Hauskredit Schwäbisch Gmünd. Das Z15 der L-Bank stemmt den kompletten Kaufanteil zu 1,00 Prozent.

Die älteste Stauferstadt liegt beim Haus-Schnitt bei etwa 3.300 Euro pro Quadratmeter, ein Bestandshaus mit rund 92 Quadratmetern kostet damit um die 300.000 Euro. Bei diesem Preisniveau passiert etwas Besonderes. Der komplett zu finanzierende Kaufanteil von 261.000 Euro bleibt unter dem Z15-Höchstbetrag von 292.000 Euro, den Baden-Württemberg schon bei einem Kind gewährt. Die Familie im Beispiel dieser Seite finanziert den Kauf deshalb vollständig über das Landesdarlehen zu 1,00 Prozent, ohne Bankdarlehen und ohne KfW 308, und erhält für die Sanierung samt Wärmepumpe zusätzlich 25.580 Euro, die nie zurückgezahlt werden.

Das Z15 verbilligt den Zins über 15 Jahre auf 1,00 Prozent, getilgt wird mit 2,25 Prozent aus dem Bruttodarlehensbetrag, und die ersten 24 Monate laufen tilgungsfrei. Schon mit einem minderjährigen Kind stehen bis zu 292.000 Euro zur Verfügung. Im Gmünder Beispiel werden davon 261.000 Euro gebraucht, es bleibt also sogar noch Luft im Rahmen. Ab dem dritten Jahr kostet das Darlehen rund 707 Euro monatlich, in den ersten beiden Jahren nur rund 218 Euro. Wer 20 Jahre Sicherheit möchte, kann statt des Z15 das Z20 zu identischen Sätzen wählen.

Weil das Z15 in den Jahren eins und zwei nur den Zins von 1,00 Prozent verlangt, zahlt die Beispielfamilie für alle Bausteine zusammen anfangs rund 725 Euro im Monat. Ein vergleichbares saniertes Haus kostet in Schwäbisch Gmünd rund 850 Euro Kaltmiete, die Eigentumsrate startet also unterhalb der Miete. Der Puffer fällt genau in die Phase, in der Umzugskosten, Handwerkertermine und Kinderbetreuung gleichzeitig am Budget zerren. Ab dem dritten Jahr steigt die Gesamtrate auf rund 1.214 Euro, dann steht dafür bereits ein Effizienzhaus 55 EE mit Wärmepumpe im Grundbuch.

Für einen Dreipersonenhaushalt, also etwa Eltern mit einem Kind, endet der Anspruch beim Bruttojahreseinkommen von 80.500 Euro. Das klingt eng, ist aber großzügiger, als es wirkt, denn Baden-Württemberg rechnet direkt mit dem Brutto vom Gehaltszettel, zieht je Verdiener die Werbungskostenpauschale von 1.230 Euro ab und lässt Kindergeld wie Elterngeld komplett außen vor. Zwei Gehälter mit etwa 40.000 Euro passen damit ebenso hinein wie ein Hauptverdiener mit Teilzeitpartner. Kommt ein zweites Kind, springt die Grenze auf 90.000 Euro. Die verbindliche Berechnung nehmen wir vor dem Antrag vor.

Zuständig für Schwäbisch Gmünd ist die Wohnraumförderungsstelle beim Landratsamt Ostalbkreis, dort geht der Antrag über das Förderportal ein. Entscheidend ist die Reihenfolge, denn der notarielle Kaufvertrag gilt als Beginn des Vorhabens. Wer unterschreibt, bevor die Wohnraumförderungsstelle den Eingang des vollständigen Antrags bestätigt hat, verliert den Anspruch auf das 1,00-Prozent-Darlehen endgültig. Nach der Eingangsbestätigung darf auf eigenes Risiko unterschrieben werden. Diese Formalie kostet jedes Jahr Familien fünfstellige Beträge, schlicht weil niemand sie rechtzeitig erklärt. Wir takten deshalb jeden Gmünder Kauf vom Notartermin aus rückwärts.

Zwischen vollständigem Antrag und Bewilligung liegt bei der Landeswohnraumförderung aktuell mindestens ein Jahr, so groß ist die Nachfrage. Diesen Haken nennen wir im ersten Gespräch, nicht im Kleingedruckten. Richtig eingeplant wird die Wartezeit zur Arbeitsphase. Der Antrag kann laufen, während in Bettringen oder Straßdorf noch besichtigt wird, das Sparguthaben für den Eigenanteil wächst weiter, und Energieberater wie Handwerker lassen sich in Ruhe auswählen. Sobald die Eingangsbestätigung des Landratsamts Ostalbkreis vorliegt, ist eine Unterschrift auf eigenes Risiko möglich, deren Chancen und Risiken wir gemeinsam bewerten. Der beste Starttermin für die Beratung liegt deshalb rund ein Jahr vor dem Wunschkauf.

Im Gmünder Beispiel bleibt KfW 308 bewusst ungenutzt, weil das Z15 den finanzierten Kaufanteil von 261.000 Euro allein stemmt. Das Programm bleibt trotzdem in der Hinterhand. Jung kauft Alt stellt Familien mit einem Kind unter 18 Jahren bis zu 100.000 Euro zu 0,53 Prozent bereit, sofern das zu versteuernde Einkommen 90.000 Euro nicht übersteigt, das Haus Energieklasse F, G oder H hat und binnen 4,5 Jahren Effizienzhaus 85 EE erreicht wird. Wird das Wunschobjekt teurer als geplant oder soll der Eigenanteil geschont werden, schließt dieser Baustein die Lücke. Auch hier gilt der Antrag vor dem Notartermin.

Die Landesförderung verlangt 15 Prozent der Gesamtkosten als Eigenanteil, mindestens 8,5 Prozent davon aus Sparguthaben oder einem eigenen Grundstück. Bei Gesamtkosten von rund 471.800 Euro sind das im Beispiel 70.800 Euro. Damit werden die Nebenkosten von rund 31.800 Euro sowie 39.000 Euro des Kaufpreises bezahlt. Zur Wohnfläche gilt für einen Dreipersonenhaushalt eine Grenze von 145 Quadratmetern, bei vier Personen 160 Quadratmeter und je weitere Person 15 Quadratmeter mehr, ein Arbeitszimmer kann zusätzliche 15 Quadratmeter rechtfertigen. Das Beispielhaus mit rund 92 Quadratmetern bleibt weit davon entfernt.

Zwei Programme steuern echtes Geschenkgeld bei. Die KfW 261 begleitet die Sanierung auf Effizienzhaus 55 EE mit 100.000 Euro Kredit und streicht davon über den Tilgungszuschuss von 15 Prozent genau 15.000 Euro, sodass nur 85.000 Euro zurückfließen. Für die Wärmepumpe zu 23.000 Euro überweist die KfW 458 einen Direktzuschuss von 10.580 Euro, das sind 46 Prozent aus Grundförderung und Klimageschwindigkeitsbonus. Macht zusammen 25.580 Euro. Obendrauf kommt der stille Vorteil des Z15, denn 261.000 Euro zu 1,00 statt 3,65 Prozent sparen über die 15 Jahre der Zinsverbilligung konservativ gerechnet mehr als 75.000 Euro Zinsen.

In Baden-Württemberg summieren sich Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent, Notar und Grundbuch mit rund 2,0 Prozent und die übliche Maklercourtage von 3,57 Prozent auf etwa 10,6 Prozent des Kaufpreises. Beim Gmünder Beispielhaus für 300.000 Euro sind das rund 31.800 Euro, die stets aus eigenen Mitteln kommen müssen. Verglichen mit Ländern, die höhere Grunderwerbsteuersätze verlangen, fährt man hier günstiger. Praktisch für die Landesförderung ist, dass diese Summe vollständig auf den geforderten Eigenanteil von 15 Prozent angerechnet wird, im Beispiel zusammen mit 39.000 Euro auf den Kaufpreis.

Für ein vergleichbares saniertes Haus werden in Schwäbisch Gmünd rund 850 Euro Kaltmiete fällig. In den ersten 24 Monaten liegt die Eigentumsrate mit rund 725 Euro darunter, ab dem dritten Jahr mit rund 1.214 Euro etwa 364 Euro darüber. Dieser Mehrbetrag ist allerdings kein verlorenes Geld, sondern baut Vermögen in einem frisch auf Effizienzhaus 55 EE gebrachten Haus mit Wärmepumpe auf, dessen Nebenkostenabrechnung entsprechend schlank ausfällt. Der Mischzins über alle Bausteine liegt bei rund 1,7 Prozent. Wir empfehlen für dieses Paket ein Haushaltsnetto ab etwa 3.600 Euro und rechnen die Miet-Kauf-Frage im Erstgespräch konkret durch.

Vom Energieausweis-Check eines Fachwerkkandidaten in der Kernstadt bis zur Auszahlung des Heizungszuschusses läuft bei uns alles über einen Schreibtisch. Die Gmünder Besonderheit ist die Kombination aus Wohnraumförderungsstelle beim Landratsamt Ostalbkreis, KfW-Anträgen und der langen Bewilligungszeit, die wir von Beginn an in den Zeitplan einarbeiten. Offen gesagt haben Banken und viele Vermittler wenig Interesse an dieser Arbeit, weil Förderdarlehen kaum Marge und Provision abwerfen. Wir gehen den umgekehrten Weg, schöpfen erst Z15, KfW 261 und KfW 458 aus und holen für den kleinen Bankrest Angebote von 550 Instituten ein, kostenlos und ohne Zusatzgebühr.