Baufinanzierung Göttingen. 38.450 Euro an Zuschuss und Tilgungserlass fordert niemand von Ihnen zurück. Weitere 155.000 Euro leiht das Land 20 Jahre lang ohne Zins.

Für die Familie im Praxisbeispiel 155.000 Euro Darlehen plus 20.000 Euro Zuschuss. Der Weg dahin führt über die Einkommensgruppe. Mit bereinigtem Einkommen über der Grundgrenze, aber unter der Grenze plus 40 Prozent, gehört die Familie in Gruppe B. Dort sind es bis zu 140.000 Euro plus 7.500 Euro je Kind, bei zwei Kindern also 155.000 Euro. Je Kind legt die NBank 10.000 Euro Zuschuss dazu, den es allerdings nur zusammen mit dem Darlehen gibt. Darlehen und Erhöhungen dürfen zusammen höchstens 90 Prozent der Gesamtkosten ausmachen, bei rund 483.600 Euro Gesamtkosten ist das kein Thema. Wer mit dem bereinigten Einkommen unter der Grundgrenze bleibt, rutscht in Gruppe A und bekommt bis zu 180.000 Euro plus 10.000 Euro je Kind, bei zwei Kindern also 200.000 Euro.

Die Grenzen stehen in Paragraf 3 NWoFG und gelten in ganz Niedersachsen, also auch in Göttingen. Die Grundgrenze der Gruppe A beträgt 21.250 Euro für Alleinstehende, je weitere Person 3.750 Euro und je Kind noch einmal 3.750 Euro. Für ein Paar mit zwei Kindern sind das 40.000 Euro. Gruppe B liegt 40 Prozent darüber, für Alleinstehende bei 29.750 Euro, für die vierköpfige Familie bei 56.000 Euro. Eine Gruppe C mit plus 60 Prozent gibt es nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nach der DVO-NWoFG. Ob Göttingen dazu gehört, fragen wir vor dem Antrag bei der Wohnraumförderstelle nach. Der wichtigste Punkt ist, dass es um das bereinigte Einkommen nach Wohnraumförderrecht geht und nicht um Ihr Brutto. Pauschale Abzüge je Einkommensart senken den Betrag, deshalb darf das Brutto spürbar höher liegen. Ein Gehalt vom Klinikum und ein halbes aus der Verwaltung passen deshalb häufiger unter die Grenze, als es die Zahl vermuten lässt. Wir rechnen das vor dem Antrag nach den Regeln der NBank durch.

Den Antrag nimmt die örtliche Wohnraumförderstelle entgegen, im Stadtgebiet die Stadt Göttingen, in den Umlandgemeinden der Landkreis Göttingen oder der Landkreis Northeim. Bewilligt, ausgezahlt und verwaltet wird bei der NBank. Beim Zeitpunkt gibt es keinen Spielraum. Vorhabensbeginn ist der notarielle Kaufvertrag, und der Antrag muss davor gestellt sein. Wer erst unterschreibt und dann beantragt, geht leer aus. Einen Ausweg gibt es, nämlich einen Kaufvertrag mit eindeutigem und kostenfreiem Rücktrittsrecht für den Fall, dass die Förderung nicht bewilligt wird. Wir schreiben den Antrag vollständig für Sie, gegen ein vorher offen besprochenes Honorar, und sprechen die Rücktrittsklausel mit dem Notar ab.

Zins fällt in den Jahren eins bis 20 keiner an, dafür ein Verwaltungskostenbetrag von jährlich 0,5 Prozent der Restschuld. Bei 155.000 Euro sind das anfangs 775 Euro im Jahr, also gut 65 Euro im Monat, mit sinkender Restschuld wird es weniger. Einmalig kommen 1 Prozent Bearbeitungsentgelt auf das Darlehen und 0,75 Prozent auf den Zuschuss dazu, im Beispiel 1.700 Euro. Getilgt wird mit 2 Prozent im Jahr. Rechnen Sie also mit 2,5 Prozent im Jahr, geteilt durch zwölf, für 155.000 Euro sind das rund 323 Euro im Monat. Bei einer Bank würden dieselben 155.000 Euro zu 3,9 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung rund 762 Euro kosten. Ab dem 21. Jahr verzinst die NBank die noch offene Restschuld von 93.000 Euro marktüblich.

Weil die NBank im Grundbuch den zweiten Rang akzeptiert und der Bank den ersten überlässt. Aus Sicht der Bank ist Ihr Bankdarlehen dadurch klein im Verhältnis zum Hauswert, so als hätten Sie 155.000 Euro mehr Eigenkapital eingebracht. Dieses Verhältnis heißt Beleihungsauslauf, und je niedriger es liegt, desto günstiger ist bei vielen Finanzierungspartnern der Zins auf den Bankanteil. Im Praxisbeispiel finanziert die Bank 54.330 Euro von 483.600 Euro Gesamtkosten, das sind rund 11 Prozent. Für Käufer mit befristetem Vertrag hat diese niedrige Bank-Quote zusammen mit dem Nachrang einen zweiten Vorteil, denn ein Bankdarlehen mit so viel Sicherheit dahinter ist leichter zu bekommen. Wie stark ein Finanzierungspartner den Nachrang honoriert, ist unterschiedlich, deshalb vergleichen wir über 550 von ihnen.

Vier Bausteine ergeben die Rate. Das NBank-Darlehen über 155.000 Euro kostet ohne Zins mit 2 Prozent Tilgung und 0,5 Prozent Verwaltung 323 Euro. KfW 308 über 95.000 Euro zu 0,53 Prozent kostet als Volltilger über 30 Jahre 285 Euro, bei zwei Kindern wären bis zu 160.000 Euro möglich gewesen, doch wir strukturieren jedes Beispiel mit mindestens 50.000 Euro Bankanteil, weil kaum eine Bank eine reine Förderfinanzierung begleitet. KfW 261 über 123.000 Euro brutto und 104.550 Euro netto nach dem Tilgungszuschuss kostet zu 3,3 Prozent 458 Euro und trägt darin die ganze Sanierung samt Wärmepumpe. Das Bankdarlehen über 54.330 Euro kostet zu 3,9 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung 267 Euro. Zusammen sind das 1.334 Euro für ein Einfamilienhaus mit rund 125 Quadratmetern in Grone, nach der Sanierung ein Effizienzhaus 55 EE. Zur Miete kostet ein vergleichbares saniertes Haus in Göttingen rund 1.550 Euro kalt. Für diese Rate empfehlen wir ein Haushaltsnetto ab etwa 3.500 Euro.

Es sind zwei Posten. Der erste ist der NBank-Zuschuss von 10.000 Euro je Kind, hier 20.000 Euro. Der zweite ist der Tilgungszuschuss der KfW 261, die beim Sprung auf Effizienzhaus 55 EE 15 Prozent der Kreditsumme erlässt, bei 123.000 Euro also 18.450 Euro. Die KfW 261 trägt im Beispiel die kompletten förderfähigen Sanierungskosten, denn saniert wird ohnehin, und der Kaufpreis kommt aus NBank und KfW 308. Die Heizungsförderung KfW 458 mit 46 Prozent Zuschuss auf die Wärmepumpe wäre verlockend, kommt aber nicht dazu. KfW 261 und KfW 458 schließen einander drei Jahre lang in beide Richtungen aus, deshalb läuft die Wärmepumpe im Effizienzhauskredit mit. Nicht in den 38.450 Euro enthalten, aber real, ist der Zinsvorteil des NBank-Darlehens gegenüber einer Bank zu 3,9 Prozent, über 20 Jahre auch nach Abzug der Verwaltungskosten konservativ mehr als 80.000 Euro.

Für das NBank-Darlehen 10 Prozent der Gesamtkosten, bei zwei oder mehr Kindern oder einem Menschen mit Behinderung im Haushalt 7,5 Prozent. Bis zu 5 Prozent davon dürfen Sie als Sach- und Arbeitsleistung erbringen, also selbst auf der Baustelle mitarbeiten. Gesamtkosten heißt Kaufpreis plus Nebenkosten plus Sanierung, im Praxisbeispiel rund 483.600 Euro, die Eigenmittel betragen dort 36.270 Euro. Die Nebenkosten in Niedersachsen liegen bei rund 10,5 Prozent, zusammengesetzt aus 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch und der Maklercourtage. Reicht das Ersparte nicht, geht der Kauf oft trotzdem, dann ohne den NBank-Baustein und mit KfW 308 plus Bankdarlehen. Gerade Zuzügler, die erst seit wenigen Jahren verdienen, fragen danach häufig, und wir rechnen beide Wege nebeneinander vor.

Mit dem Landesdarlehen nicht ganz ohne, denn die NBank verlangt 10 Prozent Eigenmittel an den Gesamtkosten, ab zwei Kindern 7,5 Prozent, und höchstens 5 Prozent davon dürfen Eigenleistung auf der Baustelle sein. Im Praxisbeispiel sind das 36.270 Euro von 483.600 Euro. Dafür bringt das Landesdarlehen etwas mit, das sonst nur Eigenkapital leistet. Es steht im Grundbuch hinter der Bank, und die Bank rechnet es deshalb wie eingebrachtes Kapital. Im Beispiel finanziert sie nur 54.330 Euro und bekommt dafür den ersten Rang, was den Zins auf den Bankanteil senkt und die Zusage auch mit befristetem Vertrag erleichtert. Wer gar nichts angespart hat, verliert den NBank-Baustein, aber nicht den Hauskauf. Dann tragen KfW 308 und ein größeres Bankdarlehen den Kaufpreis, der Zins auf den Bankanteil liegt höher, und die Kaufnebenkosten von rund 10,5 Prozent, in Göttingen bei einem Haus für 320.000 Euro etwa 33.600 Euro, wollen die meisten Finanzierungspartner trotzdem aus eigenen Mitteln sehen. Ohne diesen Betrag wird es eng, deshalb rechnen wir beide Wege nebeneinander vor, bevor Sie ein Haus besichtigen.

Vom Land ändert sich an den Beträgen nichts. Die NBank fördert Neubau und Erstbezug mit denselben 140.000 Euro plus 7.500 Euro je Kind in Gruppe B und legt 10.000 Euro Zuschuss je Kind dazu. Neu ist die Wohnflächengrenze, für zwei Personen 90 Quadratmeter, für drei 110, für vier 130 und für fünf Personen 150 Quadratmeter im Eigenheim. Vorhabensbeginn ist beim Bauen der Werkvertrag mit der Hausbaufirma oder dem Bauträger, der Antrag bei der Wohnraumförderstelle muss also vor dieser Unterschrift liegen. Bei der KfW wechselt das Programm. KfW 308, 261 und 458 gelten nur für Bestandshäuser. Für den Neubau gibt es KfW 300 Wohneigentum für Familien, wenn Sie ein Effizienzhaus 40 bauen und mindestens ein Kind unter 18 Jahren im Haushalt lebt, mit 170.000 Euro bei einem oder zwei Kindern, 200.000 Euro bei drei oder vier und 220.000 Euro ab fünf Kindern. Mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude sind es jeweils 50.000 Euro mehr, also 220.000, 250.000 oder 270.000 Euro. Die Einkommensgrenze liegt bei 90.000 Euro zu versteuerndem Haushaltseinkommen mit einem Kind plus 10.000 Euro je weiterem Kind. Wer darüber liegt oder keine Kinder hat, baut mit KfW 297 oder 298 für den klimafreundlichen Neubau, bis 150.000 Euro je Wohneinheit mit QNG-Siegel, oder mit KfW 124 als Basisdarlehen bis 100.000 Euro. Ob das Grundstück in Rosdorf, in Bovenden oder im Ebertal liegt, ändert an alldem nichts.

Beratung, Konditionsvergleich, Ihr Finanzierungskonzept samt Förderprüfung und die Begleitung bis zur Auszahlung sind für Sie kostenfrei. Unsere Vergütung erhalten wir von der finanzierenden Bank. Für die Erstellung des NBank-Antrags fällt ein Honorar an, dessen Höhe wir vorher offen mit Ihnen besprechen, denn die NBank vergütet Vermittler nicht. Sie wissen also vor dem ersten Handgriff, was auf Sie zukommt, und Sie entscheiden, ob wir den Antrag für Sie schreiben oder ob Sie ihn mit unserer Vorarbeit selbst bei der Wohnraumförderstelle einreichen.

In vielen Fällen ja, aber nicht bei jedem Finanzierungspartner. Manche Institute lehnen befristete Verträge grundsätzlich ab, andere schauen auf die Verlängerungspraxis des Arbeitgebers, auf ein zweites unbefristetes Einkommen im Haushalt, auf die Berufsgruppe und auf das Eigenkapital. Genau deshalb fragen wir für Sie bei über 550 Finanzierungspartnern an, statt uns auf ein einzelnes Institut zu verlassen. Das nachrangige NBank-Darlehen hilft dabei, weil die Bank nur noch einen kleinen Teil des Kaufpreises trägt und ihr Risiko entsprechend sinkt, im Praxisbeispiel dieser Seite bleiben ihr 54.330 Euro von 483.600 Euro. Bringen Sie Arbeitsvertrag, bisherige Verlängerungen und die Einkommensnachweise beider Partner mit, dann sagen wir Ihnen nach dem Erstgespräch, welche Partner mitgehen.

Vor allem der Kaufpreis. Bestandshäuser kosten in Northeim rund 2.100 Euro und in Duderstadt rund 2.000 Euro je Quadratmeter, in Göttingen selbst deutlich mehr. Die NBank-Förderung bleibt dagegen unverändert, denn Darlehenshöhe, Einkommensgrenzen und der Zuschuss von 10.000 Euro je Kind gelten in ganz Niedersachsen gleich. Es wechselt nur die Wohnraumförderstelle, für Duderstadt ist der Landkreis Göttingen zuständig, für Northeim der Landkreis Northeim, und der Antrag muss dort vor dem Kaufvertrag eingehen. Weil die Förderbeträge fest sind, tragen NBank und KfW 308 bei einem günstigeren Haus einen größeren Anteil des Kaufpreises, und der Bankanteil wird noch kleiner. Für Pendler nach Göttingen zählen Bahn und A7, und beide Orte sind darüber angebunden.

Alles läuft bei uns über einen Ansprechpartner, vom ersten Blick auf das Wunschhaus in Grone oder Weende über den Antrag bei der Wohnraumförderstelle der Stadt Göttingen bis zur Auszahlung des letzten Zuschusses. Die Besonderheit in Göttingen ist die Reihenfolge, denn der NBank-Antrag gehört vor den Kaufvertrag oder in einen Vertrag mit Rücktrittsklausel, und die Zusage der KfW 261 muss vor dem ersten Handwerkerauftrag vorliegen. Offen gesagt bieten viele Vermittler solche Förderbausteine selten aktiv an, weil daran kaum etwas verdient wird. Wir gehen den umgekehrten Weg, schöpfen erst jeden Fördertopf aus und vergleichen für den Bankrest über 550 Finanzierungspartner.

Dann verzinst die NBank die Restschuld marktüblich. Von 155.000 Euro sind bei 2 Prozent Tilgung nach 20 Jahren 62.000 Euro zurückgezahlt, offen sind noch 93.000 Euro. Bis dahin ist auch bei KfW 308 und beim Bankanteil viel getilgt, und der Rest lässt sich aus Ersparnissen oder mit einer Anschlussfinanzierung ablösen. Sondertilgungen in ein zinsloses Darlehen bringen in den ersten 20 Jahren wenig, freies Geld gehört eher in den Bankanteil oder in KfW 261. Diese Reihenfolge der Rückzahlung legen wir mit Ihnen von Anfang an fest, damit die zinslosen Jahre voll ausgenutzt werden.