Immobilienfinanzierung Rosenheim. KfW 308 plus 165.000 Euro BayernLabo zu 2,65 Prozent.

Rosenheim am Inn ist mit rund 5.730 Euro pro Quadratmeter für Häuser die teuerste Stadt unserer Bayern-Serie, bezahlbar wird sie über den unsanierten Bestand. Häuser der Energieklassen F bis H werden für etwa 4.200 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter gehandelt und schalten zwei Förderkredite gleichzeitig frei, KfW 308 zu 1,00 Prozent und das BayernLabo-Darlehen aus dem Bayerischen Zinsverbilligungsprogramm zu 2,65 Prozent im zweiten Grundbuchrang. Das Rechenbeispiel dieser Seite kommt so auf einen Mischzins von rund 3,0 Prozent und 16.100 Euro Zuschuss.

Über die BayernLabo verbilligt der Freistaat ein Darlehen für selbstgenutztes Wohneigentum, das bis zu ein Drittel der förderfähigen Gesamtkosten trägt. Beim Kauf mit Modernisierung rechnen Kaufpreis, Erwerbskosten und die notwendigen Sanierungskosten zusammen. Der Zins steht seit Mai 2026 bei 2,65 Prozent nominal für 10 Jahre, das erste Jahr bleibt tilgungsfrei, ab dem zweiten Jahr laufen 2 Prozent Tilgung zuzüglich ersparter Zinsen. Bei rund 662.000 Euro Gesamtkosten im Rosenheimer Beispiel wären bis zu etwa 220.000 Euro drin, eingesetzt werden 165.000 Euro. Der Kinderzuschuss von 5.000 Euro je Kind kommt zusätzlich.

Ja, der Kinderzuschuss gilt bayernweit und damit auch in der kreisfreien Stadt Rosenheim. Je Kind fließen 5.000 Euro als echter Zuschuss ohne jede Rate, nach der Richtlinie vom Mai 2026 sogar für ein ungeborenes Kind während der Schwangerschaft. Die Beispielfamilie mit zwei Kindern erhält 10.000 Euro, die zudem ergänzend auf das geforderte Eigenkapital anrechenbar sind. In unserer Beispielrechnung taucht der Betrag als eigene Zuschusszeile auf, weil er keinerlei Monatsrate erzeugt.

Die Unterschrift beim Notar. Der notarielle Kaufvertrag zählt im Zinsverbilligungsprogramm als Vorhabensbeginn, und beantragt wird nicht bei der BayernLabo selbst, sondern bei der Bewilligungsstelle der Stadt Rosenheim, die zugleich die Tragbarkeit der Finanzierung prüft. Erst unterschreiben und dann beantragen bedeutet den endgültigen Verlust von verbilligtem Darlehen und Kinderzuschuss, zumal kein Rechtsanspruch besteht. Für KfW 308 gilt exakt dieselbe Reihenfolge. Deshalb planen wir jeden Rosenheimer Kauf vom Notartermin rückwärts und legen beide Anträge nachweisbar davor.

Nicht so schnell, wie viele denken. Für ein Paar mit zwei Kindern liegt die Grenze nach Artikel 11 des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes bei 71.000 Euro, gemeint ist jedoch das anrechenbare Gesamteinkommen nach Abzügen und Freibeträgen und gerade nicht das Bruttogehalt. In der Praxis passt deshalb ein deutlich höheres Brutto noch unter die Schwelle. Weil bei Rosenheimer Kaufpreisen das mitwachsende BayernLabo-Drittel besonders viel wiegt, ist diese Prüfung hier der zentrale erste Schritt. Wir rechnen sie im kostenlosen Erstgespräch durch, bevor irgendein Antrag rausgeht.

Weil das Landesdarlehen außerhalb des erststelligen Beleihungsraums gesichert wird, also im Rang hinter den Bank- und Bauspardarlehen, die etwa ein Drittel der Gesamtkosten abdecken. Innerhalb von 85 Prozent der veranschlagten Gesamtkosten muss es bleiben, vor sonstigen Fördermitteln rangiert es. Die Erstrangbank sieht dann 165.000 Euro Fremdmittel, die ihr im Sicherungsfall nicht vorgehen, ihr Beleihungsauslauf fällt und sie stuft den Zins besser ein. Zusammen mit dem Zinsabstand von 2,65 zu 4,25 Prozent, also gut anderthalb Prozentpunkten, ergibt das den doppelten Hebel, der in der teuersten Stadt unserer Bayern-Serie am stärksten wirkt. Ein Vorteil im eigenen Baustein plus ein zweiter im Bankzins.

Der Rosenheimer Stadtschnitt liegt bei rund 5.730 Euro pro Quadratmeter für Häuser, so viel wie in keiner anderen Stadt unserer Bayern-Serie. Interessant für die Förderstrategie ist der unsanierte Bestand für etwa 4.200 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter, zu finden in Aising, Pang, Westerndorf St. Peter, Happing oder Fürstätt. Diese Häuser der Wirtschaftswunderjahre stehen meist in Energieklasse F bis H und erfüllen damit die Eintrittskarte für KfW 308 samt BayernLabo-Kombination. Das Beispielobjekt dieser Seite, 105 Quadratmeter, Baujahr 1960, kostet 465.000 Euro.

Mit den günstigsten Deutschlands. Bayerns Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent ist der niedrigste Satz aller Bundesländer, dazu kommen etwa 2 Prozent für Notar und Grundbuchamt sowie meist 3,57 Prozent Maklerprovision, in Summe rund 9,1 Prozent des Kaufpreises. Für das Rosenheimer Beispielhaus zu 465.000 Euro ergibt das etwa 42.300 Euro. Diese Summe übernimmt keine Bank, sie definiert das Minimum an Eigenkapital. Bei den hohen Kaufpreisen der Region ist der bayerische Steuervorteil bares Geld, dieselbe Rechnung würde andernorts mehrere Tausend Euro teurer.

Aus zwei Zuschüssen. Beim Sprung auf Effizienzhaus 55 EE streicht die KfW 261 als Tilgungszuschuss 5 Prozent der Kreditsumme, hier 6.100 Euro von 122.000 Euro. Und die BayernLabo legt für zwei Kinder 10.000 Euro Kinderzuschuss dazu. Ergibt 16.100 Euro, zusätzlich zu den verbilligten Zinsen aus KfW 308 mit 1,00 Prozent und dem BayernLabo-Darlehen mit 2,65 Prozent. Die Wärmepumpe läuft in der Effizienzhaus-Sanierung mit, einen Zuschuss aus KfW 458 gibt es dafür nicht.

Für die Bankfinanzierung sind die Nebenkosten von rund 42.300 Euro plus Reserve für Unvorhergesehenes auf der Baustelle die Untergrenze, zusammen etwa 50.000 bis 55.000 Euro. Das BayernLabo-Darlehen verlangt mehr, nämlich seit Mai 2026 eine Eigenleistung von mindestens 15 Prozent der veranschlagten Gesamtkosten statt zuvor 20 Prozent, in diesem Beispiel also rund 76.100 Euro. Angerechnet werden eigenes Geld, ein eigenes Grundstück und Zuschüsse, auch der Kinderzuschuss von 5.000 Euro je Kind, bei zwei Kindern also 10.000 Euro. Der Nachrang des Landesdarlehens drückt zusätzlich die Zinsstufe der Bank. Für die Beispielfinanzierung empfehlen wir ein Haushaltsnetto ab etwa 6.500 Euro. Daneben gelten die Fördergrenzen, für KfW 308 bei zwei Kindern 100.000 Euro zu versteuerndes Einkommen, für die BayernLabo die anrechenbare BayWoFG-Grenze. Was in Ihrem Fall zusammenkommt, rechnen wir im Erstgespräch durch.

Ein saniertes Haus mit 105 Quadratmetern kostet in Rosenheim rund 1.850 Euro Kaltmiete. Die Beispielfinanzierung liegt darüber, dafür entsteht Monat für Monat Eigentum an einem komplett auf Effizienzhaus 55 EE sanierten Haus zwischen Inn und Alpenpanorama, dessen Sanierung für 155.000 Euro in der Finanzierung schon steckt. Das BayernLabo-Darlehen läuft im ersten Jahr ohne Tilgung. Obendrauf kommen 16.100 Euro Zuschüsse bei rund 3,0 Prozent Mischzins. Die individuelle Gegenrechnung liefert der Mieten-oder-Kaufen-Rechner im Erstgespräch.

Bei uns liegt alles in einer Hand, vom Energieausweis-Check des Wunschhauses in Aising oder Happing bis zur Auszahlung des Kinderzuschusses. Rosenheims Stolperstein ist die Reihenfolge, denn der BayernLabo-Antrag läuft über die Bewilligungsstelle der Stadt und muss wie der KfW-308-Antrag vor dem Notartermin stehen, der Sanierungsantrag wiederum vor den ersten Handwerkerauftrag. Offen gesagt sprechen viele Vermittler diese Bausteine nie an, weil daran kaum Provision hängt. Wir prüfen beide Einkommensgrenzen, terminieren sämtliche Anträge und holen für den Erstrang das beste Angebot aus über 550 Finanzierungspartnern, ohne Extrakosten.

Die des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes, und einen Rechtsanspruch auf die Förderung gibt es nicht. Antragsberechtigt sind Haushalte, die die Einkommensgrenze nach Artikel 11 des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes einhalten. Sie liegt bei 28.300 Euro für einen Einpersonenhaushalt und 43.200 Euro für zwei Personen, je weitere Person kommen 10.700 Euro dazu und je Kind 3.200 Euro. Gerechnet wird nicht mit dem Bruttoeinkommen. Maßgeblich sind die Artikel 5 bis 7 des Gesetzes mit Abzügen, die Grundlage ist steuerrechtlich, weicht aber im Detail ab. Der Antrag gehört vor den Baubeginn oder den Kaufvertrag zur Bewilligungsstelle, also zum Landratsamt oder zur kreisfreien Stadt. Weil das Bruttoeinkommen nur ein Anhaltspunkt ist, lohnt bei knapper Lage eine Anfrage bei der Bewilligungsstelle. Für Ihr Vorhaben in Rosenheim übernehmen wir das und rechnen die Grenze durch. Kostenfrei.

Das Darlehen darf ein Drittel der Gesamtkosten des selbst genutzten Wohnraums nicht überschreiten, mindestens sind 15.000 Euro nötig. Gerechnet wird mit 2,65 Prozent bei zehn Jahren Zinsbindung oder 2,95 Prozent bei fünfzehn Jahren, die Tilgung liegt bei 2,00 Prozent zuzüglich ersparter Zinsen ab dem zweiten Jahr. Es steht außerhalb des erststelligen Beleihungsraums von etwa einem Drittel der Gesamtkosten, also im Rang nach entsprechend hohen Kapitalmarkt- und Bauspardarlehen, innerhalb von 85 Prozent der Gesamtkosten aber vor sonstigen Fördermitteln. Ohne zusätzliches Bankdarlehen geht es daher nicht. Ausgezahlt werden 100 Prozent. Ab dem dreizehnten Monat nach dem Darlehensangebot fallen auf nicht ausgezahlte Beträge 0,15 Prozent monatlich an, und kostenfreie Sondertilgungen sind nur zum Ende eines Zinsfestschreibungszeitraums möglich. Die Kombination mit KfW-Darlehen ist ausdrücklich vorgesehen und drückt den Mischzins. Was für Rosenheim zusammenkommt, rechnen wir kostenfrei aus.

Die Frage lässt sich seriös nur für Ihren Fall beantworten, denn Zinsen und Risikogrenzen verschieben sich wöchentlich. Ein Institut, das bei viel Eigenkapital vorn liegt, fällt bei einer Vollfinanzierung oft zurück, und bei unsanierten Häusern gehen die Bewertungen weit auseinander. Für Rosenheim vergleichen wir die Angebote von über 550 Finanzierungspartnern nebeneinander. Entscheidend ist am Ende ohnehin nicht der Zins einer einzelnen Bank, sondern Ihr Mischzins über alle Bausteine, denn das BayernLabo-Darlehen und die KfW drücken ihn deutlich stärker als jeder Zinsvergleich. Für Ihr Objekt in Rosenheim rechnen wir beides zusammen.

Das sagen wir Ihnen tagesaktuell, denn die Sätze bewegen sich täglich. Ihr persönlicher Satz hängt an vier Größen, nämlich Beleihungsauslauf, Zinsbindung, Bonität und Objekt. Aussagekräftiger ist ohnehin der Mischzins über alle Bausteine. Wer KfW und das BayernLabo-Darlehen einbaut, liegt regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte unter dem reinen Bankangebot. Ein Prozentpunkt weniger zählt bei 300.000 Euro Darlehen über die ganze Zinsbindung. Was für Ihr Vorhaben in Rosenheim erreichbar ist, rechnen wir kostenfrei aus.

Für eine reine Bankfinanzierung brauchen Sie rund 3.900 Euro Haushaltsnetto. Gerechnet ist das mit 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung, und die Belastung sollte 40 Prozent Ihres Nettos nicht übersteigen. Mit Förderung wird es leichter. Bei 2,5 Prozent Mischzins reichen rund 2.800 Euro netto. Was in Ihrem Fall trägt, rechnen wir für Rosenheim im kostenlosen Erstgespräch aus.

Ja. 3.000 Euro netto tragen ein Bankdarlehen von rund 230.000 Euro bei 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Mit einem Fördermix aus KfW und dem BayernLabo-Darlehen, der den Mischzins auf 2,5 Prozent drückt, sind es bei gleichem Einkommen rund 320.000 Euro. In Rosenheim liegt der Quadratmeterpreis bei etwa 5.730 Euro, die Förderung macht damit aus rund 40 Quadratmetern etwa 55 Quadratmeter. Die Kaufnebenkosten sollten Sie zusätzlich aus eigenen Mitteln tragen.

Rund 5.730 Euro je Quadratmeter im Durchschnitt. Ein Haus mit 120 Quadratmetern kostet damit rechnerisch rund 687.600 Euro, dazu kommen die Kaufnebenkosten. Innerhalb von Rosenheim liegen die Lagen allerdings weit auseinander, weshalb der Durchschnitt nur als grobe Orientierung taugt. Ob sich der Kauf rechnet, entscheidet die Summe aus Kaufpreis, Sanierung und Förderung über das BayernLabo-Darlehen und die KfW. Diese Rechnung machen wir für Rosenheim kostenfrei. Der Postbank Wohnatlas 2026 des HWWI erwartet für Bayern bis 2035 einen realen Preisanstieg von 0,61 Prozent pro Jahr. Real heißt nach Abzug der Inflation, nominal liegt die Entwicklung also höher, und Ihre Restschuld schrumpft in derselben Zeit real mit.