Hauskredit Waren (Müritz). Sie wohnen, wo andere Urlaub machen, und sanieren ohne einen Cent Zinsen.

Der Ferienmarkt am größten deutschen Binnensee treibt vor allem die Uferlagen und sanierte Altstadthäuser, dort mischen Kapitalanleger und Zweitwohnsitz-Käufer mit. Der Durchschnitt für Häuser liegt in Waren dennoch bei etwa 2.400 Euro pro Quadratmeter, und wer in Papenberg, Waren West oder Warenshof sucht, findet unsanierte Bestandshäuser teils spürbar darunter. Für den Hauskredit in Waren ist genau dieser ältere Bestand mit Energieklasse F bis H der Schlüssel, denn er öffnet KfW 308 für Familien und das zinslose Modernisierungsdarlehen des Landesförderinstituts M-V. Die Beispielfamilie dieser Seite zahlt für Haus samt Komplettsanierung 1.197 Euro im Monat und bekommt 31.040 Euro geschenkt.

Das Land übernimmt 80 Prozent der zuwendungsfähigen Modernisierungskosten als Darlehen, das vom ersten bis zum letzten Tag null Prozent Zinsen kostet. Der Deckel liegt bei 1.950 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und maximal 155.630 Euro je Wohnung, die Auszahlung erfolgt in zwei Raten nach Baufortschritt, getilgt wird mit 3 Prozent jährlich. Bedingungen sind ein Gebäudealter über zehn Jahren, die Selbstnutzung über 15 Jahre und ein Haushaltseinkommen innerhalb der Landesgrenzen. Im Warener Beispiel fließen so 80.000 Euro für die energetischen und baulichen Arbeiten, die Monatsrate dafür beträgt reine 200 Euro Tilgung.

Sobald die Modernisierung abgeschlossen und der Verwendungsnachweis geprüft ist, erlässt das Landesförderinstitut M-V ein Viertel der ausgezahlten Darlehenssumme. Aus den 80.000 Euro der Warener Beispielfamilie werden dadurch 20.000 Euro gestrichen, zurückzuzahlen bleiben 60.000 Euro ohne jeden Zins. Rechnet man den Heizungszuschuss der KfW 458 von 11.040 Euro hinzu, erhält die Familie insgesamt 31.040 Euro, die niemals zurückverlangt werden. Obendrauf kommt der stille Vorteil des Nullzinses, denn 80.000 Euro zum Bankzins von 3,65 Prozent würden über die Laufzeit mehr als 20.000 Euro Zinsen kosten, die hier schlicht entfallen.

Nein, und das ist gerade in einer Tourismusstadt wie Waren die wichtigste Spielregel. Das Modernisierungsdarlehen des Landes gilt ausschließlich für selbstgenutztes Wohneigentum, und die Selbstnutzungsbindung läuft über 15 Jahre. Wer das geförderte Haus in dieser Zeit an Feriengäste vermietet oder als Zweitwohnsitz nutzt, riskiert die Rückforderung von Darlehen und Tilgungsnachlass. Auch KfW 308 setzt den Einzug der eigenen Familie voraus. Wer in Waren eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage plant, braucht deshalb eine ganz andere Finanzierungsstruktur ohne diese Fördertöpfe, auch dazu beraten wir ehrlich. Wichtig ist dabei auch die zeitliche Dimension. Wer während der Bindungsfrist verkauft oder das Haus an Gäste übergibt, zahlt nach der Richtlinie zusätzlich den Betrag zurück, der zuvor als Tilgungsnachlass erlassen wurde. Aus 20.000 Euro geschenktem Geld wird dann rückwirkend wieder Schuld. Genau deshalb klären wir vor dem Antrag, ob eine spätere Vermietung an der Müritz für Sie überhaupt im Raum steht. Für Familien, die dauerhaft am Wasser wohnen wollen, ist das Paket dagegen wie gemacht.

Sehr wahrscheinlich eher, als Sie denken, denn die Zahl beschreibt kein Bruttogehalt. Für zwei Erwachsene mit drei Kindern gilt die Grenze von 65.100 Euro anrechenbarem Jahreseinkommen, ermittelt nach den Abzugsregeln des Wohnraumförderungsgesetzes. Von den Bruttobezügen gehen zunächst Werbungskosten und pauschale Abschläge herunter, sodass das erlaubte Bruttoeinkommen deutlich über der Grenze liegt. Jede weitere Person im Haushalt hebt die Schwelle zusätzlich um 8.800 Euro an. Eine pauschale Bruttozusage gibt es bei uns nicht, stattdessen rechnen wir Ihre Einstufung vor jedem Antrag anhand der Gehaltsunterlagen verbindlich durch.

Der Antrag läuft nicht über die Hausbank, sondern direkt beim Landesförderinstitut M-V in Schwerin, und er muss dort eingehen, bevor das Vorhaben beginnt. Der Kaufvertrag für das Haus in Waren darf schon unterschrieben sein, das schadet der Förderung nicht. Tabu ist dagegen jeder Handwerkerauftrag für die Modernisierung vor der Bewilligung, denn damit wären das zinslose Darlehen von 80.000 Euro und der Erlass von 20.000 Euro unwiederbringlich verloren. Parallel gilt für KfW 308 der Antrag vor dem Notartermin und für KfW 458 der Antrag vor der Auftragsvergabe an den Heizungsbetrieb. Diese drei Fristen halten wir in einem gemeinsamen Zeitplan zusammen.

Weil die Modernisierungsrichtlinie des Landes bis zum 31.12.2026 befristet ist und niemand garantiert, dass es den Nullzins samt 25 Prozent Erlass danach noch einmal gibt. Panik ist trotzdem der falsche Berater, ein sauberer Zeitplan der richtige. Objekt finden, Einkommensgrenze prüfen, Antrag beim Landesförderinstitut stellen und erst nach der Bewilligung die Handwerker starten lassen, so bleibt die Förderung sicher. Zur ehrlichen Einordnung gehört auch, dass der Zuschussweg für die Komplettmodernisierung zum Effizienzhaus bereits seit Ende 2023 einen Antragsannahmestopp hat. Der hier beschriebene Darlehensweg über Buchstabe A läuft regulär weiter, ausdrücklich auch für Einzelmaßnahmen wie Dach, Fenster oder Dämmung.

Das Bundesprogramm Jung kauft Alt richtet sich an Familien mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren und finanziert den Kaufpreis von Bestandshäusern der Energieklassen F, G oder H. Mit drei oder mehr Kindern stehen 150.000 Euro bereit, sofern das zu versteuernde Einkommen 110.000 Euro nicht übersteigt, mit einem Kind sind es 100.000 Euro bis 90.000 Euro, mit zwei Kindern 125.000 Euro bis 100.000 Euro. Die Warener Beispielfamilie schöpft die vollen 150.000 Euro zu 0,53 Prozent aus und zahlt rund 452 Euro monatlich, gut 230 Euro weniger, als die gleiche Summe bei der Bank kosten würde. Pflicht sind der Antrag vor dem Notartermin und die Sanierung auf Effizienzhaus 85 EE binnen 4,5 Jahren.

Für Haushalte innerhalb der Landesgrenzen lautet die Antwort fast immer nein. Die KfW 261 bietet einen verbilligten Zins und je nach erreichter Effizienzstufe einen Tilgungszuschuss, bleibt damit aber hinter dem Landesangebot zurück, das gar keinen Zins verlangt und pauschal ein Viertel der Summe erlässt. Wichtig ist das Doppelförderungsverbot, denn dieselbe Dämmung oder dieselben Fenster dürfen nicht gleichzeitig über beide Programme laufen. Wir setzen das LFI-Darlehen deshalb als Kern der Warener Sanierungsrechnung und greifen zur KfW 261 nur, wenn ein Haushalt die Voraussetzungen des Landes nicht erfüllt, etwa bei überschrittener Einkommensgrenze.

Auf die Wärmepumpe für 24.000 Euro zahlt die Heizungsförderung KfW 458 im Beispiel 46 Prozent Direktzuschuss, also 11.040 Euro, zusammengesetzt aus 30 Prozent Grundförderung und 16 Prozent Klimageschwindigkeitsbonus. Dieses Geld ist kein Kredit und wird nicht zurückgezahlt. Haushalte mit geringem zu versteuerndem Einkommen können darüber hinaus einen Einkommensbonus erhalten. Zwei Punkte entscheiden über den Anspruch. Erstens muss der Antrag vor der Auftragsvergabe an den Heizungsbetrieb gestellt sein, zweitens dürfen die Wärmepumpenkosten nicht zusätzlich in die Bemessung des LFI-Darlehens einfließen, weshalb unsere Rechnung beide Töpfe strikt trennt.

Ja, weil drei Förderbausteine den teuren Bankanteil klein halten. Vom Kaufpreis über 250.000 Euro trägt KfW 308 mit 150.000 Euro den Löwenanteil zu 0,53 Prozent, das Eigenkapital von 43.000 Euro deckt die Nebenkosten von rund 29.000 Euro und legt 14.000 Euro auf den Kaufpreis, die Bank finanziert nur 86.000 Euro. In der Sanierung kostet der größte Baustein von 80.000 Euro dank des Landes gar keinen Zins, und auf die Wärmepumpe fließen 11.040 Euro Zuschuss. Daraus ergibt sich ein Mischzins von rund 1,9 Prozent. Die Rate liegt etwa 400 Euro über der Warener Vergleichsmiete von rund 800 Euro kalt, dafür gehört das sanierte Haus am Ende der Familie. Wir empfehlen ein Haushaltsnetto ab etwa 3.300 Euro.

Wir tun es, und zwar über alle Stationen hinweg. Das beginnt mit dem Blick in den Energieausweis des Wunschhauses in Papenberg oder Waren West, geht über die Einkommensprüfung nach Wohnraumförderungsgesetz und die Anträge bei KfW und Landesförderinstitut M-V in Schwerin und endet erst, wenn der Tilgungsnachlass gutgeschrieben ist. Dazwischen liegen drei Fristen, die nicht verrutschen dürfen, nämlich KfW 308 vor dem Notar, das LFI-Darlehen vor dem Baustart und KfW 458 vor dem Heizungsauftrag. Offen gesagt verdienen Banken und viele Vermittler an solchen Förderbausteinen wenig und rechnen sie deshalb selten aktiv vor. Unser Weg ist umgekehrt, zuerst die Fördertöpfe, dann der Vergleich von 550 Banken für den Rest, für Sie kostenlos.