Immobilienfinanzierung Eisenach. KfW 308 und EigenheimPlus unter der Wartburg.

Eisenach verbindet zwei Dinge, die selten zusammenkommen. Das Opel-Werk und sein Zulieferer-Cluster sichern Industriegehälter, während der Hausmarkt mit rund 2.400 Euro pro Quadratmeter noch weit unter westdeutschem Niveau liegt. Unsanierte Objekte der Klassen F bis H starten bei etwa 1.950 bis 2.100 Euro. Genau dieser Bestand öffnet KfW 308 zu 1,00 Prozent. Im Praxisbeispiel dieser Seite trägt das Programm 140.000 Euro des Kaufpreises, die Sanierung läuft über KfW 261 zu 3,49 Prozent und bringt 6.100 Euro Tilgungszuschuss. Der Mischzins sinkt damit auf rund 2,86 Prozent, gegenüber 4,25 Prozent bei einer reinen Bankfinanzierung.

Der Durchschnitt liegt bei rund 2.400 Euro pro Quadratmeter, unsanierter Bestand bei etwa 1.950 bis 2.100 Euro. Hanglagen im Süden und im Mariental mit Blick zur Wartburg bilden die Referenz und kosten spürbar mehr, während Nord, Stedtfeld oder Hötzelsroda den günstigen Einstieg liefern. Ein unsaniertes Einfamilienhaus mit 110 Quadratmetern aus den 1950er Jahren ist damit ab etwa 220.000 bis 240.000 Euro realistisch, im Praxisbeispiel dieser Seite sind es 230.000 Euro.

Der Freistaat fördert die Sanierung über das zinsverbilligte Darlehen EigenheimPlus der Thüringer Aufbaubank, nicht über einen eigenen Zuschuss. Finanziert werden 5.000 bis 250.000 Euro für Erwerb und Modernisierung von selbst genutztem Wohneigentum in Thüringen, ausgezahlt über Ihre Hausbank. Den geschenkten Teil trägt der Bund. KfW 261 erlässt bei der Sanierung zum Effizienzhaus 55 EE fünf Prozent der Kreditsumme, im Eisenacher Beispiel 6.100 Euro. Wer statt des Effizienzhauses einzelne Maßnahmen umsetzt, bekommt für die Heizung KfW 458 als Direktzuschuss. Beide Wege zusammen schließt die KfW seit dem 21. Juli 2026 aus.

Geschenkt sind 6.100 Euro. Die Sanierung zum Effizienzhaus 55 EE läuft über KfW 261 mit 122.000 Euro, davon erlässt die KfW fünf Prozent als Tilgungszuschuss. Der Erlass verkürzt die Laufzeit, die Monatsrate bleibt gleich. Einen Zuschuss aus KfW 458 gibt es daneben nicht, denn Einzelmaßnahmen und Effizienzhaus-Sanierung schließen sich seit dem 21. Juli 2026 aus, mit drei Jahren Sperre zwischen beiden. Der größere Hebel liegt ohnehin im Zins. KfW 308 zu 1,00 Prozent und KfW 261 zu 3,49 Prozent drücken den Mischzins deutlich unter die 4,25 Prozent eines einzigen Bankdarlehens.

140.000 Euro Kaufkredit zu 1,00 Prozent statt 4,25 Prozent bei der Bank. Voraussetzungen sind ein Kind unter 18, ein zu versteuerndes Einkommen bis 90.000 Euro und selbst genutztes Wohneigentum der Energieklasse F, G oder H, also auch eine Eigentumswohnung. Binnen 4,5 Jahren nach Zusage muss das Haus auf Effizienzhaus 85 EE saniert sein, wahlweise genügen alle vier Einzelmaßnahmen aus Heizungstausch, Fenster, Fassade und Dach. Der Fördervorteil von gut drei Prozentpunkten Zins gilt über drei Jahrzehnte.

Weil beide Programme den notariellen Kaufvertrag als Vorhabensbeginn werten. Wer zuerst unterschreibt und danach den Antrag stellt, hat den Anspruch unwiderruflich verloren, bei KfW 308 sind das im Eisenacher Beispiel 140.000 Euro zu 1,00 Prozent, bei TAB EigenheimPlus ein zinsverbilligtes Darlehen von bis zu 250.000 Euro. Kein Nachreichen, keine Kulanz. Deshalb gilt in Thüringen die Regel, erst die Förderanträge, dann der Notartermin. Wir takten diese Reihenfolge für Sie, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.

Thüringen verlangt seit Januar 2024 nur noch 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer. Mit rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch sowie üblicherweise 3,57 Prozent Maklercourtage ergeben sich rund 10,6 Prozent des Kaufpreises. Beim Eisenacher Beispielhaus für 230.000 Euro sind das rund 24.400 Euro. Banken finanzieren diese Summe nicht mit, sie gehört zwingend ins Eigenkapital.

Thüringen kennt keinen vorgeschriebenen Eigenanteil. Als praktikable Untergrenze empfehlen wir die Nebenkosten von rund 24.400 Euro plus einen Sanierungspuffer, zusammen etwa 30.000 bis 35.000 Euro. Jeder Euro darüber senkt den Zins der beiden Bankbausteine von zusammen 133.000 Euro, und der Erstrang von 90.000 Euro reagiert auf einen besseren Beleihungsauslauf besonders deutlich. Was in Ihrem Fall als Eigenkapital zählt, klären wir im Erstgespräch.

Momentan nicht, und wir sagen das ohne Umschweife. Regulär zahlt die Thüringer Aufbaubank Familien mit Kind unter 18 beim Ersterwerb 5 Prozent des Kaufpreises, beim Eisenacher Beispiel wären das 11.500 Euro. Die Mittel für 2026 sind jedoch durch vorliegende Anträge gebunden, neue Bewilligungen ruhen. Da der Antrag erst nach dem notariellen Kaufvertrag gestellt wird, kollidiert die Wartezeit nicht mit Ihrem Kauf. Wir beobachten die Mittelfreigabe und reichen ein, sobald wieder bewilligt wird, kalkulieren Ihre Finanzierung aber bewusst ohne diesen Baustein.

Der Süden und das Mariental bieten Hanglagen mit Wartburg-Blick und Villensubstanz, preislich die Spitze der Stadt. Der Norden liefert solide Siedlungshäuser der Nachkriegszeit zu moderaten Kursen, am Petersberg wohnt man stadtnah mit Aussicht, und Stedtfeld sowie Hötzelsroda punkten mit günstigen Einstiegen und kurzen Wegen zum Opel-Werk. Fast überall dominieren die Energieklassen F bis H, genau das Anforderungsprofil von KfW 308 und dem Sanierungskredit KfW 261.

Ein saniertes Haus mit 110 Quadratmetern kostet in Eisenach rund 950 Euro Kaltmiete, das Praxisbeispiel finanziert 395.000 Euro Darlehen über 30 Jahre. Der Mehrbetrag fließt in ein eigenes, frisch auf Effizienzhaus 55 EE gebrachtes Haus, und ein großer Teil der Rate ist im ersten Jahr Tilgung, also eigenes Vermögen. Der Mischzins über alle Bausteine liegt bei rund 2,86 Prozent, dazu kommen 6.100 Euro Tilgungszuschuss. Banken rechnen mit höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Wohnkosten, empfohlen ist deshalb ein Haushaltsnetto ab etwa 4.100 Euro.

Das übernehmen wir, vom ersten Objektcheck am Hang bis zur Auszahlung des letzten Zuschusses. Ein Eisenacher Konzept aus KfW 308, für die Sanierung entweder KfW 261 oder KfW 458 und gegebenenfalls TAB EigenheimPlus scheitert in der Praxis fast nie am Geld, sondern an der Reihenfolge, denn KfW 308 und EigenheimPlus gehören vor den Notartermin und der Sanierungsantrag vor den Beginn der Arbeiten. Wir prüfen im kostenlosen Erstgespräch Energieausweis und Einkommensgrenze, takten sämtliche Anträge und vergleichen für den Erstrang über 550 Finanzierungspartner. Ein Ansprechpartner, keine Zusatzkosten.

Vor dem Vorhabensbeginn, und der ist früher erreicht als viele denken. Als Beginn wertet die Thüringer Aufbaubank den Abschluss von Liefer- und Leistungsverträgen sowie den notariellen Kaufvertrag. Ausgenommen sind Planungsleistungen und Beratungsleistungen, die dürfen dem Antrag vorausgehen. Beantragt wird über die Hausbank, denn die TAB vergibt EigenheimPlus ausschließlich über Finanzierungsinstitute, die für den durchgeleiteten Kredit haften. Den Zins setzt die Hausbank nach Bonität und Sicherheiten fest. Der Rahmen reicht von 5.000 bis 250.000 Euro je Vorhaben, ausgezahlt werden 100 Prozent, und bis zu ein Jahr bleibt tilgungsfrei. Das Konditionentableau, gültig ab 15. September 2026, deckelt den Sollzins je nach Laufzeit bei 4,32 bis 4,52 Prozent. Einkommensgrenzen gibt es keine. Nicht abgerufenes Geld kostet ab dem sechsten Monat nach Zusage 0,10 Prozent pro Monat. Für Ihr Vorhaben in Eisenach takten wir den Antrag vor den Notartermin.

Den Zuschuss aus der Förderrichtlinie Wohneigentum für Familien. Der Freistaat zahlt beim Ersterwerb einmalig 5 Prozent des Kaufpreises, und dieses Geld bleibt bei Ihnen. Der Kaufpreis zählt bis 400.000 Euro, mehr als 20.000 Euro sind also nicht drin. Bei einem Baugrundstück liegt die Grenze bei 100.000 Euro und 5.000 Euro Zuschuss. Voraussetzung ist mindestens ein im Haushalt gemeldetes Kind unter 18 Jahren mit Kindergeldanspruch. Gefördert wird nur der Ersterwerb, wer bereits Wohneigentum besitzt, fällt heraus. Die Familie muss selbst einziehen und fünf Jahre bleiben. Auf die Reihenfolge kommt es an. Der Zuschuss verlangt eine bereits bezahlte Grunderwerbsteuer und wird deshalb nach dem Kaufvertrag beantragt, EigenheimPlus dagegen davor. Beides zusammen geht nur mit sauberer Terminplanung. Anspruch besteht keiner, entschieden wird nach Ermessen und verfügbaren Haushaltsmitteln, bei Knappheit nach Eingang der vollständigen Anträge. Zum 31. Dezember 2026 tritt die Richtlinie außer Kraft. Was für Eisenach realistisch ist, rechnen wir kostenfrei aus.

Das wechselt wöchentlich, deshalb ist die ehrliche Antwort immer die gleiche, nämlich vergleichen statt raten. Je nach Eigenkapital, Energieklasse und Objektart liegt mal die eine, mal die andere Bank vorn. Wir vergleichen für Ihr Objekt in Eisenach über 550 Finanzierungspartner mit Ihren echten Daten und legen Ihnen das Ergebnis als Liste vor. Wichtiger als der beste Bankzins ist der Mischzins über alle Bausteine. TAB EigenheimPlus und die KfW-Programme senken ihn stärker, als es ein Bankwechsel je könnte. Genau diese Kombination stellen wir für Eisenach zusammen.

Eine belastbare Zahl bekommen Sie von uns am selben Tag, alles andere wäre geraten. Der Zins hängt an Beleihungsauslauf, Zinsbindung, Bonität und am Objekt selbst, deshalb ist jede pauschale Zahl im Internet mit Vorsicht zu genießen. Rechnen Sie lieber mit dem Mischzins über alle Bausteine. Mit KfW und TAB EigenheimPlus liegen unsere Kunden regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte darunter. Bei 300.000 Euro Darlehen zählt jeder Prozentpunkt über die gesamte Zinsbindung. Für Eisenach holen wir die tagesaktuellen Sätze aus über 550 Finanzierungspartnern.

Rund 3.900 Euro Haushaltsnetto, wenn Sie klassisch über die Bank finanzieren. Gerechnet wird mit 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung, und mehr als 40 Prozent vom Netto sollte die Rate nicht ausmachen. Über den Fördermix sinkt der Mischzins auf 2,5 Prozent, sodass rund 2.800 Euro Haushaltsnetto ausreichen. Wir rechnen Ihre echte Haushaltsrechnung für Eisenach kostenlos durch und nennen Ihnen eine Zahl, mit der Sie beim Makler auftreten können.

In den meisten Fällen ja. 3.000 Euro netto tragen ein Bankdarlehen von rund 230.000 Euro bei 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Mit einem Fördermix aus KfW und TAB EigenheimPlus, der den Mischzins auf 2,5 Prozent drückt, sind es bei gleichem Einkommen rund 320.000 Euro. In Eisenach liegt der Quadratmeterpreis bei etwa 2.400 Euro, die Förderung macht damit aus rund 96 Quadratmetern etwa 133 Quadratmeter. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten, die aus Eigenkapital kommen sollten.

Der Durchschnitt liegt bei etwa 2.400 Euro je Quadratmeter. Ein Haus mit 120 Quadratmetern kostet damit rechnerisch rund 288.000 Euro, dazu kommen die Kaufnebenkosten. Innerhalb von Eisenach liegen die Lagen allerdings weit auseinander, weshalb der Durchschnitt nur als grobe Orientierung taugt. Den Preis allein sollten Sie nie bewerten. Erst Kaufpreis, Sanierungskosten und Förderung ergeben ein Bild, und genau das rechnen wir für Eisenach durch. Der Postbank Wohnatlas 2026 des HWWI erwartet für Thüringen bis 2035 real 0,2 Prozent Rückgang pro Jahr. Real bedeutet inflationsbereinigt. Nominal fällt die Entwicklung höher aus, und parallel verliert auch Ihre Restschuld real an Gewicht.