Immobilienfinanzierung Gera. KfW 308 und EigenheimPlus im Elstertal.

In vielen Fällen ja, und das ist die Besonderheit der drittgrößten Stadt Thüringens. Das Praxisbeispiel finanziert rund 320.000 Euro Darlehen für ein Haus mit 115 Quadratmetern, das nach der Sanierung auf Effizienzhaus-55-Niveau steht. Banken rechnen mit höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens für Rate und Wohnkosten, empfohlen ist deshalb ein Haushaltsnetto ab etwa 3.200 Euro. Das erreicht in Gera bereits ein einzelnes Facharbeiter- oder Angestelltengehalt mit Kindergeld und kleinem Nebenverdienst, während in Erfurt oder Jena dafür meist zwei volle Einkommen nötig sind.

Geschenkt sind 6.150 Euro. Die Sanierung zum Effizienzhaus 55 EE läuft über KfW 261 mit 123.000 Euro, davon erlässt die KfW fünf Prozent als Tilgungszuschuss. Der Erlass verkürzt die Laufzeit, die Monatsrate bleibt gleich. Einen Zuschuss aus KfW 458 gibt es daneben nicht, denn Einzelmaßnahmen und Effizienzhaus-Sanierung schließen sich seit dem 21. Juli 2026 aus, mit drei Jahren Sperre zwischen beiden. Der größere Hebel liegt ohnehin im Zins. KfW 308 zu 1,00 Prozent und KfW 261 zu 3,49 Prozent drücken den Mischzins deutlich unter die 4,25 Prozent eines einzigen Bankdarlehens.

Das Praxisbeispiel dieser Seite rechnet mit einem Einfamilienhaus von 1930, 115 Quadratmeter, Energieklasse G, Kaufpreis 160.000 Euro plus 160.000 Euro Sanierung. Den Kauf tragen KfW 308 mit 140.000 Euro zu 1,00 Prozent und die Bank mit 20.000 Euro im Erstrang. Die Sanierung zum Effizienzhaus 55 EE trägt KfW 261 mit 123.000 Euro zu 3,49 Prozent, die Wärmepumpe läuft darin mit, dazu kommt ein Bankbaustein von 37.000 Euro. Zusammen ergibt das rund 320.000 Euro Darlehen bei einem Mischzins von rund 2,54 Prozent.

Zwei Programme kennen hier keine Gnade. Der KfW-308-Antrag muss vor Abschluss des Kaufvertrags gestellt sein, sonst verfallen 140.000 Euro zu 1,00 Prozent unwiederbringlich. Und beim TAB-Programm EigenheimPlus zählt der notarielle Kaufvertrag bereits als Vorhabensbeginn, ein danach gestellter Antrag wird abgelehnt. Wer also in Gera erst unterschreibt und dann nach Förderung fragt, verschenkt die beiden wichtigsten Kreditbausteine. Wir takten deshalb jeden Fall so, dass sämtliche Anträge vor dem Notartermin stehen. Nur der TAB-Familienzuschuss ist bewusst erst nach dem Kaufvertrag zu beantragen.

Geraer Bestandshäuser kosten im Schnitt 1.400 bis 1.700 Euro pro Quadratmeter, unsanierte Objekte starten um 1.300 Euro. Für 160.000 Euro gibt es ein komplettes Gründerzeithaus mit 115 Quadratmetern, etwa in Debschwitz oder Pforten. Jena verlangt für vergleichbare Substanz häufig das Doppelte bis Zweieinhalbfache, Erfurt liegt ebenfalls deutlich darüber. Die Autobahnen A4 und A9 kreuzen direkt vor der Stadt, sodass Arbeitsplätze in Jena, Zwickau oder Leipzig gut erreichbar bleiben. Gera kombiniert damit großstädtische Infrastruktur mit Kaufpreisen einer Kleinstadt.

Untermhaus am Fuß der Elsterhänge ist das Aushängeschild mit Villen und Bürgerhäusern rund um den Geburtsort von Otto Dix. Debschwitz jenseits der Weißen Elster bietet Gründerzeit- und Vorkriegshäuser zu moderaten Preisen, Pforten punktet mit ruhigen Siedlungslagen und Gärten. Langenberg im Norden liefert dörflichen Charakter mit großen Grundstücken, und am grünen Rand von Lusan finden sich günstige Einstiege. In fast allen Lagen dominiert unsanierter Bestand der Energieklassen F bis H, genau die Voraussetzung für KfW 308 und den Sanierungskredit KfW 261.

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Thüringen seit Anfang 2024 nur noch 5,0 Prozent. Notar und Grundbuch schlagen mit rund 2 Prozent zu Buche, die übliche Maklercourtage mit 3,57 Prozent. Zusammen ergibt das rund 10,6 Prozent des Kaufpreises. Beim Geraer Beispielhaus für 160.000 Euro sind das rund 17.000 Euro, die keine Bank mitfinanziert und die deshalb aus eigenen Mitteln stammen müssen. Im Gesamtvolumen von rund 337.000 Euro sind sie bereits enthalten.

Thüringen verlangt keinen festen Pflichteigenanteil. Als sinnvolle Untergrenze gelten die Nebenkosten von rund 17.000 Euro plus eine Reserve für Überraschungen im Altbau, zusammen also etwa 22.000 bis 27.000 Euro. Jeder Euro darüber verbessert die Kondition der beiden Bankbausteine von zusammen 57.000 Euro, denn die Bank im Erstrang bewertet den Beleihungsauslauf. Auch der Tilgungszuschuss der KfW 261 wirkt in der Kalkulation wie zusätzliches Eigenkapital, weil er die Restschuld senkt, ohne je zurückgezahlt zu werden. Die optimale Verteilung rechnen wir im Erstgespräch durch.

Momentan nein, und das verschweigen wir nicht. Das Programm der Thüringer Aufbaubank sieht 5 Prozent des Kaufpreises als Zuschuss vor, beim Geraer Beispielhaus wären das 8.000 Euro. Die Mittel für 2026 sind allerdings durch bereits eingereichte Anträge gebunden, neue Bewilligungen ruhen. Da der Antrag ohnehin erst nach dem notariellen Kaufvertrag gestellt wird, blockiert der Stopp Ihren Kauf nicht. Wir kalkulieren die Finanzierung ohne diesen Baustein, beobachten die Mittelfreigabe und reichen den Antrag für unsere Mandanten nach, sobald die Bank wieder bewilligt. Kommt das Geld, ist es ein Bonus obendrauf.

Ganz oder teilweise, ja. EigenheimPlus ist ein zinsverbilligtes Darlehen der Thüringer Aufbaubank von 5.000 bis 250.000 Euro, das die Hausbank durchleitet und das bis zu 100 Prozent der Kosten beim Bestandserwerb oder der Modernisierung in Thüringen abdecken kann. Laufzeiten von 5, 10, 20 oder 30 Jahren sind möglich, der Zins richtet sich nach der Bonität, weshalb wir keine feste Zahl nennen. Im Geraer Beispiel käme es für die 20.000 Euro Kaufpreisrest oder die 37.000 Euro Restsanierung infrage. Entscheidend ist die Frist, denn der Antrag muss vor dem Notartermin gestellt sein.

Ein saniertes Haus mit 115 Quadratmetern kostet in Gera rund 800 Euro Kaltmiete, das Praxisbeispiel finanziert 320.000 Euro Darlehen über 30 Jahre. Die Mehrbelastung ist ehrlich benannt, dafür entsteht Eigentum an einem komplett modernisierten Effizienzhaus 55 EE mit Energiekosten auf Neubauniveau, und ein großer Teil der Rate ist im ersten Jahr Tilgung, also eigenes Vermögen. Der Mischzins liegt bei rund 2,54 Prozent über alle Bausteine, dazu kommen 6.150 Euro Tilgungszuschuss. Ob die Rechnung in Ihrer Lebenslage aufgeht, zeigt der Mieten-oder-Kaufen-Rechner, den wir im Erstgespräch gemeinsam mit Ihren Zahlen durchspielen.

Wir übernehmen das komplett, von der Prüfung des Energieausweises bis zur Auszahlung des letzten Zuschusses. Der Geraer Fördermix aus KfW 308, für die Sanierung entweder KfW 261 oder KfW 458 und gegebenenfalls EigenheimPlus verlangt eine strenge Reihenfolge. KfW 308 und EigenheimPlus gehören vor den Notartermin, der Sanierungsantrag gehört vor den Beginn der Arbeiten. Viele Finanzierungspartner sprechen diese Programme von sich aus gar nicht an, weil sie daran wenig verdienen. Wir prüfen im kostenlosen Erstgespräch Einkommensgrenzen, Energieklasse und Kombinierbarkeit, takten alle Anträge und vergleichen für die Bankbausteine über 550 Finanzierungspartner. Ein Ansprechpartner, keine Zusatzkosten.

Nein, danach ist es zu spät. Der notarielle Kaufvertrag gilt bei der Thüringer Aufbaubank bereits als Vorhabensbeginn, ebenso der Abschluss von Liefer- und Leistungsverträgen. Planungsleistungen und Beratungsleistungen zählen ausdrücklich nicht dazu, Sie dürfen also vorher rechnen und planen. Der Weg führt über ein Finanzierungsinstitut Ihrer Wahl, nicht direkt zur TAB. Die Hausbank reicht das Darlehen durch, haftet dafür und bestimmt den Zins nach Bonität und Sicherheiten. Möglich sind 5.000 bis 250.000 Euro je Vorhaben, Auszahlung 100 Prozent, bis zu ein Jahr tilgungsfrei. Die Höchstsätze des Konditionentableaus, gültig ab 15. September 2026, liegen zwischen 4,32 und 4,52 Prozent je nach Laufzeit. Eine Einkommensgrenze kennt das Programm nicht. Wer das Geld nicht sofort abruft, zahlt ab dem sechsten Monat nach Zusage 0,10 Prozent Bereitstellungsprovision pro Monat. Wir stellen den Antrag für Ihr Objekt in Gera rechtzeitig vor dem Notartermin.

Ja, und er wird oft übersehen. Über die Förderrichtlinie Wohneigentum für Familien zahlt der Freistaat einen einmaligen Zuschuss von 5 Prozent des Kaufpreises, der nicht zurückgezahlt wird. Gerechnet wird auf höchstens 400.000 Euro Kaufpreis, was 20.000 Euro ergibt. Beim Baugrundstück sind es höchstens 100.000 Euro und damit 5.000 Euro. Es braucht mindestens ein Kind unter 18 mit Kindergeldanspruch im Haushalt, und es muss der erste Wohneigentumserwerb sein. Wer schon Eigentum hat, bekommt nichts. Hauptwohnsitz und fünf Jahre Selbstnutzung sind Pflicht. Der zeitliche Ablauf ist die Falle. Bei diesem Zuschuss muss die Grunderwerbsteuer bei Antragstellung bezahlt sein, der Antrag kommt also nach dem Kaufvertrag. EigenheimPlus dagegen muss vorher beantragt sein. Wer beides will, braucht beide Termine in der richtigen Reihenfolge. Ein Rechtsanspruch besteht nicht. Die TAB entscheidet im Rahmen der Haushaltsmittel, bei Knappheit zählt die Reihenfolge der vollständigen Anträge, und die Richtlinie endet am 31. Dezember 2026. Anträge sind bis zum 30. November zu stellen, werden derzeit aber nicht berücksichtigt. Für Ihr Vorhaben in Gera rechnen wir beide Programme gegen.

Die Frage lässt sich seriös nur für Ihren Fall beantworten, denn Zinsen und Risikogrenzen verschieben sich wöchentlich. Ein Institut, das bei viel Eigenkapital vorn liegt, fällt bei einer Vollfinanzierung oft zurück, und bei unsanierten Häusern gehen die Bewertungen weit auseinander. Für Gera vergleichen wir die Angebote von über 550 Finanzierungspartnern nebeneinander. Entscheidend ist am Ende ohnehin nicht der Zins einer einzelnen Bank, sondern Ihr Mischzins über alle Bausteine, denn TAB EigenheimPlus und die KfW drücken ihn deutlich stärker als jeder Zinsvergleich. Für Ihr Objekt in Gera rechnen wir beides zusammen.

Das sagen wir Ihnen tagesaktuell, denn die Sätze bewegen sich täglich. Ihr persönlicher Satz hängt an vier Größen, nämlich Beleihungsauslauf, Zinsbindung, Bonität und Objekt. Aussagekräftiger ist ohnehin der Mischzins über alle Bausteine. Wer KfW und TAB EigenheimPlus einbaut, liegt regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte unter dem reinen Bankangebot. Ein Prozentpunkt weniger zählt bei 300.000 Euro Darlehen über die ganze Zinsbindung. Was für Ihr Vorhaben in Gera erreichbar ist, rechnen wir kostenfrei aus.

Für eine reine Bankfinanzierung brauchen Sie rund 3.900 Euro Haushaltsnetto. Gerechnet ist das mit 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung, und die Rate sollte 40 Prozent Ihres Nettos nicht übersteigen. Mit Förderung wird es leichter. Bei 2,5 Prozent Mischzins reichen rund 2.800 Euro netto. Was in Ihrem Fall trägt, rechnen wir für Gera im kostenlosen Erstgespräch aus.

Ja. 3.000 Euro netto tragen ein Bankdarlehen von rund 230.000 Euro bei 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Mit einem Fördermix aus KfW und TAB EigenheimPlus, der den Mischzins auf 2,5 Prozent drückt, sind es bei gleichem Einkommen rund 320.000 Euro. In Gera liegt der Quadratmeterpreis bei etwa 1.700 Euro, die Förderung macht damit aus rund 135 Quadratmetern etwa 188 Quadratmeter. Die Kaufnebenkosten sollten Sie zusätzlich aus eigenen Mitteln tragen.

Rund 1.700 Euro je Quadratmeter im Durchschnitt. Ein Haus mit 120 Quadratmetern kostet damit rechnerisch rund 204.000 Euro, dazu kommen die Kaufnebenkosten. Innerhalb von Gera liegen die Lagen allerdings weit auseinander, weshalb der Durchschnitt nur als grobe Orientierung taugt. Ob sich der Kauf rechnet, entscheidet die Summe aus Kaufpreis, Sanierung und Förderung über TAB EigenheimPlus und die KfW. Diese Rechnung machen wir für Gera kostenfrei. Der Postbank Wohnatlas 2026 des HWWI erwartet für Thüringen bis 2035 real 0,2 Prozent Rückgang pro Jahr. Real heißt nach Abzug der Inflation, nominal liegt die Entwicklung also höher, und Ihre Restschuld schrumpft in derselben Zeit real mit.