Hauskredit Pforzheim. In der Goldstadt trägt das Z15 der L-Bank den finanzierten Kaufanteil komplett allein.

Bestandshäuser kosten in der Goldstadt im Schnitt nur rund 3.150 Euro pro Quadratmeter. Wer in Stuttgart oder Karlsruhe für dasselbe Geld höchstens eine Wohnung bekäme, findet in Brötzingen, Eutingen oder Büchenbronn ein ganzes Haus. Für eine Familie mit drei Kindern hat das eine handfeste Folge. Der zu finanzierende Kaufanteil von 289.200 Euro liegt weit unter dem Z15-Höchstbetrag von 384.000 Euro, sodass die komplette Kauffinanzierung zu 1,00 Prozent bei der L-Bank läuft. Weder eine Geschäftsbank noch das Reserveprogramm KfW 308 werden für den Kauf gebraucht, und aus KfW 261 und KfW 458 kommen 26.040 Euro dazu, die niemals zurückfließen müssen.

Das ist die Pforzheimer Besonderheit. Bei drei minderjährigen Kindern erlaubt die L-Bank ein Z15-Darlehen bis 384.000 Euro. Das Beispielhaus für 330.000 Euro braucht nach Abzug des Eigenanteils aber nur 289.200 Euro Fremdkapital für den Kauf, also deutlich weniger als das Maximum. Der komplette Betrag läuft damit zu 1,00 Prozent mit 15 Jahren Zinsverbilligung, Tilgung 2,25 Prozent aus dem Bruttodarlehensbetrag und 24 tilgungsfreien Anlaufmonaten. Ab dem dritten Jahr kostet das rund 783 Euro monatlich, in den ersten beiden Jahren nur rund 241 Euro. In teureren Städten muss die Lücke über KfW 308 oder eine Bank geschlossen werden, in Pforzheim nicht.

Das Z15 verlangt in den ersten 24 Monaten ausschließlich den Zins von 1,00 Prozent, auf 289.200 Euro also rund 241 Euro im Monat. Zusammen mit der KfW-261-Rate von rund 372 Euro und dem kleinen Bankbaustein von rund 132 Euro ergibt das eine Anfangsbelastung von rund 745 Euro. Ein vergleichbares saniertes Haus wird in Pforzheim für etwa 900 Euro kalt vermietet, die Familie wohnt in den ersten beiden Jahren also günstiger im Eigentum als zur Miete. Der Puffer fällt genau in die Phase von Umzug, Handwerkerterminen und Erstausstattung, in der jedes Familienbudget am stärksten gefordert ist.

Häufiger als gedacht, ja. Für einen Fünfpersonenhaushalt, also zwei Eltern mit drei Kindern, endet der Anspruch beim Haushaltsbruttojahreseinkommen von 99.500 Euro. Baden-Württemberg prüft dabei das Brutto und nicht das zu versteuernde Einkommen, weshalb sich die Grenze direkt aus den Gehaltsabrechnungen ablesen lässt. Kindergeld und Elterngeld bleiben komplett unberücksichtigt, je berufstätiger Person geht zusätzlich die Werbungskostenpauschale von 1.230 Euro ab, und Alleinerziehende bekommen einen Entlastungsbetrag angerechnet. Zwei Vollzeiteinkommen im mittleren Bereich passen damit oft noch unter die Schwelle. Die belastbare Berechnung nehmen wir vor dem Antrag vor.

Dann ist das Landesdarlehen verloren, und zwar endgültig. Der notarielle Kaufvertrag gilt als Beginn des Vorhabens, weshalb der vollständige Antrag vorher über das Förderportal bei der Wohnraumförderungsstelle der Stadt Pforzheim eingereicht sein muss. Erst wenn diese Stelle den Eingang bestätigt hat, darf auf eigenes Risiko beim Notar unterschrieben werden, solange die Bewilligung noch aussteht. Diese Reihenfolge kostet nichts außer Planung, entscheidet aber über 289.200 Euro zu 1,00 Prozent. Wir bauen deshalb jeden Pforzheimer Kauf vom Notartermin aus rückwärts auf und dokumentieren, dass jeder Antrag rechtzeitig vorlag.

Nein, aber es verlangt einen anderen Zeitplan. Die Landeswohnraumförderung ist derzeit so stark nachgefragt, dass zwischen vollständigem Antrag und Bewilligung mindestens ein Jahr liegt. Diesen Haken nennen wir von Anfang an, denn er verändert die Strategie. Der Antrag sollte laufen, bevor die Haussuche in Brötzingen oder Huchenfeld heiß wird, und die Wartemonate sind keine verlorene Zeit. Sie dienen dem Aufbau des Eigenanteils von 75.800 Euro, der Abstimmung mit dem Energieberater und der Handwerkerplanung. Nach der Eingangsbestätigung der Wohnraumförderungsstelle kann auf eigenes Risiko unterschrieben werden, ob das klug ist, entscheiden wir je nach Objektlage gemeinsam.

Die Rolle der stillen Reserve. Das Programm Jung kauft Alt bietet Familien mit drei oder mehr Kindern unter 18 Jahren bis zu 150.000 Euro zu 0,53 Prozent für den Kauf eines Hauses der Energieklasse F, G oder H, sofern das zu versteuernde Einkommen 110.000 Euro nicht übersteigt und binnen 4,5 Jahren auf Effizienzhaus 85 EE saniert wird. Im Pforzheimer Beispiel bleibt dieser Topf ungenutzt, weil das Z15 den finanzierten Kaufanteil bereits vollständig abdeckt. Fällt das Wunschhaus teurer aus oder soll der Eigenanteil geschont werden, lässt sich KfW 308 jederzeit dazuschalten. Auch dieses Programm verlangt den Antrag vor dem Notartermin.

Beides ist klar geregelt und im Beispiel gut erfüllbar. Die Landesförderung verlangt 15 Prozent der Gesamtkosten als Eigenanteil, bei rund 505.000 Euro also 75.800 Euro, wovon mindestens 8,5 Prozent aus Sparguthaben oder einem eigenen Grundstück stammen müssen. Die Summe deckt die Nebenkosten von rund 35.000 Euro und schießt zusätzlich 40.800 Euro auf den Kaufpreis zu. Für einen Haushalt mit fünf Personen erlaubt das Land bis zu 175 Quadratmeter Wohnfläche, ein Arbeitszimmer kann weitere 15 Quadratmeter rechtfertigen. Das Beispielhaus mit 105 Quadratmetern bleibt weit unter dieser Marke.

Es sind zwei Bausteine ohne jede Rückzahlungspflicht. Erstens sichert die Sanierung des Klasse-G-Hauses auf Effizienzhaus 55 EE den Bonus für die energetisch schwächsten Gebäude in der KfW 261. Von 100.000 Euro Kreditsumme streicht die KfW über den Tilgungszuschuss von 15 Prozent genau 15.000 Euro, sodass nur 85.000 Euro zurückzuzahlen sind. Die Wärmepumpe gehört bewusst nicht in diese Kreditsumme, denn KfW 261 und KfW 458 dürfen für dieselbe Maßnahme nicht kombiniert werden. Zweitens überweist die Heizungsförderung KfW 458 für die Wärmepumpe zu 24.000 Euro einen Direktzuschuss von 46 Prozent, also 11.040 Euro. Macht zusammen 26.040 Euro. Obendrauf kommt der Zinsvorteil des Z15, der bei 289.200 Euro gegenüber dem Bankzins von 3,65 Prozent über die 15 Jahre der Zinsverbilligung konservativ mehr als 85.000 Euro ausmacht.

Auf den Kaufpreis von 330.000 Euro kommen in Baden-Württemberg rund 10,6 Prozent Nebenkosten, zusammengesetzt aus 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer, etwa 2,0 Prozent für Notargebühren und Grundbuchgebühren sowie der üblichen Maklercourtage von 3,57 Prozent. Das sind im Beispiel rund 35.000 Euro, die grundsätzlich aus eigenen Mitteln kommen. Der Pforzheimer Vorteil liegt im niedrigen Kaufpreis selbst, denn 10,6 Prozent von 330.000 Euro sind erheblich weniger als derselbe Satz auf ein Stuttgarter Objekt. Der Pflichteigenanteil von 75.800 Euro fängt die kompletten Nebenkosten auf und reduziert zusätzlich den Kaufpreisanteil, den die Förderung finanzieren muss.

Ab dem dritten Jahr zahlt die Beispielfamilie rund 1.287 Euro im Monat für ein komplett auf Effizienzhaus 55 EE saniertes Eigenheim mit Wärmepumpe, in den ersten 24 Monaten dank der tilgungsfreien Anlaufzeit nur rund 745 Euro. Die Kaltmiete für ein saniertes Haus dieser Größe liegt in Pforzheim bei etwa 900 Euro. Die Familie startet also unterhalb der Miete und zahlt später rund 387 Euro mehr, wovon jedoch der Großteil als Tilgung ins eigene Vermögen wandert statt an einen Vermieter. Der Mischzins über alle Bausteine beträgt rund 1,7 Prozent. Für dieses Paket empfehlen wir ein Haushaltsnettoeinkommen ab etwa 3.800 Euro.

Vom ersten Blick in den Energieausweis eines Hauses in Eutingen oder der Nordstadt bis zur Auszahlung des Wärmepumpenzuschusses bleibt alles in einer Hand. Wir prüfen die Bruttogrenze von 99.500 Euro, reichen den Antrag im Förderportal der Wohnraumförderungsstelle der Stadt Pforzheim ein, takten die Wartezeit von mindestens einem Jahr in den Kaufplan und koordinieren KfW 261 und KfW 458 mit Energieberater und Handwerkern. Ein offenes Wort gehört dazu. An Förderdarlehen verdienen Banken und viele Vermittler fast nichts, weshalb sie selten von allein darauf hinweisen. Wir gehen den umgekehrten Weg, schöpfen erst alle Fördertöpfe aus und holen nur für den kleinen Sanierungsrest Angebote von 550 Banken ein, kostenlos und ohne Zusatzgebühr.