Hauskredit Tübingen. Auch im teuren Uni-Pflaster tragen Z15 und KfW 308 den ganzen Kaufpreis.

Ja, wenn Objekt und Zuschnitt zum Förderraster passen. Tübingen gehört mit Hauspreisen um 4.500 bis 4.700 Euro pro Quadratmeter zu den teuersten Mittelstädten des Landes, weil Universität und Klinikum jedes Jahr neue Nachfrage in einen knappen Markt schieben. Wer jedoch in Derendingen, Hirschau oder Bühl ein kompaktes, unsaniertes Haus um 400.000 Euro findet, schaltet damit das Z15 der L-Bank zu 1,00 Prozent und KfW 308 frei. Beide Darlehen decken den finanzierten Kaufanteil vollständig ab, sodass für den Kauf selbst kein Bankdarlehen nötig ist, und aus KfW 261 und KfW 458 kommen 23.630 Euro dazu, die dauerhaft geschenkt bleiben.

Mit einem minderjährigen Kind stellt die L-Bank bis zu 292.000 Euro bereit, verzinst mit 1,00 Prozent bei 15 Jahren Zinsverbilligung. Die Tilgung beträgt 2,25 Prozent aus dem Bruttodarlehensbetrag, die ersten 24 Monate laufen tilgungsfrei, Sondertilgungen sind bis 4 Prozent pro Jahr erlaubt, Bereitstellungszinsen gibt es nicht. Im Tübinger Rechenbeispiel wird der Höchstbetrag komplett abgerufen, was ab dem dritten Jahr rund 791 Euro monatlich bedeutet und in den beiden Startjahren nur rund 243 Euro. Wer die Zinssicherheit lieber über 20 Jahre streckt, wählt das Z20 zu denselben Sätzen.

Die 80.500 Euro gelten für Haushalte mit drei Personen, also etwa zwei Elternteile mit einem Kind. Wächst der Haushalt auf vier Personen, klettert die Grenze auf 90.000 Euro, bei fünf Personen auf 99.500 Euro. Gerechnet wird in Baden-Württemberg mit dem Bruttojahreseinkommen, was die Prüfung angenehm einfach macht, denn der Blick auf die Gehaltsabrechnungen genügt für eine erste Einschätzung. Elterngeld und Kindergeld bleiben unberücksichtigt, pro Verdiener geht die Werbungskostenpauschale von 1.230 Euro ab, und Alleinerziehenden steht ein Entlastungsbetrag zu. Gerade im akademisch geprägten Tübingen liegen viele Doppelverdiener knapp an der Grenze, deshalb rechnen wir das vor dem Antrag exakt durch.

Weil der Quadratmeterpreis der Hebel ist, an dem in Tübingen alles hängt. Bei einem Marktschnitt von 4.500 bis 4.700 Euro pro Quadratmeter sprengt ein großzügiges Haus schnell jede Fördermathematik. Ein Reihenhaus oder kompaktes Bestandshaus mit 88 Quadratmetern in Randlage bleibt dagegen um 400.000 Euro erreichbar und passt damit exakt in den Rahmen, den Z15 und KfW 308 gemeinsam tragen. Die Wohnflächengrenze der Landesförderung von 160 Quadratmetern für einen Vierpersonenhaushalt wird ohnehin weit unterschritten. Ehrlich gesagt verlangt Tübingen von Käufern Kompromisse bei Fläche und Lage, belohnt sie dafür aber mit einem der stabilsten Wohnungsmärkte Süddeutschlands.

Zuständig ist die Wohnraumförderungsstelle beim Landratsamt Tübingen, erreichbar über das Förderportal des Landes. Entscheidend ist der Zeitpunkt, denn der vollständige Antrag muss dort eingegangen sein, bevor der notarielle Kaufvertrag unterschrieben wird. Sobald die Wohnraumförderungsstelle den Eingang bestätigt hat, darf auf eigenes Risiko unterschrieben werden, die Bewilligung selbst steht dann noch aus. Wird die Reihenfolge missachtet, ist das Darlehen über 292.000 Euro zu 1,00 Prozent unrettbar verloren, und auch KfW 308 kennt dieselbe Regel mit dem Antrag vor dem Notartermin. Wir bauen deshalb jeden Tübinger Kaufplan von hinten auf und terminieren den Notar erst nach den Anträgen.

Offen und mit Vorlauf. Zwischen vollständigem Antrag und Bewilligung der Landeswohnraumförderung vergeht derzeit mindestens ein Jahr, weil die Nachfrage die Bearbeitungskapazitäten übersteigt. Für Tübingen ist das doppelt relevant, denn passende Objekte sind rar und tauchen unregelmäßig auf. Unsere Empfehlung lautet, die Beratung und den Antrag anzustoßen, lange bevor das konkrete Haus feststeht. Die Wartemonate füllen sich sinnvoll, mit dem Aufbau des Eigenanteils von 15 Prozent, mit der Energieberatung und mit der ruhigen Suche in Derendingen, Hirschau oder Weilheim. Liegt die Eingangsbestätigung vor, kann im Einzelfall auf eigenes Risiko unterschrieben werden, was wir vorher gemeinsam bewerten.

Der Kaufpreis von 400.000 Euro teilt sich in zwei Blöcke. 40.500 Euro übernimmt der Eigenanteil, der daneben auch die Nebenkosten von rund 42.400 Euro trägt. Für die verbleibenden 359.500 Euro genügen zwei Förderinstitute. Das Z15 der L-Bank steuert seinen vollen Rahmen für ein Kind von 292.000 Euro zu 1,00 Prozent bei, und aus KfW 308 werden 67.500 Euro der möglichen 100.000 Euro zu 0,53 Prozent abgerufen. Damit ist der Kauf komplett bankfrei finanziert. Eine Geschäftsbank taucht in der gesamten Rechnung nur mit dem Wärmepumpenrest von 12.420 Euro auf, der nach Abzug des Zuschusses übrig bleibt, was den Mischzins auf rund 1,4 Prozent drückt.

Gefordert sind 15 Prozent der Gesamtkosten, wovon mindestens 8,5 Prozent aus Sparguthaben oder einem eigenen Grundstück stammen müssen. Bei Tübinger Gesamtkosten von rund 552.400 Euro, also Kaufpreis, Nebenkosten und Sanierung zusammen, ergibt das 82.900 Euro. Diese Summe deckt die Nebenkosten von rund 42.400 Euro vollständig und fließt mit weiteren 40.500 Euro in den Kaufpreis. Das ist die strengste Hürde der gesamten Rechnung und zugleich der Grund, warum wir den Vermögensaufbau in die Wartezeit der Förderung legen. Wer die 15 Prozent darstellen kann, kauft anschließend zu Konditionen, an die kein Bankangebot heranreicht.

Es sind 23.630 Euro aus zwei Quellen. Erstens erlässt die KfW 261 für die energetischen Maßnahmen ohne die Heizung beim Sprung des Energieklasse-G-Hauses auf Effizienzhaus 55 EE über den Tilgungszuschuss 15 Prozent der Kreditsumme, bei 87.000 Euro also 13.050 Euro, zurückzuzahlen sind nur 73.950 Euro. Zweitens fördert die KfW 458 die Wärmepumpe für 23.000 Euro mit einem Direktzuschuss von 46 Prozent, das sind 10.580 Euro auf dem Konto. Die Wärmepumpe halten wir bewusst aus der KfW 261 heraus, denn wegen des Kumulierungsverbots darf dieselbe Maßnahme nicht in beiden Programmen gleichzeitig gefördert werden. Hinzu kommt ein Posten, der in keiner Zuschussübersicht steht, aber der größte von allen ist. Das Z15 spart gegenüber dem Bankzins von 3,65 Prozent über die 15 Jahre der Zinsverbilligung konservativ gerechnet mehr als 85.000 Euro Zinsen.

Für das Beispielhaus zu 400.000 Euro fallen rund 42.400 Euro an, also rund 10,6 Prozent. Darin stecken 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 2,0 Prozent für Notar und Grundbucheintrag sowie die verbreitete Maklerprovision von 3,57 Prozent. Verglichen mit Bundesländern, die mehr Grunderwerbsteuer verlangen, kommt Baden-Württemberg damit günstig weg. Wichtig für die Planung ist, dass diese Summe grundsätzlich aus eigenen Mitteln kommt und in Tübingen komplett vom geforderten Eigenanteil der Landesförderung abgedeckt wird. Ohne Makler gekaufte Objekte, die in der Universitätsstadt gelegentlich privat den Besitzer wechseln, senken die Quote spürbar.

Der Tübinger Mietmarkt ist durch Studierende und Klinikpersonal chronisch überlaufen, ein Haus dieser Größe kostet kalt etwa 1.300 Euro. Die geförderte Finanzierung startet dank der tilgungsfreien Anlaufzeit mit rund 827 Euro im Monat und bleibt damit zwei volle Jahre klar unter der Miete. Ab dem dritten Jahr steigt die Gesamtrate auf rund 1.375 Euro, liegt also rund 75 Euro über der Kaltmiete, führt dafür aber in ein vollständig auf Effizienzhaus 55 EE saniertes Eigenheim mit Wärmepumpe und minimalen Heizkosten. Wir empfehlen für dieses Paket ein Haushaltsnetto ab etwa 4.200 Euro und rechnen die Miet- und Kaufvariante im Erstgespräch für Ihre Situation gegeneinander.

Wir führen Ihre Immobilienfinanzierung in Tübingen vom ersten Check bis zur letzten Auszahlung. Das beginnt mit der Einkommensprüfung gegen die Bruttogrenze von 80.500 Euro und dem Energieausweis-Blick auf Ihr Wunschobjekt in Derendingen oder Lustnau, geht über den Z15-Antrag im Förderportal der Wohnraumförderungsstelle beim Landratsamt Tübingen und die KfW-Anträge in der richtigen Reihenfolge und endet erst, wenn der Zuschuss der KfW 458 nach dem Heizungstausch gutgeschrieben ist. Ein Punkt gehört zur Wahrheit dazu. An Förderdarlehen verdienen Banken und Vermittler wenig, weshalb sie selten aktiv angeboten werden. Wir drehen das um, schöpfen erst alle Töpfe aus und holen für den kleinen Bankrest das beste Angebot aus 550 Instituten, für Sie kostenfrei.