Baufinanzierung Braunschweig. Bei 330.000 Euro Kaufpreis übernehmen NBank und KfW 308 zusammen 260.000 Euro.

155.000 Euro Darlehen und 20.000 Euro Zuschuss, so steht es im Praxisbeispiel dieser Seite. Der Weg dahin führt über das bereinigte Einkommen. Liegt es über der Grundgrenze, aber unter der Grenze plus 40 Prozent, ist die Familie in der Einkommensgruppe B. Dort sind 140.000 Euro Darlehen möglich, je Kind kommen 7.500 Euro dazu, bei zwei Kindern also 155.000 Euro. Den Zuschuss von 10.000 Euro je Kind gibt es nur zusammen mit dem Darlehen, nie allein. Eine Obergrenze gibt es noch, denn Darlehen und Erhöhungen dürfen zusammen höchstens 90 Prozent der Gesamtkosten sein. Bei 494.650 Euro Gesamtkosten spielt das keine Rolle. Bleibt das bereinigte Einkommen unter der Grundgrenze, ist die Familie in Gruppe A und darf 180.000 Euro plus 10.000 Euro je Kind abrufen, bei zwei Kindern 200.000 Euro.

Für Braunschweig rechnen wir mit zwei Stufen aus Paragraf 3 NWoFG. Die Grundgrenze der Gruppe A beträgt 21.250 Euro für eine Person, jede weitere Person bringt 3.750 Euro, jedes Kind noch einmal 3.750 Euro. Ein Paar mit zwei Kindern kommt so auf 40.000 Euro. Gruppe B endet 40 Prozent darüber, für eine Person bei 29.750 Euro, für das Paar mit zwei Kindern bei 56.000 Euro. Die dritte Stufe C mit plus 60 Prozent gilt nur in ausgewiesenen Gebieten nach der DVO-NWoFG. Ob Braunschweig darunter fällt, fragen wir vor dem Antrag bei der Wohnraumförderstelle nach. Entscheidend ist ein Wort, nämlich bereinigt. Gemeint ist nicht das Bruttogehalt, sondern das Einkommen nach den pauschalen Abzügen des Wohnraumförderrechts. Ein Facharbeitergehalt bei Volkswagen plus eine Teilzeitstelle kann deshalb durchaus unter der Grenze liegen, obwohl die Bruttosumme auf den ersten Blick zu hoch wirkt. Diese Rechnung machen wir vor dem Antrag für Sie.

Zuständig ist die Wohnraumförderstelle vor Ort, in der Stadt Braunschweig also die Stadtverwaltung, in Wolfenbüttel und Peine der jeweilige Landkreis, in Salzgitter die kreisfreie Stadt. Bewilligt, ausgezahlt und verwaltet wird das Darlehen anschließend von der NBank. Der Zeitpunkt entscheidet über alles. Als Vorhabensbeginn zählt der notarielle Kaufvertrag, und der Antrag muss vorher gestellt sein. Wer erst unterschreibt und dann fragt, bekommt nichts mehr. Es gibt eine Ausnahme, die wir in Braunschweig regelmäßig nutzen. Steht im Kaufvertrag ein eindeutiges und kostenfreies Rücktrittsrecht für den Fall, dass die Förderung ausbleibt, gilt der Vertrag nicht als Beginn. Den Antrag schreiben wir vollständig für Sie, gegen ein vorher offen genanntes Honorar, und die Klausel stimmen wir mit Ihrem Notar ab.

Zinslos heißt nicht kostenlos, zwei Posten kommen dazu. Jedes Jahr berechnet die NBank 0,5 Prozent der noch offenen Restschuld als Verwaltungskostenbetrag, bei 155.000 Euro anfangs 775 Euro im Jahr oder gut 65 Euro im Monat, mit jeder Tilgung weniger. Einmalig fallen 1 Prozent Bearbeitungsentgelt auf das Darlehen und 0,75 Prozent auf den Zuschuss an, im Beispiel 1.550 Euro plus 150 Euro, zusammen 1.700 Euro. Die Tilgung beträgt 2 Prozent im Jahr. Rechnet man Tilgung und Verwaltung zusammen, ergeben sich 2,5 Prozent im Jahr oder rund 323 Euro im Monat bei 155.000 Euro. Zum Vergleich kostet dieselbe Summe bei einer Bank zu 3,9 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung rund 762 Euro monatlich. Nach dem 20. Jahr wird die Restschuld von 93.000 Euro marktüblich verzinst.

Die NBank lässt der Bank im Grundbuch den Vortritt und trägt sich selbst erst an zweiter Stelle ein. Aus Sicht der Bank ist Ihre Finanzierung dadurch deutlich sicherer, ungefähr so, als hätten Sie 155.000 Euro mehr Eigenkapital auf den Tisch gelegt. Die Kennzahl dahinter heißt Beleihungsauslauf, also der Anteil des Bankdarlehens am Wert, den die Bank für das Haus ansetzt. Je niedriger dieser Anteil, desto besser der Zinssatz bei vielen Finanzierungspartnern. Im Beispiel für Heidberg finanziert die Bank 54.550 Euro, denn unter 50.000 Euro Bankanteil strukturieren wir in der Praxis nicht, weil kaum ein Institut eine reine Förderfinanzierung begleitet. Weil nicht jedes Institut den Nachrang gleich bewertet, fragen wir für diesen Anteil bei über 550 Finanzierungspartnern an.

Vier Kredite laufen nebeneinander. 155.000 Euro NBank kosten 323 Euro, das ist die Summe aus 2 Prozent Tilgung und 0,5 Prozent Verwaltungskosten ohne Zins. 105.000 Euro KfW 308 zu 0,53 Prozent kosten als Volltilger über 30 Jahre 316 Euro, dabei wären bei zwei Kindern bis zu 160.000 Euro erlaubt. Die KfW 261 finanziert 123.000 Euro Sanierung samt Wärmepumpe, nach dem Tilgungszuschuss bleiben 104.550 Euro, die zu 3,3 Prozent 458 Euro im Monat kosten. Der Bankkredit über 54.550 Euro zu 3,9 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung schlägt mit 268 Euro zu Buche. Zusammen ergibt das 1.365 Euro für ein Einfamilienhaus mit rund 125 Quadratmetern in Heidberg, das nach der Sanierung ein Effizienzhaus 55 EE ist. Zur Miete kostet ein vergleichbares saniertes Haus in Braunschweig rund 1.550 Euro kalt. Damit die Rate bequem tragbar bleibt, sollte das Haushaltsnetto bei etwa 3.600 Euro oder mehr liegen.

Es sind zwei Beträge aus zwei Töpfen. Von der NBank gibt es 10.000 Euro je Kind als Zuschuss, hier 20.000 Euro. Von der KfW 261 kommen 15 Prozent der Kreditsumme als Tilgungszuschuss, bei 123.000 Euro sind das 18.450 Euro, die einfach vom Kredit abgezogen werden. Macht 38.450 Euro, die weder Bank noch Förderbank je zurückfordern. Warum finanziert die KfW 261 die vollen 123.000 Euro? Weil die Sanierung ohnehin gesetzt ist und der Kaufpreis bereits von NBank und KfW 308 getragen wird. Und warum fehlt der Zuschuss von 46 Prozent aus KfW 458 auf die Wärmepumpe? Weil KfW 261 und KfW 458 sich gegenseitig ausschließen, mit einer Sperre von drei Jahren in beide Richtungen. Die Wärmepumpe läuft deshalb im Effizienzhauskredit mit. Rechnet man den Zinsvorteil des NBank-Darlehens gegenüber 3,9 Prozent bei einer Bank dazu, kommen über 20 Jahre auch nach Abzug der Verwaltungskosten konservativ noch einmal mehr als 80.000 Euro hinzu.

Bei zwei oder mehr Kindern verlangt die NBank 7,5 Prozent der Gesamtkosten als Eigenmittel, sonst 10 Prozent. Dasselbe gilt, wenn ein Mensch mit Behinderung im Haushalt lebt. Bis zu 5 Prozent davon dürfen Sie durch eigene Arbeit auf der Baustelle erbringen. Gesamtkosten sind Kaufpreis, Nebenkosten und Sanierung zusammen, im Beispiel 494.650 Euro, und daraus ergeben sich 37.100 Euro Eigenmittel. Für die Nebenkosten sollten Sie in Niedersachsen rund 10,5 Prozent einplanen, davon 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer, etwa 2 Prozent Notar und Grundbuch und die Maklercourtage. Reicht das Ersparte nicht für die NBank-Quote, bleibt der Kauf trotzdem möglich, dann mit KfW 308 und einem größeren Bankanteil. Welcher Weg für Sie günstiger ist, zeigt der Vergleich beider Varianten, den wir für Sie aufstellen.

Beim Landesdarlehen ändert sich fast nichts. Die NBank fördert Neubau und Erstbezug mit denselben Beträgen wie den Kauf, in Gruppe B 140.000 Euro plus 7.500 Euro je Kind, dazu 10.000 Euro Zuschuss je Kind. Neu sind die Wohnflächengrenzen, im Eigenheim 90 Quadratmeter für zwei, 110 für drei, 130 für vier und 150 Quadratmeter für fünf Personen. Als Vorhabensbeginn zählt beim Bauen der Werkvertrag mit der Hausbaufirma oder dem Bauträger, und der Antrag bei der Wohnraumförderstelle muss vorher liegen, egal ob das Grundstück in Braunschweig-Nord, in Wolfenbüttel, Peine oder im Salzgitter-Umland liegt. Bei der KfW ändert sich alles. KfW 308, KfW 261 und KfW 458 gelten nur für Bestandshäuser. Beim Neubau tritt KfW 300 Wohneigentum für Familien an ihre Stelle, für ein Effizienzhaus 40 mit mindestens einem Kind unter 18. Es gibt 170.000 Euro bei ein bis zwei Kindern, 200.000 Euro bei drei bis vier und 220.000 Euro ab fünf Kindern, mit QNG-Siegel jeweils 50.000 Euro mehr. Die Einkommensgrenze liegt bei 90.000 Euro zu versteuerndem Einkommen plus 10.000 Euro je weiterem Kind. Wer diese Bedingungen nicht erfüllt, kann auf KfW 297 oder 298 mit bis zu 150.000 Euro, KfW 296 oder das Basisdarlehen KfW 124 mit je bis zu 100.000 Euro ausweichen. KfW 300 und KfW 297 oder 298 schließen sich gegenseitig aus.

Mit dem Landesdarlehen nicht ganz, ohne es unter Bedingungen. Die NBank verlangt 10 Prozent der Gesamtkosten als Eigenmittel, ab zwei Kindern 7,5 Prozent, im Beispiel dieser Seite 37.100 Euro von 494.650 Euro. Bis zu 5 Prozent davon dürfen Eigenleistung sein. Dafür rechnet die Bank das nachrangige NBank-Darlehen wie Eigenkapital, der Bankanteil schrumpft im Beispiel auf 54.550 Euro, und der Zins darauf sinkt. Wer gar nichts angespart hat, kann ein Haus der Klasse F bis H mit KfW 308 und einem größeren Bankanteil finanzieren. Dann geht die Bank bis an den vollen Kaufpreis, verlangt dafür einen höheren Zins, und nicht jedes Institut macht das mit. Die Kaufnebenkosten von rund 10,5 Prozent, in Braunschweig bei 330.000 Euro etwa 34.650 Euro, müssen in beiden Fällen aus eigener Tasche bezahlt werden. Wir stellen beide Wege nebeneinander, und Sie entscheiden anhand der Monatsrate.

Beratung, Konditionsvergleich, Ihr Finanzierungskonzept samt Förderprüfung und die Begleitung bis zur Auszahlung sind für Sie kostenfrei. Unsere Vergütung erhalten wir von der finanzierenden Bank. Für die Erstellung des NBank-Antrags fällt ein Honorar an, dessen Höhe wir vorher offen mit Ihnen besprechen, denn die NBank vergütet Vermittler nicht. Die Höhe kennen Sie also, bevor wir anfangen, und Sie entscheiden selbst, ob wir den Antrag für Sie schreiben oder ob Sie ihn mit unserer Vorarbeit selbst bei der Wohnraumförderstelle abgeben.

Ja, das Programm der NBank gilt landesweit, und Salzgitter, Wolfenbüttel und Peine gehören dazu. Es ändert sich nur die Adresse für den Antrag. In Wolfenbüttel und Peine ist der jeweilige Landkreis die Wohnraumförderstelle, in Salzgitter die kreisfreie Stadt selbst, und der Antrag muss dort liegen, bevor Sie beim Notar unterschreiben. Darlehenshöhe, Einkommensgrenzen und der Zuschuss von 10.000 Euro je Kind sind dieselben wie in Braunschweig. Weil Bestandshäuser in Wolfenbüttel bei rund 2.700 Euro, in Peine bei 2.400 Euro und in Salzgitter bei 2.200 Euro je Quadratmeter liegen, tragen NBank und KfW 308 dort einen größeren Anteil des Kaufpreises, und der Bankanteil fällt kleiner aus. Voraussetzung bleibt, dass Sie das Haus selbst bewohnen.

Drei Programme kommen für ein gebrauchtes Haus infrage. KfW 308 Jung kauft Alt finanziert den Kauf eines Hauses der Energieklassen F, G oder H für Familien mit Kind unter 18 Jahren, seit der Reform vom Juli 2026 mit bis zu 140.000 Euro bei einem Kind, 160.000 Euro bei zwei Kindern und 180.000 Euro ab drei Kindern, verbunden mit der Pflicht zur Sanierung binnen viereinhalb Jahren. KfW 261 finanziert diese Sanierung zum Effizienzhaus mit bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit, im Beispielhaus in Heidberg mit 18.450 Euro Tilgungszuschuss auf 123.000 Euro. Wer nur die Heizung erneuern will, nutzt stattdessen den Zuschuss KfW 458 mit bis zu 46 Prozent auf die Wärmepumpe. KfW 261 und KfW 458 schließen sich für dieselbe Maßnahme aus, deshalb entscheidet die Reihenfolge der Anträge über den Erlass. Welche Kombination zu Ihrem Haus passt, rechnen wir vor dem Kaufvertrag durch.

Bei uns läuft alles über einen Ansprechpartner, vom ersten Blick auf das Wunschhaus in Heidberg oder Rüningen über den Antrag bei der Wohnraumförderstelle der Stadt Braunschweig bis zur Auszahlung des letzten Zuschusses. In Braunschweig kommt es vor allem auf die Reihenfolge an. Der NBank-Antrag gehört vor den Kaufvertrag oder in einen Vertrag mit Rücktrittsklausel, und die Zusage der KfW 261 muss vorliegen, bevor der erste Handwerker beauftragt wird. Offen gesagt bieten viele Vermittler solche Förderbausteine selten aktiv an, weil daran kaum etwas verdient wird. Wir gehen den umgekehrten Weg, schöpfen zuerst jeden Fördertopf aus und vergleichen für den Bankrest über 550 Finanzierungspartner.

Dann verlangt die NBank auf die verbliebene Restschuld einen marktüblichen Zins. Bei 155.000 Euro und 2 Prozent Tilgung sind nach 20 Jahren 62.000 Euro zurückgezahlt, 93.000 Euro stehen noch offen. Zu diesem Zeitpunkt sind KfW 308 und der Bankanteil bereits weit abgetragen, und viele Familien lösen den Rest aus Rücklagen ab oder nehmen dafür eine günstige Anschlussfinanzierung. In den ersten 20 Jahren lohnt es sich fast nie, das zinslose Darlehen außerplanmäßig zu tilgen. Freies Geld gehört eher in den Bankkredit oder in KfW 261, wo es Zinsen spart. Diese Reihenfolge der Rückzahlung legen wir gemeinsam mit Ihnen fest, bevor der erste Vertrag unterschrieben ist.