Immobilienfinanzierung Nordhausen. KfW 308 und EigenheimPlus am Südrand des Harzes.

Für Familien spricht vieles dafür. Häuser kosten in der Rolandstadt im Schnitt rund 2.040 Euro pro Quadratmeter, unsanierte Objekte gibt es schon für 1.700 bis 1.850 Euro. Die Hochschule Nordhausen, die Traditionsbrennerei und ein stabiler Mittelstand tragen den lokalen Arbeitsmarkt, der Harz beginnt praktisch hinter dem Bahnhofsvorplatz, wo die Harzer Schmalspurbahn abfährt. Entscheidend ist die Förderkulisse. Eine Familie mit drei Kindern erhält allein über KfW 308 einen Kredit von 180.000 Euro zu 1,00 Prozent, das sind über 80 Prozent des Kaufpreises unseres Beispielhauses von 220.000 Euro. Die Sanierung läuft über KfW 261 zu 3,49 Prozent und bringt 6.100 Euro Tilgungszuschuss. Der Mischzins sinkt damit auf rund 2,51 Prozent, gegenüber 4,25 Prozent bei einer reinen Bankfinanzierung.

Der Freistaat fördert die Sanierung über das zinsverbilligte Darlehen EigenheimPlus der Thüringer Aufbaubank, nicht über einen eigenen Zuschuss. Finanziert werden 5.000 bis 250.000 Euro für Erwerb und Modernisierung von selbst genutztem Wohneigentum in Thüringen, ausgezahlt über Ihre Hausbank. Den geschenkten Teil trägt der Bund. KfW 261 erlässt bei der Sanierung zum Effizienzhaus 55 EE fünf Prozent der Kreditsumme, im Nordhäuser Beispiel 6.100 Euro. Wer statt des Effizienzhauses einzelne Maßnahmen umsetzt, bekommt für die Heizung KfW 458 als Direktzuschuss. Beide Wege zusammen schließt die KfW seit dem 21. Juli 2026 aus.

Geschenkt sind 6.100 Euro. Die Sanierung zum Effizienzhaus 55 EE läuft über KfW 261 mit 122.000 Euro, davon erlässt die KfW fünf Prozent als Tilgungszuschuss. Der Erlass verkürzt die Laufzeit, die Monatsrate bleibt gleich. Einen Zuschuss aus KfW 458 gibt es daneben nicht, denn Einzelmaßnahmen und Effizienzhaus-Sanierung schließen sich seit dem 21. Juli 2026 aus, mit drei Jahren Sperre zwischen beiden. Der größere Hebel liegt ohnehin im Zins. KfW 308 zu 1,00 Prozent und KfW 261 zu 3,49 Prozent drücken den Mischzins deutlich unter die 4,25 Prozent eines einzigen Bankdarlehens.

Zwei Programme kennen harte Fristen. Der KfW-308-Antrag muss vor Abschluss des Kaufvertrags gestellt sein, sonst verfallen bis zu 180.000 Euro günstigster Kredit. Beim TAB-Programm EigenheimPlus zählt der notarielle Kaufvertrag bereits als Vorhabensbeginn, ein danach gestellter Antrag wird abgelehnt. Wer also erst unterschreibt und dann nach Förderung fragt, hat die wichtigsten Töpfe unwiderruflich verspielt. Deshalb gilt bei uns die feste Reihenfolge, erst die Förderanträge, dann der Notartermin. Nur der TAB-Familienzuschuss bildet die Ausnahme, dort ist der Antrag ausdrücklich nach dem Kaufvertrag vorgesehen.

Der Durchschnitt liegt bei rund 2.040 Euro pro Quadratmeter, sanierungsbedürftige Häuser wechseln für 1.700 bis 1.850 Euro den Besitzer. Ein unsaniertes Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern kostet damit meist zwischen 200.000 und 240.000 Euro, unser Praxisbeispiel rechnet mit 220.000 Euro. Das Angebot reicht von Altbauten rund um Altstadt und Frauenberg über Bestandshäuser in Nordhausen-Ost bis zu Siedlungshäusern in Salza, Krimderode und Niedersalza.

Gefragt sind Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften der Energieklassen F, G oder H, und die stellen in Nordhausen den Löwenanteil des Angebots. Rund um Altstadt und Frauenberg stehen Altbauten mit Charakter, Nordhausen-Ost bietet ruhige Bestandsstraßen, Salza und Niedersalza punkten mit Siedlungshäusern und Gärten, Krimderode liegt grün am Übergang zum Harz. Überall gilt dieselbe Rechnung, unsanierte Substanz kaufen, mit KfW 261 oder KfW 458 sanieren und den Wertsprung mitnehmen.

Thüringen verlangt 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer, hinzu kommen rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch sowie die übliche Maklercourtage von 3,57 Prozent, zusammen etwa 10,6 Prozent des Kaufpreises. Beim Nordhäuser Beispielhaus für 220.000 Euro sind das rund 23.300 Euro. Diese Position gehört ins Eigenkapital, denn Banken finanzieren Nebenkosten in aller Regel nicht mit.

Einen gesetzlichen Mindestanteil gibt es in Thüringen nicht. Sinnvoll ist mindestens die Deckung der Nebenkosten von rund 23.300 Euro plus Reserve für Überraschungen im Baubestand, zusammen etwa 28.000 bis 33.000 Euro. Jeder Euro darüber hinaus drückt den Zins der beiden Bankbausteine, die im Praxisbeispiel zusammen 88.000 Euro ausmachen. Wie vorhandene Mittel am klügsten auf Kauf und Sanierung verteilt werden, gehört in die individuelle Beratung.

Momentan nein, und wir sagen das ohne Umschweife. Das Programm Wohneigentum für Familien der Thüringer Aufbaubank sieht 5 Prozent des Kaufpreises als Zuschuss vor, beim Nordhäuser Beispiel wären das 11.000 Euro. Die Mittel für 2026 sind durch bereits eingereichte Anträge vollständig gebunden, neue Bewilligungen ruhen. Weil der Antrag ohnehin erst nach dem notariellen Kaufvertrag gestellt wird, blockiert der Stopp Ihren Kauf nicht. Wir beobachten die Mittelfreigabe und reichen ein, sobald wieder bewilligt wird. In die Finanzierungsrechnung nehmen wir diese 11.000 Euro bewusst nicht auf.

EigenheimPlus ist das zinsverbilligte Landesdarlehen der Thüringer Aufbaubank, durchgeleitet über die Hausbank. Es finanziert Bestandserwerb und Modernisierung in Thüringen mit 5.000 bis 250.000 Euro und bis zu 100 Prozent der Kosten, wählbar sind Laufzeiten von 5, 10, 20 oder 30 Jahren. Den Zins bestimmt die Bonität, weshalb wir keine feste Zahl nennen. Im Praxisbeispiel kann es den Bankanteil von 40.000 Euro beim Kauf oder die 48.000 Euro Restsanierung ganz oder teilweise ersetzen. Achtung bei der Frist, der Antrag muss vor Vorhabensbeginn stehen und der Notarvertrag zählt bereits als Beginn.

Für ein saniertes Haus mit 120 Quadratmetern werden in Nordhausen rund 900 Euro Kaltmiete fällig, das Praxisbeispiel finanziert 390.000 Euro Darlehen über 30 Jahre. Der Abstand ist real, und wir nennen ihn offen. Dafür gehört Ihnen ein auf Effizienzhaus 55 EE gebrachtes Haus am Harzrand, und die Tilgung ist vom ersten Jahr an Vermögensaufbau statt Mietzahlung. Der Mischzins über alle Bausteine liegt bei rund 2,51 Prozent, dazu kommen 6.100 Euro Tilgungszuschuss. Als Faustregel für die Tragfähigkeit empfehlen wir ein Haushaltsnettoeinkommen ab etwa 3.900 Euro. Den exakten Vergleich für Ihre Situation liefert unser Mieten-oder-Kaufen-Rechner.

Diese Aufgabe übernehmen wir komplett und ohne Zusatzkosten. Ein Nordhäuser Konzept mit KfW 308, für die Sanierung entweder KfW 261 oder KfW 458 und gegebenenfalls EigenheimPlus scheitert in der Praxis fast nie am Geld, sondern an der Reihenfolge der Anträge. Wir prüfen im kostenlosen Erstgespräch Energieausweis, Einkommensgrenzen und Kinderzahl, takten anschließend jeden Antrag vor die jeweilige Frist und holen für die Bankbausteine Angebote aus über 550 Finanzierungspartner ein. Parallel überwachen wir die Mittelfreigabe des TAB-Familienzuschusses. Sie haben durchgehend einen Ansprechpartner, von der Objektprüfung bis zur Auszahlung.

Nein, danach ist es zu spät. Der notarielle Kaufvertrag gilt bei der Thüringer Aufbaubank bereits als Vorhabensbeginn, ebenso der Abschluss von Liefer- und Leistungsverträgen. Planungsleistungen und Beratungsleistungen zählen ausdrücklich nicht dazu, Sie dürfen also vorher rechnen und planen. Der Weg führt über ein Finanzierungsinstitut Ihrer Wahl, nicht direkt zur TAB. Die Hausbank reicht das Darlehen durch, haftet dafür und bestimmt den Zins nach Bonität und Sicherheiten. Möglich sind 5.000 bis 250.000 Euro je Vorhaben, Auszahlung 100 Prozent, bis zu ein Jahr tilgungsfrei. Die Höchstsätze des Konditionentableaus, gültig ab 15. September 2026, liegen zwischen 4,32 und 4,52 Prozent je nach Laufzeit. Eine Einkommensgrenze kennt das Programm nicht. Wer das Geld nicht sofort abruft, zahlt ab dem sechsten Monat nach Zusage 0,10 Prozent Bereitstellungsprovision pro Monat. Wir stellen den Antrag für Ihr Objekt in Nordhausen rechtzeitig vor dem Notartermin.

Ja, und er wird oft übersehen. Über die Förderrichtlinie Wohneigentum für Familien zahlt der Freistaat einen einmaligen Zuschuss von 5 Prozent des Kaufpreises, der nicht zurückgezahlt wird. Gerechnet wird auf höchstens 400.000 Euro Kaufpreis, was 20.000 Euro ergibt. Beim Baugrundstück sind es höchstens 100.000 Euro und damit 5.000 Euro. Es braucht mindestens ein Kind unter 18 mit Kindergeldanspruch im Haushalt, und es muss der erste Wohneigentumserwerb sein. Wer schon Eigentum hat, bekommt nichts. Hauptwohnsitz und fünf Jahre Selbstnutzung sind Pflicht. Der zeitliche Ablauf ist die Falle. Bei diesem Zuschuss muss die Grunderwerbsteuer bei Antragstellung bezahlt sein, der Antrag kommt also nach dem Kaufvertrag. EigenheimPlus dagegen muss vorher beantragt sein. Wer beides will, braucht beide Termine in der richtigen Reihenfolge. Ein Rechtsanspruch besteht nicht. Die TAB entscheidet im Rahmen der Haushaltsmittel, bei Knappheit zählt die Reihenfolge der vollständigen Anträge, und die Richtlinie endet am 31. Dezember 2026. Für Ihr Objekt in Nordhausen rechnen wir beide Programme gegen.

Die Frage lässt sich seriös nur für Ihren Fall beantworten, denn Zinsen und Risikogrenzen verschieben sich wöchentlich. Ein Institut, das bei viel Eigenkapital vorn liegt, fällt bei einer Vollfinanzierung oft zurück, und bei unsanierten Häusern gehen die Bewertungen weit auseinander. Für Nordhausen vergleichen wir die Angebote von über 550 Finanzierungspartnern nebeneinander. Entscheidend ist am Ende ohnehin nicht der Zins einer einzelnen Bank, sondern Ihr Mischzins über alle Bausteine, denn TAB EigenheimPlus und die KfW drücken ihn deutlich stärker als jeder Zinsvergleich. Für Ihr Objekt in Nordhausen rechnen wir beides zusammen.

Das sagen wir Ihnen tagesaktuell, denn die Sätze bewegen sich täglich. Ihr persönlicher Satz hängt an vier Größen, nämlich Beleihungsauslauf, Zinsbindung, Bonität und Objekt. Aussagekräftiger ist ohnehin der Mischzins über alle Bausteine. Wer KfW und TAB EigenheimPlus einbaut, liegt regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte unter dem reinen Bankangebot. Ein Prozentpunkt weniger zählt bei 300.000 Euro Darlehen über die ganze Zinsbindung. Was für Ihr Vorhaben in Nordhausen erreichbar ist, rechnen wir kostenfrei aus.

Für eine reine Bankfinanzierung brauchen Sie rund 3.900 Euro Haushaltsnetto. Gerechnet ist das mit 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung, und die Rate sollte 40 Prozent Ihres Nettos nicht übersteigen. Mit Förderung wird es leichter. Bei 2,5 Prozent Mischzins reichen rund 2.800 Euro netto. Was in Ihrem Fall trägt, rechnen wir für Nordhausen im kostenlosen Erstgespräch aus.

Ja. 3.000 Euro netto tragen ein Bankdarlehen von rund 230.000 Euro bei 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Mit einem Fördermix aus KfW und TAB EigenheimPlus, der den Mischzins auf 2,5 Prozent drückt, sind es bei gleichem Einkommen rund 320.000 Euro. In Nordhausen liegt der Quadratmeterpreis bei etwa 2.040 Euro, die Förderung macht damit aus rund 113 Quadratmetern etwa 156 Quadratmeter. Die Kaufnebenkosten sollten Sie zusätzlich aus eigenen Mitteln tragen.

Rund 2.040 Euro je Quadratmeter im Durchschnitt. Ein Haus mit 120 Quadratmetern kostet damit rechnerisch rund 244.800 Euro, dazu kommen die Kaufnebenkosten. Innerhalb von Nordhausen liegen die Lagen allerdings weit auseinander, weshalb der Durchschnitt nur als grobe Orientierung taugt. Ob sich der Kauf rechnet, entscheidet die Summe aus Kaufpreis, Sanierung und Förderung über TAB EigenheimPlus und die KfW. Diese Rechnung machen wir für Nordhausen kostenfrei. Der Postbank Wohnatlas 2026 des HWWI erwartet für Thüringen bis 2035 real 0,2 Prozent Rückgang pro Jahr. Real heißt nach Abzug der Inflation, nominal liegt die Entwicklung also höher, und Ihre Restschuld schrumpft in derselben Zeit real mit.