der Sanierung, häufig über KfW 261 zu Förderkonditionen. Wo die Kaufpreise höher liegen, etwa in Düsseldorf oder Münster, bleibt ein überschaubarer Bankbaustein, den wir unter 550 Banken ausschreiben.

Drei Programme greifen ineinander. KfW 308 gibt Familien mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren beim Kauf eines Hauses der Energieklasse F, G oder H je nach Kinderzahl 100.000, 125.000 oder 150.000 Euro Förderkredit, verbunden mit der Pflicht, binnen viereinhalb Jahren auf Effizienzhaus 85 EE zu sanieren. KfW 261 finanziert die Sanierung selbst und bringt einen Tilgungszuschuss mit. KfW 458 übernimmt 46 Prozent der Kosten einer neuen Wärmepumpe. Wir rechnen für jedes Objekt durch, welche Kombination die niedrigste Gesamtrate ergibt.

Das Programm stellt zwischen 5.000 und 220.000 Euro für die Modernisierung bereit, in den ersten fünf Jahren ohne jeden Zins und danach zu 0,5 Prozent. Bei hohen energetischen Standards werden bis zu 50 Prozent der Summe erlassen. Die aktuellen Konditionen sind jedoch bis zum Bewilligungsschluss 2026 befristet. Wer ein Objekt mit Sanierungsbedarf im Auge hat, sollte den Antrag deshalb zeitnah vorbereiten. Ob und wie das Programm in Ihre Finanzierung passt, klären wir am konkreten Objekt.

Rund 12,1 Prozent des Kaufpreises, sofern ein Makler beteiligt ist. Den größten Anteil stellt die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent, der höchste Satz in ganz Deutschland, dazu kommen Notargebühren, Grundbuchgebühren und die übliche Maklerprovision. Wir rechnen diese Posten von Anfang an ehrlich ein. Und wir ziehen den Schluss daraus, dass gerade in Nordrhein-Westfalen kein Tilgungsnachlass und kein Landesdarlehen liegen bleiben darf, weil die Förderung diese Belastung mehr als ausgleichen kann.

Landesdarlehen und KfW-Kredite bringen einer Bank kaum Marge und einem Vermittler wenig Provision, verlangen aber zusätzliche Anträge und Nachweise. Es ist darum verständlich, dass sie im Beratungsalltag selten von selbst auf den Tisch kommen. Wir gehen den umgekehrten Weg und beginnen jede Rechnung bei Eigentumsförderung und KfW, weil dort für Sie das meiste Geld liegt. Erst der Rest wird als Immobilienkredit NRW unter 550 Banken ausgeschrieben.

Ja, und zwar von der ersten Einstufung bis zur letzten Auszahlung. Wir ermitteln das anrechenbare Einkommen, stellen die Anträge bei Bewilligungsbehörde und KfW, halten den Notartermin frei, bis die Bewilligung vorliegt, und verhandeln einen eventuellen Bankbaustein unter 550 Banken. Nach dem Erstgespräch erhalten Sie eine Finanzierungsbestätigung für Verkäufer und Makler. Auch Jahre später sind wir ansprechbar, etwa wenn eine Anschlussfinanzierung ansteht. Diese Begleitung kostet Sie nichts, wir werden wie jeder Vermittler von der finanzierenden Bank vergütet.