Ihr Berater Sandro Wallisch, Spezialist für Freiburg und ganz Baden-Württemberg
Hauskredit Freiburg. Kauf komplett aus Fördertöpfen, keine einzige Bank am Tisch.
Freiburg wächst schneller als jede andere Stadt im Südwesten, und die Preise wachsen mit. Wer im Stadtschnitt von etwa 5.400 Euro pro Quadratmeter sucht, braucht entweder viel Vermögen oder einen klügeren Plan. Der klügere Plan führt in Randlagen wie St. Georgen, Landwasser oder den Norden von Zähringen, wo unsanierter Bestand der Energieklassen F bis H für 4.800 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter zu haben ist. Eine Familie mit drei Kindern unter der Bruttogrenze von 99.500 Euro deckt dort den Kaufpreis von 540.000 Euro mit dem Z15 der L-Bank zu 1,00 Prozent und KfW 308, die Sanierung läuft über KfW 261 und KfW 458, nur der Wärmepumpen-Rest nach Zuschuss bleibt als kleiner Bankbaustein. Dazu bleiben die ersten 24 Monate tilgungsfrei, und 22.440 Euro werden schlicht geschenkt.
Stand:
Freiburg. Familie mit 3 Kindern kauft ein Bestandshaus für 540.000 Euro und saniert für 100.000 Euro auf Effizienzhaus 55 EE, finanziert den Kauf ohne jedes Bankdarlehen, erhält 22.440 Euro Zuschüsse und startet mit rund 989 Euro Monatsrate.
Eine fünfköpfige Familie unterhalb der Bruttoeinkommensgrenze von 99.500 Euro kauft in Freiburger Randlage ein Einfamilienhaus mit 110 Quadratmetern, Energieklasse G, Kaufpreis 540.000 Euro. Der Pflicht-Eigenanteil von 15 Prozent der Gesamtkosten beträgt 104.600 Euro und deckt die Nebenkosten von rund 10,6 Prozent, also rund 57.200 Euro, sowie 47.400 Euro des Kaufpreises. Den restlichen Kaufanteil von 492.600 Euro stemmen zwei Förderdarlehen. Das Z15 der L-Bank liefert seinen Höchstbetrag für drei Kinder von 384.000 Euro zu 1,00 Prozent mit 15 Jahren Zinsverbilligung, Tilgung 2,25 Prozent und 24 tilgungsfreien Anlaufmonaten (ab Jahr 3 rund 1.040 Euro, in den Jahren 1 und 2 nur rund 320 Euro). KfW 308 ergänzt 108.600 Euro von möglichen 150.000 Euro zu 0,53 Prozent (rund 327 Euro). Die Sanierung von 100.000 Euro teilt sich in 76.000 Euro energetische Maßnahmen ohne die Heizung wie Dämmung, Fenster und Lüftung über KfW 261 mit 11.400 Euro Tilgungszuschuss (rund 283 Euro auf 64.600 Euro netto) und die Wärmepumpe für 24.000 Euro, die KfW 458 mit 11.040 Euro bezuschusst. Der Wärmepumpen-Rest von 12.960 Euro läuft als einziges Bankdarlehen der Konstruktion (rund 59 Euro). Gesamtrate ab Jahr 3 rund 1.709 Euro, in den ersten 24 Monaten rund 989 Euro, Mischzins rund 1,2 Prozent, Gesamtkosten rund 697.200 Euro. Der Antrag gehört vor den Kaufvertrag zur Wohnraumförderungsstelle der Stadt Freiburg, die Bewilligung dauert aktuell mindestens ein Jahr. Auf diesem Weg bleibt die Immobilienfinanzierung in Freiburg selbst im teuersten Wachstumsmarkt des Landes bezahlbar.
Immobilienfinanzierung Freiburg. Der teuerste Markt braucht den besten Förderplan.
Zwischen Münster, Schwarzwaldhängen und Dreisam lebt es sich so gut, dass halb Deutschland herziehen möchte. Für Käufer heißt das Konkurrenz um jedes Objekt und Quadratmeterpreise, die selbst Stuttgart alt aussehen lassen. Meine Erfahrung aus dem Breisgau ist trotzdem ermutigend. Wo der Markt am härtesten ist, entscheidet nicht das dickste Konto, sondern die sauberste Vorbereitung, und geförderte Darlehen zu 1,00 und 0,53 Prozent sind der größte Hebel, den eine Familie hier ziehen kann.
Ihr Hauskredit in Freiburg beginnt bei uns deshalb nicht mit einer Bankanfrage, sondern mit der Förderprüfung. Zuerst klären wir Einkommensgrenze, Wohnfläche und Eigenanteil, dann geht der Antrag über das Förderportal an die Wohnraumförderungsstelle der Stadt Freiburg, und zwar deutlich bevor ein Notartermin im Kalender steht, denn die Bewilligung braucht derzeit mindestens ein Jahr. Wer so vorgeht, kauft mit 384.000 Euro zu 1,00 Prozent im Rücken. Und falls bei Ihnen bereits eine laufende Finanzierung auf das Ende der Zinsbindung zusteuert, holen wir für die Anschlussfinanzierung genauso den kompletten Marktvergleich ein.
Sechs Zahlen bestimmen, was der Hauskauf in Freiburg wirklich kostet.
Was Sie auf dieser Freiburg-Seite erwartet.
- Hauspreise 2026 zwischen Münsterplatz und Tuniberg.
- Z15, KfW 308, KfW 261 und KfW 458 im Zusammenspiel.
- Was das Z15-Darlehen der L-Bank bei drei Kindern hergibt.
- Warum der Weg zur Wohnraumförderungsstelle vor dem Notar liegt.
- Klartext zur Wartezeit. Die Bewilligung braucht mindestens ein Jahr.
- Praxisbeispiel mit 540.000 Euro Kaufpreis ohne Bank und 100.000 Euro Sanierung.
- Die Zusatzförderung der L-Bank als möglicher Extra-Baustein.
- St. Georgen, Landwasser, Zähringen, Haslach und Weingarten im Profil.
- Der Budgetrechner steckt den Rahmen für Ihren Hauskredit in Freiburg ab.
- Zwölf Antworten zum Immobilienkredit in Freiburg.
Die Sonnenstadt lässt sich ihre Lage bezahlen, und der Häusermarkt 2026 zeigt genau das.
Kein anderer Standort in Baden-Württemberg legt bei Einwohnern und Preisen so beständig zu wie Freiburg im Breisgau. Im Stadtschnitt werden für Häuser rund 5.400 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, in Herdern oder der Wiehre auch deutlich mehr. Die Chance für Familien versteckt sich am Stadtrand. St. Georgen, Landwasser und der nördliche Teil von Zähringen halten Siedlungshäuser aus den 1950er bis 1970er Jahren bereit, die mit 4.800 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden und deren Energieausweis oft Klasse F bis H zeigt. Für die Immobilienfinanzierung in Freiburg ist genau dieser unsanierte Bestand Gold wert, weil er KfW 308 und die höchsten Sanierungszuschüsse öffnet.
Die Freiburger Rechnung. Ein Bestandshaus mit 110 Quadratmetern in Randlage für 540.000 Euro plus 100.000 Euro Sanierung wird für Gesamtkosten von rund 697.200 Euro zum Effizienzhaus 55 EE mit Wärmepumpe. Der Kaufpreis läuft vollständig über Förderdarlehen zu 1,00 und 0,53 Prozent, die Sanierung über KfW 261 und den KfW-458-Zuschuss mit nur einem kleinen Bankbaustein für den Wärmepumpen-Rest, und 22.440 Euro fließen als Zuschüsse und bleiben es auch. Ein bereits saniertes Haus derselben Größe kostet in Freiburg schnell sechsstellig mehr und verschließt jeden dieser Töpfe.
Vier Fördertöpfe tragen Ihren Immobilienkredit in Freiburg ganz ohne Bankdarlehen.
Im Freiburger Beispiel greifen Landesförderung und KfW so präzise ineinander, dass für den Kauf kein Platz mehr für eine Bank bleibt. Das Z15 der L-Bank trägt den Löwenanteil des Kaufpreises zu 1,00 Prozent, KfW 308 schließt die Kauflücke, KfW 261 übernimmt die energetischen Maßnahmen ohne die Heizung, und KfW 458 bezahlt fast die halbe Wärmepumpe. Warum hören Kaufinteressenten davon so selten? Förderdarlehen bringen Banken und vielen Vermittlern kaum Ertrag, entsprechend leise werden sie angeboten. Das ist kein Vorwurf, sondern ein Anreizproblem, und unsere Antwort darauf ist eine feste Reihenfolge. Fördertöpfe zuerst, Bankvergleich über 550 Institute nur für das, was übrig bleibt. In Freiburg ist das allein der Wärmepumpen-Rest von 12.960 Euro.
KfW 308 mit dem großen Rahmen für drei Kinder
Das Programm Jung kauft Alt richtet sich an Familien mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren, die ein Objekt der Energieklasse F, G oder H erwerben. Mit einem Kind stehen bis 100.000 Euro bereit, mit zwei Kindern bis 125.000 Euro, ab drei Kindern wächst der Rahmen auf 150.000 Euro bei einer Grenze von 110.000 Euro zu versteuerndem Einkommen. Verlangt wird die Sanierung auf Effizienzhaus 85 EE binnen 4,5 Jahren nach Zusage, was die Freiburger Beispielsanierung auf Stufe 55 EE locker übertrifft. Von den 150.000 Euro werden hier 108.600 Euro zu 0,53 Prozent abgerufen, exakt die Lücke hinter dem Z15. Der Antrag gehört auch hier vor den Notartermin.
KfW 261 macht die Sanierung bankenfrei
Sanierungen auf die Effizienzhaus-Stufen 40, 55 und 70 jeweils EE fördert die KfW mit bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit, unabhängig von Einkommen und Kinderzahl. Weil das Freiburger Beispielhaus mit Klasse G zu den energetisch schlechtesten Gebäuden gehört, greift beim Sprung auf Effizienzhaus 55 EE der Extra-Bonus für Worst Performing Buildings, zusammen 15 Prozent Tilgungszuschuss. Von 76.000 Euro Kreditsumme für Dämmung, Fenster und Lüftung erlässt die KfW damit 11.400 Euro, zurückgezahlt werden 64.600 Euro zu 3,3 Prozent über 30 Jahre. Die Wärmepumpe halten wir bewusst aus diesem Paket heraus, denn dieselbe Maßnahme darf nicht zugleich über KfW 261 und KfW 458 gefördert werden. Diese saubere Trennung sichert beide Fördertöpfe und gehört zu unserem Beratungsstandard.
KfW 458 zahlt 11.040 Euro auf die Wärmepumpe
Die Heizungsförderung bezuschusst die Wärmepumpe für 24.000 Euro mit 46 Prozent, das ergibt 11.040 Euro als Direktzuschuss aus 30 Prozent Grundförderung und 16 Prozent Klimageschwindigkeitsbonus. Haushalte mit niedrigem zu versteuerndem Einkommen können darüber hinaus einen Einkommensbonus von bis zu 40 Prozent erreichen. Wichtig für die Planung im Breisgau sind drei Punkte. Der Zuschussantrag muss vor der Auftragsvergabe an den Fachbetrieb gestellt sein, Pelletheizungen werden nicht mehr gefördert, und ab Februar 2027 beginnt der Klimabonus zu schrumpfen. Früh bestellen lohnt sich also doppelt.
Mit 384.000 Euro zu 1,00 Prozent bringt das Z15 Freiburger Großfamilien ins eigene Haus.
Das Z15 ist der Kern der Landeswohnraumförderung Baden-Württemberg. Es kombiniert 15 Jahre Zinsverbilligung auf 1,00 Prozent mit einer Tilgung von 2,25 Prozent aus dem Bruttodarlehensbetrag, 24 tilgungsfreien Anlaufmonaten und Sondertilgungen bis 4 Prozent jährlich. Je mehr minderjährige Kinder im Haushalt leben, desto höher der Rahmen. Zwei Kinder erlauben 344.500 Euro, drei Kinder 384.000 Euro, vier Kinder 412.500 Euro. Für die Freiburger Beispielfamilie mit drei Kindern ist der volle Rahmen der Schlüssel, ohne ihn wäre der Kaufpreis in dieser Stadt nicht bankenfrei zu stemmen. Das Z20 mit 20 Jahren Bindung zu gleichen Sätzen steht als Alternative bereit.
Mehr als 110.000 Euro Zinsvorteil
Bei einer Bank kosten 384.000 Euro zu 3,65 Prozent rund 1.757 Euro im Monat, das Z15 verlangt ab dem dritten Jahr rund 1.040 Euro. Über die 15 Jahre der Zinsverbilligung läppert sich dieser Abstand konservativ gerechnet auf mehr als 110.000 Euro. In einem Markt, in dem jedes Haus umkämpft ist, verwandelt dieser stille Vorteil eine unerreichbare Immobilie in eine tragbare. Kein anderer Baustein der Freiburger Rechnung bewegt auch nur annähernd so viel Geld.
Der 24-Monats-Puffer zum Einzug
Weil die L-Bank in den ersten beiden Jahren nur den Zins berechnet, kostet das volle Z15 zunächst rund 320 Euro statt 1.040 Euro monatlich. Die Startrate der gesamten Finanzierung liegt dadurch bei rund 989 Euro und damit unter der Freiburger Kaltmiete für ein vergleichbares Haus. In diese zwei Jahre fallen Handwerkertermine, Wärmepumpeneinbau und Umzugskosten, also die teuerste Phase des Projekts. Bereitstellungszinsen kennt das Z15 nicht, auch das schont die Kasse während der Sanierung.
99.500 Euro brutto und 175 Quadratmeter
Ein Fünfpersonenhaushalt darf bis 99.500 Euro Bruttojahreseinkommen verdienen, gerechnet wird direkt mit dem Brutto vom Gehaltszettel. Kindergeld und Elterngeld bleiben außen vor, je Verdiener geht die Werbungskostenpauschale von 1.230 Euro ab, Alleinerziehende erhalten einen Entlastungsbetrag. Für Großfamilien mit einem vollen und einem reduzierten Einkommen ist die Marke realistisch, zwei volle Spitzengehälter liegen darüber, dann bleibt der KfW-Weg. Dazu kommen Selbstnutzung, mindestens ein minderjähriges Kind, der Eigenanteil von 15 Prozent und die Wohnflächengrenze, die bei fünf Personen 175 Quadratmeter beträgt.
384.000 Euro hängen an der Reihenfolge, denn vor dem Notartermin steht die Freiburger Wohnraumförderungsstelle.
Der Z15-Antrag läuft über das Förderportal zur Wohnraumförderungsstelle der Stadt Freiburg, nicht über die L-Bank direkt und niemals über eine Geschäftsbank. Als Start des Vorhabens gilt die Unterschrift unter den notariellen Kaufvertrag. Zulässig ist sie erst, nachdem die Wohnraumförderungsstelle den Eingang des vollständigen Antrags bestätigt hat, und selbst dann trägt die Familie bis zur Bewilligung das Risiko selbst. Wer vorher unterschreibt, hat den Anspruch auf das Landesdarlehen unwiderruflich verwirkt, und KfW 308 kennt dieselbe Falle vor dem Notartermin. Gerade im schnellen Freiburger Markt, wo Verkäufer Druck machen, ist diese Formalie der häufigste Stolperstein. Wir bauen deshalb jeden Kaufplan vom Notartermin rückwärts und dokumentieren, dass jeder Antrag rechtzeitig vorlag.
Reden wir Klartext, auf die Bewilligung warten Sie im Breisgau derzeit mindestens ein Jahr.
So begehrt das Z15 ist, so voll sind die Schreibtische. Zwischen vollständigem Antrag und Bewilligung vergeht aktuell mindestens ein Jahr, und das sagen wir jedem Freiburger Interessenten im ersten Gespräch, nicht erst beim Notar. Aus dem Nachteil wird ein Fahrplan. Der Antrag kann laufen, während Sie in St. Georgen, Landwasser oder Zähringen noch besichtigen, denn in dieser Stadt dauert auch die Objektsuche selten unter einem Jahr. Parallel wächst das Sparguthaben Richtung der 104.600 Euro Eigenanteil, der Energieberater erstellt das Sanierungskonzept, und die Handwerksbetriebe werden vorab angefragt. Sobald die Eingangsbestätigung der Wohnraumförderungsstelle vorliegt, ist eine Unterschrift auf eigenes Risiko möglich, ob Ihr Fall das hergibt, wägen wir nüchtern gemeinsam ab. Der beste Zeitpunkt für das Erstgespräch liegt darum rund ein Jahr vor dem geplanten Kauf.
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Ein Freiburger Bestandshaus für 540.000 Euro plus 100.000 Euro Sanierung kommt beim Kauf komplett ohne Bank aus. Konditionen Stand .
So finanziert eine Familie mit drei Kindern ihr Haus im Breisgau aus drei Förderdarlehen und einem Direktzuschuss. Auf der Kaufseite kommt keine Bank vor, als einziges Bankdarlehen bleibt der Wärmepumpen-Rest von 12.960 Euro nach dem KfW-458-Zuschuss.
Das Ausgangsszenario ist ein Einfamilienhaus in Freiburger Randlage mit Energieklasse G und 540.000 Euro Kaufpreis
Fünf Personen, drei Kinder unter 18 Jahren, ein Bestandshaus mit 110 Quadratmetern in St. Georgen, Landwasser oder Zähringen-Nord. Das Bruttojahreseinkommen des Haushalts bleibt unter der Fünfpersonengrenze von 99.500 Euro, womit zugleich die KfW-308-Grenze von 110.000 Euro zu versteuerndem Einkommen für drei Kinder sicher passt. Saniert wird auf Effizienzhaus 55 EE, das holt den vollen Tilgungszuschuss der KfW 261 und übertrifft die Pflicht aus KfW 308 deutlich.
- Kaufpreis 540.000 Euro für 110 Quadratmeter, das entspricht rund 4.900 Euro pro Quadratmeter in Randlage und bleibt weit unter der Wohnflächengrenze von 175 Quadratmetern für fünf Personen.
- Die Nebenkosten liegen bei rund 10,6 Prozent, also bei rund 57.200 Euro, und die Gesamtkosten inklusive Sanierung summieren sich auf rund 697.200 Euro.
- Eigenanteil-Pflicht der Landesförderung von 15 Prozent der Gesamtkosten, hier 104.600 Euro, davon mindestens 8,5 Prozent aus Sparguthaben oder Grundstück. Er bezahlt die Nebenkosten und 47.400 Euro des Kaufpreises.
- Zu finanzierender Kaufanteil 492.600 Euro. Das Z15 trägt seinen Höchstbetrag für drei Kinder von 384.000 Euro, KfW 308 die restlichen 108.600 Euro. Am Kaufpreis ist damit keine Bank beteiligt.
- Sanierung 100.000 Euro auf Effizienzhaus 55 EE. 76.000 Euro energetische Maßnahmen ohne die Heizung über KfW 261, nämlich Dachdämmung 30.000 Euro, Fenster 22.000 Euro, Fassadendämmung 17.000 Euro, Lüftungsanlage 7.000 Euro. Dazu die Wärmepumpe zu 24.000 Euro, gefördert über KfW 458.
- Wärmepumpe und KfW-261-Paket halten wir bewusst auseinander, weil dieselbe Maßnahme nicht doppelt gefördert werden darf. Diese Aufteilung sichert beide Fördertöpfe.
- An Zuschüssen überweist KfW 458 11.040 Euro für die Wärmepumpe, KfW 261 erlässt 11.400 Euro über den Tilgungszuschuss, zusammen sind das 22.440 Euro. Der Wärmepumpen-Rest von 12.960 Euro läuft als kleiner Bankbaustein.
- Zuerst geht der Antrag im Förderportal der Wohnraumförderungsstelle der Stadt Freiburg samt KfW-308-Antrag raus, danach folgt der Notartermin, und die Handwerkeraufträge werden erst nach den Zusagen für KfW 261 und KfW 458 vergeben.
| Baustein | Betrag | Konditionen | Monatliche Rate |
|---|---|---|---|
|
Z15-Darlehen der L-Bank Höchstbetrag bei 3 Kindern voll ausgeschöpft. Zins 1,00 %, 15 Jahre Zinsverbilligung, Tilgung 2,25 %, 24 Monate tilgungsfrei (Jahre 1 und 2 nur ~320 Euro). Antrag vor dem Kaufvertrag bei der Wohnraumförderungsstelle der Stadt Freiburg. |
384.000 € | 1,00 % (15 Jahre) | ~1.040 € (ab Jahr 3) |
|
KfW 308 Jung kauft Alt 3 Kinder, zu versteuerndes Einkommen bis 110.000 Euro, Limit 150.000 Euro, genutzt werden 108.600 Euro als Lückenschluss. Antrag vor dem Notartermin. |
108.600 € | 0,53 % (30 Jahre) | ~327 € |
|
KfW 458 Heizungsförderung Wärmepumpe 24.000 Euro. 30 % Grundförderung + 16 % Klimageschwindigkeitsbonus = 46 % Direktzuschuss. Keine Rückzahlung. |
-11.040 € Direktzuschuss | kein Kredit | 0 € |
|
KfW 261 EH55 EE+WPB 76.000 Euro brutto für Dämmung, Fenster und Lüftung, 15 % Tilgungszuschuss = 11.400 Euro Erlass, 64.600 Euro netto. Die Wärmepumpe bleibt bewusst außen vor, dieselbe Maßnahme darf nicht doppelt gefördert werden. |
76.000 €/64.600 € netto | 3,3 % (30J, 15 % TZS) | ~283 € |
|
Bankdarlehen Wärmepumpen-Rest (einziges Bankdarlehen) Wärmepumpe 24.000 Euro minus 11.040 Euro KfW-458-Zuschuss = 12.960 Euro, aus 550 Banken verglichen. Der Kauf kommt ohne Bank aus. |
12.960 € | ~3,65 % (Bankzins) | ~59 € |
| Gesamte Monatsrate ab Jahr 3, in den ersten 24 Monaten dank tilgungsfreier Anlaufzeit nur ~989 Euro | ~697.200 € Gesamtkosten, 22.440 € geschenkt | Mischzins ~1,2 % | ~1.709 € |
| Vergleichsmiete saniertes EFH 110 m² Freiburg | gemietet, ohne Vermögensaufbau | entfällt | ~1.500 € kalt |
Ihre eigene Kombination rechnet der Mischzinsrechner für die Immobilienfinanzierung in Minuten durch. Der Mieten-oder-Kaufen-Rechner verrät, ab welchem Punkt Eigentum in Ihrer Lage die Miete überholt. Sollte in Ihrer Variante doch ein Bankbaustein nötig sein, prüfen Sie vor dem Abschluss die Frage klassische Tilgung oder Bausparkonstruktion, denn Letztere wird wegen der höheren Provision gern empfohlen. Der Vergleichsrechner Bankdarlehen vs. Bausparfinanzierung liefert die neutrale Antwort.
Auch für Freiburg rechnen wir ehrlich. Die Gesamtrate von rund 1.709 Euro liegt ab dem dritten Jahr etwa 209 Euro über der Vergleichsmiete von rund 1.500 Euro kalt, in den ersten 24 Monaten mit rund 989 Euro klar darunter. Der Gegenwert des Aufpreises ist ein Effizienzhaus 55 EE mit Wärmepumpe im stärksten Wachstumsmarkt des Landes, dazu 22.440 Euro Zuschüsse ohne Rückzahlung und ein Z15-Zinsvorteil von konservativ mehr als 110.000 Euro über 15 Jahre. Der Mischzins der gesamten Konstruktion beträgt rund 1,2 Prozent. Empfohlen ist ein Haushaltsnetto ab etwa 5.000 Euro.
Die Zusatzförderung der L-Bank kann in Freiburg als fünfter Baustein dazukommen.
Wer das Z15 erhält, kann bei der L-Bank zusätzlich je bis zu 50.000 Euro für energetische Maßnahmen und für Barrierefreiheit abrufen, in den Varianten Sanierung Plus und Denkmal sogar bis zu 120.000 Euro. Auch dieser Baustein kostet 1,00 Prozent Zins, läuft zehn Jahre mit 3,00 Prozent Tilgung und zwei tilgungsfreien Anlaufjahren und bringt einen Tilgungszuschuss von 3 Prozent bis höchstens 1.500 Euro mit. Da beim Kauf eines mehr als vier Jahre alten Gebäudes Modernisierungen mitförderfähig sind, kann die Zusatzförderung je nach Objekt Teile der KfW 261 ersetzen oder ein größeres Sanierungspaket abfedern. Ob sie Ihre Freiburger Rechnung verbessert, hängt von Objekt und Maßnahmenmix ab und wird deshalb im Erstgespräch konkret gegengerechnet statt pauschal versprochen.
In diesen fünf Freiburger Lagen und im Umland gelingen Förderkäufe am ehesten.
Altstadt, Wiehre und Herdern gehören den Bestverdienern, doch der Ring aus gewachsenen Stadtteilen dahinter erzählt eine andere Geschichte. Dort stehen Siedlungshäuser und Reihenhäuser der Nachkriegsjahrzehnte, häufig mit Energieklasse F bis H im Ausweis, und genau diese Klassen sind die Voraussetzung für KfW 308 und die großen Sanierungstöpfe. Hier lohnt die Suche für den Hauskredit in Freiburg am meisten.
St. Georgen
Am Fuß des Schönbergs mischen sich alter Ortskern, Reben und Siedlungshäuser der 1960er Jahre für etwa 4.800 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter. Viele Objekte sind energetisch nie angefasst worden und liefern damit exakt das Profil, das die Förderprogramme belohnen.
Typische Käufer sind Familien, die Dorfcharakter mit Stadtnähe verbinden möchten.
Landwasser
Direkt am Mooswald gelegen, markiert Landwasser mit etwa 4.800 Euro pro Quadratmeter den günstigsten Hauseinstieg der Stadt. Zwischen den bekannten Wohnhochhäusern finden sich Reihen- und Einfamilienhäuser aus den 1970er Jahren mit großem Sanierungspotenzial.
Typische Käufer sind Erstkäufer, die den vollen Z15-Rahmen mit dem kleinsten Budget heben.
Zähringen
Der nördliche Teil des Stadtteils bietet Altbestand für etwa 4.900 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter, angebunden über die Straßenbahn und die Nähe zur B3. Wer hier ein unsaniertes Haus ergattert, wohnt später zentrumsnah im Effizienzhaus.
Typische Käufer sind Pendler nach Freiburg-Mitte und in die Regio-Gemeinden.
Haslach
Die historische Gartenstadt und die umliegenden Siedlungszeilen bringen es auf etwa 5.000 bis 5.200 Euro pro Quadratmeter. Kleine Grundstücke, solide Substanz und fast immer Nachholbedarf bei Dämmung und Heizung, also beste Voraussetzungen für KfW 261 und KfW 458.
Typische Käufer sind Haushalte, die zentral wohnen und die Sanierung als Chance begreifen.
Weingarten
Weingarten gilt als jüngster und bodenständigster Stadtteil, Bestandshäuser wechseln für etwa 4.800 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter den Besitzer. Die Mischung aus Zeilenbauten und Einfamilienhauszeilen hält immer wieder förderfähige Objekte bereit.
Typische Käufer sind Großfamilien, die Wohnfläche pro Euro maximieren wollen.
Rund um Freiburg
Von Gundelfingen über March bis Bad Krozingen sinken die Quadratmeterpreise teils deutlich unter 4.500 Euro. Das Z15 gilt landesweit, zuständig wird dann die Wohnraumförderungsstelle des jeweiligen Landratsamts, und die KfW-Programme kennen ohnehin keine Ortsgrenzen.
Typische Käufer sind Pendler mit Arbeitsplatz in Freiburg und Lust auf mehr Garten.
Bei der Anschlussfinanzierung im Breisgau ist Ihre Immobilie Ihr stärkstes Argument.
Läuft Ihre Zinsbindung in Freiburg oder im Umland demnächst aus, lohnt der Blick über das Angebot der Hausbank hinaus fast immer. Freiburger Objekte werden dank der ununterbrochenen Nachfrage von Banken hoch bewertet, und ein niedriger Beleihungsauslauf ist bares Geld bei der Kondition. Über ein Forward-Darlehen lässt sich das heutige Zinsniveau bis zu fünf Jahre vor Ablauf festschreiben. Schon ein halber Prozentpunkt weniger bedeutet bei 250.000 Euro Restschuld rund 1.250 Euro Ersparnis pro Jahr, über zehn Jahre ein kleines Autobudget.
Über 4.000 begleitete Finanzierungen liegen hinter uns, und unsere Kundinnen und Kunden erzählen davon selbst am besten.
Von der ersten Einkommensprüfung bis zum ausgezahlten Zuschuss begleitet Sandro Wallisch jede Immobilienfinanzierung in Freiburg persönlich, inklusive aller Anträge bei L-Bank, KfW und Wohnraumförderungsstelle.
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Nirgendwo in Baden-Württemberg melden sich auf ein Bestandshaus so viele Interessenten wie in Freiburg. Den Zuschlag erhält, wessen Finanzierung der Verkäufer nicht anzweifeln muss.
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Zwölf Antworten zum Immobilienkredit in Freiburg.
Lohnt sich der geförderte Hauskauf im teuren Freiburg überhaupt?
Freiburg ist der stärkste Wachstumsmarkt Baden-Württembergs, im Stadtschnitt kosten Häuser etwa 5.400 Euro pro Quadratmeter. Gerade deshalb wiegt jeder Förderbaustein hier schwerer als anderswo. In Randlagen wie St. Georgen, Landwasser oder dem Norden von Zähringen sind unsanierte Bestandshäuser der Energieklassen F bis H für 4.800 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter zu haben. Eine Familie mit drei Kindern unter der Bruttogrenze von 99.500 Euro finanziert dort den Kauf komplett über Z15 und KfW 308 ohne einen Cent Bankdarlehen, die Sanierung läuft über KfW 261 und KfW 458 mit nur einem kleinen Bankbaustein für den Wärmepumpen-Rest, und 22.440 Euro werden nie zurückgezahlt.
Was leistet das Z15-Darlehen der L-Bank bei drei Kindern?
Bei drei minderjährigen Kindern stellt die L-Bank über das Z15 bis zu 384.000 Euro bereit, verzinst mit 1,00 Prozent bei 15 Jahren Zinsverbilligung. Getilgt wird mit 2,25 Prozent aus dem Bruttodarlehensbetrag, die ersten 24 Monate bleiben tilgungsfrei, Sondertilgungen sind bis 4 Prozent jährlich erlaubt. Die Freiburger Beispielfamilie schöpft die 384.000 Euro vollständig aus und zahlt dafür ab dem dritten Jahr rund 1.040 Euro monatlich, in den beiden Anlaufjahren lediglich rund 320 Euro. Wer 20 Jahre Sicherheit bevorzugt, greift zum Z20 mit identischen Sätzen.
Wie stark entlasten die 24 tilgungsfreien Monate den Start in Freiburg?
Auf das Z15 fällt in den ersten beiden Jahren ausschließlich der Zins von 1,00 Prozent an, bei 384.000 Euro also rund 320 Euro im Monat statt der späteren 1.040 Euro. Die Gesamtbelastung der fünfköpfigen Beispielfamilie startet damit bei rund 989 Euro und bleibt spürbar unter der Freiburger Vergleichsmiete von etwa 1.500 Euro kalt. In genau diese Phase fallen Wärmepumpeneinbau, Dämmung und Umzug. Wer zeitgleich saniert und wohnt, spürt jeden dieser gesparten Euro doppelt, deshalb rechnen wir die Anlaufzeit in jeden Freiburger Fahrplan fest ein.
Ist die Bruttogrenze von 99.500 Euro für Freiburger Familien realistisch?
Für fünf Haushaltsmitglieder liegt die Grenze bei 99.500 Euro Bruttojahreseinkommen, und Baden-Württemberg prüft tatsächlich das Brutto vom Gehaltszettel, nicht ein kompliziert ermitteltes Nettoeinkommen. Kindergeld und Elterngeld bleiben komplett unberücksichtigt, je berufstätiger Person geht zusätzlich die Werbungskostenpauschale von 1.230 Euro ab. Bei einer Großfamilie mit einem Vollzeit- und einem Teilzeiteinkommen ist das eine erreichbare Marke. Wir sagen aber auch ehrlich, dass zwei volle akademische Gehälter in Freiburg häufig darüber liegen. Für diese Haushalte bauen wir die Finanzierung ohne Z15 aus KfW-Bausteinen und Bankvergleich.
Wann und wo muss der Förderantrag in Freiburg gestellt werden?
Das Z15 wird über das Förderportal bei der Wohnraumförderungsstelle der Stadt Freiburg beantragt, und zwar zwingend bevor der notarielle Kaufvertrag unterschrieben ist, denn die Unterschrift gilt als Beginn des Vorhabens. Erst wenn die Wohnraumförderungsstelle den Eingang des vollständigen Antrags bestätigt hat, darf auf eigenes Risiko beim Notar unterschrieben werden. Wer die Reihenfolge vertauscht, verliert 384.000 Euro zu 1,00 Prozent ohne jede Heilungsmöglichkeit. Dieselbe Logik gilt für KfW 308, auch dort gehört der Antrag vor den Notartermin. Wir legen deshalb für jeden Kauf einen rückwärts getakteten Terminplan an.
Mindestens ein Jahr bis zur Bewilligung. Was bedeutet das praktisch?
Der Andrang auf die Landeswohnraumförderung ist enorm, aktuell vergeht zwischen vollständigem Antrag und Bewilligung mindestens ein Jahr. Diese Wartezeit gehört zur Wahrheit über das Programm, und im umkämpften Freiburger Markt will sie geplant sein. Unsere Empfehlung lautet, den Antrag lange vor dem konkreten Objekt anzustoßen und die Haussuche in St. Georgen oder Landwasser parallel laufen zu lassen. Die Wartemonate nutzen viele Familien, um den Eigenanteil von 15 Prozent vollzumachen und die Sanierung mit dem Energieberater vorzubereiten. Liegt die Eingangsbestätigung vor, ist die Unterschrift auf eigenes Risiko möglich, das Für und Wider klären wir im Einzelfall.
Wie funktioniert der Freiburger Kauf für 540.000 Euro völlig ohne Bank?
Vom Kaufpreis übernimmt der Eigenanteil 47.400 Euro, die Nebenkosten von rund 57.200 Euro tragen ebenfalls eigene Mittel. Für die verbleibenden 492.600 Euro reichen zwei Fördertöpfe. Das Z15 liefert mit 384.000 Euro seinen Höchstbetrag für drei Kinder zu 1,00 Prozent, KfW 308 füllt mit 108.600 Euro von möglichen 150.000 Euro die Lücke zu 0,53 Prozent. Damit kommt der komplette Kauf ohne Bankdarlehen aus. Die Sanierung für 100.000 Euro teilt sich in 76.000 Euro energetische Maßnahmen ohne die Heizung über KfW 261 und die Wärmepumpe zu 24.000 Euro, die KfW 458 mit 11.040 Euro bezuschusst. Nur der Wärmepumpen-Rest von 12.960 Euro läuft als kleiner Bankbaustein mit rund 59 Euro im Monat, der Mischzins liegt bei rund 1,2 Prozent statt 3,65 Prozent Bankzins.
Welche Hürden setzen Eigenanteil, Wohnfläche und Nebenkosten?
Die Landesförderung verlangt 15 Prozent der Gesamtkosten als Eigenanteil, mindestens 8,5 Prozent davon aus Sparguthaben oder einem Grundstück. Bei Freiburger Gesamtkosten von rund 697.200 Euro sind das 104.600 Euro, die zunächst die Nebenkosten von rund 57.200 Euro abdecken und danach 47.400 Euro in den Kaufpreis fließen. Die Nebenkosten selbst bleiben mit rund 10,6 Prozent im Ländervergleich moderat, weil Baden-Württemberg 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer erhebt. Für fünf Personen gilt außerdem eine Wohnflächengrenze von 175 Quadratmetern, also 160 plus 15 für die fünfte Person. Das Beispielhaus mit 110 Quadratmetern hat dazu reichlich Abstand.
Welche Beträge der Freiburger Rechnung werden nie zurückgezahlt?
Es sind 22.440 Euro aus zwei Quellen. Die KfW 261 begleitet die energetischen Maßnahmen ohne die Heizung am Bestandshaus auf dem Weg zum Effizienzhaus 55 EE mit 76.000 Euro Kredit und streicht davon 15 Prozent Tilgungszuschuss, also 11.400 Euro, sodass nur 64.600 Euro zurückfließen. Für die Wärmepumpe zu 24.000 Euro zahlt KfW 458 einen Direktzuschuss von 46 Prozent, das sind 11.040 Euro auf dem Konto statt im Kreditvertrag. Hinzu kommt ein Posten, der in keiner Zuschussliste steht. 384.000 Euro zu 1,00 Prozent statt 3,65 Prozent Bankzins bedeuten über die 15 Jahre der Zinsverbilligung einen Vorteil von konservativ mehr als 110.000 Euro.
Was tun Freiburger Haushalte, die über der Einkommensgrenze liegen?
Zwei gute akademische Gehälter sprengen die 99.500 Euro schnell, und dann fällt das Z15 weg, aber nicht das Förderprinzip. KfW 308 arbeitet mit dem zu versteuernden Einkommen, das deutlich unter dem Brutto liegt, bei drei Kindern reicht die Grenze bis 110.000 Euro und der Rahmen bis 150.000 Euro. Dazu bleiben KfW 261 mit Tilgungszuschuss und der Heizungszuschuss aus KfW 458 völlig einkommensunabhängig. Ein Besserverdienerhaushalt kombiniert diese Töpfe mit einem Bankdarlehen aus dem Vergleich von 550 Instituten und drückt den Mischzins immer noch weit unter das reine Bankniveau. Welche Variante trägt, rechnen wir im Erstgespräch beide durch.
Hält die Rate von 1.709 Euro dem Vergleich mit Freiburger Mieten stand?
Ein saniertes Einfamilienhaus mit 110 Quadratmetern kostet in Freiburg gut 1.500 Euro Kaltmiete, Tendenz seit Jahren steigend. Die Beispielrechnung landet ab dem dritten Jahr bei rund 1.709 Euro, in den ersten 24 Monaten dank der Anlaufzeit des Z15 nur bei rund 989 Euro. Der spätere Mehrbetrag von rund 209 Euro finanziert ein Effizienzhaus 55 EE mit Wärmepumpe im eigenen Grundbuch, im teuersten Wachstumsmarkt des Landes. Für dieses Paket empfehlen wir ein Haushaltsnetto ab etwa 5.000 Euro. Ob die Rechnung bei Ihnen aufgeht, prüft der Mieten-oder-Kaufen-Rechner im kostenlosen Erstgespräch.
Rundum-Begleitung in Freiburg. Wer behält L-Bank, KfW und Stadt im Griff?
Wir führen alle Fäden zusammen, vom ersten Blick in den Energieausweis eines Hauses in Haslach oder Weingarten über den Antrag im Förderportal der Wohnraumförderungsstelle der Stadt Freiburg bis zur Auszahlung des Wärmepumpenzuschusses aus KfW 458. Freiburgs Eigenheit ist die Kombination aus knappem Angebot und langer Bewilligungszeit, weshalb wir den Förderfahrplan hier besonders früh aufsetzen. Offen gesagt haben Banken und viele Vermittler wenig Anreiz, solche Konstruktionen vorzuschlagen, weil Förderdarlehen kaum Ertrag abwerfen. Unser Weg ist der umgekehrte. Erst werden alle Töpfe gefüllt, und nur für den kleinen Rest treten 550 Banken gegeneinander an, im Freiburger Beispiel allein für den Wärmepumpen-Rest von 12.960 Euro. Die Beratung bleibt kostenlos.
Noch etwas offen? Im kostenlosen Erstgespräch klären wir Ihre Fragen und legen den Grundstein für Ihr Freiburger Förderpaket.
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Wir prüfen Einkommensgrenze und Wunschobjekt in St. Georgen, Landwasser, Zähringen, Haslach oder Weingarten, takten Z15, KfW 308, KfW 261 und KfW 458 in der richtigen Reihenfolge, planen die Wartezeit von Anfang an mit und halten 550 Banken bereit, falls doch ein Restbaustein nötig wird. Kostenlos und unverbindlich.