Hauskredit Freiberg. Wo Förderdarlehen 94 Prozent des Kaufpreises stemmen.

Freiberg gehört zu den letzten Universitätsstädten Deutschlands mit Hauspreisen unter 2.000 Euro pro Quadratmeter. Der Schnitt liegt bei rund 1.800 Euro, unsanierter Bestand ist ab etwa 1.500 bis 1.700 Euro zu haben. Zugleich sorgen TU Bergakademie, Halbleiterwerke und der Welterbe-Status der Montanregion Erzgebirge für eine stabile Nachfrage. Wer hier kauft, kann KfW 308 und SAB Familienwohnen so stapeln, dass beide Programme 94 Prozent des Kaufpreises tragen. Den Rest strukturieren wir so, dass die Bank über Kaufpreisrest und Restsanierung mindestens 50.000 Euro finanziert, denn kaum eine Bank begleitet eine reine Förderfinanzierung.

Für die Sächsische Aufbaubank beginnt Ihr Vorhaben mit der notariellen Unterschrift. Ein Antrag, der erst nach dem Kaufvertrag eingeht, wird abgelehnt, und dieser Verlust lässt sich nicht heilen. In Freiberg kostet dieser Formfehler bis zu 80.000 Euro Förderdarlehen zu 1,85 Prozent. Deshalb takten wir zuerst den SAB-Antrag und den KfW-308-Antrag, dann die Bankzusage und erst zum Schluss den Notar. Der Verkäufer erhält von uns eine Finanzierungsbestätigung, damit er die kurze Wartezeit gelassen mitgeht.

Das Landesprogramm stellt Freiberger Familien mit mindestens einem Kind unter 18 bis zu 80.000 Euro bereit, mit einer mobilitätsbeeinträchtigten Person im Haushalt bis zu 90.000 Euro. Es läuft 25 Jahre als Ratendarlehen. In den ersten beiden Jahren fallen keine Tilgungsraten an, danach wird jeden Monat der gleiche Tilgungsbetrag von rund 290 Euro gezahlt, dazu die Zinsen auf die schrumpfende Restschuld. Die Monatsrate fällt dadurch kontinuierlich. Beim Kauf eines älteren Hauses mit energetischer Verbesserung kostet das Darlehen bei zwei Kindern 1,85 Prozent. Gefordert sind 10 Prozent Eigenanteil und Selbstnutzung über die gesamte Laufzeit.

Für den Erwerb eines Hauses mit Baujahr bis 1995, dessen Endenergiebedarf im Zuge des Kaufs um mehr als 10 Prozent verbessert wird und das mindestens Klasse D erreicht, gilt die günstige Staffel. Ein Kind bedeutet 2,50 Prozent, zwei Kinder 1,85 Prozent, drei Kinder 1,20 Prozent. Ohne energetische Verbesserung verschiebt sich alles eine Stufe nach oben auf 3,15, 2,50 und 1,85 Prozent. Einkommensschwache Haushalte im Sinne der sächsischen Verordnung rücken eine Kinderstufe vor. Als Einkommensgrenze gilt für Paare ein zu versteuerndes Einkommen von 100.000 Euro plus 10.000 Euro je Kind, mit zwei Kindern also 120.000 Euro.

Ja, und zwar wegen des niedrigen Preisniveaus. Bei einem Kaufpreis von 220.000 Euro erlaubt KfW 308 Jung kauft Alt einer Familie mit zwei Kindern bis zu 160.000 Euro zu 0,53 Prozent. Wir rufen davon 127.000 Euro ab, dazu kommen 80.000 Euro aus SAB Familienwohnen zu 1,85 Prozent. Zusammen sind das 207.000 Euro oder 94 Prozent des Kaufpreises. Die Staffel schöpfen wir bewusst nicht aus, denn die Bank soll über Kaufpreisrest und Restsanierung mindestens 50.000 Euro finanzieren. Kaum eine Bank begleitet eine reine Förderfinanzierung. In Dresden oder Leipzig ist ein solches Verhältnis unerreichbar, weil dort der Kaufpreis die Förderhöchstbeträge weit übersteigt.

Der Freiberger Durchschnitt liegt bei rund 1.800 Euro pro Quadratmeter. Unsanierte Häuser der 1950er bis 1970er Jahre in Freibergsdorf, Zug oder Friedeburg starten bei etwa 1.500 bis 1.700 Euro pro Quadratmeter. Ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern ist damit ab rund 200.000 bis 220.000 Euro realistisch. Sanierte Objekte und Lagen nahe Altstadt und Obermarkt liegen darüber, bleiben aber ebenfalls weit unter dem Niveau der sächsischen Großstädte.

Freibergsdorf und Zug im Süden bieten Siedlungshäuser der Nachkriegszeit mit Gärten und kurzen Wegen zur Bergakademie. Friedeburg punktet mit ruhigen Straßen und Bestand aus den 1930er bis 1960er Jahren, der Wasserberg mit familienfreundlicher Infrastruktur und günstigen Einstiegen. In diesen Vierteln dominiert die Energieklasse F bis H, die KfW 308 voraussetzt, und die Baujahre vor 1995 sichern den SAB-Bestandszins. Die Altstadt rund um den Obermarkt dient eher als Preisreferenz, denn dort stehen denkmalgeschützte Bürgerhäuser statt klassischer Einfamilienhäuser.

Wie überall in Sachsen setzt sich der Nebenkostenblock aus 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer, etwa 2 Prozent für Notar und Grundbuchamt sowie meist 3,57 Prozent Maklerprovision zusammen, insgesamt also rund 11,1 Prozent. Auf den Freiberger Beispielkaufpreis von 220.000 Euro entfallen damit rund 24.400 Euro. Diesen Betrag finanziert keine Bank mit, er gehört in Ihre Eigenmittelplanung und zählt zugleich in den SAB-Eigenanteil hinein.

SAB Familienwohnen setzt einen Eigenanteil von 10 Prozent der Gesamtkosten voraus. Im Freiberger Praxisbeispiel summieren sich Kaufpreis, Sanierung und Nebenkosten auf rund 404.000 Euro, der Eigenanteil beträgt also rund 40.400 Euro. Die Nebenkosten von rund 24.400 Euro werden darauf angerechnet, sodass etwa 16.000 Euro weitere eigene Mittel in das Vorhaben fließen. Das Gesamtvolumen bleibt komfortabel unter der SAB-Grenze von 550.000 Euro für bis zu vier Haushaltspersonen. Wie Ihre Mittel im Detail angerechnet werden, klären wir vorab mit der SAB.

Als Faustregel sollten Kreditrate und Wohnnebenkosten zusammen unter 40 Prozent des Haushaltsnettos bleiben. Die Freiberger Beispielrechnung mit rund 1.395 Euro Gesamtrate ab dem dritten Jahr trägt sich damit ab etwa 3.500 Euro Nettoeinkommen. Das erreichen in Freiberg schon viele Alleinverdiener in der Halbleiterfertigung oder Doppelverdiener mit Teilzeitanteil. In den ersten beiden Jahren liegt die Belastung dank der tilgungsfreien SAB-Phase nur bei rund 1.105 Euro. Der Mischzins von rund 2,2 Prozent holt aus jedem Euro Einkommen deutlich mehr Immobilienkredit heraus als eine reine Bankfinanzierung.

Ein saniertes Haus mit 120 Quadratmetern kostet in Freiberg rund 950 Euro Kaltmiete, die Beispielrate liegt ab dem dritten Jahr bei rund 1.395 Euro. Das rechnen wir nicht schön. Vom Mehrbetrag von rund 450 Euro fließt allerdings der Löwenanteil in die eigene Tilgung statt an den Vermieter, die SAB-Rate sinkt Jahr für Jahr, und 25.580 Euro kommen als Zuschüsse aus KfW 261 und KfW 458 obendrauf. Am Ende steht ein Effizienzhaus 55 im Eigentum statt einer Mietwohnung. Ob die Rechnung in Ihrem Fall aufgeht, zeigt der Mieten-oder-Kaufen-Vergleich im Erstgespräch.

Sie bekommen einen Ansprechpartner, der die komplette Förderkette dirigiert. Zuerst prüfen wir Objekt, Energieklasse, Baujahr und Ihre Einkommenssituation gegen die Regeln von SAB und KfW. Dann stellen wir SAB-Antrag und KfW-308-Antrag vor dem Notartermin, holen für den kleinen Bankanteil das beste Angebot aus über 550 Finanzierungspartner und beantragen KfW 458 und KfW 261 vor der Auftragsvergabe an die Handwerker. Bis zur Schlüsselübergabe bleiben wir an Ihrer Seite, ohne dass für Sie Kosten entstehen. Gerade in Freiberg, wo die Förderquote so hoch ist wie kaum irgendwo, entscheidet diese Reihenfolge über fünfstellige Beträge.

Sie ist eine Grundvoraussetzung, schließt aber kaum jemanden aus. Die SAB fordert, dass das Gebäude mindestens die Energieeffizienzklasse E für Wohngebäude besitzt oder im Rahmen des Vorhabens erreicht, und sie erhebt den Zustand vor und nach der Sanierung getrennt. Weil das Ergebnis zählt, sind auch Häuser der Klassen F, G und H förderfähig, sofern die Sanierung mindestens Klasse E erreicht. Baudenkmäler sowie besonders geschützte oder erhaltenswerte Bausubstanz genießen zusätzlich Ausnahmen, was in der Silberstadt mit ihrem alten Baubestand oft eine Rolle spielt. Für den niedrigen Zins muss die energetische Verbesserung greifen, bei Baujahr bis zum 31. Dezember 1995 mit mehr als 10 Prozent weniger Endenergiebedarf bei mindestens Klasse D, bei Baujahr ab dem 1. Januar 1996 mit zwei Klassen Verbesserung und bei Denkmalobjekten mit mindestens Klasse E. Fehlt sie, liegt jede Stufe eine Stufe höher. Unsere Freiberger Rechnungen sanieren auf Effizienzhausniveau und erfüllen das mit Reserve.

Vorgesehen ist, dass das geförderte Wohneigentum 25 Jahre selbst genutzt wird. Beim Einkommen zählt der zu versteuernde Betrag im Durchschnitt des vorletzten und des vorvorletzten Jahres vor der Antragstellung, die Obergrenze liegt bei 60.000 Euro für Alleinstehende und 100.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner, zuzüglich 10.000 Euro je Kind mit Kindergeldbezug. Dazu kommt eine Gesamtkostengrenze von 550.000 Euro bei bis zu vier Haushaltspersonen, die sich je weiterer Person um 50.000 Euro erhöht und in Freiberg auch mit Vollsanierung selten ausgereizt wird. Wer als einkommensschwacher Haushalt gilt, bekommt weitere 0,65 Prozentpunkte Zinsabschlag, maßgeblich sind dabei 44.522 Euro bei zwei Erwachsenen mit einem Kind, 53.584 Euro mit zwei Kindern und 62.646 Euro mit drei Kindern. Der Abschlag wirkt damit ähnlich stark wie ein zusätzliches Kind.

Nein. In der Förderrichtlinie steht ausdrücklich, dass kein Anspruch auf die Zuwendung besteht und die Bewilligungsstelle nach pflichtgemäßem Ermessen im Rahmen der Haushaltsmittel entscheidet. Vor dieser Entscheidung darf das Vorhaben nicht beginnen, so steht es in den Förderbedingungen. Der Kaufvertrag oder Bauvertrag darf deshalb noch nicht unterschrieben sein, oder nur mit einem entsprechenden Rücktrittsrecht. Genau diese Klausel rettet in der Praxis die Förderung, wenn der Verkäufer nicht warten will. Abgerufen werden kann innerhalb von 36 Monaten nach der Bewilligung, wobei ab dem 13. Monat Bereitstellungszinsen anfallen. Bei Ihrem Vorhaben in Freiberg sortieren wir die Reihenfolge, stellen den Antrag und bringen die Rücktrittsklausel in den Vertrag. Ohne Zusatzkosten.

Nicht immer. Das Darlehen selbst reicht von 30.000 bis 80.000 Euro je Haushalt, plus bis zu 10.000 Euro Zusatzdarlehen bei Mobilitätseinschränkung. Ins Grundbuch muss die SAB erst ab 50.000 Euro Darlehenssumme, und dann an rangbereiter Stelle. Darunter verlangt die Richtlinie keine dingliche Sicherung. Höchstens 25 Jahre läuft das Darlehen, und so lange gilt die Selbstnutzung, in der Regel als Hauptwohnsitz. Zu beachten sind die Einkommensgrenzen von 60.000 und 100.000 Euro plus 10.000 Euro je Kind sowie die Gesamtkostengrenze von 550.000 Euro bei bis zu vier Personen. Die Richtlinie läuft bis zum 31. Dezember 2031, Zeitdruck besteht also nicht. Was für Ihr Objekt in Freiberg herauskommt, rechnen wir kostenfrei im Erstgespräch.