Hauskredit Ulm. Zwei Förderdarlehen zahlen den Kaufpreis, die Bank bleibt beim Kauf draußen.

Ulm verbindet einen stabilen Arbeitsmarkt aus Universität, Kliniken und Industrie mit Hauspreisen von etwa 3.800 bis 4.100 Euro pro Quadratmeter, wobei Wiblingen und Böfingen merklich darunter bleiben. Ein Bestandshaus für 400.000 Euro passt damit fast exakt in den Z15-Rahmen der L-Bank, denn bei zwei Kindern stehen dort 344.500 Euro zu 1,00 Prozent bereit, und KfW 308 muss nur noch 13.500 Euro beisteuern. Der ganze Kaufpreis läuft so über Eigenmittel und zwei Förderdarlehen, die Startrate von rund 746 Euro liegt klar unter der Ulmer Vergleichsmiete, und 25.130 Euro Zuschüsse aus KfW 261 und KfW 458 bleiben dauerhaft in der Familienkasse.

Das Z15 ist der Kernbaustein der Landeswohnraumförderung Baden-Württemberg. Es kostet 1,00 Prozent Zins bei 15 Jahren Zinsverbilligung, getilgt wird mit 2,25 Prozent aus dem Bruttodarlehensbetrag, und in den ersten 24 Monaten fällt keine Tilgung an. Sondertilgungen bis 4 Prozent im Jahr sind erlaubt, Bereitstellungszinsen gibt es nicht. Der Höchstbetrag richtet sich nach der Zahl der minderjährigen Kinder, ein Kind bedeutet 292.000 Euro, zwei Kinder 344.500 Euro, drei Kinder 384.000 Euro. Die Ulmer Beispielfamilie mit zwei Kindern schöpft die 344.500 Euro komplett aus und zahlt dafür ab Jahr 3 rund 933 Euro monatlich, davor nur rund 287 Euro. Als Alternative mit 20 Jahren Laufzeit steht das Z20 zu denselben Sätzen bereit.

Nein. Die Donau ist hier eine echte Fördergrenze, denn Neu-Ulm liegt in Bayern, und das Z15 der L-Bank fördert ausschließlich selbst genutztes Wohneigentum in Baden-Württemberg. Wer auf der bayerischen Seite kauft, verliert den Zugang zu 344.500 Euro zu 1,00 Prozent und muss stattdessen mit den bayerischen Programmen und deren eigenen Regeln planen. Die KfW-Programme 308, 261 und 458 gelten dagegen bundesweit und stehen auf beiden Donauseiten offen. Für Familien, die zwischen Ulm und Neu-Ulm schwanken, rechnen wir beide Varianten nebeneinander durch, denn der Zinsvorteil des Landesdarlehens verschiebt das Ergebnis oft deutlich zugunsten der baden-württembergischen Adresse.

Maßgeblich ist das Bruttojahreseinkommen des Haushalts, bei vier Personen bis 90.000 Euro, bei fünf Personen bis 99.500 Euro. Das macht die Prüfung angenehm bodenständig, denn die Zahl steht auf der Lohnabrechnung und muss nicht erst aus dem Steuerbescheid hergeleitet werden. Kindergeld und Elterngeld bleiben komplett unberücksichtigt, pro Verdiener zieht die L-Bank zudem die Werbungskostenpauschale von 1.230 Euro ab, und Alleinerziehende profitieren von einem Entlastungsbetrag. Zwei durchschnittliche Ulmer Gehälter, etwa aus Klinik und Handwerk, liegen damit häufiger im Rahmen, als viele vermuten. Ob Ihr Haushalt passt, klären wir belastbar vor dem Antrag.

Zuerst geht der vollständige Antrag über das Förderportal an die Wohnraumförderungsstelle der Stadt Ulm, erst danach darf der notarielle Kaufvertrag unterschrieben werden. Sobald die Wohnraumförderungsstelle den Eingang bestätigt hat, ist die Unterschrift auf eigenes Risiko zulässig, solange die Bewilligung noch aussteht. Wer den Vertrag vorher unterschreibt, verliert das Landesdarlehen ohne jede Heilungsmöglichkeit, und dieselbe Logik gilt für KfW 308 vor dem Notartermin. In unserer Beratungspraxis ist diese Formalie der häufigste Grund für verlorene Förderung, weshalb wir jeden Ulmer Kauf konsequent vom Notartermin aus rückwärts planen.

Wegen der starken Nachfrage vergeht zwischen vollständigem Antrag und Bewilligung derzeit mindestens ein Jahr, und diese Zahl gehört auf den Tisch, bevor die erste Besichtigung ansteht. Klug eingesetzt wird die Wartezeit zum Vorteil. Der Antrag kann laufen, während Sie in Wiblingen oder Böfingen noch suchen, das Sparpolster für den Eigenanteil von 15 Prozent wächst weiter, und Energieberater sowie Handwerker lassen sich in Ruhe auswählen. Liegt die Eingangsbestätigung der Wohnraumförderungsstelle vor, kann auf eigenes Risiko unterschrieben werden, was wir je nach Objekt und Marktlage gemeinsam bewerten. Der wichtigste Rat für Ulm lautet daher, das Fördergespräch etwa ein Jahr vor dem geplanten Kauf zu führen.

Der Eigenanteil von 84.400 Euro bezahlt zunächst die Nebenkosten von rund 42.400 Euro und legt weitere 42.000 Euro auf den Kaufpreis. Übrig bleiben 358.000 Euro, die vollständig aus zwei Förderdarlehen kommen. Das Z15 der L-Bank stellt seinen Höchstbetrag für zwei Kinder von 344.500 Euro zu 1,00 Prozent bereit, und aus KfW 308 genügen 13.500 Euro zu 0,53 Prozent für den Rest. Ein Bankdarlehen kommt beim Kauf nicht vor, lediglich der Restbetrag der Wärmepumpe von 12.420 Euro läuft über den Vergleich von 550 Banken. Über alle Bausteine ergibt sich ein Mischzins von rund 1,5 Prozent gegenüber 3,65 Prozent beim reinen Bankkredit.

Bei zwei Kindern erlaubt KfW 308 bis zu 125.000 Euro, im Ulmer Beispiel werden davon nur 13.500 Euro gebraucht. Es bleiben also 111.500 Euro Reserve zu 0,53 Prozent, und dieser Puffer macht die Finanzierung ungewöhnlich beweglich. Fällt das Wunschhaus etwas teurer aus, reicht der Eigenanteil knapper oder verteuert sich ein Gewerk, wächst einfach der KfW-Anteil mit, ohne dass ein teures Bankdarlehen einspringen muss. Voraussetzungen sind eine Immobilie der Energieklasse F, G oder H, mindestens ein Kind unter 18 Jahren, ein zu versteuerndes Einkommen bis 100.000 Euro bei zwei Kindern und die Sanierung auf Effizienzhaus 85 EE binnen 4,5 Jahren, die das Beispiel mit der Stufe 55 EE ohnehin übertrifft.

Geschenkt werden 25.130 Euro. Die KfW 261 begleitet die energetischen Maßnahmen ohne die Heizung bei der Sanierung auf Effizienzhaus 55 EE mit 97.000 Euro Kredit und streicht davon 15 Prozent Tilgungszuschuss, sodass nur 82.450 Euro zurückzuzahlen sind und 14.550 Euro erlassen bleiben. Die Wärmepumpe zu 23.000 Euro bleibt bewusst außerhalb der KfW 261, denn beide Programme dürfen für dieselbe Maßnahme nicht kombiniert werden. Dafür zahlt KfW 458 auf die Wärmepumpe 10.580 Euro als Direktzuschuss aus, das sind 46 Prozent der Kosten. Noch größer ist der stille Posten dahinter, denn 344.500 Euro zu 1,00 Prozent statt zu 3,65 Prozent Bankzins bedeuten über die 15 Jahre der Zinsverbilligung einen Vorteil von konservativ mehr als 100.000 Euro.

Die Landeswohnraumförderung setzt einen Eigenanteil von 15 Prozent der Gesamtkosten voraus, davon mindestens 8,5 Prozent aus Sparguthaben oder einem eigenen Grundstück. Bei Gesamtkosten von rund 562.400 Euro sind das 84.400 Euro, die im Beispiel die Nebenkosten von rund 42.400 Euro und 42.000 Euro des Kaufpreises abdecken. Die Nebenkosten selbst liegen in Baden-Württemberg mit rund 10,6 Prozent aus 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer, etwa 2,0 Prozent für Notar und Grundbuch sowie 3,57 Prozent Maklercourtage vergleichsweise moderat. Dazu kommt die Wohnflächengrenze von 160 Quadratmetern für vier Personen, die das Beispielhaus mit 100 Quadratmetern mühelos einhält, je weitere Person kommen 15 Quadratmeter dazu.

In den ersten 24 Monaten kostet das gesamte Paket dank der tilgungsfreien Anlaufzeit des Z15 nur rund 746 Euro im Monat und unterbietet die Ulmer Vergleichsmiete von etwa 1.150 Euro kalt damit um mehr als 400 Euro. Ab dem dritten Jahr liegt die volle Rate bei rund 1.392 Euro, also rund 242 Euro über der Miete, dafür entsteht Monat für Monat Eigentum an einem komplett auf Effizienzhaus 55 EE sanierten Haus mit Wärmepumpe. Rechnet man die 25.130 Euro Zuschüsse und den sechsstelligen Zinsvorteil des Z15 dagegen, verschiebt sich der Vergleich weiter Richtung Kauf. Als Untergrenze empfehlen wir für dieses Paket ein Haushaltsnetto ab etwa 4.100 Euro.

Wir führen Ulmer Familien durch den kompletten Ablauf, angefangen beim Energieausweis-Check des Objekts am Eselsberg oder in Söflingen über den Antrag im Förderportal der Wohnraumförderungsstelle der Stadt Ulm bis zum Abruf des KfW-458-Zuschusses nach dem Einbau der Wärmepumpe. Speziell in Ulm gehört die Abgrenzung zur bayerischen Donauseite dazu, denn nur die baden-württembergische Adresse öffnet das Z15, und die Wartezeit von mindestens einem Jahr bauen wir von Beginn an in den Zeitplan ein. Offen gesagt haben Banken und viele Vermittler wenig Anlass, solche Förderpakete anzusprechen, weil daran kaum verdient wird. Wir gehen den umgekehrten Weg, reizen zuerst alle Fördertöpfe aus und holen erst für den Rest Angebote von 550 Banken ein, kostenlos und ohne Zusatzgebühr.