Immobilienfinanzierung Aschaffenburg. Bayerische Förderung in Rhein-Main-Pendlerlage.

Aschaffenburg vereint zwei Welten. Die Stadt am Untermain gehört politisch zu Bayern, wirtschaftlich aber längst zur Rhein-Main-Region, Frankfurt erreichen Pendler in rund 30 Bahnminuten. Wer hier kauft, sichert sich bayerische Vorteile in Metropollage, nämlich nur 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und das BayernLabo-Darlehen zu 2,65 Prozent im zweiten Grundbuchrang. Häuser kosten im Schnitt rund 3.500 Euro pro Quadratmeter, unsanierter Bestand 2.800 bis 3.000 Euro. Im Rechenbeispiel dieser Seite sinkt der Mischzins auf rund 2,8 Prozent und 16.150 Euro bleiben als Zuschuss.

Es ist der Landesförderkredit des Freistaats für selbstgenutztes Wohneigentum, ausgereicht über die BayernLabo. Finanziert wird bis zu ein Drittel der förderfähigen Gesamtkosten, wobei beim Kauf mit Sanierung neben dem Kaufpreis auch Erwerbskosten und notwendige Modernisierungskosten einfließen. Stand September 2026 kostet das Darlehen 2,65 Prozent nominal bei 10 Jahren Zinsbindung, das erste Jahr bleibt tilgungsfrei, ab dem zweiten Jahr laufen 2 Prozent Tilgung plus ersparte Zinsen. Bei rund 509.000 Euro Gesamtkosten im Aschaffenburger Beispiel wären bis zu etwa 170.000 Euro drin, genutzt werden 130.000 Euro. Der Kinderzuschuss von 5.000 Euro je Kind kommt zusätzlich.

Neben dem verbilligten Darlehen gibt es je Kind 5.000 Euro als Zuschuss ohne eigene Rate, nach der Richtlinie vom Mai 2026 auch für ungeborene Kinder während der Schwangerschaft. Zurückgefordert wird er nur anteilig, wenn die Selbstnutzung vor Ende der Zinsbindung endet oder das Darlehen freiwillig vorzeitig getilgt wird. Für die Aschaffenburger Beispielfamilie mit zwei Kindern sind das 10.000 Euro. Praktisch wichtig ist die zweite Eigenschaft des Zuschusses, denn er darf ergänzend auf das geforderte Eigenkapital angerechnet werden. Da er keinen Kredit darstellt, taucht er in unserer Beispielrechnung als eigene Zuschusszeile ohne Monatsrate auf.

Weil die Unterschrift beim Notar als Beginn des Vorhabens gilt und Förderung nur vor dem Beginn bewilligt wird. Zuständig ist nicht die BayernLabo selbst, sondern die Bewilligungsstelle der kreisfreien Stadt Aschaffenburg, die zugleich prüft, ob die Finanzierung tragbar ist. Nach dem Notartermin gestellte Anträge sind endgültig verloren, das betrifft die 130.000 Euro Darlehen ebenso wie den Kinderzuschuss, und einen Rechtsanspruch auf die Mittel gibt es nicht. Für KfW 308 gilt dieselbe Reihenfolge. Wir planen jeden Kauf am Untermain deshalb vom Notartermin rückwärts.

Nicht so schnell, wie viele Pendler befürchten. Die Grenze nach Artikel 11 des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes liegt für ein Paar mit zwei Kindern bei 71.000 Euro, gemeint ist damit aber das anrechenbare Gesamteinkommen nach Abzügen und Freibeträgen und gerade nicht das Bruttogehalt. Ein Rhein-Main-Gehalt kann deshalb deutlich über dieser Zahl liegen und trotzdem noch hineinpassen, je nach Werbungskosten, Kindern und Konstellation. Bevor Sie das Programm abhaken, rechnen wir die anrechenbaren Werte im kostenlosen Erstgespräch durch.

Er macht aus einem Zinsvorteil einen Doppel-Hebel. Der erste Effekt ist offensichtlich, 2,65 Prozent schlagen die 4,25 Prozent des Bankdarlehens klar. Der zweite Effekt entsteht im Grundbuch, denn das Landesdarlehen wird außerhalb des erststelligen Beleihungsraums gesichert und steht damit im Rang hinter dem Bankdarlehen, das etwa ein Drittel der Gesamtkosten abdeckt. Aus Sicht der Erstrangbank verhalten sich die nachrangigen 130.000 Euro dann wie Eigenkapital, ihr Beleihungsauslauf fällt und sie bepreist den Erstrang günstiger. Im Aschaffenburger Beispiel muss die Bank ohnehin nur noch 65.000 Euro für den Kauf stellen.

Der Stadtschnitt liegt bei rund 3.500 Euro pro Quadratmeter für Häuser, unsanierter Bestand bei 2.800 bis 3.000 Euro. Interessant für die Förderstrategie sind Damm, Schweinheim, Nilkheim, Strietwald und Obernau, wo Häuser der 1950er und 1960er Jahre stehen, die häufig Energieklasse F bis H tragen und damit KfW 308 und die Sanierungsförderung freischalten. Zum Vergleich, auf der hessischen Mainseite Richtung Frankfurt kosten vergleichbare Objekte spürbar mehr und die Nebenkosten liegen dort obendrein höher. Das Beispielhaus dieser Seite mit 110 Quadratmetern und Baujahr 1958 kostet 320.000 Euro.

Weil die Landesgrenze bares Geld wert ist. Bayern erhebt 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, Hessen 6 Prozent, beim Beispielhaus für 320.000 Euro macht allein diese Differenz 8.000 Euro aus. Insgesamt bleiben die Nebenkosten in Bayern mit rund 9,1 Prozent die niedrigsten Deutschlands, hier rund 29.100 Euro. Dazu kommt das BayernLabo-Darlehen samt Kinderzuschuss, das es auf hessischer Seite schlicht nicht gibt. Wer in Frankfurt arbeitet und in Aschaffenburg kauft, kombiniert also Rhein-Main-Gehalt mit bayerischen Kaufkonditionen, bei rund 30 Bahnminuten Pendelzeit.

Es sind zwei Positionen, die dauerhaft in der Familie bleiben. Der Tilgungserlass der KfW 261 streicht beim Sprung auf Effizienzhaus 55 EE 5 Prozent von 123.000 Euro Kreditsumme, also 6.150 Euro. Dazu legt die BayernLabo für zwei Kinder 10.000 Euro Kinderzuschuss. In Summe 16.150 Euro, während KfW 308 zu 1,00 Prozent und das BayernLabo-Darlehen zu 2,65 Prozent zusätzlich beim Zins sparen. Die Wärmepumpe läuft in der Effizienzhaus-Sanierung mit. Einen Zuschuss aus KfW 458 gibt es dafür nicht, weil die KfW beide Wege seit dem 21.07.2026 ausschließt.

Für die Bankfinanzierung sind die Nebenkosten von rund 29.100 Euro plus eine Reserve die Untergrenze, mit Baustellenpuffer also etwa 35.000 bis 40.000 Euro. Das BayernLabo-Darlehen verlangt mehr, nämlich mindestens 15 Prozent der veranschlagten Gesamtkosten, in diesem Beispiel also rund 52.400 Euro. Angerechnet werden eigenes Geld, ein eigenes Grundstück und Zuschüsse, auch der Kinderzuschuss von 5.000 Euro je Kind, hier 10.000 Euro. Was in Ihrem Fall zusammenkommt, rechnen wir im Erstgespräch durch. Der Nachrang des BayernLabo-Darlehens verbessert zusätzlich die Zinsstufe der Erstrangbank. Für die Beispielfinanzierung halten wir ein Haushaltsnetto ab etwa 4.900 Euro für angemessen. Daneben gelten die Fördergrenzen, für KfW 308 bei zwei Kindern 100.000 Euro zu versteuerndes Einkommen, für das Landesdarlehen die anrechenbare BayWoFG-Grenze.

Für ein saniertes Haus mit 110 Quadratmetern werden in Aschaffenburg rund 1.400 Euro Kaltmiete aufgerufen. Die Beispielrechnung liegt über dieser Miete, im ersten Jahr etwas niedriger, weil das BayernLabo-Darlehen anfangs nur Zinsen kostet. Der Abstand zur Miete kauft ein komplett auf Effizienzhaus 55 EE saniertes Eigenheim am bayerischen Untermain, dessen Modernisierung für 160.000 Euro in der Finanzierung schon steckt. Hinzu kommen 16.150 Euro Zuschüsse und ein Mischzins von rund 2,8 Prozent, empfohlen ist ein Haushaltsnetto ab etwa 4.900 Euro. Den individuellen Vergleich liefert der Mieten-oder-Kaufen-Rechner im Erstgespräch.

Bei uns läuft alles über einen Ansprechpartner, von der Prüfung der Energieklasse des Wunschhauses in Damm oder Schweinheim bis zur Auszahlung des Kinderzuschusses. Die Besonderheit am Untermain ist die Taktung, denn der BayernLabo-Antrag gehört zur Bewilligungsstelle der Stadt Aschaffenburg und muss genau wie KfW 308 vor dem Notartermin vorliegen, während der KfW-261-Antrag vor dem ersten Handwerkerauftrag stehen muss. Offen gesagt sprechen viele Banken und Vermittler diese Bausteine von sich aus gar nicht an, weil daran kaum verdient ist. Wir prüfen beide Einkommensgrenzen, halten alle Fristen und vergleichen für den Erstrang über 550 Finanzierungspartner, kostenlos und ohne Zusatzgebühr.

Einen Rechtsanspruch gibt es nicht, das Merkblatt der BayernLabo sagt das mit einem Satz. Gestellt wird der Antrag bei der örtlich zuständigen Bewilligungsstelle, also dem Landratsamt oder der kreisfreien Stadt, die eigenständig prüft und bewilligt. Die Einkommensgrenze liegt bei 28.300 Euro für eine Person und 43.200 Euro für zwei Personen, je weitere Person plus 10.700 Euro und je Kind plus 3.200 Euro. Das ist nicht das Bruttoeinkommen. Die Berechnung folgt den Artikeln 5 bis 7 des Gesetzes und sieht Abzüge vor, sie ähnelt der steuerlichen Betrachtung, ist aber nicht deckungsgleich. Der Antrag muss vor dem Baubeginn beziehungsweise vor dem Abschluss des Kaufvertrags bei der Bewilligungsstelle liegen, dem Landratsamt oder der kreisfreien Stadt. Liegt Ihr Bruttoeinkommen in der Nähe der Grenze, empfiehlt sich eine Anfrage bei der Bewilligungsstelle. Für Aschaffenburg klären wir das für Sie, kostenfrei.

Höchstens ein Drittel der Gesamtkosten des selbst genutzten Wohnraums, und mindestens 15.000 Euro. Die Sätze liegen bei 2,65 Prozent für zehn Jahre und 2,95 Prozent für fünfzehn Jahre Zinsbindung, dazu 2,00 Prozent Tilgung zuzüglich ersparter Zinsen ab dem zweiten Jahr. Gesichert wird über eine Grundschuld, die außerhalb des erststelligen Beleihungsraums von etwa einem Drittel der Gesamtkosten liegt. Das Darlehen steht damit im Rang nach entsprechend hohen Kapitalmarkt- und Bauspardarlehen, innerhalb von 85 Prozent der Gesamtkosten aber im Rang vor sonstigen Fördermitteln. Sie brauchen also zusätzlich ein Bankdarlehen. Der Auszahlungskurs liegt bei 100 Prozent. Ab dem dreizehnten Monat nach dem Darlehensangebot kosten nicht ausgezahlte Beträge 0,15 Prozent im Monat, Sondertilgungen sind kostenfrei nur zum Ende der Zinsbindung möglich. Mit KfW-Darlehen darf das Programm kombiniert werden, was den Mischzins deutlich senkt. Für Aschaffenburg rechnen wir Landesdarlehen, KfW und Bankanteil in einer Summe.

Das wechselt wöchentlich, deshalb ist die ehrliche Antwort immer die gleiche, nämlich vergleichen statt raten. Je nach Eigenkapital, Energieklasse und Objektart liegt mal die eine, mal die andere Bank vorn. Wir vergleichen für Ihr Objekt in Aschaffenburg über 550 Finanzierungspartner mit Ihren echten Daten und legen Ihnen das Ergebnis als Liste vor. Wichtiger als der beste Bankzins ist der Mischzins über alle Bausteine. das BayernLabo-Darlehen und die KfW-Programme senken ihn stärker, als es ein Bankwechsel je könnte. Genau diese Kombination stellen wir für Aschaffenburg zusammen.

Eine belastbare Zahl bekommen Sie von uns am selben Tag, alles andere wäre geraten. Der Zins hängt an Beleihungsauslauf, Zinsbindung, Bonität und am Objekt selbst, deshalb ist jede pauschale Zahl im Internet mit Vorsicht zu genießen. Rechnen Sie lieber mit dem Mischzins über alle Bausteine. Mit KfW und das BayernLabo-Darlehen liegen unsere Kunden regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte darunter. Bei 300.000 Euro Darlehen zählt jeder Prozentpunkt über die ganze Zinsbindung. Für Aschaffenburg holen wir die tagesaktuellen Sätze aus über 550 Finanzierungspartnern.

Rund 3.900 Euro Haushaltsnetto, wenn Sie klassisch über die Bank finanzieren. Gerechnet wird mit 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung, und mehr als 40 Prozent vom Netto sollte die Belastung nicht ausmachen. Mit dem Fördermix und 2,5 Prozent Mischzins reichen rund 2.800 Euro Haushaltsnetto. Wir rechnen Ihre echte Haushaltsrechnung für Aschaffenburg kostenlos durch und nennen Ihnen eine Zahl, mit der Sie beim Makler auftreten können.

In den meisten Fällen ja. Aus 3.000 Euro netto ergibt sich ein tragbares Bankdarlehen von rund 230.000 Euro bei 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Mit einem Fördermix aus KfW und dem BayernLabo-Darlehen, der den Mischzins auf 2,5 Prozent drückt, sind es bei gleichem Einkommen rund 320.000 Euro. In Aschaffenburg liegt der Quadratmeterpreis bei etwa 3.500 Euro, die Förderung macht damit aus rund 66 Quadratmetern etwa 91 Quadratmeter. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten, die aus Eigenkapital kommen sollten.

Der Durchschnitt liegt bei etwa 3.500 Euro je Quadratmeter. Ein Haus mit 120 Quadratmetern kostet damit rechnerisch rund 420.000 Euro, dazu kommen die Kaufnebenkosten. Innerhalb von Aschaffenburg liegen die Lagen allerdings weit auseinander, weshalb der Durchschnitt nur als grobe Orientierung taugt. Den Preis allein sollten Sie nie bewerten. Erst Kaufpreis, Sanierungskosten und Förderung ergeben ein Bild, und genau das rechnen wir für Aschaffenburg durch. Der Postbank Wohnatlas 2026 des HWWI erwartet für Bayern bis 2035 einen realen Preisanstieg von 0,61 Prozent pro Jahr. Real bedeutet inflationsbereinigt. Nominal fällt die Entwicklung höher aus, und parallel verliert auch Ihre Restschuld real an Gewicht.