Baufinanzierung Lüneburg. 270.000 Euro kommen aus Förderdarlehen zu null und 1,00 Prozent Zins. Die Bank finanziert nur noch 54.770 Euro.

Im Beispiel dieser Seite sind es 155.000 Euro zinsloses Darlehen plus 20.000 Euro Zuschuss, zusammen 175.000 Euro. Wie kommt die Zahl zustande? Die Familie liegt mit ihrem bereinigten Einkommen über der Grundgrenze, aber unter der Grenze plus 40 Prozent, also in Gruppe B. Dort gibt es 140.000 Euro plus 7.500 Euro für jedes Kind, bei zwei Kindern 155.000 Euro. Der Zuschuss von 10.000 Euro je Kind wird nur zusammen mit dem Darlehen bewilligt und nie zurückgefordert. Eine Obergrenze gibt es noch, denn Darlehen und Erhöhungen dürfen zusammen höchstens 90 Prozent der Gesamtkosten ausmachen. Bei rund 505.700 Euro Gesamtkosten spielt das im Beispiel keine Rolle. Bleibt das bereinigte Einkommen sogar unter der Grundgrenze, gilt Gruppe A mit 180.000 Euro plus 10.000 Euro je Kind, bei zwei Kindern also 200.000 Euro.

Öfter als gedacht, weil die NBank nicht mit dem Brutto rechnet, sondern mit dem bereinigten Einkommen nach Wohnraumförderrecht. Die Grundgrenze aus Paragraf 3 NWoFG liegt bei 21.250 Euro für eine Person und 28.750 Euro für zwei Personen, plus 3.750 Euro für jede weitere Person und noch einmal 3.750 Euro je Kind. Für ein Paar mit zwei Kindern sind das 43.750 Euro, das ist Gruppe A. Gruppe B reicht 40 Prozent höher, für Alleinstehende bis 29.750 Euro und für das Paar mit zwei Kindern bis 61.250 Euro. Eine Gruppe C mit 60 Prozent Aufschlag gibt es nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nach der DVO-NWoFG, ob Lüneburg dazugehört, klären wir vor dem Antrag mit der Wohnraumförderstelle. Vom Brutto zieht das Wohnraumförderrecht pauschale Beträge je Einkommensart ab, deshalb darf das Bruttogehalt spürbar über diesen Zahlen liegen. Wir rechnen Ihr Einkommen vor dem Antrag nach den Regeln der NBank durch, damit Sie vorher wissen, in welcher Gruppe Sie landen.

Nicht bei einer Bank und nicht bei der NBank, sondern bei der Wohnraumförderstelle vor Ort, im Stadtgebiet also bei der Hansestadt Lüneburg beziehungsweise beim Landkreis Lüneburg. Die NBank prüft anschließend, bewilligt, zahlt aus und verwaltet das Darlehen. Beim Zeitpunkt gibt es keinen Spielraum. Der Antrag muss vor dem Vorhabensbeginn eingehen, und Vorhabensbeginn ist die Beurkundung des Kaufvertrags. Wer erst unterschreibt und dann beantragt, geht leer aus. Die einzige Ausnahme ist ein Kaufvertrag mit eindeutigem und kostenfreiem Rücktrittsrecht für den Fall, dass die Förderung abgelehnt wird. Wir stellen den Antrag vollständig zusammen, gegen ein Honorar, das wir vorher offen mit Ihnen besprechen, und stimmen die Rücktrittsklausel mit dem Notar ab.

In den ersten 20 Jahren keinen Zins, aber einen Verwaltungskostenbetrag von 0,5 Prozent der Restschuld pro Jahr. Bei 155.000 Euro sind das zu Beginn 775 Euro im Jahr, und mit jeder Tilgung wird es weniger. Einmalig fallen 1 Prozent Bearbeitungsentgelt auf das Darlehen und 0,75 Prozent auf den Zuschuss an, im Beispiel zusammen 1.700 Euro. Getilgt wird mit 2 Prozent im Jahr, zusammen kostet das Darlehen also 2,5 Prozent im Jahr. Zum Vergleich würde eine Bank für dieselbe Summe 4,25 Prozent Zins plus 2 Prozent Tilgung verlangen, also mehr als das Doppelte. Ab dem 21. Jahr verzinst die NBank die dann noch offenen 93.000 Euro mit höchstens drei Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, nie über dem Marktzins.

Weil die NBank im Grundbuch hinter der Bank steht und der Bank den ersten Rang überlässt. Für die Bank sieht es dadurch so aus, als hätten Sie 155.000 Euro mehr Eigenkapital eingebracht. Damit fällt der Beleihungsauslauf, also der Anteil des Bankdarlehens am Wert, den die Bank für das Haus ansetzt. Je niedriger dieser Wert, desto besser fällt bei vielen Finanzierungspartnern der Zins auf den Bankanteil aus. Im Beispiel finanziert die Bank 54.770 Euro. Weil nicht jede Bank den Nachrang gleich bewertet, legen wir den Bankanteil bei über 550 Finanzierungspartnern zum Vergleich vor.

Aus vier Bausteinen. Das NBank-Darlehen über 155.000 Euro läuft 20 Jahre ohne Zins, getilgt mit 2 Prozent im Jahr plus 0,5 Prozent Verwaltungskosten. KfW 308 Jung kauft Alt trägt 115.000 Euro zu 1,00 Prozent als Volltilger über 30 Jahre, bei zwei Kindern wären bis zu 160.000 Euro möglich, der Abruf bleibt bewusst kleiner, damit der Bank mindestens 50.000 Euro bleiben. KfW 261 finanziert die Sanierung samt Wärmepumpe mit 123.000 Euro zu 3,49 Prozent, der Tilgungszuschuss von 18.450 Euro verkürzt die Laufzeit. Die Bank finanziert nur 54.770 Euro zu 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Zusammen ergibt das für ein Einfamilienhaus mit rund 125 Quadratmetern in Kaltenmoor, nach der Sanierung ein Effizienzhaus 55 EE, einen Mischzins von rund 1,7 Prozent. Damit die Rate bequem tragbar bleibt, sollte das Haushaltsnetto bei etwa 3.850 Euro oder mehr liegen.

Geschenkt sind 38.450 Euro. Davon kommen 20.000 Euro als NBank-Zuschuss für die zwei Kinder und 18.450 Euro als Tilgungszuschuss der KfW 261, die beim Sprung auf Effizienzhaus 55 EE 5 Prozent der Kreditsumme erlässt und für das Beispielhaus der Klasse H als Worst Performing Building weitere 10 Prozentpunkte, zusammen 15 Prozent, hier auf 123.000 Euro für Dach, Fenster, Dämmung, Lüftung und Wärmepumpe. Deshalb läuft im Beispiel die gesamte energetische Sanierung über KfW 261, jeder Euro darin bringt 15 Prozent Erlass. Die Heizungsförderung KfW 458 mit 30 bis 80 Prozent Zuschuss auf die Wärmepumpe fehlt bewusst, denn KfW 261 und KfW 458 schließen sich gegenseitig aus. Wer die Wärmepumpe über KfW 458 fördern lässt, bleibt drei Jahre für KfW 261 gesperrt, und umgekehrt genauso. Zu den 38.450 Euro kommt der Zinsvorteil des zinslosen NBank-Darlehens gegenüber einem Bankdarlehen zu 4,25 Prozent, der über 20 Jahre auch nach Abzug der Verwaltungskosten konservativ über 90.000 Euro liegt.

Für das NBank-Darlehen mindestens 10 Prozent der Gesamtkosten, mit zwei oder mehr Kindern oder einem Menschen mit Behinderung im Haushalt 7,5 Prozent. Bis zu 5 Prozent davon dürfen Sie als eigene Arbeitsleistung einbringen, etwa beim Ausbau. Zu den Gesamtkosten gehören Kaufpreis, Nebenkosten und die Sanierung, im Beispiel rund 505.700 Euro, die Familie braucht also 37.930 Euro. Die Nebenkosten in Niedersachsen liegen bei rund 10,5 Prozent, das sind 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch und die übliche Maklercourtage. Reicht das Ersparte dafür nicht, geht der Kauf trotzdem, dann ohne den NBank-Baustein mit KfW 308 und Bankdarlehen. Wir stellen Ihnen beide Wege mit Zahlen gegenüber.

Mit dem Landesdarlehen nicht, ohne es schon. Die NBank verlangt 10 Prozent der Gesamtkosten als Eigenmittel, bei zwei und mehr Kindern 7,5 Prozent, und höchstens 5 Prozent davon dürfen Arbeitsleistung sein. Wer diese Summe nicht hat, kann trotzdem kaufen, dann aus KfW 308 und einem Bankdarlehen, das auch die Kaufnebenkosten mitträgt. Der Preis dafür ist ein höherer Zins auf den Bankanteil, weil der Beleihungsauslauf über 100 Prozent liegt, und nicht jeder unserer über 550 Finanzierungspartner macht das mit. Im Beispiel dieser Seite bringt die Familie 37.930 Euro von rund 505.700 Euro Gesamtkosten mit, und die Bank finanziert nur 54.770 Euro, weil das nachrangige Landesdarlehen bei ihr wie Eigenkapital zählt. Wer nur wenig gespart hat, fährt mit dem NBank-Weg deshalb fast immer besser als mit einem Hauskredit ganz ohne Eigenkapital. Beide Rechnungen legen wir Ihnen nebeneinander.

Das Landesdarlehen bleibt, die KfW-Programme wechseln. Die NBank fördert den Neubau einschließlich Erstbezug mit denselben Beträgen wie den Kauf, in Gruppe B also 140.000 Euro plus 7.500 Euro je Kind und 10.000 Euro Zuschuss je Kind, begrenzt aber die Wohnfläche, im Eigenheim auf 90 Quadratmeter für zwei Personen, 110 für drei, 130 für vier und 150 für fünf Personen. Vorhabensbeginn ist beim Neubau der Werkvertrag, der Antrag bei der Wohnraumförderstelle muss also vor der Unterschrift beim Bauträger oder Hausbauunternehmen liegen. Bei der KfW fallen 308, 261 und 458 weg, denn alle drei gelten nur für Bestandshäuser. An ihre Stelle tritt KfW 300 Wohneigentum für Familien mit 170.000 Euro bei einem oder zwei Kindern, 200.000 Euro bei drei oder vier und 220.000 Euro ab fünf Kindern, mit QNG-Siegel jeweils 50.000 Euro mehr. Voraussetzung sind ein Effizienzhaus 40 und ein zu versteuerndes Haushaltseinkommen bis 90.000 Euro bei einem Kind plus 10.000 Euro je weiterem Kind. Wer darüber liegt oder keine Kinder hat, nutzt für das selbst genutzte Haus KfW 297 mit bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit, was sich mit KfW 300 nicht kombinieren lässt, oder KfW 124 als Basisdarlehen bis 100.000 Euro. Das gilt für ein Grundstück im Ilmenaugarten genauso wie in Adendorf, Bardowick oder Winsen, nur die zuständige Wohnraumförderstelle wechselt mit dem Landkreis.

Beratung, Konditionsvergleich, Ihr Finanzierungskonzept samt Förderprüfung und die Begleitung bis zur Auszahlung sind für Sie kostenfrei. Unsere Vergütung erhalten wir von der finanzierenden Bank. Für die Erstellung des NBank-Antrags fällt ein Honorar an, dessen Höhe wir vorher offen mit Ihnen besprechen, denn die NBank vergütet Vermittler nicht. Sie wissen also vor dem ersten Handgriff, was auf Sie zukommt, und Sie entscheiden, ob wir den Antrag für Sie schreiben oder ob Sie ihn mit unserer Vorarbeit selbst bei der Wohnraumförderstelle einreichen.

Ja, ohne ihn geht es nicht. Die KfW verlangt für das Programm 261 einen Energieeffizienz-Experten aus der Expertenliste der dena, der die Sanierung zum Effizienzhaus plant, die Bestätigung zum Antrag ausstellt und am Ende die Durchführung bestätigt. Sein Honorar tragen zunächst Sie, die KfW fördert die Fachplanung und Baubegleitung aber im Rahmen von KfW 261 mit, sodass ein Teil der Kosten zurückfließt. Entscheidend ist der Zeitpunkt. Die Bestätigung des Experten muss vorliegen, bevor Sie den KfW-Antrag über die Bank stellen, und der Antrag muss durch sein, bevor der erste Handwerker anfängt. Wir helfen Ihnen bei der Suche in der Expertenliste und stimmen den Fahrplan zwischen Kaufvertrag, Antrag und Baubeginn mit ihm ab.

An der Förderung nichts, an den Nebenkosten spürbar. NBank, KfW 308 und KfW 261 fragen nicht danach, ob ein Makler beteiligt war, die Beträge und Bedingungen bleiben gleich. Die Kaufnebenkosten sinken dagegen um die Maklercourtage, es bleiben die Grunderwerbsteuer mit 5,0 Prozent und rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch, zusammen also gut 7 statt rund 10,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 340.000 Euro sind das rund 12.000 Euro weniger, die Sie aus eigenen Mitteln aufbringen müssen. Eines ändert sich beim Privatkauf nicht. Der Kaufvertrag darf erst nach dem Antrag bei der Wohnraumförderstelle unterschrieben werden, oder er braucht ein kostenfreies Rücktrittsrecht, und gerade ohne Makler übernehmen wir gern die Abstimmung mit dem Verkäufer über diesen Zeitplan.

Ja, das NBank-Programm gilt landesweit mit denselben Beträgen und Einkommensgrenzen, ob Sie in Lüneburg, in Amelinghausen, in Bienenbüttel oder in Soltau kaufen. Es wechselt nur die Stelle, bei der Sie den Antrag abgeben. Zuständig ist die Wohnraumförderstelle des Landkreises, in dem das Haus liegt, also der Landkreis Lüneburg, Uelzen, Harburg oder der Heidekreis. Für die Finanzierung ist die Heide oft sogar der leichtere Fall, weil die Häuser dort weniger kosten, die Förderung aber gleich hoch bleibt und der Bankanteil dadurch kleiner wird. Dafür sollten Sie den Weg zur Arbeit und den späteren Wiederverkauf nüchtern mit einrechnen. Beides schauen wir uns im Erstgespräch gemeinsam an.

Bei uns läuft alles über einen Ansprechpartner, vom Exposé des Wunschhauses in Kaltenmoor oder Oedeme über den Antrag bei der Wohnraumförderstelle der Hansestadt Lüneburg bis zur Auszahlung des letzten Zuschusses. In Lüneburg kommt es besonders auf die Reihenfolge an. Der NBank-Antrag gehört vor den Kaufvertrag oder in einen Vertrag mit Rücktrittsklausel, und die Zusage für KfW 261 muss vorliegen, bevor der erste Handwerker anfängt. Offen gesagt bieten viele Vermittler diese Bausteine kaum an, weil sie daran nichts verdienen. Bei uns ist es andersherum, zuerst kommen die Fördertöpfe, dann der Vergleich des Bankrests bei über 550 Finanzierungspartnern.

Dann verzinst die NBank die noch offene Restschuld, mit höchstens drei Prozentpunkten über dem Basiszinssatz und nie über dem Marktzins. Bei 155.000 Euro und 2 Prozent Tilgung sind nach 20 Jahren 62.000 Euro zurückgezahlt, es bleiben 93.000 Euro. Bis dahin sind KfW 308 und das Bankdarlehen über 54.770 Euro ein gutes Stück abgetragen, sodass viele Familien den Rest aus Rücklagen oder mit einer günstigen Anschlussfinanzierung ablösen. In den zinslosen Jahren lohnen Sondertilgungen auf das NBank-Darlehen kaum, dieses Geld ist im Bankanteil oder in KfW 261 besser aufgehoben. Diese Reihenfolge der Rückzahlung legen wir gemeinsam mit Ihnen von Anfang an fest, damit die 20 Jahre ohne Zins voll ausgenutzt werden.

Die Frage lässt sich seriös nur für Ihren Fall beantworten, denn Zinsen und Risikogrenzen verschieben sich wöchentlich. Eine Bank, die bei viel Eigenkapital vorn liegt, fällt bei einer Vollfinanzierung oft zurück, und bei unsanierten Häusern gehen die Bewertungen weit auseinander. Für Lüneburg vergleichen wir die Angebote von über 550 Finanzierungspartnern nebeneinander. Entscheidend ist am Ende ohnehin nicht der Zins einer einzelnen Bank, sondern Ihr Mischzins über alle Bausteine, denn das zinslose NBank-Darlehen und die KfW drücken ihn deutlich stärker als jeder Zinsvergleich. Für Ihr Haus in Lüneburg rechnen wir beides zusammen.

Das sagen wir Ihnen tagesaktuell, denn die Sätze bewegen sich täglich. Ihr persönlicher Satz hängt an vier Größen, nämlich Beleihungsauslauf, Zinsbindung, Ihre finanzielle Situation und das Haus. Aussagekräftiger ist ohnehin der Mischzins über alle Bausteine. Wer KfW und das zinslose NBank-Darlehen einbaut, liegt regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte unter dem reinen Bankangebot. Ein Prozentpunkt weniger zählt bei 300.000 Euro Darlehen über die ganze Zinsbindung. Was für Ihr Vorhaben in Lüneburg erreichbar ist, rechnen wir kostenfrei aus.

Für eine reine Bankfinanzierung brauchen Sie rund 3.900 Euro Haushaltsnetto. Gerechnet ist das mit 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung, und die Belastung sollte 40 Prozent Ihres Nettos nicht übersteigen. Mit Förderung wird es leichter. Bei 2,5 Prozent Mischzins reichen rund 2.800 Euro netto. Was in Ihrem Fall trägt, rechnen wir für Lüneburg im kostenlosen Erstgespräch aus.

Ja. 3.000 Euro netto tragen ein Bankdarlehen von rund 230.000 Euro bei 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Mit einem Fördermix aus KfW und dem zinslosen NBank-Darlehen, der den Mischzins auf 2,5 Prozent drückt, sind es bei gleichem Einkommen rund 320.000 Euro. In Lüneburg liegt der Quadratmeterpreis bei etwa 3.700 Euro, die Förderung macht damit aus rund 62 Quadratmetern etwa 86 Quadratmeter. Die Kaufnebenkosten sollten Sie zusätzlich aus eigenen Mitteln tragen.

Im Schnitt etwa 3.700 Euro je Quadratmeter. Ein Haus mit 120 Quadratmetern kostet damit rechnerisch rund 444.000 Euro, dazu kommen die Kaufnebenkosten. Innerhalb von Lüneburg liegen die Lagen allerdings weit auseinander, weshalb der Durchschnitt nur als grobe Orientierung taugt. Ob sich der Kauf rechnet, entscheidet die Summe aus Kaufpreis, Sanierung und Förderung über das zinslose NBank-Darlehen und die KfW. Diese Rechnung machen wir für Lüneburg kostenfrei.