Hauskredit Plauen. Der Kaufpreis kommt komplett aus zwei Förderdarlehen.

Ja, bei passender Konstellation. Ein unsaniertes Einfamilienhaus kostet in Plauen um 165.000 Euro. Eine Familie mit drei Kindern erhält aus KfW 308 Jung kauft Alt bis zu 180.000 Euro, im Beispiel werden 122.000 Euro abgerufen, dazu kommt SAB Familienwohnen mit dem Mindestdarlehen von 30.000 Euro. Die Förderdarlehen tragen damit den Löwenanteil des Kaufpreises. In der Praxis strukturieren wir immer mit mindestens 50.000 Euro Bankanteil, denn kaum eine Bank begleitet reine Förderfinanzierungen. Hier sind das 13.000 Euro Kaufpreisrest und 37.000 Euro für die Sanierung.

Plauen zählt mit rund 1.400 Euro pro Quadratmeter zu den günstigsten Städten Deutschlands, unsanierter Bestand liegt bei 1.100 bis 1.300 Euro. Das Vogtland-Zentrum bietet Spitzenstadt-Flair, Bahnanschluss nach Zwickau, Hof und Leipzig und viel Gründerzeitsubstanz. Weil der Kaufpreis so niedrig ist, tragen KfW 308 und SAB Familienwohnen bei drei Kindern den Löwenanteil davon, der Bank bleiben planmäßig 13.000 Euro Kaufpreisrest. Die Monatsrate der kompletten Kauf- und Sanierungsfinanzierung liegt ab dem dritten Jahr bei rund 1.106 Euro, ein bundesweit seltener Wert für ein frisch saniertes Eigenheim.

Für die Sächsische Aufbaubank beginnt das Vorhaben mit der notariellen Beurkundung. Ein vor der Förderzusage unterschriebener Kaufvertrag macht den Anspruch auf SAB Familienwohnen endgültig zunichte, selbst wenn Einkommen, Kinderzahl und Objekt eigentlich passen würden. In Plauen wiegt dieser Fehler doppelt schwer, denn ohne die 30.000 Euro der SAB müsste doch wieder eine Bank in die Kauffinanzierung einsteigen. Wir sorgen dafür, dass Antrag, Zusage und Notartermin in der richtigen Abfolge stehen und der Verkäufer die kurze Wartezeit mitgeht.

Beim Erwerb eines Bestandshauses mit Baujahr bis 1995 und energetischer Verbesserung um mehr als 10 Prozent auf mindestens Klasse D zahlt eine Familie mit drei Kindern 1,20 Prozent. Zum Vergleich gelten 1,85 Prozent bei zwei und 2,50 Prozent bei einem Kind, ohne energetische Verbesserung jeweils eine Stufe mehr. Als einkommensschwach eingestufte Haushalte nach der sächsischen Einkommensgrenzenverordnung rücken eine Kinderstufe nach oben. Die Einkommensgrenze für ein Paar mit drei Kindern liegt bei 130.000 Euro zu versteuerndem Einkommen.

Anders als ein Annuitätendarlehen mit konstanter Rate tilgt ein Ratendarlehen jeden Monat denselben Betrag, während der Zinsanteil mit der Restschuld schrumpft. Die Rate ist also am Anfang am höchsten und fällt dann stetig. Beim Plauener Mindestdarlehen von 30.000 Euro zu 1,20 Prozent auf 25 Jahre heißt das, in den zwei tilgungsfreien Startjahren nur rund 30 Euro Zins monatlich, ab dem dritten Jahr anfänglich rund 139 Euro und danach von Jahr zu Jahr weniger. Eine kostenfreie Sondertilgung ab 2.000 Euro ist einmal jährlich möglich.

KfW 308 fördert ausschließlich den Kaufpreis, mit drei Kindern und einem zu versteuernden Einkommen bis 110.000 Euro stehen maximal 180.000 Euro bereit. Der Kaufpreis liegt aber nur bei 165.000 Euro, die SAB verlangt für ihr Familienwohnen-Darlehen einen Mindestbetrag von 30.000 Euro, und wir strukturieren immer mit mindestens 50.000 Euro Bankanteil, denn kaum eine Bank begleitet reine Förderfinanzierungen. Nach Abzug von 30.000 Euro SAB und 13.000 Euro Bankanteil bleiben für KfW 308 genau 122.000 Euro. Das Staffel-Maximum wird hier also bewusst nicht ausgeschöpft. Das Objekt muss Energieklasse F, G oder H haben und binnen 4,5 Jahren energetisch saniert werden, wahlweise auf Effizienzhaus 85 EE oder über Einzelmaßnahmen nach BEG EM.

Der Plauener Durchschnitt liegt bei rund 1.400 Euro pro Quadratmeter, unsanierte Häuser der Klassen F bis H bei 1.100 bis 1.300 Euro. In der Bahnhofsvorstadt und der Ostvorstadt dominiert Gründerzeitsubstanz, Haselbrunn bietet ruhige Wohnstraßen nördlich des Zentrums, Reusa und Chrieschwitz im Osten punkten mit Gärten und Stadtrandlage. Ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern ist ab etwa 165.000 Euro zu haben, ein Bruchteil dessen, was in Dresden oder Leipzig fällig würde.

Wie überall im Freistaat setzen sich die Nebenkosten aus 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer, etwa 2 Prozent für Notar und Grundbucheintrag und meist 3,57 Prozent Maklercourtage zusammen, zusammen rund 11,1 Prozent. Der niedrige Plauener Kaufpreis macht daraus einen überschaubaren Betrag. Bei 165.000 Euro sind es rund 18.300 Euro, die aus eigenen Mitteln kommen müssen, da Banken und Förderbanken sie nicht mitfinanzieren.

Die SAB fordert einen Eigenanteil von 10 Prozent der Gesamtkosten. Beim Plauener Gesamtvolumen von rund 343.000 Euro aus Kaufpreis, Sanierung und Nebenkosten sind das rund 34.300 Euro. Die Nebenkosten von rund 18.300 Euro zählen dazu, sodass zusätzlich rund 16.000 Euro eigene Mittel in das Vorhaben fließen. Die Gesamtkostengrenze liegt bei fünf Haushaltspersonen bei 600.000 Euro, davon ist das Plauener Beispiel meilenweit entfernt. Wie Ihre Mittel im Detail angerechnet werden, klären wir mit der SAB für Ihren Fall.

Banken und Förderbanken rechnen damit, dass Rate plus Wohnnebenkosten unter 40 Prozent des Nettoeinkommens bleiben. Die Gesamtrate von rund 1.106 Euro ab dem dritten Jahr funktioniert bereits ab etwa 2.900 Euro Haushaltsnetto, in den ersten beiden Jahren sind es dank der tilgungsfreien SAB-Phase sogar nur rund 997 Euro. Nach oben begrenzen die Förderregeln, KfW 308 verlangt bei drei Kindern ein zu versteuerndes Einkommen bis 110.000 Euro, die SAB-Grenze für ein Paar mit drei Kindern liegt bei 130.000 Euro. Dazwischen liegt ein sehr breiter Korridor.

Ein saniertes Haus mit 120 Quadratmetern kostet in Plauen rund 850 Euro Kaltmiete, die Rate im Beispiel liegt ab dem dritten Jahr bei rund 1.106 Euro. Der Aufpreis von rund 255 Euro fließt allerdings fast vollständig in die eigene Tilgung statt an einen Vermieter, dazu kommen 25.580 Euro geschenkt aus KfW-261-Tilgungszuschuss und KfW-458-Heizungszuschuss sowie die fallende SAB-Rate. Der Mischzins von rund 2,0 Prozent liegt weit unter jedem Bankangebot. Ob die Rechnung bei Ihrer Miete aufgeht, zeigt der Mieten-oder-Kaufen-Vergleich im Erstgespräch.

Diese Aufgabe übernehmen wir vollständig. Gerade weil das Plauener Konzept fast vollständig aus Förderdarlehen besteht, hängt alles an den Förderanträgen, und viele Banken und Vermittler sprechen SAB- und KfW-Programme von sich aus gar nicht an, weil sie daran kaum verdienen. Wir prüfen im Erstgespräch Energieklasse, Baujahr und Einkommensgrenzen, takten SAB-Zusage und KfW-308-Antrag vor den Notartermin, stellen KfW-458- und KfW-261-Anträge vor den Handwerkeraufträgen und vergleichen für den Bankanteil über 550 Finanzierungspartner. Ein Ansprechpartner bis zur Schlüsselübergabe, ohne Zusatzkosten.

Mindestens Klasse E, und zwar wahlweise schon vorhanden oder erst im Rahmen des Vorhabens erreicht. Die SAB erhebt den Zustand vor und nach der Sanierung getrennt und stellt auf das Ergebnis ab, weshalb ein unsaniertes Plauener Haus der Klassen F, G oder H förderfähig bleibt, sobald die Sanierung mindestens Klasse E herstellt. Baudenkmäler sowie besonders geschützte oder erhaltenswerte Bausubstanz sind von Ausnahmen erfasst. Für die niedrige Zinsstufe braucht es zusätzlich einen Bestandserwerb mit energetischer Verbesserung, bei Baujahr bis zum 31. Dezember 1995 mit mehr als 10 Prozent weniger Endenergiebedarf bei mindestens Klasse D, bei Baujahr ab dem 1. Januar 1996 mit einer Verbesserung um zwei Klassen und bei Denkmalobjekten mit mindestens Klasse E. Ohne energetische Verbesserung rutscht jede Stufe eine Stufe nach oben. Unsere Plauener Rechenbeispiele sanieren auf Effizienzhausniveau und liegen damit klar über der Anforderung.

Das geförderte Wohneigentum soll 25 Jahre selbst genutzt werden. Beim zu versteuernden Einkommen liegt die Obergrenze bei 60.000 Euro für Alleinstehende und 100.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner, je Kind mit Kindergeldbezug kommen 10.000 Euro dazu, und maßgeblich ist der Durchschnitt des vorletzten und des vorvorletzten Jahres vor der Antragstellung. Die Gesamtkosten des Vorhabens dürfen bei bis zu vier Haushaltspersonen 550.000 Euro betragen und steigen je weiterer Person um 50.000 Euro, was in Plauen mit seinen moderaten Kaufpreisen viel Spielraum für die Sanierung lässt. Gerade im Vogtland lohnt der Blick auf den Abschlag für einkommensschwache Haushalte von weiteren 0,65 Prozentpunkten. Er greift bei zwei Erwachsenen mit einem Kind bis 44.522 Euro, mit zwei Kindern bis 53.584 Euro und mit drei Kindern bis 62.646 Euro und wirkt damit wie ein zusätzliches Kind.

Die der SAB. Ein Anspruch auf die Förderung besteht nämlich nicht, entschieden wird nach pflichtgemäßem Ermessen im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel. Entscheidend ist der Zeitpunkt. Mit dem Vorhaben darf erst begonnen werden, wenn die SAB über den Förderantrag entschieden hat. Ein Kauf- oder Bauvertrag darf noch nicht unterzeichnet sein, es sei denn, er enthält ein passendes Rücktrittsrecht. Diese Klausel ist der übliche Weg, wenn der Verkäufer nicht auf die Zusage warten möchte. Für den Abruf bleiben 36 Monate ab Bewilligung, ab dem 13. Monat kostet nicht abgerufenes Geld Bereitstellungszinsen. Wir stellen den Antrag für Ihr Objekt in Plauen und formulieren die Rücktrittsklausel so, dass Notar und Verkäufer mitgehen. Das kostet Sie nichts.

Das Förderdarlehen liegt zwischen 30.000 und 80.000 Euro je Haushalt. Bei Mobilitätseinschränkung kommen bis zu 10.000 Euro Zusatzdarlehen dazu. Eine dingliche Sicherung verlangt die Richtlinie erst ab 50.000 Euro, dann an rangbereiter Stelle zugunsten der SAB. Kleinere Darlehen bleiben ohne Grundbucheintrag. Bei einer Laufzeit von höchstens 25 Jahren gilt über die gesamte Zeit die Selbstnutzung, üblicherweise als Hauptwohnsitz. Geprüft werden außerdem das Einkommen mit 60.000 Euro für Alleinstehende und 100.000 Euro für Paare, je Kind kommen 10.000 Euro dazu, sowie die Gesamtausgaben mit 550.000 Euro bei bis zu vier Personen. Bis zum 31. Dezember 2031 gilt die Richtlinie, Eile ist also nicht geboten. Ihre konkrete Summe für Plauen rechnen wir kostenfrei aus.