Immobilienfinanzierung Mühlhausen. KfW 308 und EigenheimPlus hinter der Reichsstadtmauer.

Die ehemals Freie Reichsstadt bietet eine fast vollständig erhaltene Stadtmauer, elf mittelalterliche Kirchen und den Hainich-Nationalpark mit Weltnaturerbe-Buchenwald direkt vor der Haustür. Häuser wechseln für durchschnittlich 1.800 Euro pro Quadratmeter den Besitzer, unsanierte Objekte schon für 1.550 bis 1.700 Euro. Ein Einfamilienhaus von 1934 mit 110 Quadratmetern kostet damit etwa 195.000 Euro. Für Familien mit zwei Kindern übernimmt KfW 308 davon 160.000 Euro zu 1,00 Prozent. Die Sanierung läuft über KfW 261 zu 3,49 Prozent und bringt 6.150 Euro Tilgungszuschuss. Der Mischzins sinkt damit auf rund 2,52 Prozent, gegenüber 4,25 Prozent bei einer reinen Bankfinanzierung.

Beide Programme werten den notariellen Kaufvertrag als Vorhabensbeginn beziehungsweise als Stichtag. Der KfW-308-Antrag muss vor der Unterschrift beim Notar gestellt sein, sonst verfallen bis zu 160.000 Euro zinsgünstiger Kredit unwiederbringlich. Beim TAB-Darlehen EigenheimPlus gilt der Kaufvertrag ausdrücklich als Beginn des Vorhabens, ein späterer Antrag wird abgelehnt. Wer also erst kauft und dann fragt, verliert den Förderanspruch. Wir takten deshalb jede Finanzierung so, dass sämtliche Anträge vor dem Notartermin eingereicht sind. Das ist der häufigste und teuerste Fehler, den wir in der Praxis sehen.

Der Freistaat fördert die Sanierung über das zinsverbilligte Darlehen EigenheimPlus der Thüringer Aufbaubank, nicht über einen eigenen Zuschuss. Finanziert werden 5.000 bis 250.000 Euro für Erwerb und Modernisierung von selbst genutztem Wohneigentum in Thüringen, ausgezahlt über Ihre Hausbank. Den geschenkten Teil trägt der Bund. KfW 261 erlässt bei der Sanierung zum Effizienzhaus 55 EE fünf Prozent der Kreditsumme, im Mühlhäuser Beispiel 6.150 Euro. Wer statt des Effizienzhauses einzelne Maßnahmen umsetzt, bekommt für die Heizung KfW 458 als Direktzuschuss. Beide Wege zusammen schließt die KfW seit dem 21. Juli 2026 aus.

Geschenkt sind 6.150 Euro. Die Sanierung zum Effizienzhaus 55 EE läuft über KfW 261 mit 123.000 Euro, davon erlässt die KfW fünf Prozent als Tilgungszuschuss. Der Erlass verkürzt die Laufzeit, die Monatsrate bleibt gleich. Einen Zuschuss aus KfW 458 gibt es daneben nicht, denn Einzelmaßnahmen und Effizienzhaus-Sanierung schließen sich seit dem 21. Juli 2026 aus, mit drei Jahren Sperre zwischen beiden. Der größere Hebel liegt ohnehin im Zins. KfW 308 zu 1,00 Prozent und KfW 261 zu 3,49 Prozent drücken den Mischzins deutlich unter die 4,25 Prozent eines einzigen Bankdarlehens.

Der Durchschnitt liegt bei rund 1.800 Euro pro Quadratmeter, unsanierte Bestandshäuser bewegen sich zwischen 1.550 und 1.700 Euro. Unser Beispielhaus mit 110 Quadratmetern und Baujahr 1934 in Energieklasse G kostet 195.000 Euro. Das Angebot reicht von Bürgerhäusern am Innenstadtring über Vorkriegshäuser in der Margaretenvorstadt bis zu Siedlungshäusern und Höfen in Görmar, Felchta oder Windeberg. Wer die Sanierung mitdenkt, bekommt für unter 400.000 Euro Gesamtkosten ein komplettes Effizienzhaus 55 hinter der historischen Stadtmauer.

Innerhalb des Innenstadtrings warten Bürgerhäuser zwischen Stadtmauer und den elf mittelalterlichen Kirchen, fast alle in Energieklasse F bis H. Die Margaretenvorstadt bietet gründerzeitlich geprägte Wohnstraßen mit Gärten, Görmar östlich der Unstrut Siedlungshäuser mit Grundstück. Felchta im Süden und Windeberg im Norden sind dörfliche Ortsteile mit Höfen und viel Fläche. Genau dieser unsanierte Bestand erfüllt die KfW-308-Bedingung der Klassen F, G oder H und öffnet zugleich den Sanierungskredit KfW 261.

In Thüringen gilt seit dem 1. Januar 2024 eine Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent. Hinzu kommen etwa 2 Prozent für Notargebühren und Grundbuchgebühren sowie in der Regel 3,57 Prozent für den Makler. Insgesamt ergibt das rund 10,6 Prozent. Beim Mühlhäuser Beispielhaus für 195.000 Euro sind das rund 20.700 Euro, die aus eigener Tasche kommen müssen, weil Banken Nebenkosten grundsätzlich nicht mitfinanzieren.

Einen gesetzlichen Pflichtanteil gibt es in Thüringen nicht. Sinnvoll ist als Minimum die Deckung der Nebenkosten von rund 20.700 Euro plus eine Reserve für Überraschungen im Altbau, zusammen also grob 25.000 bis 30.000 Euro. Jeder Euro darüber senkt den Zins der beiden Bankbausteine, die im Beispiel zusammen 72.000 Euro ausmachen. Welche Quellen als Eigenkapital anerkannt werden und wo sie die größte Wirkung entfalten, klären wir im kostenlosen Erstgespräch anhand Ihrer Unterlagen.

Momentan leider nicht, und wir verschweigen das nicht. Das Programm Wohneigentum für Familien würde beim Beispielkaufpreis von 195.000 Euro einen Zuschuss von 9.750 Euro bedeuten. Die Fördermittel für 2026 sind jedoch durch bereits eingegangene Anträge vollständig gebunden, neue Bewilligungen ruhen. Weil der Antrag ohnehin erst nach dem notariellen Kaufvertrag gestellt wird, kostet die Wartezeit keinen Kauf. Wir beobachten die Mittelfreigabe laufend und reichen für unsere Mandanten ein, sobald das Fenster wieder öffnet. Kalkuliert wird die Finanzierung aber ohne diesen Betrag.

EigenheimPlus ist das zinsverbilligte Weiterleitungsdarlehen der Thüringer Aufbaubank für Bestandserwerb und Modernisierung. Es läuft über die Hausbank, umfasst 5.000 bis 250.000 Euro für bis zu 100 Prozent der Kosten und kennt Laufzeiten von 5, 10, 20 oder 30 Jahren. Der Zins richtet sich nach der Bonität, weshalb wir keine Zahl versprechen. Im Mühlhäuser Beispiel kann es den erstrangigen Bankkredit von 35.000 Euro ganz oder teilweise ersetzen, wenn die Kondition im Einzelfall schlägt. Entscheidend ist die Frist, denn der Antrag gehört zwingend vor den Kaufvertrag, der als Vorhabensbeginn zählt.

Für ein saniertes Haus mit 110 Quadratmetern werden in Mühlhausen rund 820 Euro Kaltmiete fällig, das Praxisbeispiel finanziert 355.000 Euro Darlehen über 30 Jahre. Der Abstand ist real, und wir nennen ihn offen. Dafür gehört Ihnen ein auf Effizienzhaus 55 EE saniertes Haus hinter der Stadtmauer, und die Tilgung ist vom ersten Jahr an Vermögensaufbau statt Mietzahlung. Der Mischzins liegt bei rund 2,52 Prozent über alle Bausteine, dazu kommen 6.150 Euro Tilgungszuschuss. Da Banken höchstens rund 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Wohnbelastung ansetzen, empfehlen wir ein Haushaltsnetto ab etwa 3.600 Euro. Den Rechenweg für Ihre Situation liefert der Mieten-oder-Kaufen-Rechner.

Wir steuern das gesamte Verfahren von der Energieausweis-Prüfung bis zur Auszahlung. Dazu gehört die Fristenlogik, denn KfW 308 und TAB EigenheimPlus müssen vor dem Notartermin beantragt sein, der Sanierungsantrag gehört vor den Beginn der Arbeiten. Im kostenlosen Erstgespräch klären wir Einkommensgrenzen, Kombinierbarkeit und Energieklasse des Wunschobjekts. Anschließend vergleichen wir für den Bankanteil über 550 Finanzierungspartner, koordinieren alle Zusagen und halten den ruhenden TAB-Familienzuschuss im Blick. Sie haben einen Ansprechpartner, und unsere Arbeit kostet Sie nichts.

Der Antrag gehört vor den Vorhabensbeginn. Als Beginn gelten der Abschluss von Liefer- und Leistungsverträgen und beim Kauf der notarielle Kaufvertrag. Planung und Beratung sind davon ausgenommen und dürfen vor dem Antrag stattfinden. Gestellt wird der Antrag nicht bei der TAB, sondern bei einem Finanzierungsinstitut Ihrer Wahl. EigenheimPlus ist ein Durchleitungsdarlehen, die Hausbank haftet gegenüber der TAB und legt den Zins nach Bonität und Sicherheiten fest. Finanziert werden 5.000 bis 250.000 Euro je Vorhaben zu 100 Prozent Auszahlung, mit bis zu einem tilgungsfreien Jahr. Laut Konditionentableau, gültig ab 15. September 2026, liegt der Sollzins je nach Laufzeit höchstens bei 4,32 bis 4,52 Prozent. Das Programm arbeitet ohne Einkommensgrenze. Ab dem sechsten Monat nach der Zusage fallen auf nicht abgerufene Beträge 0,10 Prozent pro Monat an. Bei Ihrem Kauf in Mühlhausen sorgen wir dafür, dass der Antrag vor dem Notar liegt.

Für Familien lohnt er sich fast immer. Der Freistaat gibt beim Ersterwerb 5 Prozent des Kaufpreises als einmaligen Zuschuss, ohne Rückzahlung. Die Bemessungsgrundlage ist bei 400.000 Euro gedeckelt, der Zuschuss also bei 20.000 Euro. Für ein Baugrundstück gelten 100.000 Euro und damit 5.000 Euro. Gefordert sind mindestens ein Kind unter 18 im Haushalt mit Kindergeldanspruch und ein echter Ersterwerb. Bestehendes Wohneigentum schließt die Förderung aus. Selbst einziehen und fünf Jahre bleiben gehört dazu. Zwei Programme, zwei Zeitpunkte. Der Zuschuss setzt die gezahlte Grunderwerbsteuer voraus und folgt damit dem Kaufvertrag, EigenheimPlus geht ihm voraus. Wer beides nutzen will, muss die Reihenfolge kennen. Einen Rechtsanspruch gibt es nicht, die Thüringer Aufbaubank entscheidet nach Ermessen im Rahmen der Haushaltsmittel und bei Knappheit nach der Reihenfolge vollständiger Anträge. Die Richtlinie läuft mit Ablauf des 31. Dezember 2026 aus. Wir prüfen für Ihren Kauf in Mühlhausen, ob sich beide Programme kombinieren lassen.

Die Hausbank zeigt Ihnen nur ihre eigenen Konditionen, und das ist selten die beste Wahl. Dieselbe Bank kann bei 20 Prozent Eigenkapital günstig und bei einer Vollfinanzierung teuer sein, und Objekte mit schwacher Energieklasse bewerten die Finanzierungspartner völlig unterschiedlich. Für Mühlhausen vergleichen wir über 550 Finanzierungspartner mit Ihren tatsächlichen Zahlen und zeigen Ihnen die Ergebnisse offen. Den größten Hebel hat nicht die Bankwahl, sondern die Förderung. TAB EigenheimPlus und die KfW verändern den Mischzins spürbar, und wir bauen den Mix für Mühlhausen passend zu Ihrem Objekt.

Tagesaktuelle Konditionen bekommen Sie von uns in wenigen Minuten, weil sich die Sätze täglich ändern. Beleihungsauslauf, Zinsbindung, Bonität und Objektzustand entscheiden über Ihren Satz, weshalb pauschale Bestzinsangaben wenig aussagen. Der Mischzins ist die ehrlichere Kennzahl. KfW und TAB EigenheimPlus drücken ihn regelmäßig um ein bis zwei Prozentpunkte. Bei 300.000 Euro Darlehen zählt jeder Prozentpunkt über die gesamte Zinsbindung. Ihren persönlichen Satz für Mühlhausen nennen wir Ihnen im kostenlosen Erstgespräch.

Etwa 3.900 Euro netto im Haushalt bei einer reinen Bankfinanzierung. Hinter der Zahl stecken 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung, begrenzt auf 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens. Mit Förderdarlehen sinkt die nötige Rate deutlich. Bei einem Mischzins von 2,5 Prozent genügen für dieselbe Summe etwa 2.800 Euro Netto. Ihre konkrete Grenze rechnen wir für Mühlhausen kostenfrei aus, inklusive aller Verpflichtungen.

Deutlich mehr, als viele denken. 3.000 Euro netto erlauben ein Bankdarlehen von rund 230.000 Euro bei 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Mit einem Fördermix aus KfW und TAB EigenheimPlus, der den Mischzins auf 2,5 Prozent drückt, sind es bei gleichem Einkommen rund 320.000 Euro. In Mühlhausen liegt der Quadratmeterpreis bei etwa 1.800 Euro, die Förderung macht damit aus rund 128 Quadratmetern etwa 177 Quadratmeter. Nicht vergessen sind die Kaufnebenkosten, die Banken ungern mitfinanzieren.

Im Schnitt etwa 1.800 Euro je Quadratmeter. Ein Haus mit 120 Quadratmetern kostet damit rechnerisch rund 216.000 Euro, dazu kommen die Kaufnebenkosten. Innerhalb von Mühlhausen liegen die Lagen allerdings weit auseinander, weshalb der Durchschnitt nur als grobe Orientierung taugt. Ob der Preis angemessen ist, zeigt erst die Gesamtrechnung aus Kaufpreis, Sanierung und Förderung. Wir erstellen für Mühlhausen eine Vorab-Einwertung, bevor Sie ein Angebot abgeben. Der Postbank Wohnatlas 2026 des HWWI erwartet für Thüringen bis 2035 real 0,2 Prozent Rückgang pro Jahr. Diese Werte sind inflationsbereinigt. Nominal sieht die Entwicklung freundlicher aus, und die Restschuld wird real ebenfalls leichter.