Baufinanzierung Hameln. Für ein Haus der 1960er Jahre tragen NBank und KfW den größten Teil von Kauf und Sanierung.

Für das Haus in Afferde aus dem Praxisbeispiel sind es 155.000 Euro Darlehen und 20.000 Euro Zuschuss. Wie kommt die Summe zustande? Das bereinigte Einkommen der Familie liegt über der Grundgrenze der NBank, aber unter der Grenze plus 40 Prozent. Das ist die Einkommensgruppe B. In dieser Gruppe gibt es bis zu 140.000 Euro Darlehen und 7.500 Euro je Kind, bei zwei Kindern also 155.000 Euro. Je Kind zahlt die NBank außerdem 10.000 Euro Zuschuss, den es allerdings nur zusammen mit dem Darlehen gibt. Eine Grenze gilt immer. Darlehen und Erhöhungen dürfen zusammen höchstens 90 Prozent der Gesamtkosten ausmachen. Bei rund 417.300 Euro Gesamtkosten ist davon in Hameln reichlich Luft. Verdient die Familie weniger und bleibt unter der Grundgrenze, gilt Gruppe A mit bis zu 180.000 Euro plus 10.000 Euro je Kind, bei zwei Kindern also 200.000 Euro.

Zwei Stufen aus dem Paragrafen 3 NWoFG sind für Hameln maßgeblich. Die Grundgrenze der Gruppe A beträgt 21.250 Euro für eine Person und 28.750 Euro für zwei Personen, für jede weitere Person 3.750 Euro und für jedes Kind noch einmal 3.750 Euro. Ein Paar mit zwei Kindern kommt so auf 43.750 Euro. Die Gruppe B endet bei der Grenze plus 40 Prozent, also bei 29.750 Euro für eine Person und 61.250 Euro für das Paar mit zwei Kindern. Eine dritte Stufe C mit plus 60 Prozent gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nach der DVO-NWoFG. Ob Hameln dazu zählt, fragen wir vor dem Antrag bei der Wohnraumförderstelle nach. Was viele überrascht, ist der Maßstab. Gemeint ist das bereinigte Einkommen nach Wohnraumförderrecht, nicht das Bruttogehalt. Weil je Einkommensart pauschale Abzüge abgehen, darf das Brutto spürbar höher liegen. Ein Gehalt aus dem Klinikum und eines aus dem Handwerk passen deshalb häufiger unter die Grenze, als die nackte Zahl vermuten lässt. Wir rechnen Ihr Einkommen vorab nach den Regeln der NBank durch.

Der Antrag geht nicht an die NBank und nicht an eine Bank, sondern an die örtliche Wohnraumförderstelle. Für ein Haus im Stadtgebiet ist das die Stelle der Stadt Hameln beziehungsweise des Landkreises Hameln-Pyrmont. Die NBank prüft danach, bewilligt, zahlt aus und verwaltet das Darlehen. Wann muss der Antrag vorliegen? Vor dem Vorhabensbeginn, und Vorhabensbeginn ist der notarielle Kaufvertrag. Wer zuerst unterschreibt und danach fragt, hat die Förderung verloren. Es gibt einen zweiten Weg. Enthält der Kaufvertrag ein eindeutiges und kostenfreies Rücktrittsrecht für den Fall, dass die Förderung nicht bewilligt wird, gilt er nicht als Vorhabensbeginn. Wir bereiten den Antrag komplett vor und sprechen die Rücktrittsklausel mit dem Notar ab. Für diese Antragserstellung fällt ein Honorar an, dessen Höhe wir vorher offen mit Ihnen besprechen.

Zinslos heißt nicht kostenlos, und der Unterschied ist überschaubar. In den Jahren eins bis 20 fällt kein Zins an. Stattdessen berechnet die NBank jedes Jahr 0,5 Prozent der Restschuld als Verwaltungskosten. Bei 155.000 Euro sind das am Anfang 775 Euro im Jahr, und mit jeder Tilgung wird es weniger. Einmalig kommen 1 Prozent Bearbeitungsentgelt auf das Darlehen und 0,75 Prozent auf den Zuschuss dazu, für die Familie in Afferde zusammen 1.700 Euro. Getilgt wird mit 2 Prozent im Jahr. Rechnen Sie 2 Prozent Tilgung und 0,5 Prozent Verwaltung zusammen, dann kostet das Darlehen 2,5 Prozent im Jahr. Bei einer Bank kosten dieselben 155.000 Euro 4,25 Prozent Zins plus 2 Prozent Tilgung, also mehr als das Doppelte. Ab dem 21. Jahr verzinst die NBank die dann noch offenen 93.000 Euro marktüblich.

Der Grund steht im Grundbuch. Die NBank sichert ihr Darlehen nachrangig ab und lässt der finanzierenden Bank den ersten Rang. Aus Sicht der Bank ist damit ihr eigenes Darlehen kleiner und besser gesichert, so als hätten Sie 155.000 Euro mehr Eigenkapital auf den Tisch gelegt. Fachlich sinkt der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis zwischen Bankdarlehen und dem Wert, den die Bank für das Haus ansetzt. Je niedriger dieser Wert, desto besser ist bei vielen Finanzierungspartnern der Zins auf den Bankanteil. Für das Haus in Afferde gibt die Bank 53.000 Euro, und genau so strukturieren wir jede Finanzierung, mit mindestens 50.000 Euro Bankanteil, weil kaum eine Bank eine reine Förderfinanzierung begleitet. Wie stark der Nachrang den Zins drückt, hängt vom einzelnen Institut ab. Deshalb fragen wir den Bankanteil über 550 Finanzierungspartner ab und nicht bei einem einzigen.

Aus vier Bausteinen. Das NBank-Darlehen über 155.000 Euro läuft 20 Jahre ohne Zins, getilgt mit 2 Prozent im Jahr plus 0,5 Prozent Verwaltungskosten. KfW 308 Jung kauft Alt trägt 35.000 Euro zu 1,00 Prozent als Volltilger über 30 Jahre, bei zwei Kindern wären bis zu 160.000 Euro möglich, der Abruf bleibt bewusst kleiner, damit der Bank mindestens 50.000 Euro bleiben. KfW 261 finanziert die Sanierung samt Wärmepumpe mit 123.000 Euro zu 3,49 Prozent, der Tilgungszuschuss von 18.450 Euro verkürzt die Laufzeit. Die Bank finanziert nur 53.000 Euro zu 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Zusammen ergibt das für ein Einfamilienhaus mit rund 125 Quadratmetern in Afferde, nach der Sanierung ein Effizienzhaus 55 EE, einen Mischzins von rund 1,9 Prozent. Damit die Rate bequem tragbar bleibt, sollte das Haushaltsnetto bei etwa 3.500 Euro oder mehr liegen.

Es sind zwei Beträge, und beide bleiben im Haushaltsbudget der Familie. Der erste ist der NBank-Zuschuss von 10.000 Euro je Kind, bei zwei Kindern 20.000 Euro. Der zweite ist der Tilgungszuschuss der KfW 261. Beim Sprung auf Effizienzhaus 55 EE erlässt die KfW 15 Prozent der Kreditsumme, bei 123.000 Euro für Dach, Fenster, Dämmung, Lüftung und Wärmepumpe also 18.450 Euro. Zusammen ergibt das 38.450 Euro. Deshalb läuft im Beispiel jeder Euro der energetischen Sanierung über KfW 261, denn jeder Euro bringt seine 15 Prozent Erlass mit. Warum fehlt die Heizungsförderung KfW 458 mit ihrem Zuschuss auf die Wärmepumpe? Weil KfW 261 und KfW 458 einander ausschließen. Wer die Wärmepumpe über KfW 458 fördern lässt, ist drei Jahre lang für KfW 261 gesperrt und umgekehrt. Beim Effizienzhaus 55 EE gewinnt fast immer der Tilgungszuschuss auf die ganze Sanierung. Nicht in den 38.450 Euro enthalten ist der Zinsvorteil des NBank-Darlehens gegenüber einem Bankdarlehen zu 4,25 Prozent. Der summiert sich über 20 Jahre auch nach Abzug der Verwaltungskosten auf konservativ mehr als 90.000 Euro.

Für das NBank-Darlehen sind es 10 Prozent der Gesamtkosten, bei zwei oder mehr Kindern oder einem Menschen mit Behinderung im Haushalt 7,5 Prozent. Bis zu 5 Prozent davon dürfen Sie in Sach- und Arbeitsleistung erbringen, also selbst auf der Baustelle mit anpacken. Was zählt zu den Gesamtkosten? Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Sanierung. Im Beispiel mit rund 417.300 Euro sind 7,5 Prozent 31.300 Euro. Die Kaufnebenkosten liegen in Niedersachsen bei rund 10,5 Prozent, zusammengesetzt aus 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch und der üblichen Maklercourtage. Reicht Ihr Eigenkapital nicht für die 7,5 Prozent, ist der Hauskauf in Hameln trotzdem möglich, dann ohne den NBank-Baustein und stattdessen mit KfW 308 und Bankdarlehen. Wir stellen Ihnen beide Rechnungen nebeneinander.

Mit dem Landesdarlehen nicht ganz, ohne das Landesdarlehen unter Bedingungen ja. Die NBank verlangt 10 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln, ab zwei Kindern 7,5 Prozent, im Beispiel aus Afferde 31.300 Euro von 417.300 Euro. Bis zu 5 Prozent der Gesamtkosten dürfen Sie in Eigenleistung erbringen, dann bleibt an Geld nur der Rest, hier rund 10.500 Euro. Dafür bekommen Sie einen Bankanteil von nur 53.000 Euro, weil die Bank das nachrangige Landesdarlehen wie Eigenkapital wertet. Haben Sie gar nichts gespart, entfällt der NBank-Baustein, und der Hauskredit läuft über KfW 308 und die Bank, die dann bis an den vollen Kaufpreis geht. Das kostet einen höheren Zins, und die Kaufnebenkosten von rund 10,5 Prozent will kaum ein Institut mitfinanzieren, in Hameln bei 260.000 Euro Kaufpreis rund 27.300 Euro. Ob Ihre Zahlen zu einer der beiden Rechnungen passen, prüfen wir im Erstgespräch anhand Ihrer Unterlagen.

Das Landesdarlehen bleibt gleich, die KfW-Programme wechseln. Die NBank fördert einen Neubau in Klein Berkel, Emmerthal oder Hessisch Oldendorf mit denselben 140.000 Euro plus 7.500 Euro je Kind in Gruppe B und mit 10.000 Euro Zuschuss je Kind, nur die Wohnfläche ist gedeckelt, bei vier Personen auf 130 Quadratmeter. Vorhabensbeginn ist beim Bauen der Werkvertrag mit dem Hausbauunternehmen, der Antrag bei der Wohnraumförderstelle muss also vor dieser Unterschrift liegen. Bei der KfW fallen KfW 308, KfW 261 und KfW 458 weg, denn alle drei setzen ein bestehendes Haus voraus. An ihre Stelle tritt KfW 300 Wohneigentum für Familien für ein Effizienzhaus 40, mit 170.000 Euro bei ein bis zwei Kindern, 200.000 Euro bei drei bis vier und 220.000 Euro ab fünf Kindern, mit QNG-Siegel jeweils 50.000 Euro mehr. Wer die Einkommensgrenze von 90.000 Euro plus 10.000 Euro je weiterem Kind überschreitet oder keine Kinder hat, weicht auf KfW 297 mit bis zu 150.000 Euro oder auf KfW 124 mit bis zu 100.000 Euro aus. Wir rechnen Ihnen beide Wege gegen das sanierte Bestandshaus.

Beratung, Konditionsvergleich, Ihr Finanzierungskonzept samt Förderprüfung und die Begleitung bis zur Auszahlung sind für Sie kostenfrei. Unsere Vergütung erhalten wir von der finanzierenden Bank. Für die Erstellung des NBank-Antrags fällt ein Honorar an, dessen Höhe wir vorher offen mit Ihnen besprechen, denn die NBank vergütet Vermittler nicht. Sie kennen den Betrag also, bevor wir anfangen, und entscheiden dann, ob wir den Antrag für Sie schreiben oder ob Sie ihn mit unserer Vorarbeit selbst zur Wohnraumförderstelle bringen.

Nein. Das Landesdarlehen gilt in Bad Pyrmont, Coppenbrügge oder Aerzen mit denselben Beträgen und derselben Einkommensgrenze wie in der Stadt Hameln, und auch die 20 zinslosen Jahre und der Zuschuss je Kind ändern sich nicht. Anders ist nur die Anlaufstelle. Außerhalb des Stadtgebiets stellen Sie den Antrag bei der Wohnraumförderstelle des Landkreises Hameln-Pyrmont, wieder vor dem Notartermin. Weil Häuser in den Landkreisgemeinden meist günstiger sind als in Hameln selbst, bleibt bei gleicher Förderung weniger für die Bank übrig, und genau dieser Bankanteil bestimmt Ihre Monatsrate. Wir rechnen Ihnen Stadt und Landkreis mit denselben Bausteinen durch, damit Sie den Unterschied in Euro sehen.

Ja, eine selbstgenutzte Eigentumswohnung im Neubau fällt ebenso unter das Programm wie ein Haus, mit denselben Darlehens- und Zuschussbeträgen. Zwei Punkte sind bei der Wohnung anders. Die Wohnflächengrenze liegt niedriger, für vier Personen bei 105 Quadratmetern statt 130 im Eigenheim, und Vorhabensbeginn ist beim Kauf vom Bauträger der notarielle Kaufvertrag, der Antrag muss also vorher bei der Wohnraumförderstelle sein. Bei der KfW tritt beim Neubau KfW 300 Wohneigentum für Familien an die Stelle von KfW 308, sofern das Gebäude als Effizienzhaus 40 nachgewiesen wird und ein Kind unter 18 im Haushalt lebt. Ob die neue Wohnung oder das sanierte Bestandshaus in Hameln die kleinere Rate ergibt, stellen wir Ihnen nebeneinander.

Pflicht ist er, und finden lässt er sich über die Expertenliste der dena, in der Sie nach Postleitzahl suchen können. Die KfW akzeptiert für das Programm 261 nur einen dort gelisteten Energieeffizienz-Experten, weil er die Sanierung zum Effizienzhaus plant, die Bestätigung zum Antrag ausstellt und nach den Arbeiten die Durchführung bestätigt. Erst mit dieser zweiten Bestätigung fließt der Tilgungszuschuss. Die Kosten für seine Fachplanung und Baubegleitung fördert die KfW innerhalb von KfW 261 mit. Sprechen Sie ihn an, sobald das Wunschhaus feststeht, denn seine Bestätigung muss vor dem KfW-Antrag vorliegen und der Antrag vor dem ersten Handwerkerauftrag. Bei der Auswahl und beim Zeitplan helfen wir Ihnen.

Ein Ansprechpartner, vom ersten Exposé aus Rohrsen oder Afferde bis zur Auszahlung des letzten Zuschusses. Dazwischen liegen der Antrag bei der Wohnraumförderstelle der Stadt Hameln, der Kaufvertrag mit Rücktrittsklausel, die Zusage der KfW 261 vor dem ersten Handwerkerauftrag und der Bankvergleich für den Rest. In Hameln entscheidet die Reihenfolge dieser Schritte über die Förderung, deshalb planen wir sie vom Notartermin rückwärts. Offen gesagt bieten viele Vermittler solche Förderbausteine selten aktiv an, weil daran kaum etwas verdient wird. Wir gehen den umgekehrten Weg, schöpfen erst jeden Fördertopf aus und vergleichen für den Bankrest über 550 Finanzierungspartner.

Dann wird die Restschuld marktüblich verzinst. Bei 155.000 Euro und 2 Prozent Tilgung sind nach 20 Jahren 62.000 Euro zurückgezahlt, 93.000 Euro stehen noch offen. Bis dahin sind KfW 308 und der Bankanteil von 53.000 Euro ebenfalls weit abgetragen, und viele Familien lösen den Rest aus Ersparnissen oder mit einer günstigen Anschlussfinanzierung ab. Ein Hinweis, der oft übersehen wird. Sondertilgungen in den ersten 20 Jahren lohnen sich bei einem zinslosen Darlehen kaum. Freies Geld gehört in dieser Zeit eher in den Bankanteil oder in KfW 261, wo es Zinsen spart. Diese Reihenfolge der Rückzahlung legen wir mit Ihnen von Anfang an fest, damit die 20 zinslosen Jahre wirklich zählen.

Die Frage lässt sich seriös nur für Ihren Fall beantworten, denn Zinsen und Risikogrenzen verschieben sich wöchentlich. Eine Bank, die bei viel Eigenkapital vorn liegt, fällt bei einer Vollfinanzierung oft zurück, und bei unsanierten Häusern gehen die Bewertungen weit auseinander. Für Hameln vergleichen wir die Angebote von über 550 Finanzierungspartnern nebeneinander. Entscheidend ist am Ende ohnehin nicht der Zins einer einzelnen Bank, sondern Ihr Mischzins über alle Bausteine, denn das zinslose NBank-Darlehen und die KfW drücken ihn deutlich stärker als jeder Zinsvergleich. Für Ihr Haus in Hameln rechnen wir beides zusammen.

Das sagen wir Ihnen tagesaktuell, denn die Sätze bewegen sich täglich. Ihr persönlicher Satz hängt an vier Größen, nämlich Beleihungsauslauf, Zinsbindung, Ihre finanzielle Situation und das Haus. Aussagekräftiger ist ohnehin der Mischzins über alle Bausteine. Wer KfW und das zinslose NBank-Darlehen einbaut, liegt regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte unter dem reinen Bankangebot. Ein Prozentpunkt weniger zählt bei 300.000 Euro Darlehen über die ganze Zinsbindung. Was für Ihr Vorhaben in Hameln erreichbar ist, rechnen wir kostenfrei aus.

Für eine reine Bankfinanzierung brauchen Sie rund 3.900 Euro Haushaltsnetto. Gerechnet ist das mit 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung, und die Belastung sollte 40 Prozent Ihres Nettos nicht übersteigen. Mit Förderung wird es leichter. Bei 2,5 Prozent Mischzins reichen rund 2.800 Euro netto. Was in Ihrem Fall trägt, rechnen wir für Hameln im kostenlosen Erstgespräch aus.

Ja. 3.000 Euro netto tragen ein Bankdarlehen von rund 230.000 Euro bei 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Mit einem Fördermix aus KfW und dem zinslosen NBank-Darlehen, der den Mischzins auf 2,5 Prozent drückt, sind es bei gleichem Einkommen rund 320.000 Euro. In Hameln liegt der Quadratmeterpreis bei etwa 2.900 Euro, die Förderung macht damit aus rund 79 Quadratmetern etwa 110 Quadratmeter. Die Kaufnebenkosten sollten Sie zusätzlich aus eigenen Mitteln tragen.

Im Schnitt etwa 2.900 Euro je Quadratmeter. Ein Haus mit 120 Quadratmetern kostet damit rechnerisch rund 348.000 Euro, dazu kommen die Kaufnebenkosten. Innerhalb von Hameln liegen die Lagen allerdings weit auseinander, weshalb der Durchschnitt nur als grobe Orientierung taugt. Ob sich der Kauf rechnet, entscheidet die Summe aus Kaufpreis, Sanierung und Förderung über das zinslose NBank-Darlehen und die KfW. Diese Rechnung machen wir für Hameln kostenfrei.