Immobilienfinanzierung Altenburg. KfW 308 und EigenheimPlus in der Skatstadt.

Altenburg gehört mit 1.200 bis 1.400 Euro pro Quadratmeter zu den günstigsten Städten Deutschlands, unsanierter Bestand startet um 1.100 Euro. Gleichzeitig fährt die Regionalbahn in rund 40 Minuten nach Leipzig, Pendler kombinieren also Leipziger Gehalt mit Altenburger Kaufpreisen. Ein Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern in Klasse G ist ab etwa 145.000 Euro zu haben. KfW 308 deckt davon mit 125.000 Euro zu 1,00 Prozent fast den kompletten Kaufpreis, die Sanierung läuft über KfW 261 zu 3,49 Prozent und bringt 6.150 Euro Tilgungszuschuss. Der Mischzins sinkt damit auf rund 2,61 Prozent, gegenüber 4,25 Prozent bei einer reinen Bankfinanzierung.

Der Freistaat fördert die Sanierung über das zinsverbilligte Darlehen EigenheimPlus der Thüringer Aufbaubank, nicht über einen eigenen Zuschuss. Finanziert werden 5.000 bis 250.000 Euro für Erwerb und Modernisierung von selbst genutztem Wohneigentum in Thüringen, ausgezahlt über Ihre Hausbank. Den geschenkten Teil trägt der Bund. KfW 261 erlässt bei der Sanierung zum Effizienzhaus 55 EE fünf Prozent der Kreditsumme, im Altenburger Beispiel 6.150 Euro. Wer statt des Effizienzhauses einzelne Maßnahmen umsetzt, bekommt für die Heizung KfW 458 als Direktzuschuss. Beide Wege zusammen schließt die KfW seit dem 21. Juli 2026 aus.

Geschenkt sind 6.150 Euro. Die Sanierung zum Effizienzhaus 55 EE läuft über KfW 261 mit 123.000 Euro, davon erlässt die KfW fünf Prozent als Tilgungszuschuss. Der Erlass verkürzt die Laufzeit, die Monatsrate bleibt gleich. Einen Zuschuss aus KfW 458 gibt es daneben nicht, denn Einzelmaßnahmen und Effizienzhaus-Sanierung schließen sich seit dem 21. Juli 2026 aus, mit drei Jahren Sperre zwischen beiden. Der größere Hebel liegt ohnehin im Zins. KfW 308 zu 1,00 Prozent und KfW 261 zu 3,49 Prozent drücken den Mischzins deutlich unter die 4,25 Prozent eines einzigen Bankdarlehens.

Ja, und das ist die Altenburger Besonderheit. Mit zwei Kindern unter 18 und einem zu versteuernden Einkommen bis 100.000 Euro stehen bei KfW 308 Jung kauft Alt bis zu 160.000 Euro zu 1,00 Prozent bereit. Der Kaufpreis von 145.000 Euro schöpft davon 125.000 Euro aus, für die Bank bleiben nur 20.000 Euro übrig. Die Monatsbelastung für den kompletten Kauf liegt damit bei rund 500 Euro. Voraussetzung ist selbst genutztes Wohneigentum der Energieklasse F, G oder H, also auch eine Eigentumswohnung. Dazu kommt binnen 4,5 Jahren die Sanierung zum Effizienzhaus 85 EE oder wahlweise alle vier Einzelmaßnahmen, nämlich Heizungstausch, Fenster, Fassade und Dach. Der Antrag gehört vor den Kaufvertrag.

Häuser kosten in Altenburg im Schnitt 1.200 bis 1.400 Euro pro Quadratmeter, unsanierter Bestand beginnt um 1.100 Euro. Ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern liegt damit bei etwa 130.000 bis 170.000 Euro. Gründerzeitsubstanz rund um Altstadt und Schlossberg, Vorkriegshäuser in der Nordvorstadt und im Südost-Viertel sowie Siedlungshäuser in Rasephas und Ehrenberg bilden das typische Angebot. Zum Vergleich verlangt Leipzig, nur 40 Bahnminuten entfernt, für vergleichbare Objekte gut das Doppelte bis Dreifache.

Rund um Altstadt und Schlossberg stehen Gründerzeithäuser mit historischer Substanz in Sichtweite des Residenzschlosses. Die Nordvorstadt bietet bürgerliche Vorkriegshäuser mit Gärten, das Südost-Viertel solide Bestandslagen mit kurzen Wegen zum Bahnhof, und in Rasephas und Ehrenberg finden sich Siedlungshäuser mit großen Grundstücken am Stadtrand. Fast überall dominiert unsanierter Bestand der Klassen F bis H, also genau das Profil, das KfW 308 verlangt und das den Sanierungskredit KfW 261 öffnet.

Thüringen erhebt seit Januar 2024 nur noch 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer. Dazu kommen rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch sowie üblicherweise 3,57 Prozent Maklercourtage. In Summe sind das rund 10,6 Prozent des Kaufpreises. Beim Altenburger Beispielhaus für 145.000 Euro entstehen so rund 15.400 Euro Nebenkosten. Diese Summe finanziert keine Bank mit, sie muss aus eigenen Mitteln kommen.

Anders als manche Landesprogramme anderer Bundesländer schreibt Thüringen keinen festen Eigenanteil vor. Als Untergrenze empfehlen wir die Kaufnebenkosten von rund 15.400 Euro plus einen Puffer für Unvorhergesehenes auf der Baustelle, in Summe also etwa 20.000 bis 25.000 Euro. Wer mehr einbringt, verbessert den Bankzins für die ohnehin kleinen Bankbausteine von zusammen 57.000 Euro. Welche Mittel zählen und wie sie am wirksamsten verteilt werden, rechnen wir im Erstgespräch für Ihren Fall durch.

Derzeit nicht, und das sagen wir offen. Das Programm der Thüringer Aufbaubank zahlt eigentlich 5 Prozent des Kaufpreises als Zuschuss, beim Altenburger Beispiel wären das rund 7.250 Euro. Die Mittel für 2026 sind jedoch durch bereits vorliegende Anträge gebunden, neue Bewilligungen sind aktuell nicht möglich. Der Antrag ist allerdings erst nach dem notariellen Kaufvertrag zu stellen, es entsteht also kein Zeitdruck vor dem Kauf. Wir behalten die Mittelfreigabe für unsere Mandanten im Blick und stellen den Antrag, sobald wieder bewilligt wird. Verlassen sollte sich Ihre Finanzierung auf diesen Baustein aber nicht.

EigenheimPlus ist ein zinsverbilligtes Darlehen der Thüringer Aufbaubank, das über die Hausbank durchgeleitet wird. Möglich sind 5.000 bis 250.000 Euro für bis zu 100 Prozent der Kosten bei Laufzeiten von 5, 10, 20 oder 30 Jahren. Der Zins hängt von der Bonität ab, eine feste Zahl versprechen wir deshalb nicht. Interessant wird das Programm als flexibler Ersatz oder als Ergänzung für den Bankanteil, im Altenburger Beispiel also für die 20.000 Euro Kaufpreisrest oder die 37.000 Euro Restsanierung. Der Antrag muss vor Vorhabensbeginn gestellt werden, die Kombination mit anderer Förderung ist erlaubt.

Ein saniertes Haus mit 120 Quadratmetern kostet in Altenburg rund 750 Euro Kaltmiete, das Praxisbeispiel finanziert 305.000 Euro Darlehen über 30 Jahre. Der Abstand ist real, und wir nennen ihn offen. Dafür gehört Ihnen ein auf Effizienzhaus 55 EE saniertes Haus, und die Tilgung ist vom ersten Jahr an Vermögensaufbau statt Mietzahlung. Der Mischzins liegt bei rund 2,61 Prozent über alle Bausteine, dazu kommen 6.150 Euro Tilgungszuschuss. Banken kalkulieren mit maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens für Rate plus Wohnkosten, empfohlen ist deshalb ein Haushaltsnetto ab etwa 3.100 Euro. Ob Kaufen oder Mieten für Sie gewinnt, zeigt der Mieten-oder-Kaufen-Rechner im Erstgespräch.

Wir tun das, von der ersten Objektprüfung bis zur Schlüsselübergabe. Ein Altenburger Fördermix aus KfW 308, für die Sanierung entweder KfW 261 oder KfW 458 und gegebenenfalls EigenheimPlus verlangt die richtige Antragsreihenfolge. Der KfW-308-Antrag gehört vor den Kaufvertrag, der Sanierungsantrag vor den Beginn der Arbeiten. Im kostenlosen Erstgespräch prüfen wir Energieklasse, Einkommensgrenzen und die Kombinierbarkeit aller Bausteine. Danach takten wir sämtliche Anträge, vergleichen für den kleinen Bankanteil über 550 Finanzierungspartner und beobachten zusätzlich die Mittelfreigabe beim TAB-Familienzuschuss. Ein Ansprechpartner, keine Zusatzkosten.

Vor dem Vorhabensbeginn, und der ist früher erreicht als viele denken. Als Beginn wertet die Thüringer Aufbaubank den Abschluss von Liefer- und Leistungsverträgen sowie den notariellen Kaufvertrag. Ausgenommen sind Planungsleistungen und Beratungsleistungen, die dürfen dem Antrag vorausgehen. Beantragt wird über die Hausbank, denn die TAB vergibt EigenheimPlus ausschließlich über Finanzierungsinstitute, die für den durchgeleiteten Kredit haften. Den Zins setzt die Hausbank nach Bonität und Sicherheiten fest. Der Rahmen reicht von 5.000 bis 250.000 Euro je Vorhaben, ausgezahlt werden 100 Prozent, und bis zu ein Jahr bleibt tilgungsfrei. Das Konditionentableau, gültig ab 15. September 2026, deckelt den Sollzins je nach Laufzeit bei 4,32 bis 4,52 Prozent. Einkommensgrenzen gibt es keine. Nicht abgerufenes Geld kostet ab dem sechsten Monat nach Zusage 0,10 Prozent pro Monat. Für Ihr Vorhaben in Altenburg takten wir den Antrag vor den Notartermin.

Den Zuschuss aus der Förderrichtlinie Wohneigentum für Familien. Der Freistaat zahlt beim Ersterwerb einmalig 5 Prozent des Kaufpreises, und dieses Geld bleibt bei Ihnen. Der Kaufpreis zählt bis 400.000 Euro, mehr als 20.000 Euro sind also nicht drin. Bei einem Baugrundstück liegt die Grenze bei 100.000 Euro und 5.000 Euro Zuschuss. Voraussetzung ist mindestens ein im Haushalt gemeldetes Kind unter 18 Jahren mit Kindergeldanspruch. Gefördert wird nur der Ersterwerb, wer bereits Wohneigentum besitzt, fällt heraus. Die Familie muss selbst einziehen und fünf Jahre bleiben. Auf die Reihenfolge kommt es an. Der Zuschuss verlangt eine bereits bezahlte Grunderwerbsteuer und wird deshalb nach dem Kaufvertrag beantragt, EigenheimPlus dagegen davor. Beides zusammen geht nur mit sauberer Terminplanung. Anspruch besteht keiner, entschieden wird nach Ermessen und verfügbaren Haushaltsmitteln, bei Knappheit nach Eingang der vollständigen Anträge. Zum 31. Dezember 2026 tritt die Richtlinie außer Kraft. Was für Altenburg realistisch ist, rechnen wir kostenfrei aus.

Das wechselt wöchentlich, deshalb ist die ehrliche Antwort immer die gleiche, nämlich vergleichen statt raten. Je nach Eigenkapital, Energieklasse und Objektart liegt mal die eine, mal die andere Bank vorn. Wir vergleichen für Ihr Objekt in Altenburg über 550 Finanzierungspartner mit Ihren echten Daten und legen Ihnen das Ergebnis als Liste vor. Wichtiger als der beste Bankzins ist der Mischzins über alle Bausteine. TAB EigenheimPlus und die KfW-Programme senken ihn stärker, als es ein Bankwechsel je könnte. Genau diese Kombination stellen wir für Altenburg zusammen.

Eine belastbare Zahl bekommen Sie von uns am selben Tag, alles andere wäre geraten. Der Zins hängt an Beleihungsauslauf, Zinsbindung, Bonität und am Objekt selbst, deshalb ist jede pauschale Zahl im Internet mit Vorsicht zu genießen. Rechnen Sie lieber mit dem Mischzins über alle Bausteine. Mit KfW und TAB EigenheimPlus liegen unsere Kunden regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte darunter. Bei 300.000 Euro Darlehen zählt jeder Prozentpunkt über die gesamte Zinsbindung. Für Altenburg holen wir die tagesaktuellen Sätze aus über 550 Finanzierungspartnern.

Rund 3.900 Euro Haushaltsnetto, wenn Sie klassisch über die Bank finanzieren. Gerechnet wird mit 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung, und mehr als 40 Prozent vom Netto sollte die Rate nicht ausmachen. Über den Fördermix sinkt der Mischzins auf 2,5 Prozent, sodass rund 2.800 Euro Haushaltsnetto ausreichen. Wir rechnen Ihre echte Haushaltsrechnung für Altenburg kostenlos durch und nennen Ihnen eine Zahl, mit der Sie beim Makler auftreten können.

In den meisten Fällen ja. 3.000 Euro netto tragen ein Bankdarlehen von rund 230.000 Euro bei 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Mit einem Fördermix aus KfW und TAB EigenheimPlus, der den Mischzins auf 2,5 Prozent drückt, sind es bei gleichem Einkommen rund 320.000 Euro. In Altenburg liegt der Quadratmeterpreis bei etwa 1.400 Euro, die Förderung macht damit aus rund 164 Quadratmetern etwa 228 Quadratmeter. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten, die aus Eigenkapital kommen sollten.

Der Durchschnitt liegt bei etwa 1.400 Euro je Quadratmeter. Ein Haus mit 120 Quadratmetern kostet damit rechnerisch rund 168.000 Euro, dazu kommen die Kaufnebenkosten. Innerhalb von Altenburg liegen die Lagen allerdings weit auseinander, weshalb der Durchschnitt nur als grobe Orientierung taugt. Den Preis allein sollten Sie nie bewerten. Erst Kaufpreis, Sanierungskosten und Förderung ergeben ein Bild, und genau das rechnen wir für Altenburg durch. Der Postbank Wohnatlas 2026 des HWWI erwartet für Thüringen bis 2035 real 0,2 Prozent Rückgang pro Jahr. Real bedeutet inflationsbereinigt. Nominal fällt die Entwicklung höher aus, und parallel verliert auch Ihre Restschuld real an Gewicht.