Immobilienfinanzierung Rechner
Ihren Finanzierungsrahmen ehrlich berechnen
Rechnen Sie Ihre Finanzierung in zwei Minuten durch und verstehen Sie danach, wie die Zahlen zustande kommen. Danach zeigen wir Ihnen, wie die Zahlen zustande kommen und wo der eigentliche Hebel liegt.
Ihr Rahmen in 30 Sekunden
Tragen Sie Ihre Eckdaten ein und Sie sehen Ihre Rate. Für die persönliche Auswertung legen Sie am Ende einen Zugang mit E-Mail und Passwort an, füllen Ihre Selbstauskunft aus und wir melden uns bei Ihnen.
Wir holen Angebote aus 550 Banken ein und prüfen zusätzlich KfW, BAFA und die Landesförderbanken. Drei Effekte zählen dabei: eine höhere Eigenkapitalquote durch Nachrangdarlehen, vergünstigte Zinsen und Tilgungszuschüsse.
Ihre Bank ist dabei und über 550 weitere
Wir vergleichen sie alle für Sie, auch Ihre Hausbank und Ihre Sparkasse vor Ort.
So rechnet ein Finanzierungsrechner
Viele suchen nach der Formel, um ihre Finanzierung selbst nachzurechnen. Sie ist einfacher, als die meisten denken, und wer sie einmal verstanden hat, durchschaut jedes Angebot.
Die Monatsrate
Darlehen × (Sollzins + Tilgungssatz) ÷ 12
So sieht das bei 300.000 Euro Darlehen, 4,3 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung aus.
Die Rate bleibt konstant, aber ihre Zusammensetzung verschiebt sich Monat für Monat. Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt. Deshalb sind nach zehn Jahren erst rund 74.800 Euro getilgt, obwohl Sie in dieser Zeit 189.000 Euro gezahlt haben. Bis zur vollständigen Rückzahlung dauert es bei 2 Prozent Anfangstilgung fast 27 Jahre.
Die wichtigste Zahl steht in keinem Werbeprospekt. Es ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Für diese 225.199 Euro brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung zu einem Zins, den heute niemand kennt. Wer die Anfangstilgung auf 3 Prozent anhebt, zahlt 250 Euro mehr im Monat, steht nach zehn Jahren aber bei 187.798 Euro und ist sechs Jahre früher schuldenfrei.
Genau solche Abwägungen nimmt Ihnen kein Rechner ab. Wie hoch die Rate sein darf, damit sie auch in einem schlechten Jahr tragbar bleibt, hängt von Ihrem Leben ab und nicht von einer Formel.
Kostenlos und unverbindlich · oder direkt anrufen unter 0391 53161710
Zinsangaben Stand Juli 2026, gerundet und abhängig von Bonität, Objekt und Beleihungsauslauf.
Welche Zinsbindung passt zu Ihnen?
Eine kurze Bindung ist günstiger, eine lange sicherer. Der Unterschied lässt sich in Euro beziffern, und zwar für beide Richtungen.
300.000 Euro, 2 Prozent Anfangstilgung
Von zehn auf zwanzig Jahre kostet 150 Euro mehr im Monat. Dafür sinkt die Restschuld, für die Sie später neue Konditionen brauchen, von 225.199 auf 96.839 Euro. Sie kaufen also nicht nur Zinssicherheit, sondern verkleinern das Risiko selbst.
Was passiert, wenn der Anschlusszins bei 6 Prozent liegt
Ein Punkt, der die Entscheidung erleichtert. Nach zehn Jahren dürfen Sie jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kostenfrei kündigen, unabhängig von der vereinbarten Bindung. Das steht in Paragraf 489 BGB. Eine zwanzigjährige Bindung fesselt Sie also nicht zwanzig Jahre, sondern gibt Ihnen zehn Jahre Sicherheit plus die Freiheit, danach jederzeit zu wechseln. Sinken die Zinsen, gehen Sie raus. Steigen sie, bleiben Sie drin. Dieses Wahlrecht bekommen Sie geschenkt.
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Was ein Online Rechner nicht kann
Ein Rechner liefert Zahlen, aber keine Strategie. Drei Punkte entscheiden über Ihre Konditionen, und keiner davon steckt in einer Formel.
Kaufnebenkosten und Vollfinanzierung
Die Kaufnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler liegen je nach Bundesland bei 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Ob Sie diese mitfinanzieren können, entscheidet über Ihr gesamtes Vorhaben. Wir zeigen Ihnen, welche Banken das mitgehen.
Mehr zur Vollfinanzierung →Förderkredite, die kaum jemand anbietet
An KfW-Krediten verdient in der Branche kaum jemand gern. Die Bank leitet sie nur durch und verdient weniger als am eigenen Darlehen, Vermittler werden nach vermitteltem Bankdarlehen vergütet. Das gilt auch für uns. Wir bauen den maximalen Förderanteil trotzdem ein, denn der Unterschied gehört Ihnen, nicht uns.
Zu den KfW Programmen →Ihre Bonität richtig begründen
Ein Rechner kennt Ihre berufliche Situation nicht. Ob selbstständig, verbeamtet, in Probezeit oder mit variablen Bezügen, jede Bank bewertet das anders. Wir platzieren Ihre Anfrage dort, wo die Annahmerichtlinien zu Ihnen passen, und begründen sie. Das erspart Ihnen Absagen, die im Schufa-Verlauf sichtbar bleiben.
Welcher Rechner passt zu Ihrer Frage?
Je nachdem, wo Sie gerade stehen, hilft ein anderes Werkzeug weiter. Alle sind kostenlos, die meisten ganz ohne Zugang nutzbar.
Ich weiß noch nicht, was ich mir leisten kann
Der Budgetrechner ermittelt aus Ihrem Einkommen den realistischen Kaufpreisrahmen.
Zum Budgetrechner →Ich kenne den Kaufpreis und will die Rate wissen
Der Darlehensrechner zeigt Rate, Tilgungsplan und Restschuld, auch mit Sondertilgung.
Zum Darlehensrechner →Ich will wissen, warum mein Zins so hoch ist
Der Beleihungsauslauf entscheidet über Ihre Zinsstufe. Hier sehen Sie, wo Sie stehen.
Beleihungsauslauf berechnen →Ich baue oder kaufe neu und will Förderung nutzen
Der Baufinanzierungsrechner rechnet Baukosten und KfW-Förderung zusammen.
Zum Baufinanzierungsrechner →Ich kombiniere Förderkredit und Bankdarlehen
Der Mischzinsrechner zeigt, welcher Gesamtzins am Ende wirklich herauskommt.
Zum Mischzinsrechner →Ich überlege noch, ob sich Kaufen überhaupt lohnt
Der Vergleichsrechner stellt Miete und Eigentum über die Jahre gegenüber.
Mieten oder kaufen →Rechner für die einzelnen Bausteine
Der Rahmen steht. Für die Details lohnt der Blick auf die Rechner, die einzelne Posten genauer aufschlüsseln.
Beleihungsauslauf Rechner
Ermittelt die Quote, die über Ihre Zinsstufe entscheidet.
Rechner öffnen →Mischzinsrechner
Fasst Bankdarlehen, Förderkredite und Eigenmittel zu einer Zinszahl zusammen.
Rechner öffnen →Tilgungsrechner mit Sondertilgung
Rechnet, wie viel Zinsen eine höhere Tilgung oder eine Sonderzahlung spart.
Rechner öffnen →Die vollständige Liste mit Einsatzzweck je Rechner finden Sie in der Rechnerübersicht.
Lieber einmal richtig rechnen lassen
Wir schauen uns Ihr Vorhaben genau an und finden die Stellschrauben, die ein Rechner übersieht.
Sandro Wallisch
Wir telefonieren kurz. Ich sage Ihnen ehrlich, ob Ihr Vorhaben realistisch ist und wie sich die beste Finanzierung dafür aufbauen lässt. Sie arbeiten von der ersten Berechnung bis zur Auszahlung mit derselben Person.
Und das kostet Sie nichts. Beratung, Vergleich, Förderanträge und die Begleitung bis zur Auszahlung sind für Sie kostenfrei. Vergütet werden wir wie jeder Vermittler von der finanzierenden Bank.
Das sagen Mandanten, die schon durch sind
Über 1.200 Bewertungen, erhoben und veröffentlicht von ProvenExpert. Welche angezeigt werden, entscheiden nicht wir.
Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung
Wie läuft die Berechnung ab?
Sie tragen Ihre Eckdaten ein und sehen Ihre Rate. Für die persönliche Auswertung legen Sie am Ende einen Zugang mit E-Mail-Adresse und selbst gewähltem Passwort an, füllen dort Ihre Selbstauskunft aus und wir rufen Sie an. Wenn Sie zunächst nur rechnen möchten, ohne etwas zu hinterlassen, nutzen Sie den Budgetrechner, den Tilgungsrechner oder den Mischzinsrechner. Die laufen ganz ohne Zugang.
Wie berechne ich meine Monatsrate selbst?
Sie multiplizieren die Darlehenssumme mit der Summe aus Sollzins und Anfangstilgung und teilen das Ergebnis durch zwölf. Bei 300.000 Euro, 4,3 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung ergibt das 1.575 Euro im Monat. Diese Rate bleibt während der Zinsbindung konstant, aber der Zinsanteil sinkt mit jeder Zahlung und der Tilgungsanteil steigt. Genau deshalb lässt sich die Restschuld nicht im Kopf ausrechnen, sondern nur über einen Tilgungsplan.
Welche Faktoren bestimmen meinen Zinssatz?
Den größten Einfluss hat der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis zwischen Darlehen und Beleihungswert der Immobilie. Dazu kommen Darlehenssumme, Tilgungshöhe, Zinsbindung, Ihre berufliche Stellung und die Lage des Objekts. Ein Punkt wird oft übersehen. Darlehen der Landesförderbanken werden im zweiten Rang eingetragen und zählen bei der Erstrangbank häufig wie Eigenkapital. Das verbessert Ihren Beleihungsauslauf und damit den Zins für den gesamten Bankanteil.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Als Richtwert gelten 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises, um gute Konditionen zu bekommen und die Nebenkosten zu decken. Weniger ist möglich, wird aber teurer, weil die Bank mehr Risiko trägt. Die Kaufnebenkosten sollten Sie nach Möglichkeit aus eigenen Mitteln bezahlen. Wichtig ist außerdem, nicht jeden Euro einzusetzen. Eine Rücklage von drei bis sechs Monatsraten gehört zu einer soliden Finanzierung dazu.
Bekomme ich eine Finanzierung ohne Eigenkapital?
Ja, eine Vollfinanzierung ist möglich, verlangt aber eine gute Bonität, ein stabiles Einkommen und ein Objekt, das die Bank werthaltig einschätzt. Der Zins liegt spürbar höher, weil der Beleihungsauslauf über 100 Prozent steigt. Gute Chancen haben Beamte, Ärzte und Haushalte mit hohem, sicherem Einkommen. Wir prüfen kostenlos, welche Banken Ihr Vorhaben in Ihrer Situation tragen.
Welche Zinsbindung soll ich wählen?
Das hängt davon ab, wie viel Planungssicherheit Sie brauchen. Zehn Jahre sind meist am günstigsten, hinterlassen aber eine hohe Restschuld, die Sie zu unbekannten Konditionen anschlussfinanzieren müssen. Fünfzehn oder zwanzig Jahre kosten einen Zinsaufschlag, dafür kennen Sie Ihre Rate deutlich länger. Unabhängig davon dürfen Sie jedes Darlehen nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist kostenfrei kündigen, das steht in Paragraf 489 BGB. Eine lange Bindung ist also keine Falle, sondern eine Option zu Ihren Gunsten.
Warum weicht das Angebot der Bank vom Rechner ab?
Weil Banken keine Faustformeln verwenden, sondern eine individuelle Haushaltsrechnung aufstellen. Dabei setzen sie Pauschalen für Lebenshaltungskosten an, die sich zwischen den Instituten deutlich unterscheiden, und bewerten zusätzlich Ihre Immobilie. Liegt der Beleihungswert unter dem Kaufpreis, entsteht eine Lücke, die Sie aus Eigenkapital schließen müssen. Bei identischen Angaben können sich die genehmigten Summen daher um mehrere zehntausend Euro unterscheiden.
Welche Kaufnebenkosten fallen an?
Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen und 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und einigen weiteren Ländern. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit etwa 1,5 bis 2 Prozent sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. In der Summe sind das 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Diese Kosten erhöhen nicht den Wert der Immobilie und werden von Banken deshalb ungern mitfinanziert.
Was kostet mich Ihre Beratung?
Für Sie ist die Beratung kostenfrei. Wir werden von der Bank vergütet, bei der Ihre Finanzierung abgeschlossen wird. Weil Förderkredite unseren Anteil verkleinern, bauen viele Vermittler sie gar nicht ein. Genau das erklärt, warum sie an vielen Bankschaltern nicht vorkommen.
Was unterscheidet Sie von Vergleichsportalen und meiner Hausbank?
Ihre Hausbank kann Ihnen nur die eigenen Konditionen anbieten. Große Vergleichsportale bieten zwar Auswahl, aber Ihre Anfrage landet meist in einem Callcenter, und beim nächsten Anruf erklären Sie Ihre Situation von vorn. Bei uns arbeiten Sie von der ersten Berechnung bis zur Auszahlung mit derselben Person, deutschlandweit telefonisch und online, in Magdeburg auch persönlich.
Der nächste Schritt
Sie haben gerechnet und wissen ungefähr, wo Sie stehen. Was jetzt fehlt, sind belastbare Konditionen für Ihr konkretes Vorhaben.
In einem kurzen Gespräch klären wir, ob Ihr Vorhaben trägt, welche Förderprogramme für Ihr Objekt in Frage kommen und mit welchen Konditionen Sie tatsächlich rechnen können. Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung, auch wenn sie Ihnen nicht gefällt. Wenn etwas nicht funktioniert, sagen wir das lieber jetzt als nach dem Notartermin.
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