Vermietete Immobilie als Kapitalanlage finanzieren
Wie viel müssen Sie für Ihre Kapitalanlage monatlich selbst investieren?
Mit unserem Kapitalanlage Rechner sehen Sie, wie Darlehensrate, Mieteinnahmen, laufende Kosten und mögliche steuerliche Auswirkungen zusammenwirken. So können Sie einschätzen, ob die Immobilie zu Ihrem Budget und Ihrer Vermögensplanung passt.
Die Berechnung bietet eine erste Orientierung mit aktuell abgefragten Konditionen. Welche Finanzierung für Sie tatsächlich möglich ist, prüfen wir anhand Ihrer Unterlagen und der Immobilie.
Finanzierungspartner im Vergleich
abgefragte Konditionen für Ihren Fall
begleitete Finanzierungen
Kosten für Beratung und Vergleich
- ✓Keine Anmeldung, keine Schufa-Abfrage
- ✓Konditionen von heute, für Ihre Angaben abgefragt
- ✓Haushaltsrechnung jeder Bank im Ergebnis sichtbar
- ✓Antwort meist noch am selben Werktag
Passt die Kapitalanlage zu Ihrem Budget?
Für den ersten Blick genügen Kaufpreis, Postleitzahl, Eigenkapital und Kaltmiete. Die Abfrage dauert einige Sekunden, weil mehrere Finanzierungspartner gleichzeitig rechnen. So sehen Sie den Vergleich der Finanzierungspartner und Ihren eigenen monatlichen Aufwand in einer Rechnung.
In den drei Bereichen darunter ergänzen Sie Ihre laufenden Ausgaben, Ihre Steuerangaben und das Hausgeld. Je vollständiger die Angaben sind, desto genauer wird die Musterberechnung.
Objekt, Einkommen und Finanzierung
Die Wohnung
Ihre Finanzierung
Soweit die Finanzierung. Öffnen Sie die nächsten drei Bereiche und ergänzen Sie Ihre Angaben. So erhalten Sie eine genauere Musterberechnung mit Ihrer Haushaltsrechnung, möglichen steuerlichen Auswirkungen, der Rendite und der langfristigen Entwicklung unter Ihren gewählten Annahmen.
Ihre laufenden AusgabenEigene Warmmiete, Kreditraten, Rate für vorhandene Immobilien und Unterhalt. Das zieht die Bank in ihrer Haushaltsrechnung von Ihren Einnahmen ab.
Steuerliche Personen und ObjektdatenZu versteuerndes Einkommen, Veranlagung, Abschreibung und die Aufteilung des Kaufpreises. Verändert nur die Steuerrechnung und wirkt sofort, ohne neue Abfrage bei den Banken.
Kaufpreisaufteilung nach Bodenrichtwert
Annahmen für die MusterberechnungHausgeld, Mietausfall und die Entwicklung über die Jahre. Die Steigerungssätze sind zurückhaltend gewählt und änderbar.
Diese Übersicht zeigt Ihnen die heute abgefragten Konditionen. Ein verbindliches Angebot kann Ihnen erst die Bank machen, sobald ihr alle Nachweise vorliegen. Haushaltsrechnung, Objektwert und Beleihungsauslauf kommen unverändert von den Finanzierungspartnern. Welche Bank am Ende zusagt, entscheidet sie nach vollständiger Prüfung.
Lohnt sich die Wohnung? Die Mietrendite ist der erste Blick.
Bevor Sie über die Finanzierung nachdenken, hilft eine einfache Rechnung. Sie zeigt, ob Kaufpreis und Miete überhaupt zueinander passen.
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Bei 250.000 Euro Kaufpreis und 850 Euro Kaltmiete im Monat sind das 10.200 Euro im Jahr und damit 4,1 Prozent. Diese Zahl rechnen Sie in wenigen Sekunden im Kopf. Sie sortiert Angebote schon einmal vor.
Von dieser Zahl geht einiges ab. Die Kaufnebenkosten erhöhen den Betrag, den Sie tatsächlich einsetzen. Hausgeld, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage mindern die Einnahmen. Den Teil des Hausgelds, den Sie nicht auf den Mieter umlegen dürfen, tragen Sie selbst. Die Nettomietrendite liegt deshalb regelmäßig spürbar unter der Bruttozahl.
Eine hohe Mietrendite ist kein Gütesiegel. Hohe Werte entstehen oft dort, wo die Kaufpreise niedrig sind, weil die Lage schwierig ist oder das Gebäude saniert werden muss. Eine niedrigere Rendite in einer gefragten Lage kann über zwanzig Jahre besser abschneiden. Die Zahl ersetzt den Blick auf das Objekt nicht.
Vor allem sagt die Mietrendite nichts darüber, was die Wohnung Sie im Monat kostet. Dafür fehlen die Finanzierung, die Tilgung und die Steuer. Genau diese drei rechnet der Rechner weiter oben zusammen, mit Konditionen, die wir für Ihre Angaben abfragen.
Was möchten Sie mit Ihrer Kapitalanlage erreichen?
Möchten Sie Ihre Altersvorsorge ergänzen, langfristig Vermögen aufbauen oder mögliche steuerliche Vorteile nutzen? Mit dem Rechner können Sie verschiedene Annahmen vergleichen und Ihre Planung besser einschätzen.
Für Ihre Altersvorsorge ist wichtig, wie hoch die Restschuld zum Rentenbeginn voraussichtlich sein wird. Wählen Sie dafür den passenden Betrachtungszeitraum. Eine höhere Tilgung reduziert Ihre Schulden schneller. Gleichzeitig investieren Sie monatlich mehr in die Rückzahlung.
Wenn Sie früher aufhören möchten zu arbeiten, kommt es darauf an, welche Einnahmen nach Finanzierung und laufenden Kosten für Sie übrig bleiben. Eine höhere Tilgung allein zeigt noch nicht, wann dieses Ziel erreichbar ist.
Die möglichen steuerlichen Auswirkungen von Zinsen und Abschreibung können Sie ebenfalls berechnen. Das Ergebnis hängt unter anderem von Ihrem persönlichen Steuersatz und dem Gebäudeanteil am Kaufpreis ab. Die individuelle steuerliche Beurteilung übernimmt Ihr Steuerberater.
Wie viel investieren Sie monatlich selbst?
Die Mieteinnahmen helfen Ihnen, die Darlehensrate zu bezahlen. Hinzu kommen die Kosten, die Sie als Eigentümer selbst tragen. Eine mögliche steuerliche Entlastung kann Ihren eigenen Aufwand reduzieren. Der Rechner zeigt Ihnen, wie diese Beträge zusammenwirken.
Berücksichtigen Sie dabei auch Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und mögliche Reparaturen. Umlagefähige Nebenkosten trägt der Mieter im Rahmen der mietvertraglichen Vereinbarung. Bei Leerstand fehlen diese Zahlungen und die Mieteinnahmen. Ihre laufenden Verpflichtungen bleiben bestehen.
Eine Musterberechnung mit 150.000 € Kaufpreis, 20.000 € Eigenkapital und 45.000 € zu versteuerndem Jahreseinkommen ergab einen eigenen monatlichen Aufwand von 279 €. Dabei wurden 527 € Mieteinnahmen und eine rechnerische steuerliche Entlastung von 116 € monatlich berücksichtigt. Die steuerliche Entlastung ist ein auf den Monat umgerechneter Wert. Sie steht nicht automatisch jeden Monat zur Verfügung.
Das Beispiel gilt für die verwendeten Konditionen und Annahmen. Tragen Sie Ihre eigenen Angaben ein. So können Sie einschätzen, welchen Betrag Sie monatlich selbst einplanen sollten und ob er in Ihr Budget passt.
Warum sich ein Vergleich auch bei der Haushaltsrechnung lohnt
Banken bewerten Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben und die Mieteinnahmen unterschiedlich. Deshalb kann Ihre Finanzierung bei einer Bank infrage kommen, während eine andere sie zunächst ablehnt.
Bei einer vermieteten Immobilie berücksichtigen manche Banken einen größeren Anteil der Kaltmiete. Andere rechnen beispielsweise mit 70 oder 75 Prozent. Auch die Pauschalen für Ihre Lebenshaltungskosten unterscheiden sich.
Eine Abfrage vom Oktober 2026 zeigte für denselben Haushalt Pauschalen zwischen 800 und 1.700 € monatlich. Dieser Unterschied von 900 € kann den rechnerischen Spielraum für Ihre Finanzierung deutlich verändern.
Unser Rechner zeigt Ihnen deshalb neben den Konditionen auch die Haushaltsrechnung des jeweiligen Finanzierungspartners. Öffnen Sie diese im Ergebnis. Sie sehen, welche Einnahmen und Ausgaben angesetzt werden und welcher monatliche Überschuss verbleibt.
So können Sie besser nachvollziehen, welche Finanzierung zu Ihren Angaben passt. Die endgültige Entscheidung trifft die Bank, wenn sie Ihre Unterlagen und das Objekt geprüft hat.
Wie viel Eigenkapital braucht eine Wohnung als Kapitalanlage?
Ihr Eigenkapital beeinflusst die Darlehenshöhe und den Zinssatz. Wichtig ist dabei der Beleihungsauslauf. Er beschreibt das Verhältnis zwischen Ihrem Darlehen und dem Beleihungswert, den die Bank für die Immobilie ansetzt.
Ein Beispiel. Bei 120.000 € Darlehen und 150.000 € Beleihungswert beträgt der Beleihungsauslauf 80 Prozent.
Je nach Finanzierungspartner gibt es Zinsstufen beispielsweise bei 60, 80, 90 und 95 Prozent. Besonders zwischen 95 und 100 Prozent können die Zinsaufschläge deutlich ausfallen. Liegen Sie knapp oberhalb einer Grenze, kann zusätzliches Eigenkapital helfen, eine günstigere Zinsstufe zu erreichen. Wie viel Sie dadurch sparen, hängt vom jeweiligen Angebot ab.
Entscheidend ist der Beleihungswert der Bank. Dieser kann vom Kaufpreis abweichen und zwischen den Finanzierungspartnern unterschiedlich ausfallen. Deshalb erhalten Sie mit demselben Eigenkapital nicht überall die gleichen Konditionen.
Unser Rechner zeigt Ihnen bei den Angeboten, ab welcher Darlehenshöhe eine günstigere Kondition möglich ist und wie sich der Zinssatz verändert. So können Sie prüfen, ob Sie zusätzliches Eigenkapital investieren möchten oder das Geld lieber als Rücklage behalten.
Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beleihungsauslauf Rechner.
Ihr Eigenkapital gezielt für weitere Immobilien nutzen
Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision hinzu. Zusammen können diese Kaufnebenkosten 10 Prozent des Kaufpreises oder mehr betragen.
Mit ausreichend Eigenkapital können Sie die Nebenkosten und einen Teil des Kaufpreises selbst bezahlen. Das senkt Ihren Finanzierungsbedarf und kann Ihre Konditionen verbessern.
Als Kapitalanleger können Sie Ihr Eigenkapital aber auch auf mehrere Immobilien verteilen. Statt beispielsweise 100.000 € vollständig in eine Wohnung zu investieren, bezahlen Sie nur die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln. Das verbleibende Geld können Sie als Rücklage behalten oder für den Kauf weiterer Objekte einsetzen.
Das ist der Eigenkapitalhebel. Sie ergänzen Ihr eigenes Geld durch Darlehen und können dadurch ein größeres Immobilienvermögen aufbauen. Ob diese Strategie zu Ihnen passt, hängt vor allem von den Mieteinnahmen, den Finanzierungskosten und Ihrem finanziellen Spielraum ab.
Unter passenden Voraussetzungen lassen sich auch die Kaufnebenkosten über ein separates Privatdarlehen finanzieren. Dadurch bleibt noch mehr Eigenkapital für weitere Investitionen verfügbar. Dafür fallen zusätzliche Raten und Zinskosten an.
In unserem Vergleich läuft dieses Privatdarlehen über 20 Jahre bei einer Zinsbindung von 10 Jahren. Der Zinssatz für die anschließende Laufzeit steht noch nicht fest. In unseren Abfragen vom Oktober 2026 lag der Zinssatz bei rund 8 Prozent.
In einem berechneten Beispiel erhöhte sich der Mischzins beider Darlehen um rund 0,27 Prozentpunkte. Gleichzeitig standen zehn Finanzierungspartner weniger zur Verfügung. Bei Ihren Angaben können die Ergebnisse anders ausfallen.
Entscheidend ist, Ihr Eigenkapital so einzusetzen, dass es Ihre Investitionsziele unterstützt. Mehr Fremdkapital eröffnet Möglichkeiten für weitere Käufe. Gleichzeitig müssen die monatlichen Verpflichtungen auch bei Leerstand oder unerwarteten Kosten tragbar bleiben.
Vergleichen Sie die Varianten direkt im Rechner. Investieren Sie mehr Eigenkapital, tragen Sie nur die Kaufnebenkosten selbst oder prüfen Sie deren Mitfinanzierung. So sehen Sie, wie viel Kapital für weitere Objekte verfügbar bleibt und wie sich Zins, Monatsrate und die Auswahl der Finanzierungspartner verändern.
Beim Neubau kann ein Förderdarlehen dazukommen
Kaufen Sie eine neu gebaute Wohnung und vermieten sie, kann ein Förderdarlehen der KfW einen Teil der Finanzierung übernehmen. Für vermietete Wohnungen greift dabei die KfW 298. Das Gebäude muss als Effizienzhaus 40 errichtet sein. Ist es zusätzlich nachhaltig zertifiziert, verdoppelt sich der Rahmen beinahe, nämlich von 100.000 auf 150.000 € für jede einzelne Wohnung.
Was das ausmacht, zeigt eine Abfrage vom 10. Oktober 2026. Bei 320.000 € Kaufpreis und 60.000 € Eigenkapital lag das Bankdarlehen bei 4,53 Prozent und das Förderdarlehen bei 2,94 Prozent. Der Mischzins über beide Bausteine sank dadurch von 4,51 auf 3,69 Prozent.
Die KfW rechnet allerdings anders als eine Bank. Das erste Jahr läuft tilgungsfrei, Sie zahlen auf diesen Baustein zunächst nur die Zinsen. Bei einer Bauzeit von eineinhalb Jahren ist dieses Jahr beim Einzug meist vorbei. Die Musterberechnung rechnet deshalb von Anfang an mit der vollen Rate. Sondertilgungen sind ausgeschlossen. Ein Rechtsanspruch besteht nicht, die Förderung hängt an den verfügbaren Bundesmitteln.
Tragen Sie den Betrag im Rechner ein. Wir fragen die Finanzierungspartner dann mit dem Förderdarlehen ab und zeigen Ihnen beide Bausteine einzeln.
Wie die Abschreibung bei einer Eigentumswohnung Ihre Steuerlast senkt
Bei einer vermieteten Immobilie können Sie bestimmte Aufwendungen steuerlich berücksichtigen. Dazu gehören beispielsweise Darlehenszinsen, abzugsfähige laufende Kosten und die Abschreibung des Gebäudes. Dadurch kann sich Ihre Steuerlast verringern und Ihr eigener Aufwand für die Kapitalanlage sinken.
Die Abschreibung berücksichtigt die Gebäudekosten über mehrere Jahre. Dafür müssen Sie nicht jedes Jahr erneut Geld ausgeben. Die Tilgung ist dagegen nicht steuerlich abziehbar. Mit ihr zahlen Sie Ihr Darlehen zurück und reduzieren Ihre Schulden.
Welche Abschreibung für Ihre Immobilie gilt
Bei vermieteten Wohngebäuden beträgt die reguläre lineare Abschreibung grundsätzlich jährlich
- 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023.
- 2 Prozent bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022.
- 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925.
Abgeschrieben wird der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten. Grund und Boden gehören nicht dazu. Deshalb beeinflusst die Kaufpreisaufteilung, wie hoch Ihre jährliche Abschreibung ausfällt.
Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes kürzer als diese Vorgabe, kann ein höherer Abschreibungssatz möglich sein. Den Nachweis kann ein Nutzungsdauergutachten liefern. Dort finden Sie eine kostenlose Vorprüfung, mit der Sie für Ihr Gebäude eine erste Spanne zur Restnutzungsdauer erhalten.
Zusätzliche Möglichkeiten bei Neubau und Denkmal
Bei bestimmten neuen Mietwohnungen können Sie zusätzlich zur regulären Abschreibung eine Sonderabschreibung nutzen. Nach § 7b EStG sind im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren jeweils bis zu 5 Prozent der begünstigten Bemessungsgrundlage möglich. Dafür müssen unter anderem Vorgaben zum Antragszeitpunkt, zu den Kosten und zur Vermietung erfüllt sein. Je nach Antragszeitpunkt gelten außerdem Anforderungen an den energetischen Standard und die Nachhaltigkeitszertifizierung.
Auch eine vermietete Denkmalimmobilie kann besondere steuerliche Möglichkeiten bieten. Für begünstigte und entsprechend bescheinigte Baumaßnahmen sind nach § 7i EStG bis zu 9 Prozent jährlich über acht Jahre und anschließend bis zu 7 Prozent jährlich über vier Jahre möglich. Diese erhöhten Abschreibungen gelten für die begünstigten Aufwendungen. Sie gelten nicht automatisch für den gesamten Kaufpreis.
Solche Möglichkeiten können eine Kapitalanlage finanziell interessanter machen. Entscheidend bleibt, dass Kaufpreis, Mieteinnahmen, laufende Kosten und Finanzierung zu Ihrer Planung passen.
Die Sonderabschreibung im Rechner mitrechnen
Der Rechner kann die Sonderabschreibung nach § 7b EStG berücksichtigen. Wählen Sie dazu im Bereich Steuerliche Personen und Objektdaten die Angabe zum Neubau. Er prüft dann zwei Grenzen für Sie. Liegen die Gebäudekosten über 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche, entfällt die Sonderabschreibung vollständig. Angesetzt werden höchstens 4.000 € je Quadratmeter.
Vier Jahre lang rechnet er fünf Prozent zusätzlich zur regülären Abschreibung. Danach verteilt sich der verbleibende Wert auf die restliche Nutzungsdauer, wie es § 7a Abs. 9 EStG vorsieht. Die Abschreibung fällt ab dem fünften Jahr deshalb niedriger aus als ohne die Sonderabschreibung. Sie holen den Vorteil nach vorn, Sie bekommen ihn nicht zusätzlich. Genau das zeigt Ihnen die Musterberechnung über den gewählten Zeitraum.
Achten Sie auf die zehn Jahre. Die Sonderabschreibung setzt voraus, dass Sie die Wohnung im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren vermieten. Verkaufen Sie in dieser Zeit steuerfrei, wird sie nach § 7b Abs. 4 EStG rückgängig gemacht. Die Spekulationsfrist endet ebenfalls nach zehn Jahren. Beide Fristen laufen also fast gleich. Ein Verkauf kurz danach will deshalb genau geplant sein.
Lassen Sie sich vor dem Kauf sechs Dinge geben. Wann der Bauantrag gestellt wurde, den Nachweis über Energiestandard und Zertifizierung, die Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grundstück und Gebäude, die Gebäudekosten je Quadratmeter, das Fertigstellungsdatum und die Bestätigung, dass die Wohnung langfristig vermietet werden soll. Eine Angabe im Exposé wie energieeffizienter Neubau ersetzt diese Nachweise nicht.
Bauen Sie Ihre Finanzierung nicht auf eine Steuerersparnis, die noch niemand geprüft hat. Rechnen Sie Ihren Fall mit und ohne Sonderabschreibung und besprechen Sie das Ergebnis mit Ihrem Steuerberater.
Modernisierung von Anfang an richtig einplanen
Wenn Sie nach dem Kauf modernisieren, beeinflusst die steuerliche Einordnung, wann sich Ihre Ausgaben auswirken. Erhaltungsaufwand kann grundsätzlich sofort abziehbar sein. Herstellungskosten werden dagegen über die Abschreibung berücksichtigt.
Bei Instandsetzungsarbeiten und Modernisierungen innerhalb der ersten drei Jahre gilt eine wichtige Grenze. Übersteigen die berücksichtigungsfähigen Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, entstehen grundsätzlich anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Nach Ablauf der drei Jahre ist ein sofortiger Abzug trotzdem nicht automatisch möglich. Eine Erweiterung oder wesentliche Verbesserung kann weiterhin zu Herstellungskosten führen. Lassen Sie größere Maßnahmen deshalb vor Beginn steuerlich einordnen. So können Sie deren Auswirkungen frühzeitig in Ihre Planung aufnehmen.
Ihre mögliche steuerliche Entlastung berechnen
Tragen Sie im Rechner Ihr zu versteuerndes Einkommen und den Gebäudeanteil ein. So sehen Sie, wie sich Zinsen und Abschreibung unter Ihren gewählten Annahmen rechnerisch auswirken können.
Für Modernisierungen nach Ablauf von drei Jahren unterstellt der Rechner Erhaltungsaufwand. Diese Annahme muss zu den tatsächlich geplanten Arbeiten passen.
Nutzen Sie das Ergebnis als Grundlage für Ihre Finanzierungsplanung und das Gespräch mit Ihrem Steuerberater. Er prüft, welche Beträge Sie in Ihrer persönlichen Situation tatsächlich ansetzen können.
Von Ihrer Berechnung zum verbindlichen Angebot
Der Rechner berücksichtigt Ihre Angaben zur Immobilie und die wichtigsten Eckdaten Ihrer Finanzierung. Das Ergebnis ist eine Musterberechnung auf Basis aktuell abgefragter Konditionen.
Für ein verbindliches Angebot benötigt die Bank Ihre vollständigen persönlichen und objektbezogenen Unterlagen. Sie prüft Ihre Bonität, bestehende Verpflichtungen, weitere Immobilien und den Wert des Objekts. Auch Ihre Wünsche zu Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechseln können die Auswahl und den Zinssatz verändern.
Nach dieser Prüfung zeigt sich, welcher Finanzierungspartner Ihr Vorhaben begleitet und zu welchen Konditionen.
Senden Sie uns Ihre Anfrage. Wir prüfen Ihre Angaben, besprechen Ihre Wünsche und vergleichen die passenden Finanzierungspartner. Anschließend begleiten wir Sie bei den weiteren Schritten bis zur Auszahlung. So erhalten Sie eine konkrete Grundlage für Ihre Kaufentscheidung und einen Ansprechpartner für Ihre Finanzierung.
Wir melden uns in der Regel noch am selben Werktag bei Ihnen. Die Prüfung ist für Sie kostenlos und unverbindlich.
Termin buchenWhatsApp schreiben0391 53161710
Kostenlos und unverbindlich. Nehmen Sie Ihre Berechnung einfach mit ins Gespräch.
Wir vermitteln als eingetragener Immobiliardarlehensvermittler mit Zulassung nach Paragraf 34i der Gewerbeordnung. Das ist die gesetzlich vorgeschriebene Erlaubnis für die Vermittlung von Baufinanzierungen. Erlaubnisbehörde ist die Landeshauptstadt Magdeburg. Alle Angaben dazu stehen im Impressum.
Für Makler, Bauträger und Konzeptberater
Sie vermitteln Immobilien an Kapitalanleger? Nutzen Sie unseren Rechner direkt im Kundengespräch. Mit aktuell abgefragten Konditionen zeigen Sie, wie sich Kaufpreis, Eigenkapital und Mieteinnahmen auf die Finanzierung und die monatliche Zuzahlung auswirken.
So erhalten Ihre Kunden eine erste Vorstellung davon, ob das Objekt in ihr Budget passt. Gleichzeitig erkennen Sie frühzeitig, welche Angaben noch fehlen und welche Punkte vor dem Kauf geprüft werden müssen. Das hilft Ihnen, das Verkaufsgespräch mit nachvollziehbaren Zahlen zu führen und den nächsten Schritt vorzubereiten.
Der Rechner ist frei zugänglich und kostenlos. Sie können ihn im Kundentermin verwenden und die Seite an Ihre Interessenten weitergeben. Für die konkrete Finanzierungsprüfung benötigen wir anschließend die persönlichen Unterlagen des Käufers und die Unterlagen zur Immobilie.
Kommt eine Finanzierung infrage, vergleichen wir die passenden Finanzierungspartner und begleiten Ihren Käufer von der Prüfung bis zur Auszahlung. Sie bleiben Ansprechpartner für die Immobilie. Wir übernehmen die Abstimmung mit der Bank und unterstützen Ihren Kunden bei den benötigten Finanzierungsunterlagen.
Damit ergänzen Sie Ihre Immobilienberatung um eine persönliche Finanzierungsbegleitung. Ihr Kunde erhält Unterstützung bei der Finanzierung und Sie können sich auf die Vermittlung konzentrieren.
Weitere Informationen finden Sie auf unserer Seite für Immobilienmakler. Sie möchten eine konkrete Immobilie oder eine Zusammenarbeit besprechen? Rufen Sie uns an unter 0391 53161710 oder buchen Sie direkt einen Termin.
Häufige Fragen zur Finanzierung einer Kapitalanlage
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage?
Eine feste Mindesthöhe gibt es nicht. Planen Sie zunächst die Kaufnebenkosten ein. Diese können je nach Bundesland und Maklerprovision etwa 7 bis 12 Prozent des Kaufpreises betragen.
Ob Sie zusätzlich Eigenkapital benötigen, hängt von Ihrer finanziellen Situation, der Immobilie und dem Finanzierungspartner ab. Einige Banken finanzieren unter passenden Voraussetzungen bis zu 100 Prozent des Kaufpreises. Andere erwarten einen höheren Eigenkapitaleinsatz. Auch eine Mitfinanzierung der Kaufnebenkosten kann über ein zusätzliches Darlehen infrage kommen.
Mehr Eigenkapital reduziert Ihren Darlehensbedarf und kann einen günstigeren Zinssatz ermöglichen. Als Kapitalanleger können Sie jedoch auch bewusst Geld für Rücklagen oder weitere Immobilienkäufe behalten. Entscheidend ist, dass die monatlichen Verpflichtungen zu Ihrem Budget passen.
Vergleichen Sie im Rechner unterschiedliche Eigenkapitalbeträge. Dabei erkennen Sie, wie Ihr Einsatz Zinssatz, Monatsrate und die infrage kommenden Finanzierungspartner verändert.
Rechnet die Bank die Mieteinnahmen voll an?
Nicht jede Bank berücksichtigt die volle Kaltmiete. Manche rechnen den gesamten Betrag an. Andere setzen nur einen Teil davon in Ihrer Haushaltsrechnung an.
Bei einer Abfrage am 7. Oktober 2026 berücksichtigte eine Bank für dasselbe Objekt die vollständige Kaltmiete von 750 €. Eine zweite setzte 562,50 € an, also 75 Prozent. Eine dritte rechnete mit 525 €, also 70 Prozent.
Diese Unterschiede wirken sich darauf aus, welche Darlehenssumme rechnerisch für Sie tragbar ist. Deshalb lohnt es sich, neben dem Zinssatz auch die Haushaltsrechnung zu vergleichen.
Öffnen Sie im Rechner die Haushaltsrechnung beim jeweiligen Ergebnis. Dort sehen Sie, wie viel Miete der Finanzierungspartner berücksichtigt und welcher monatliche Überschuss nach den angesetzten Ausgaben verbleibt.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Ja, unter passenden Voraussetzungen. Bei sehr guter Bonität und einer geeigneten Immobilie können einzelne Finanzierungspartner auch den Kaufpreis einschließlich der Kaufnebenkosten finanzieren. Entscheidend sind unter anderem Ihr Einkommen, bestehende Verpflichtungen und die Bewertung der Immobilie durch die Bank.
Eine weitere Möglichkeit ist ein zusätzliches Privatdarlehen für die Kaufnebenkosten. So bleibt Ihr Eigenkapital frei für andere Vorhaben. Dafür entstehen zusätzliche Raten und meist höhere Zinskosten. Auch die Auswahl der Finanzierungspartner kann kleiner ausfallen. Was das für Ihren Mischzins bedeutet, steht im Abschnitt zum Eigenkapitalhebel.
Im Rechner können Sie die Variante mit einem zusätzlichen Privatdarlehen mit der Zahlung aus Eigenkapital vergleichen. Ob eine Finanzierung einschließlich der Kaufnebenkosten über ein Immobiliendarlehen für Sie möglich ist, prüfen wir persönlich. Senden Sie uns dafür Ihre Anfrage.
Ist der Zins bei einer Kapitalanlage höher als bei Eigennutzung?
Das hängt vom Finanzierungspartner ab. Einige Banken berechnen für vermietete Immobilien einen Zinsaufschlag oder bewerten das Objekt vorsichtiger. Andere unterscheiden bei den Konditionen nicht zwischen Vermietung und Eigennutzung.
In unseren Abfragen lagen die Aufschläge bei bis zu 0,4 Prozentpunkten. Ihr tatsächlicher Zinssatz hängt auch von Ihrer Bonität, Ihrem Eigenkapital und der Immobilie ab.
Deshalb lohnt sich der Vergleich. Im Rechner sehen Sie die aktuell abgefragten Konditionen für Ihre Angaben. So erkennen Sie Unterschiede zwischen den Finanzierungspartnern und können einschätzen, wie diese Ihre monatliche Rate beeinflussen.
Welche Tilgung ist bei einer vermieteten Wohnung sinnvoll?
Die passende Tilgung hängt von Ihrem Budget und Ihren Anlagezielen ab. Möchten Sie die Wohnung bis zum Rentenbeginn möglichst weitgehend abbezahlen? Oder möchten Sie monatlich mehr Geld für Rücklagen und weitere Immobilienkäufe verfügbar haben?
Mit einer höheren Tilgung zahlen Sie Ihr Darlehen schneller zurück und sparen Zinsen. Dafür steigt Ihre monatliche Rate. Eine niedrigere Tilgung schafft zunächst mehr finanziellen Spielraum. Gleichzeitig bleibt am Ende der Zinsbindung eine höhere Restschuld, die Sie weiter finanzieren müssen.
Darlehenszinsen für die vermietete Wohnung können grundsätzlich steuerlich abziehbar sein. Die Tilgung ist es nicht. Weniger Zinsen bedeuten zwar weniger abziehbare Aufwendungen. Zusätzliche Zinskosten lohnen sich deshalb aber nicht automatisch. Wie die Abschreibung dabei wirkt, steht weiter oben.
Vergleichen Sie im Rechner verschiedene Tilgungssätze. Dabei erkennen Sie, wie Monatsrate und Restschuld sich verändern und welche Variante zu Ihrer Planung passt. Die steuerlichen Auswirkungen besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.
Wie hoch ist die Abschreibung auf eine vermietete Wohnung?
Die reguläre lineare Abschreibung beträgt grundsätzlich jährlich 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023, 2 Prozent bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 und 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925.
Maßgeblich ist allein der Gebäudeanteil am Kaufpreis. Der Wert von Grund und Boden bleibt außer Ansatz. Deshalb ist neben dem Baujahr auch eine nachvollziehbare Aufteilung der Kosten auf Gebäude und Grundstück wichtig.
Bei bestimmten Neubauten und denkmalgeschützten Immobilien können zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten infrage kommen. Mehr dazu finden Sie im Abschnitt zur Abschreibung.
Tragen Sie im Rechner den Gebäudeanteil und den passenden Abschreibungssatz ein. So erhalten Sie eine erste Einschätzung der möglichen steuerlichen Entlastung. Die tatsächlich anzusetzenden Werte prüft Ihr Steuerberater.
Zählt eine bestehende Immobilie bei der neuen Finanzierung mit?
Ja. Die Bank berücksichtigt auch die Einnahmen und laufenden Verpflichtungen Ihrer bestehenden Immobilien. Bei einer vermieteten Immobilie gehören dazu die angerechneten Mieteinnahmen, die Darlehensrate und die angesetzten Bewirtschaftungskosten.
Bleibt daraus ein Überschuss, kann dieser Ihren finanziellen Spielraum für den nächsten Immobilienkauf verbessern. Müssen Sie monatlich Geld zuschießen, reduziert das den verfügbaren Betrag für die neue Finanzierung.
Wie die Bank Ihre bestehende Immobilie berücksichtigt, hängt vom Finanzierungspartner ab. Deshalb betrachten wir Ihre Immobilien gemeinsam. Senden Sie uns Ihre Anfrage. Dann sehen wir uns an, wie Ihr Bestand auf die Finanzierung eines weiteren Objekts wirkt.
Kann ein gemeinsamer Immobilienkauf meine nächste Finanzierung erschweren?
Ja. Wenn Sie eine Wohnung gemeinsam mit einem Freund, Arbeitskollegen oder Ihrem Partner finanzieren, kann das Ihren Spielraum für weitere Immobilienkäufe einschränken.
Bei einer gemeinsamen Finanzierung haften Sie als Gesamtschuldner gegenüber der Bank grundsätzlich jeweils für das gesamte Darlehen. Das gilt auch dann, wenn Ihnen nur die Hälfte der Immobilie gehört. Eine interne Vereinbarung, die Rate jeweils zur Hälfte zu bezahlen, begrenzt diese Haftung gegenüber der Bank nicht automatisch.
Dadurch können Darlehensbelastung und angerechnete Mieteinnahmen auseinanderfallen. Bei einer späteren Finanzierungsprüfung kann die Bank Ihnen die volle bestehende Darlehensrate zurechnen, während sie nur Ihren Anteil an den Mieteinnahmen berücksichtigt. Die genaue Berechnung hängt vom Finanzierungspartner ab.
Ein vereinfachtes Beispiel. Sie besitzen gemeinsam eine Wohnung zu jeweils 50 Prozent. Die monatliche Darlehensrate beträgt 1.000 Euro und die Kaltmiete ebenfalls 1.000 Euro. Setzt die Bank bei Ihnen die volle Rate an, berücksichtigt aber nur Ihren Mietanteil von 500 Euro, entsteht bereits eine rechnerische Belastung von 500 Euro monatlich. Weitere Kosten und mögliche Mietabschläge sind dabei noch nicht berücksichtigt.
Dieser Betrag fehlt Ihnen in der Haushaltsrechnung für den nächsten Immobilienkauf. Das kann eine weitere Finanzierung erschweren, obwohl Sie die bestehende Rate tatsächlich gemeinsam bezahlen.
Wenn Sie mehrere Immobilien aufbauen möchten, sollten Sie deshalb schon vor dem ersten Kauf die Eigentumsverhältnisse und die Finanzierung gemeinsam planen. Allein zu kaufen oder dauerhaft mit demselben Partner zu investieren kann je nach Situation sinnvoll sein. Entscheidend ist, wer bei künftigen Käufen mitfinanziert und wie die jeweilige Bank Ihre bestehenden Verpflichtungen berücksichtigt.
Sprechen Sie vor dem gemeinsamen Kauf mit uns über Ihre weiteren Investitionsziele. Wir prüfen, wie sich die geplante Finanzierung auf Ihren Spielraum für zusätzliche Immobilien auswirken kann.
Bis zu welchem Alter bekomme ich eine Finanzierung?
Eine einheitliche Altersgrenze für alle Finanzierungspartner gibt es nicht. Entscheidend sind die Vorgaben des Finanzierungspartners und die Frage, ob Sie die monatliche Rate dauerhaft tragen können. Dazu betrachtet die Bank auch Ihre voraussichtlichen Einkünfte im Ruhestand.
Die angerechneten Mieteinnahmen einer vermieteten Wohnung können Ihre Finanzierung dabei unterstützen. Auch Eigenkapital, Darlehenshöhe, Laufzeit und Tilgung spielen eine Rolle.
Eine höhere Tilgung kann helfen, die Restschuld bis zum Rentenbeginn zu reduzieren. Sie muss jedoch zu Ihrem heutigen Budget passen. Nicht jede Finanzierung muss zum Rentenbeginn vollständig zurückgezahlt sein.
Sie möchten eine Kapitalanlage finanzieren und wissen, welche Möglichkeiten Sie haben? Senden Sie uns Ihre Anfrage. Gemeinsam finden wir heraus, welche Finanzierungspartner und welche Gestaltung zu Ihrer Situation passen.
Kostet mich der Vergleich etwas?
Nein. Unsere Beratung, der Finanzierungsvergleich und die Begleitung bis zur Auszahlung sind für Sie kostenlos. Unsere Vergütung erhalten wir von der Bank, die Ihre Finanzierung übernimmt.
Den Rechner können Sie ohne Anmeldung nutzen. Dabei findet keine Schufa-Abfrage statt. Damit haben Sie eine erste Orientierung und können anschließend mit uns die passende Finanzierung für Ihr Vorhaben besprechen.
Woher kommen die Zahlen in diesem Rechner?
Die Finanzierungskonditionen stammen aus unserer Finanzierungsplattform, mit der wir täglich arbeiten. Mit Ihren Angaben fragen wir mehrere Finanzierungspartner gleichzeitig ab und übernehmen deren zurückgemeldete Werte unverändert.
Dazu gehören die Konditionen, die Haushaltsrechnung, der angesetzte Objektwert und die Angaben zur nächsten günstigeren Zinsstufe. So können Sie nachvollziehen, wie die einzelnen Finanzierungspartner rechnen und wie sich die Ergebnisse unterscheiden.
Ihre monatliche Zuzahlung, die Rendite und mögliche steuerliche Auswirkungen berechnet der Rechner ergänzend anhand Ihrer Eingaben und der gewählten Annahmen.
Über 4.000 begleitete Finanzierungen. Das sagen die Mandanten dazu.
Über 1.200 Bewertungen, erhoben und veröffentlicht von ProvenExpert. Welche davon angezeigt werden, entscheiden nicht wir.
Ihre Zahlen verstehen und den nächsten Schritt planen
Sandro Wallisch
Sie haben eine Immobilie im Blick und möchten wissen, ob die Finanzierung zu Ihrem Budget passt? Gemeinsam besprechen wir Ihre Berechnung, klären offene Fragen und zeigen Ihnen, welche Angaben für eine genaue Prüfung noch fehlen.
Sie erreichen uns direkt per Telefon, WhatsApp oder E-Mail. Wenn Sie Ihr Vorhaben ausführlicher besprechen möchten, buchen Sie einen Termin. In Magdeburg beraten wir Sie persönlich. Deutschlandweit begleiten wir Sie telefonisch und über Onlineberatung.
So erhalten Sie eine nachvollziehbare Grundlage für Ihre nächsten Schritte. Von der ersten Berechnung bis zur Auszahlung arbeiten Sie dabei mit derselben Person.
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