Immobilienfinanzierung Weimar. KfW 308 und EigenheimPlus in der Klassikerstadt.

Weimar liegt mit rund 3.030 Euro pro Quadratmeter direkt hinter Jena, unsanierter Bestand ist mit 2.500 bis 2.700 Euro deutlich günstiger zu haben. Genau dort setzt die Förderrechnung an. Ein unsaniertes Einfamilienhaus mit 110 Quadratmetern kostet rund 300.000 Euro, und eine Familie mit drei Kindern erhält über KfW 308 davon 180.000 Euro zu 1,00 Prozent, also 60 Prozent des Kaufpreises. Die Sanierung läuft über KfW 261 zu 3,49 Prozent und bringt 6.100 Euro Tilgungszuschuss. Der Mischzins sinkt damit auf rund 2,78 Prozent, gegenüber 4,25 Prozent bei einer reinen Bankfinanzierung.

Der Freistaat fördert die Sanierung über das zinsverbilligte Darlehen EigenheimPlus der Thüringer Aufbaubank, nicht über einen eigenen Zuschuss. Finanziert werden 5.000 bis 250.000 Euro für Erwerb und Modernisierung von selbst genutztem Wohneigentum in Thüringen, ausgezahlt über Ihre Hausbank. Den geschenkten Teil trägt der Bund. KfW 261 erlässt bei der Sanierung zum Effizienzhaus 55 EE fünf Prozent der Kreditsumme, im Weimarer Beispiel 6.100 Euro. Wer statt des Effizienzhauses einzelne Maßnahmen umsetzt, bekommt für die Heizung KfW 458 als Direktzuschuss. Beide Wege zusammen schließt die KfW seit dem 21. Juli 2026 aus.

Sechzig Prozent. Mit drei Kindern unter 18 und einem zu versteuernden Einkommen bis 110.000 Euro stellt KfW 308 Jung kauft Alt 180.000 Euro zu 1,00 Prozent auf 30 Jahre bereit. Das unsanierte Weimarer Beispielhaus kostet 300.000 Euro, die verbleibenden 120.000 Euro finanziert die Bank aus dem Vergleich von über 550 Finanzierungspartner im ersten Rang. Voraussetzung ist selbst genutztes Wohneigentum der Klasse F, G oder H, also auch eine Eigentumswohnung, dazu binnen 4,5 Jahren die Sanierung zum Effizienzhaus 85 EE oder wahlweise alle vier Einzelmaßnahmen. Der Antrag muss vor dem Kaufvertrag gestellt sein.

Der Weimarer Durchschnitt liegt bei rund 3.030 Euro pro Quadratmeter, unsanierte Objekte wechseln für 2.500 bis 2.700 Euro den Besitzer. Ein Haus mit 110 Quadratmetern und Energieklasse G kostet damit typischerweise 275.000 bis 300.000 Euro. Das Angebot reicht von Bürgerhäusern der Westvorstadt über Vorkriegsvillen der Nordvorstadt bis zu Siedlungshäusern in Schöndorf und dörflichen Anwesen in Oberweimar und Tiefurt. Nach Jena ist Weimar der zweitteuerste Markt des Freistaats, getragen von Kulturpublikum, Bauhaus-Universität und Erfurt-Pendlern.

Gesucht wird unsanierter Bestand der Energieklassen F bis H, und den gibt es in fast jedem Viertel. Die Westvorstadt liefert Bürgerhäuser aus der Zeit um 1900, die Nordvorstadt Vorkriegsvillen mit Gärten. Schöndorf im Norden bietet Siedlungshäuser zu den moderatesten Preisen der Stadt, Oberweimar und Tiefurt punkten mit dörflichem Charakter an Park und Ilm. Unser Beispielhaus von 1928 steht stellvertretend für die Baujahre, die in Weimar den Markt prägen und die Förderkriterien fast automatisch erfüllen.

In Thüringen summieren sich Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent, Notar und Grundbuch mit rund 2 Prozent und die übliche Maklercourtage von 3,57 Prozent auf etwa 10,6 Prozent des Kaufpreises. Beim Weimarer Beispielhaus für 300.000 Euro sind das rund 31.800 Euro. Diese Summe gehört ins Eigenkapital, denn Banken finanzieren Nebenkosten grundsätzlich nicht mit. Das Gesamtvolumen des Projekts inklusive Sanierung liegt bei etwa 492.000 Euro.

Beide Programme werten den notariellen Kaufvertrag als Vorhabensbeginn. Wer erst unterschreibt und dann beantragt, verliert den Anspruch unwiderruflich, bei KfW 308 genauso wie beim TAB-Durchleitungsdarlehen EigenheimPlus. In Weimar, wo begehrte Objekte schnell vergriffen sind, drängen Verkäufer und Makler gern auf einen zügigen Termin. Genau dann zahlt sich Vorbereitung aus. Wir stellen die Anträge, sobald das Objekt feststeht, und erst nach den Zusagen geht es zum Notar. Diese Reihenfolge kostet wenige Tage und sichert je nach Konstellation Vorteile im hohen fünfstelligen Bereich.

Einen gesetzlichen Mindestanteil kennt Thüringen nicht, die Praxis setzt die Grenze trotzdem. Mindestens sollten die Nebenkosten von rund 31.800 Euro plus ein Sanierungspuffer vorhanden sein, zusammen etwa 40.000 Euro. Da die Bank im Weimarer Beispiel 120.000 Euro im ersten Rang und 38.000 Euro für die Restsanierung trägt, verbessert jeder zusätzliche Euro Eigenkapital den Zins spürbar. Auch der Tilgungszuschuss der KfW 261 von 6.100 Euro entlastet, weil er die Restschuld senkt, ohne je zurückgezahlt zu werden.

Momentan nein. Das Programm zahlt Familien mit Kind unter 18 beim Ersterwerb 5 Prozent des Kaufpreises bis maximal 400.000 Euro, beim Weimarer Beispiel wären das 15.000 Euro. Die Mittel für 2026 sind allerdings durch vorliegende Anträge gebunden, neue Bewilligungen ruhen. Wir rechnen Finanzierungen deshalb ohne diesen Baustein und behandeln ihn als möglichen Bonus. Da der Antrag ohnehin erst nach dem notariellen Kaufvertrag gestellt wird, kostet das Warten auf die Mittelfreigabe keine Kaufchance. Wir beobachten den Status für unsere Mandanten und reichen ein, sobald wieder bewilligt wird.

Geschenkt sind 6.100 Euro. Die Sanierung zum Effizienzhaus 55 EE läuft über KfW 261 mit 122.000 Euro, davon erlässt die KfW fünf Prozent als Tilgungszuschuss. Der Erlass verkürzt die Laufzeit, die Monatsrate bleibt gleich. Einen Zuschuss aus KfW 458 gibt es daneben nicht, denn Einzelmaßnahmen und Effizienzhaus-Sanierung schließen sich seit dem 21. Juli 2026 aus, mit drei Jahren Sperre zwischen beiden. Der größere Hebel liegt ohnehin im Zins. KfW 308 zu 1,00 Prozent und KfW 261 zu 3,49 Prozent drücken den Mischzins deutlich unter die 4,25 Prozent eines einzigen Bankdarlehens.

Ein saniertes Haus mit 110 Quadratmetern kostet in Weimar rund 1.350 Euro Kaltmiete, das Praxisbeispiel finanziert 460.000 Euro Darlehen über 30 Jahre. Der Aufschlag von rund 553 Euro finanziert Eigentum an einem auf Effizienzhaus 55 EE gebrachten Haus in einer der gefragtesten Städte Ostdeutschlands, und ein großer Teil der Rate ist im ersten Jahr Tilgung, also eigenes Vermögen. Der Mischzins liegt bei rund 2,78 Prozent über alle Bausteine, dazu kommen 6.100 Euro Tilgungszuschuss. Banken akzeptieren üblicherweise bis zu 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Wohnkosten, empfehlenswert ist deshalb ein Haushaltsnetto ab etwa 4.800 Euro. Die individuelle Gegenüberstellung liefert der Mieten-oder-Kaufen-Rechner im Erstgespräch.

Diese Koordination übernehmen wir komplett. Ein Weimarer Konzept aus KfW 308, für die Sanierung entweder KfW 261 oder KfW 458 und gegebenenfalls EigenheimPlus scheitert in der Praxis fast nie am Geld, sondern an der Reihenfolge. KfW 308 und EigenheimPlus gehören vor den Notartermin, der Sanierungsantrag gehört vor den Beginn der Arbeiten. Im kostenlosen Erstgespräch prüfen wir Energieausweis, Einkommensgrenzen und Kombinierbarkeit, danach stellen wir jeden Antrag fristgerecht, verhandeln den Erstrangbaustein mit über 550 Finanzierungspartnern und halten den TAB-Familienzuschuss im Blick, bis die Mittel wieder fließen. Ein Ansprechpartner, keine Zusatzkosten.

Nein, danach ist es zu spät. Der notarielle Kaufvertrag gilt bei der Thüringer Aufbaubank bereits als Vorhabensbeginn, ebenso der Abschluss von Liefer- und Leistungsverträgen. Planungsleistungen und Beratungsleistungen zählen ausdrücklich nicht dazu, Sie dürfen also vorher rechnen und planen. Der Weg führt über ein Finanzierungsinstitut Ihrer Wahl, nicht direkt zur TAB. Die Hausbank reicht das Darlehen durch, haftet dafür und bestimmt den Zins nach Bonität und Sicherheiten. Möglich sind 5.000 bis 250.000 Euro je Vorhaben, Auszahlung 100 Prozent, bis zu ein Jahr tilgungsfrei. Die Höchstsätze des Konditionentableaus, gültig ab 15. September 2026, liegen zwischen 4,32 und 4,52 Prozent je nach Laufzeit. Eine Einkommensgrenze kennt das Programm nicht. Wer das Geld nicht sofort abruft, zahlt ab dem sechsten Monat nach Zusage 0,10 Prozent Bereitstellungsprovision pro Monat. Wir stellen den Antrag für Ihr Objekt in Weimar rechtzeitig vor dem Notartermin.

Ja, und er wird oft übersehen. Über die Förderrichtlinie Wohneigentum für Familien zahlt der Freistaat einen einmaligen Zuschuss von 5 Prozent des Kaufpreises, der nicht zurückgezahlt wird. Gerechnet wird auf höchstens 400.000 Euro Kaufpreis, was 20.000 Euro ergibt. Beim Baugrundstück sind es höchstens 100.000 Euro und damit 5.000 Euro. Es braucht mindestens ein Kind unter 18 mit Kindergeldanspruch im Haushalt, und es muss der erste Wohneigentumserwerb sein. Wer schon Eigentum hat, bekommt nichts. Hauptwohnsitz und fünf Jahre Selbstnutzung sind Pflicht. Der zeitliche Ablauf ist die Falle. Bei diesem Zuschuss muss die Grunderwerbsteuer bei Antragstellung bezahlt sein, der Antrag kommt also nach dem Kaufvertrag. EigenheimPlus dagegen muss vorher beantragt sein. Wer beides will, braucht beide Termine in der richtigen Reihenfolge. Ein Rechtsanspruch besteht nicht. Die TAB entscheidet im Rahmen der Haushaltsmittel, bei Knappheit zählt die Reihenfolge der vollständigen Anträge, und die Richtlinie endet am 31. Dezember 2026. Für Ihr Objekt in Weimar rechnen wir beide Programme gegen.

Die Frage lässt sich seriös nur für Ihren Fall beantworten, denn Zinsen und Risikogrenzen verschieben sich wöchentlich. Ein Institut, das bei viel Eigenkapital vorn liegt, fällt bei einer Vollfinanzierung oft zurück, und bei unsanierten Häusern gehen die Bewertungen weit auseinander. Für Weimar vergleichen wir die Angebote von über 550 Finanzierungspartnern nebeneinander. Entscheidend ist am Ende ohnehin nicht der Zins einer einzelnen Bank, sondern Ihr Mischzins über alle Bausteine, denn TAB EigenheimPlus und die KfW drücken ihn deutlich stärker als jeder Zinsvergleich. Für Ihr Objekt in Weimar rechnen wir beides zusammen.

Das sagen wir Ihnen tagesaktuell, denn die Sätze bewegen sich täglich. Ihr persönlicher Satz hängt an vier Größen, nämlich Beleihungsauslauf, Zinsbindung, Bonität und Objekt. Aussagekräftiger ist ohnehin der Mischzins über alle Bausteine. Wer KfW und TAB EigenheimPlus einbaut, liegt regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte unter dem reinen Bankangebot. Ein Prozentpunkt weniger zählt bei 300.000 Euro Darlehen über die ganze Zinsbindung. Was für Ihr Vorhaben in Weimar erreichbar ist, rechnen wir kostenfrei aus.

Für eine reine Bankfinanzierung brauchen Sie rund 3.900 Euro Haushaltsnetto. Gerechnet ist das mit 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung, und die Rate sollte 40 Prozent Ihres Nettos nicht übersteigen. Mit Förderung wird es leichter. Bei 2,5 Prozent Mischzins reichen rund 2.800 Euro netto. Was in Ihrem Fall trägt, rechnen wir für Weimar im kostenlosen Erstgespräch aus.

Ja. 3.000 Euro netto tragen ein Bankdarlehen von rund 230.000 Euro bei 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Mit einem Fördermix aus KfW und TAB EigenheimPlus, der den Mischzins auf 2,5 Prozent drückt, sind es bei gleichem Einkommen rund 320.000 Euro. In Weimar liegt der Quadratmeterpreis bei etwa 3.030 Euro, die Förderung macht damit aus rund 76 Quadratmetern etwa 105 Quadratmeter. Die Kaufnebenkosten sollten Sie zusätzlich aus eigenen Mitteln tragen.

Rund 3.030 Euro je Quadratmeter im Durchschnitt. Ein Haus mit 120 Quadratmetern kostet damit rechnerisch rund 363.600 Euro, dazu kommen die Kaufnebenkosten. Innerhalb von Weimar liegen die Lagen allerdings weit auseinander, weshalb der Durchschnitt nur als grobe Orientierung taugt. Ob sich der Kauf rechnet, entscheidet die Summe aus Kaufpreis, Sanierung und Förderung über TAB EigenheimPlus und die KfW. Diese Rechnung machen wir für Weimar kostenfrei. Der Postbank Wohnatlas 2026 des HWWI erwartet für Thüringen bis 2035 real 0,2 Prozent Rückgang pro Jahr. Real heißt nach Abzug der Inflation, nominal liegt die Entwicklung also höher, und Ihre Restschuld schrumpft in derselben Zeit real mit.