Hauskredit Freital. Dresdner Stadtgrenze, kleinerer Kaufpreis, volle Förderung.

Freital grenzt direkt an Dresden und ist über drei Halte der S-Bahn-Linie S3 mit dem Hauptbahnhof verbunden, kostet aber mit rund 2.850 Euro pro Quadratmeter spürbar weniger als die Landeshauptstadt. Unsanierter Bestand in Potschappel, Deuben oder Hainsberg liegt bei 2.300 bis 2.500 Euro. Wer die Pendeldistanz von Dresden-Plauen akzeptiert, spart beim Kaufpreis oft einen sechsstelligen Betrag und finanziert mit SAB Familienwohnen zu 1,85 Prozent bei zwei Kindern plus KfW 308 zu 0,53 Prozent zu einem Mischzins von rund 1,91 Prozent.

Für die Sächsische Aufbaubank beginnt das Vorhaben mit dem notariellen Kaufvertrag. Steht die Unterschrift vor der Förderzusage, ist der Anspruch auf SAB Familienwohnen endgültig verloren, ganz gleich wie gut alle übrigen Voraussetzungen erfüllt sind. In Freital, wo günstige Häuser schnell reserviert werden, entsteht dadurch Zeitdruck. Wir lösen das mit einer sauberen Taktung von SAB-Antrag, Bankzusage und Notartermin sowie einer Finanzierungsbestätigung, die dem Verkäufer die Wartezeit begründet.

Die Sächsische Aufbaubank vergibt bis zu 80.000 Euro je Haushalt für selbstgenutztes Wohneigentum im Freistaat, mit einer mobilitätsbeeinträchtigten Person im Haushalt bis zu 90.000 Euro. Es braucht mindestens ein Kind unter 18 mit Kindergeldbezug. Das Darlehen läuft 25 Jahre, davon zwei tilgungsfreie Jahre. Anschließend wird als Ratendarlehen mit fester Tilgung von rund 290 Euro monatlich plus Zinsen auf die Restschuld zurückgezahlt, die Belastung sinkt also jedes Jahr. Für Bestandserwerb mit energetischer Verbesserung gilt bei zwei Kindern der Zinssatz von 1,85 Prozent. Gefordert sind 10 Prozent Eigenanteil an den Gesamtkosten und Selbstnutzung über die gesamte Laufzeit.

Beim Erwerb eines Hauses mit Baujahr bis 1995, dessen Endenergiebedarf im Zuge des Vorhabens um mehr als 10 Prozent auf mindestens Klasse D verbessert wird, zahlen Familien 2,50 Prozent mit einem Kind, 1,85 Prozent mit zwei Kindern und 1,20 Prozent mit drei Kindern. Ohne energetische Verbesserung verschiebt sich jede Stufe nach oben auf 3,15, 2,50 und 1,85 Prozent. Als einkommensschwach eingestufte Haushalte rücken eine Kinderstufe hoch. Die Einkommensgrenze für Paare liegt bei 100.000 Euro zu versteuerndem Einkommen plus 10.000 Euro je Kind, mit zwei Kindern also bei 120.000 Euro.

Erstaunlich weit, weiter als in Dresden. Mit zwei Kindern unter 18 und zu versteuerndem Einkommen bis 100.000 Euro stellt KfW 308 Jung kauft Alt 160.000 Euro zu 0,53 Prozent auf 30 Jahre bereit, rund 481 Euro im Monat. Bei einem Freitaler Kaufpreis von 265.000 Euro trägt das den Löwenanteil. SAB Familienwohnen steuert weitere 80.000 Euro zu 1,85 Prozent bei, für den Kaufpreisrest bleiben der Bank noch 25.000 Euro. Zusammen mit dem Sanierungsrest planen wir immer mindestens 50.000 Euro Bankanteil ein, denn kaum eine Bank begleitet eine reine Förderfinanzierung. Bedingung ist ein Haus der Energieklasse F, G oder H und die Sanierung binnen 4,5 Jahren nach Zusage, wahlweise als Effizienzhaus 85 EE oder über Einzelmaßnahmen nach BEG EM.

Der Freitaler Schnitt liegt bei rund 2.850 Euro pro Quadratmeter und damit deutlich unter den rund 3.560 Euro der Nachbarstadt Dresden. Unsanierter Bestand aus der Zeit vor 1970 wechselt in Potschappel, Deuben, Hainsberg oder Zauckerode für 2.300 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter den Besitzer. Ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus mit 110 Quadratmetern ist damit ab etwa 265.000 Euro zu haben. Die Hanglagen von Pesterwitz mit Blick über das Elbtal notieren spürbar höher und dienen als Referenz für das Preispotenzial nach der Sanierung.

Potschappel, Deuben und Hainsberg liegen jeweils an einem eigenen Halt der S3 und bieten den größten Bestand an unsanierten Häusern der Klassen F bis H, der Eintrittskarte für KfW 308. Zauckerode am Hang Richtung Wurgwitz ergänzt ruhige Wohnstraßen mit Gartenland. Pesterwitz oberhalb des Beckens punktet mit Dresden-Blick, kostet dafür mehr. Da fast der gesamte Freitaler Altbestand vor 1995 errichtet wurde, ist zugleich die SAB-Bedingung für den günstigen Bestandszins mit energetischer Verbesserung praktisch überall erfüllt.

Auf den Kaufpreis kommen in Sachsen rund 11,1 Prozent obenauf, zusammengesetzt aus 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer, etwa 2 Prozent für Notar und Grundbuch und meist 3,57 Prozent Maklercourtage. Im Freitaler Praxisbeispiel setzen wir für Erwerbs- und Baunebenkosten des gesamten Vorhabens rund 47.200 Euro an. Diese Summe finanziert keine Bank mit, sie muss aus eigenen Mitteln kommen und deckt zugleich den von der SAB verlangten Eigenanteil ab.

SAB Familienwohnen setzt einen Eigenanteil von 10 Prozent der Gesamtkosten voraus. Beim Freitaler Praxisbeispiel mit rund 472.000 Euro Gesamtvolumen aus Kaufpreis, Sanierung und Nebenkosten sind das rund 47.200 Euro. Die Erwerbs- und Baunebenkosten in gleicher Höhe erfüllen diesen Anteil bereits vollständig, zusätzliches Sparvermögen verbessert aber den Bankzins für die restlichen Bausteine. Die Gesamtkostengrenze von 550.000 Euro bei bis zu vier Haushaltspersonen wird in Freital mit gut 78.000 Euro Luft eingehalten, je weitere Person steigt sie um 50.000 Euro.

Banken kalkulieren, dass Kreditrate und Wohnnebenkosten zusammen unter 40 Prozent des Haushaltsnettos bleiben. Die Gesamtrate von rund 1.549 Euro ab dem dritten Jahr funktioniert damit ab etwa 4.000 Euro Nettoeinkommen, für zwei Verdiener mit Arbeitsplätzen in Dresden oder im Freitaler Gewerbe gut machbar. In den ersten beiden Jahren liegt die Belastung dank der tilgungsfreien SAB-Phase nur bei rund 1.259 Euro. Der Mischzins von rund 1,91 Prozent sorgt dafür, dass dasselbe Einkommen mehr Immobilienkredit trägt als bei einer reinen Bankfinanzierung.

Ein saniertes Haus mit 110 Quadratmetern kostet in Freital rund 1.100 Euro Kaltmiete, die Rate im Praxisbeispiel liegt ab dem dritten Jahr bei rund 1.549 Euro. Der Unterschied von rund 450 Euro wandert jedoch größtenteils in die eigene Tilgung statt auf das Konto eines Vermieters. Hinzu kommen 25.580 Euro geschenkt aus KfW-261-Tilgungszuschuss und KfW-458-Heizungszuschuss, die fallende SAB-Rate, die tilgungsfreien Startjahre mit nur rund 1.259 Euro sowie der Wertsprung eines Effizienzhauses direkt an der Dresdner Stadtgrenze. Der Mieten-oder-Kaufen-Vergleich im Erstgespräch zeigt Ihre persönliche Bilanz.

Das übernehmen wir als ein Ansprechpartner für alle Bausteine. Bei einer Freitaler Finanzierung aus SAB Familienwohnen, KfW 308, KfW 261 und KfW 458 entscheidet die Reihenfolge, denn SAB-Zusage und KfW-308-Antrag müssen vor dem Notartermin stehen, der KfW-458-Antrag vor dem Handwerkerauftrag. Wir prüfen im Erstgespräch Energieklasse, Baujahr, Einkommens- und Gesamtkostengrenzen, takten sämtliche Anträge, vergleichen für den Bankanteil über 550 Finanzierungspartner und bleiben bis zur Schlüsselübergabe an Ihrer Seite. Ohne Zusatzkosten, denn viele Banken und Vermittler sprechen Förderdarlehen von sich aus gar nicht erst an.

Daran scheitert sie normalerweise nicht. Die SAB verlangt, dass das Gebäude mindestens die Energieeffizienzklasse E für Wohngebäude besitzt oder im Rahmen des Vorhabens erreicht. Weil sie den Zustand vor und nach der Sanierung getrennt abfragt und auf das Ergebnis abstellt, bleiben Häuser der Klassen F, G und H förderfähig, sobald die geplante Sanierung mindestens Klasse E herstellt. Ausnahmen gelten für Baudenkmäler und für besonders geschützte oder erhaltenswerte Bausubstanz. Beim Zins kommt es auf den Umfang an, denn die günstige Stufe gilt für den Bestandserwerb mit energetischer Verbesserung, also bei Baujahr bis zum 31. Dezember 1995 mit mehr als 10 Prozent weniger Endenergiebedarf bei mindestens Klasse D, bei Baujahr ab dem 1. Januar 1996 mit zwei Klassen Verbesserung und bei Denkmalobjekten mit mindestens Klasse E. Ohne diese Verbesserung liegt jede Stufe eine Stufe höher. Unsere Freitaler Beispiele sanieren auf Effizienzhausniveau und liegen sicher darüber.

Das geförderte Wohneigentum soll 25 Jahre selbst genutzt werden. Diese Bindung ist länger als in jedem anderen Bundesland, das wir betreuen, und sie sollte zur Lebensplanung passen, bevor der Antrag gestellt wird. Neben der Selbstnutzung prüft die SAB das zu versteuernde Einkommen. Alleinstehende dürfen 60.000 Euro erreichen, Ehegatten und Lebenspartner 100.000 Euro, je Kind mit Kindergeldbezug kommen 10.000 Euro hinzu, und gerechnet wird mit dem Durchschnitt des vorletzten und des vorvorletzten Jahres vor der Antragstellung. Hinzu tritt die Gesamtkostengrenze von 550.000 Euro bei bis zu vier Haushaltspersonen, die je weiterer Person um 50.000 Euro steigt. Im Weißeritztal lassen sich Kauf und Sanierung damit in der Regel gut abbilden. Wir prüfen beide Grenzen mit Ihren Steuerbescheiden, bevor irgendein Vertrag unterschrieben wird.

Die der SAB. Ein Anspruch auf die Förderung besteht nämlich nicht, entschieden wird nach pflichtgemäßem Ermessen im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel. Entscheidend ist der Zeitpunkt. Mit dem Vorhaben darf erst begonnen werden, wenn die SAB über den Förderantrag entschieden hat. Ein Kauf- oder Bauvertrag darf noch nicht unterzeichnet sein, es sei denn, er enthält ein passendes Rücktrittsrecht. Diese Klausel ist der übliche Weg, wenn der Verkäufer nicht auf die Zusage warten möchte. Für den Abruf bleiben 36 Monate ab Bewilligung, ab dem 13. Monat kostet nicht abgerufenes Geld Bereitstellungszinsen. Wir stellen den Antrag für Ihr Objekt in Freital und formulieren die Rücktrittsklausel so, dass Notar und Verkäufer mitgehen. Das kostet Sie nichts.

Das Förderdarlehen liegt zwischen 30.000 und 80.000 Euro je Haushalt. Bei Mobilitätseinschränkung kommen bis zu 10.000 Euro Zusatzdarlehen dazu. Eine dingliche Sicherung verlangt die Richtlinie erst ab 50.000 Euro, dann an rangbereiter Stelle zugunsten der SAB. Kleinere Darlehen bleiben ohne Grundbucheintrag. Bei einer Laufzeit von höchstens 25 Jahren gilt über die gesamte Zeit die Selbstnutzung, üblicherweise als Hauptwohnsitz. Geprüft werden außerdem das Einkommen mit 60.000 Euro für Alleinstehende und 100.000 Euro für Paare, je Kind kommen 10.000 Euro dazu, sowie die Gesamtausgaben mit 550.000 Euro bei bis zu vier Personen. Bis zum 31. Dezember 2031 gilt die Richtlinie, Eile ist also nicht geboten. Ihre konkrete Summe für Freital rechnen wir kostenfrei aus.