Hauskredit Itzehoe. Wo ein Durchschnittseinkommen fürs eigene Haus reicht.

Die Kreisstadt an der Stör verbindet Hauspreise um 2.280 Euro pro Quadratmeter mit einer Bahnverbindung, die in rund einer Stunde am Hamburger Hauptbahnhof ankommt. Unsanierte Klinkerhäuser in Wellenkamp, Sude oder Edendorf kosten oft nur 2.000 bis 2.150 Euro pro Quadratmeter. Damit reicht in Itzehoe ein Durchschnittseinkommen für das eigene Einfamilienhaus, und KfW 308 plus IB.SH Immo Eigentum decken hier einen ungewöhnlich hohen Anteil des Kaufpreises ab.

Sehr weitgehend, und das ist die Itzehoer Besonderheit. Mit einem Kind unter 18 und einem Haushaltseinkommen bis 90.000 Euro stehen 140.000 Euro zu 0,53 Prozent auf 30 Jahre bereit. Bei einem Kaufpreis von 235.000 Euro sind das bereits gut 42 Prozent. Zusammen mit dem IB.SH-Darlehen von 105.000 Euro bleiben für die Bank nur 30.000 Euro übrig. Voraussetzung sind Energieklasse F, G oder H, die Sanierung auf Effizienzhaus 85 EE binnen 4,5 Jahren und der Antrag vor dem Notartermin.

Das Darlehen der Investitionsbank Schleswig-Holstein läuft über 15.000 bis 200.000 Euro für selbstgenutztes Wohneigentum, aktuell zu 4,18 Prozent nominal bei 10 Jahren Zinsbindung und 2 Prozent Tilgung. Entscheidend ist die Grundbuchposition. Die IB.SH tritt in den Nachrang, die Erstrangbank sichert im Itzehoer Praxisfall nur noch 30.000 Euro im 1. Rang ab und rechnet mit einem winzigen Beleihungsauslauf, also in ihrer besten Zinsstufe. Verlangt werden 7,5 Prozent Eigenbeteiligung an den Gesamtkosten, davon darf höchstens die Hälfte Eigenleistung sein. Mit KfW 124 ist das Programm nicht kombinierbar, die Konditionen sind freibleibend.

Im Durchschnitt werden in Itzehoe rund 2.280 Euro pro Quadratmeter für Häuser aufgerufen, einer der niedrigsten Werte unter den Mittelstädten Schleswig-Holsteins. Unsanierter Klinkerbestand der Energieklassen F bis H liegt bei etwa 2.000 bis 2.150 Euro pro Quadratmeter, etwa in Wellenkamp, Sude oder Edendorf. Ein sanierungsbedürftiges Klinkerhaus mit 110 Quadratmetern ist damit ab etwa 235.000 Euro realistisch, innenstadtnahe Lagen am Störufer und in Tegelhörn kosten mehr.

Wellenkamp im Norden bietet klassische Siedlungshäuser mit großen Grundstücken zu den niedrigsten Preisen der Stadt. Sude und Edendorf punkten mit ruhigen Wohnstraßen und Klinkerbestand der 1950er und 1960er Jahre. In all diesen Lagen dominieren die Energieklassen F bis H, die Eintrittskarte für KfW 308. Tegelhörn und die Lagen an der Innenstadt und am Störufer sind gefragter und teurer, dort ist förderfähiger Altbestand seltener, kommt aber vor.

Ja, und genau davon lebt der Itzehoer Immobilienmarkt. Die Bahn bringt Pendler in rund einer Stunde vom Itzehoer Bahnhof zum Hamburger Hauptbahnhof, die A23 liegt direkt vor der Stadt. Wer sein Hamburger Gehalt behält und in Itzehoe kauft, zahlt für das Haus weniger als die Hälfte des Hamburger Preisniveaus. Diese Kombination aus Großstadtgehalt und Kleinstadtpreisen macht die Finanzierungsrechnung so tragfähig wie kaum anderswo im Hamburger Umfeld.

Zwei Positionen sind zu bedienen. Die Kaufnebenkosten von rund 12,1 Prozent des Kaufpreises machen bei 235.000 Euro rund 28.400 Euro aus und werden von keiner Bank mitfinanziert. Daneben verlangt IB.SH Immo Eigentum 7,5 Prozent der Gesamtkosten als Eigenbeteiligung, im Itzehoer Praxisfall rund 32.500 Euro, wovon höchstens die Hälfte als Eigenleistung erbracht werden darf. Das für die Nebenkosten eingesetzte Eigenkapital wird in vielen Fällen weitgehend auf diese Anforderung angerechnet, die genaue Auslegung klären wir direkt mit der IB.SH.

In Schleswig-Holstein summieren sich Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent, rund 2 Prozent für Notargebühren und Grundbuchgebühren sowie bis zu 3,57 Prozent Maklercourtage auf rund 12,1 Prozent des Kaufpreises. Der Vorteil des günstigen Itzehoer Preisniveaus wirkt hier doppelt. Bei 235.000 Euro Kaufpreis entstehen nur rund 28.400 Euro Nebenkosten, während dieselbe Quote bei einem Hamburger Objekt schnell das Doppelte oder Dreifache kostet.

Grundsätzlich vor dem Start des jeweiligen Schritts. Für KfW 308 muss der Antrag vor der notariellen Beurkundung vorliegen, für KfW 261 und KfW 458 vor dem ersten Handwerkerauftrag, und das IB.SH-Darlehen gehört ebenfalls vor Beginn bewilligt. Wer zu spät beantragt, verliert den Anspruch vollständig. Die fristgerechte Antragstellung bei KfW, BAFA und IB.SH übernehmen wir komplett für Sie.

In Itzehoe häufig ja, und das unterscheidet die Stadt von fast allen Alternativen im Hamburger Einzugsgebiet. Banken kalkulieren mit der 40-Prozent-Regel, Kreditrate plus Wohnnebenkosten sollten unter 40 Prozent des Nettoeinkommens bleiben. Unser Praxisbeispiel mit rund 1.566 Euro Gesamtrate für Kauf und Komplettsanierung funktioniert ab etwa 4.000 Euro Haushaltsnetto, was zwei durchschnittliche Einkommen erreichen. Der Fördermix drückt den Mischzins auf rund 2,87 Prozent, sodass das Einkommen deutlich mehr Immobilienkredit trägt als bei reiner Bankfinanzierung.

Erstaunlich knapp. Ein saniertes Haus mit 110 Quadratmetern kostet in Itzehoe rund 1.050 bis 1.100 Euro Kaltmiete, die Gesamtrate im Praxisbeispiel liegt bei rund 1.566 Euro. Der Abstand von wenigen hundert Euro kauft ein komplett saniertes Eigenheim mit Wärmepumpe, jede Rate tilgt eigenes Vermögen, und 25.120 Euro aus Tilgungszuschuss und Heizungszuschuss werden geschenkt. Ob die Rechnung für Ihre Situation aufgeht, zeigt der Mieten-oder-Kaufen-Vergleich im kostenlosen Erstgespräch.

Wir, und zwar von Anfang bis Ende. Im Erstgespräch prüfen wir, ob Ihr Wunschhaus an der Stör die Energieklasse für KfW 308 mitbringt und wie viel Förderung Ihre Familienkonstellation freischaltet. Anschließend strukturieren wir Kauf und Sanierung über KfW 308, KfW 261, KfW 458 und IB.SH Immo Eigentum, klären die 7,5-Prozent-Eigenbeteiligung und stellen sämtliche Anträge fristgerecht. Für den kleinen Bankanteil vergleichen wir über 550 Finanzierungspartner. Sie haben einen Ansprechpartner vom ersten Telefonat bis zur Schlüsselübergabe in Itzehoe.

Das Darlehen reicht von 15.000 bis 200.000 Euro, der Sollzins ist für 10 oder 15 Jahre fest. Die Sätze liegen bei 4,20 Prozent für 10 Jahre und 4,51 Prozent für 15 Jahre, jeweils mit 1 Prozent Tilgung. Die IB.SH lässt sich eine Grundschuld im Rang nach dem Finanzierungspartner eintragen. Dadurch sinkt der Beleihungsauslauf Ihrer Bank, was deren Zinsstufe verbessert. Verlangt wird eine Eigenbeteiligung von 7,5 Prozent der Gesamtkosten, und die darf aus Eigenkapital, aus Arbeitsleistung am Objekt oder aus beidem bestehen. Nur selbst genutzte Immobilien sind förderfähig, Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze fallen heraus. Was in Itzehoe zusammenkommt, rechnen wir in einer Summe.

Erst im Monat nach der Vollauszahlung, spätestens jedoch 24 Monate nach der Zusage. Bis dahin fallen nur Zinsen an. Bereitstellungszinsen von 3 Prozent im Jahr fallen ab dem siebten Monat nach der Zusage auf den noch offenen Betrag an. Dazu kommt die Gebühr für die Eintragung der Grundschuld von 354 Euro. Der Antrag läuft über den Finanzierungspartner, der auch den ersten Rang finanziert. Deshalb müssen beide Bausteine gemeinsam verhandelt werden. Den Erstrang holen wir aus dem Vergleich von über 550 Finanzierungspartner, den Nachrang stimmen wir darauf ab. Für Itzehoe rechnen wir das kostenfrei durch.