Immobilienfinanzierung München. Der ehrliche Förderweg führt über die Altbauwohnung.

Ja, aber er sieht anders aus, als die meisten erwarten. Einfamilienhäuser ab etwa 9.000 Euro pro Quadratmeter sprengen jede Förderlogik, denn wer eine solche Rate stemmt, überschreitet fast immer die Einkommensgrenzen der Programme. Tragfähig wird es über die sanierungsbedürftige Altbau-Eigentumswohnung in Randlagen wie Obergiesing, Moosach oder Aubing. Dort qualifiziert sich der Bestand der Klasse F bis H für KfW 308 zu 1,00 Prozent, in Grenzfällen ergänzt um das BayernLabo-Darlehen zu 2,65 Prozent. Genau diese Konstellation rechnet das Beispiel dieser Seite mit rund 3,2 Prozent Mischzins durch.

Aus purer Rechenehrlichkeit. Ein förderfähiges Einfamilienhaus der Klasse F bis H kostet in München selbst in einfacher Lage weit über eine Million Euro, und die dafür nötigen Einkommen liegen über den Grenzen von KfW 308 und BayernLabo. Die Programme und die Münchner Hauspreise schließen sich damit praktisch gegenseitig aus. Bei der unsanierten Altbauwohnung um 6.000 bis 6.400 Euro pro Quadratmeter passt die Gleichung wieder zusammen, denn KfW 308 fördert ausdrücklich auch Eigentumswohnungen, was erstaunlich wenige Käufer wissen. Wer Ihnen in München ein gefördertes Haus verspricht, rechnet in aller Regel etwas schön.

Ja, und das ist der Schlüssel zum Münchner Förderweg. Jung kauft Alt verlangt eine selbst bewohnte Wohnimmobilie der Energieklasse F, G oder H, mindestens ein Kind unter 18 Jahren im Haushalt und binnen 4,5 Jahren die Sanierung, wahlweise auf Effizienzhaus 85 EE oder mit den vier Einzelmaßnahmen. Eigentumswohnungen sind ausdrücklich förderfähig, die Klasse ergibt sich aus dem Energieausweis des Gebäudes. Mit zwei Kindern stehen 160.000 Euro zu 1,00 Prozent bereit bei einem zu versteuernden Einkommen bis 100.000 Euro. Für die Münchner Beispielwohnung von 1930 in Obergiesing bedeutet das 125.000 Euro zu 1,00 Prozent statt 4,25 Prozent Bankzins auf den teuersten Teil des Kaufpreises.

Dann kippt das Konzept, und genau deshalb prüfen wir das vor dem Kauf. Die Pflicht zum Effizienzhaus 85 EE binnen 4,5 Jahren bezieht sich bei einer Wohnung auf das Gebäude, nicht auf Ihre vier Wände allein. Dach, Fassade und Heizung entscheidet aber die Eigentümergemeinschaft per Beschluss. Ohne beschlossene oder fest geplante Gebäudesanierung können Sie die Auflage als einzelner Eigentümer nicht erfüllen. Wir lesen deshalb vor jeder Reservierung die Protokolle der Eigentümerversammlungen und den Sanierungsfahrplan des Hauses und geben erst grünes Licht, wenn die WEG die energetische Sanierung tatsächlich trägt. Im Beispiel dieser Seite ist genau das der Fall.

Beide Programme messen unterschiedlich, und in München entscheidet das über den ganzen Bauplan. KfW 308 schaut auf das zu versteuernde Einkommen, bei zwei Kindern maximal 140.000 Euro. Das BayernLabo-Darlehen nutzt die Grenze nach Artikel 11 des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes, für ein Paar mit zwei Kindern 71.000 Euro anrechenbar nach Abzügen und Freibeträgen, also deutlich mehr Brutto als die nackte Zahl vermuten lässt. Weil Münchner Raten hohe Einkommen verlangen, kollidiert die BayernLabo-Grenze hier häufiger als anderswo. Wir rechnen deshalb grundsätzlich beide Varianten durch, mit Landesdarlehen als Bestfall und ohne als Absicherung.

Die des Bonus für Grenzfälle, nicht die des Regelfalls, und das sagen wir offen. Das BayernLabo-Darlehen verbilligt bis zu ein Drittel der förderfähigen Gesamtkosten, im Beispiel wären das rund 224.000 Euro, genutzt werden 150.000 Euro zu 2,65 Prozent bei 10 Jahren Zinsbindung. Das erste Jahr läuft tilgungsfrei, ab dem zweiten Jahr tilgt der Baustein 2 Prozent zuzüglich ersparter Zinsen. Dazu kommen 5.000 Euro Kinderzuschuss je Kind ohne eigene Rate. Bedingung ist die Einkommensgrenze von 71.000 Euro anrechenbar bei Paar und zwei Kindern, die in München oft mit den nötigen Einkommen kollidiert. Passt sie, sinkt die Rate spürbar, passt sie nicht, trägt die Bank den Anteil.

Zwingend bevor der notarielle Kaufvertrag unterschrieben ist, denn die Unterschrift zählt als Vorhabensbeginn und beendet jede Förderchance. Zuständig ist die Bewilligungsstelle der Landeshauptstadt München, die neben den Unterlagen auch die Tragbarkeit der Finanzierung prüft, ein Rechtsanspruch auf die Landesmittel besteht nicht. Für KfW 308 gilt dieselbe Reihenfolge über die Hausbank. Da Münchner Verkäufer selten warten, planen wir vom gewünschten Notartermin rückwärts und reichen beide Anträge mit Vorlauf ein, damit die Fristfalle nicht 275.000 Euro Förderkredit plus 10.000 Euro Zuschuss kostet.

Sanierte Bestandswohnungen kosten in München um 8.500 Euro pro Quadratmeter, unsanierte Altbauten in den Randlagen dagegen etwa 6.000 bis 6.400 Euro. Diese Lücke von gut 2.000 Euro je Quadratmeter ist das Münchner Fördereinfallstor, denn die günstigeren Objekte tragen meist Energieklasse F bis H und qualifizieren sich damit für KfW 308. Die Beispielwohnung dieser Seite hat 90 Quadratmeter, Baujahr 1930, Klasse G und kostet in Obergiesing 560.000 Euro, dazu kommen 60.000 Euro eigener Sanierungs- und Umlageanteil. Vergleichbare Angebote finden sich auch in Milbertshofen, Ramersdorf und Aubing.

Bayern erhebt mit 3,5 Prozent die niedrigste Grunderwerbsteuer Deutschlands. Zusammen mit rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch sowie der üblichen Maklercourtage von 3,57 Prozent ergeben sich rund 9,1 Prozent Nebenkosten. Bei der Beispielwohnung für 560.000 Euro sind das etwa 51.000 Euro, die aus eigenen Mitteln kommen müssen, denn keine Bank finanziert sie mit. Das Gesamtvolumen des Projekts liegt inklusive Sanierungsanteil bei rund 671.000 Euro. Für die Bankfinanzierung sind die Nebenkosten plus Reserve die Untergrenze. Das BayernLabo-Darlehen verlangt mehr, nämlich mindestens 15 Prozent der veranschlagten Gesamtkosten, in diesem Beispiel also rund 91.700 Euro. Angerechnet werden eigenes Geld, ein eigenes Grundstück und Zuschüsse, auch der Kinderzuschuss von 5.000 Euro je Kind, bei zwei Kindern also 10.000 Euro. Was in Ihrem Fall zusammenkommt, rechnen wir im Erstgespräch durch.

Vier Bausteine tragen das Projekt im Bestfall mit BayernLabo. KfW 308 liefert 125.000 Euro zu 1,00 Prozent, das BayernLabo-Darlehen 150.000 Euro zu 2,65 Prozent im zweiten Grundbuchrang mit tilgungsfreiem ersten Jahr, die Bank 285.000 Euro im Erstrang zu 4,25 Prozent, und der eigene Sanierungs- und Umlageanteil von 60.000 Euro läuft über die Bank. Zusammen sind das 620.000 Euro Darlehen. Der Mischzins liegt bei rund 3,2 Prozent, der Kinderzuschuss von 10.000 Euro fließt als reine Zuschusszeile. Empfohlen ist ein Haushaltsnetto ab etwa 6.700 Euro.

Eine vergleichbare sanierte Wohnung mit 90 Quadratmetern kostet in München rund 2.100 Euro Kaltmiete. Die Beispielfinanzierung liegt darüber, und dieser Aufschlag baut Eigentum an einer am Ende energetisch sanierten Wohnung auf, während Miete ersatzlos verschwindet. Der Abstand ist kleiner, als die meisten beim Stichwort München erwarten, bei rund 3,2 Prozent Mischzins und 10.000 Euro Kinderzuschuss. Reißt das anrechenbare Einkommen die BayernLabo-Grenze, übernimmt die Bank die 150.000 Euro des Landesdarlehens zu 4,25 Prozent und der Kinderzuschuss entfällt. Auch diese Variante rechnen wir transparent vor, damit die Finanzierung nicht auf einer Hoffnung steht.

Wir bündeln alle Fäden bei einem Ansprechpartner, und die Münchner Ausgangslage macht das anspruchsvoller als anderswo. Vor dem Kauf sichten wir Energieausweis, WEG-Protokolle und Sanierungsfahrplan des Gebäudes, dann rechnen wir die doppelte Einkommensprüfung für KfW 308 und BayernLabo, anschließend takten wir beide Anträge vor den Notartermin, das Landesdarlehen über die Bewilligungsstelle der Landeshauptstadt. Wissen sollten Sie außerdem, dass Banken und Vermittler diese Bausteine selten von sich aus anbieten, weil daran kaum Marge und Provision hängen. Für den Erstrang vergleichen wir über 550 Finanzierungspartner, die Beratung bleibt kostenlos.

Nicht die BayernLabo allein, und einen Rechtsanspruch gibt es ohnehin nicht, so steht es im Merkblatt. Die Einkommensgrenze nach Artikel 11 des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes liegt bei 28.300 Euro für einen Einpersonenhaushalt und 43.200 Euro für zwei Personen. Je weitere Person im Haushalt kommen 10.700 Euro hinzu, je Kind 3.200 Euro. Wichtig ist, dass hier nicht das Bruttoeinkommen zählt. Berechnet wird nach den Artikeln 5 bis 7 des Gesetzes, und dabei sind bestimmte Beträge abzusetzen. Die Grundlage ist steuerrechtlich, weicht aber im Detail davon ab. Eingereicht werden muss vor dem Baubeginn oder dem Abschluss des Kaufvertrags. Bei knappem Einkommen lohnt die Vorabklärung mit der Bewilligungsstelle. Wir übernehmen das für Ihr Objekt in München ohne Zusatzkosten.

Zunächst zur Höhe. Mehr als ein Drittel der Gesamtkosten gibt es nicht, mindestens aber 15.000 Euro. Der Zinssatz liegt bei 2,65 Prozent im Jahr bei zehn Jahren Zinsbindung und bei 2,95 Prozent bei fünfzehn Jahren, jeweils mit 2,00 Prozent Tilgung zuzüglich ersparter Zinsen ab dem zweiten Jahr. Die Grundschuld liegt außerhalb des erststelligen Beleihungsraums von etwa einem Drittel der Gesamtkosten. Das Darlehen rangiert also nach entsprechend hohen Kapitalmarkt- und Bauspardarlehen, innerhalb von 85 Prozent der Gesamtkosten jedoch vor sonstigen Fördermitteln. Ein zusätzliches Bankdarlehen ist deshalb Pflicht. Vorausgesetzt wird zudem eine Eigenleistung von mindestens 15 Prozent der Gesamtkosten, seit Mai 2026 statt zuvor 20 Prozent, und der Kinderzuschuss von 5.000 Euro je Kind darf darauf angerechnet werden. Bei 100 Prozent Auszahlung fallen ab dem dreizehnten Monat nach dem Darlehensangebot 0,15 Prozent monatlich auf nicht ausgezahlte Beträge an. Kostenfrei sondertilgen können Sie nur zum Ende eines Zinsfestschreibungszeitraums. Mit den Darlehen der KfW ist die Kombination ausdrücklich möglich, und genau daraus entsteht der günstige Mischzins. Für Ihr Objekt in München rechnen wir das komplette Paket kostenfrei durch.

Die Hausbank zeigt Ihnen nur ihre eigenen Konditionen, und das ist selten die beste Wahl. Dieselbe Bank kann bei 20 Prozent Eigenkapital günstig und bei einer Vollfinanzierung teuer sein, und Objekte mit schwacher Energieklasse bewerten die Finanzierungspartner völlig unterschiedlich. Für München vergleichen wir über 550 Finanzierungspartner mit Ihren tatsächlichen Zahlen und zeigen Ihnen die Ergebnisse offen. Den größten Hebel hat nicht die Bankwahl, sondern die Förderung. das BayernLabo-Darlehen und die KfW verändern den Mischzins spürbar, und wir bauen den Mix für München passend zu Ihrem Objekt.

Tagesaktuelle Konditionen bekommen Sie von uns in wenigen Minuten, weil sich die Sätze täglich ändern. Beleihungsauslauf, Zinsbindung, Bonität und Objektzustand entscheiden über Ihren Satz, weshalb pauschale Bestzinsangaben wenig aussagen. Der Mischzins ist die ehrlichere Kennzahl. KfW und das BayernLabo-Darlehen drücken ihn regelmäßig um ein bis zwei Prozentpunkte. Was das ausmacht, zeigt eine einfache Rechnung. Bei 300.000 Euro Darlehen zählt jeder Prozentpunkt über die ganze Zinsbindung. Ihren persönlichen Satz für München nennen wir Ihnen im kostenlosen Erstgespräch.

Etwa 3.900 Euro netto im Haushalt bei einer reinen Bankfinanzierung. Hinter der Zahl stecken 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung, begrenzt auf 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens. Mit Förderdarlehen sinkt die Hürde deutlich. Bei einem Mischzins von 2,5 Prozent genügen für dieselbe Summe etwa 2.800 Euro Netto. Ihre konkrete Grenze rechnen wir für München kostenfrei aus, inklusive aller Verpflichtungen.

Deutlich mehr, als viele denken. 3.000 Euro netto erlauben ein Bankdarlehen von rund 230.000 Euro bei 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Mit einem Fördermix aus KfW und dem BayernLabo-Darlehen, der den Mischzins auf 2,5 Prozent drückt, sind es bei gleichem Einkommen rund 320.000 Euro. In München liegt der Quadratmeterpreis bei etwa 6.400 Euro, die Förderung macht damit aus rund 36 Quadratmetern etwa 50 Quadratmeter. Nicht vergessen sind die Kaufnebenkosten, die Banken ungern mitfinanzieren.

Im Schnitt etwa 6.400 Euro je Quadratmeter. Ein Haus mit 120 Quadratmetern kostet damit rechnerisch rund 768.000 Euro, dazu kommen die Kaufnebenkosten. Innerhalb von München liegen die Lagen allerdings weit auseinander, weshalb der Durchschnitt nur als grobe Orientierung taugt. Ob der Preis angemessen ist, zeigt erst die Gesamtrechnung aus Kaufpreis, Sanierung und Förderung. Wir erstellen für München eine Vorab-Einwertung, bevor Sie ein Angebot abgeben. Der Postbank Wohnatlas 2026 des HWWI erwartet für Bayern bis 2035 einen realen Preisanstieg von 0,61 Prozent pro Jahr. Diese Werte sind inflationsbereinigt. Nominal sieht die Entwicklung freundlicher aus, und die Restschuld wird real ebenfalls leichter.