Baufinanzierung Osnabrück. NBank und KfW 308 übernehmen 240.000 Euro und die Bank finanziert nur noch 54.110 Euro.

Für die Familie in Schinkel sind es 155.000 Euro Darlehen und 20.000 Euro Zuschuss. Entscheidend ist die Einkommensgruppe. Mit einem bereinigten Einkommen zwischen der Grundgrenze und der Grenze plus 40 Prozent liegt sie in Gruppe B, und dort gibt es 140.000 Euro plus 7.500 Euro je Kind, also 155.000 Euro. Der Zuschuss von 10.000 Euro je Kind kommt dazu, allerdings nur zusammen mit dem Darlehen. Darlehen und Erhöhungen dürfen 90 Prozent der Gesamtkosten nicht übersteigen, bei rund 472.550 Euro ist davon nichts zu spüren. Bleibt das bereinigte Einkommen unter der Grundgrenze, gilt Gruppe A mit 180.000 Euro plus 10.000 Euro je Kind, für zwei Kinder also 200.000 Euro. Wo Ihre Familie landet, rechnen wir vor dem Antrag aus.

Osnabrück rechnet mit den Grenzen aus Paragraf 3 NWoFG. Gruppe A ist die Grundgrenze, 21.250 Euro für eine Person, 28.750 Euro für zwei Personen, 3.750 Euro für jede weitere Person und noch einmal 3.750 Euro je Kind. Ein Paar mit zwei Kindern liegt damit bei 43.750 Euro. Gruppe B reicht 40 Prozent höher, für dieselbe Familie bis 61.250 Euro, für Alleinstehende bis 29.750 Euro. Eine Gruppe C mit plus 60 Prozent gibt es nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nach der DVO-NWoFG. Ob Osnabrück dazu zählt, fragen wir vor dem Antrag bei der Wohnraumförderstelle nach. Der Punkt, an dem die meisten falsch rechnen, ist das Wort bereinigt. Gemeint ist das Einkommen nach Wohnraumförderrecht, und dort gehen vom Brutto pauschale Abzüge je Einkommensart ab. Zwei Gehälter aus Klinikum und Logistik können deshalb unter der Grenze liegen, obwohl das Brutto darüber aussieht. Wir rechnen es nach den Regeln der NBank durch.

Nicht die Bank und nicht die NBank, sondern die örtliche Wohnraumförderstelle nimmt den Antrag entgegen. Im Stadtgebiet ist das die Stadt Osnabrück, im Umland der Landkreis Osnabrück. Die NBank prüft danach, bewilligt, zahlt aus und verwaltet das Darlehen. Wann ist wichtiger als wer. Der Antrag muss vor dem Vorhabensbeginn liegen, und der Vorhabensbeginn ist der notarielle Kaufvertrag. Wer zuerst beim Notar unterschreibt, hat die Förderung verloren. Es sei denn, der Kaufvertrag enthält ein eindeutiges und kostenfreies Rücktrittsrecht für den Fall, dass die Förderung nicht bewilligt wird. Wir stellen die Unterlagen für die Wohnraumförderstelle zusammen, gegen ein vorher offen besprochenes Honorar, und sprechen die Rücktrittsklausel mit dem Notar ab.

Der Sollzins ist in den Jahren eins bis 20 tatsächlich null Prozent, kostenlos ist das Darlehen trotzdem nicht. Die NBank berechnet jedes Jahr 0,5 Prozent der Restschuld als Verwaltungskostenbetrag. Bei 155.000 Euro sind das im ersten Jahr 775 Euro, und der Betrag wird mit jeder Tilgung kleiner. Einmalig kommen 1 Prozent Bearbeitungsentgelt auf das Darlehen und 0,75 Prozent auf den Zuschuss dazu, für die Familie in Schinkel zusammen 1.700 Euro. Getilgt wird mit 2 Prozent im Jahr, zusammen kostet das Darlehen also 2,5 Prozent im Jahr. Zum Vergleich würde eine Bank für dieselbe Summe 4,25 Prozent Zins plus 2 Prozent Tilgung verlangen, also mehr als das Doppelte. Ab dem 21. Jahr verzinst die NBank die dann noch offenen 93.000 Euro mit höchstens drei Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, nie über dem Marktzins.

Weil die NBank der Bank den ersten Rang im Grundbuch überlässt und sich selbst dahinter eintragen lässt. Die Bank rechnet deshalb nur ihren eigenen Kredit gegen den Wert des Hauses. Aus ihrer Sicht haben Sie 155.000 Euro mehr Eigenkapital eingebracht. Der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis des Bankdarlehens zum Wert, den die Bank für Ihr Haus ansetzt, fällt deutlich niedriger aus, und ein niedriger Beleihungsauslauf ist bei den meisten Finanzierungspartnern der Weg zu einem besseren Zins auf den Bankanteil. In unserem Beispiel finanziert die Bank ohnehin nur noch 54.110 Euro. Wie stark eine Bank den Nachrang honoriert, ist von Haus zu Haus verschieden. Deshalb rechnen wir den Bankanteil bei über 550 Finanzierungspartnern und nehmen den mit der besten Bewertung.

Aus vier Bausteinen. Das NBank-Darlehen über 155.000 Euro läuft 20 Jahre ohne Zins, getilgt mit 2 Prozent im Jahr plus 0,5 Prozent Verwaltungskosten. KfW 308 Jung kauft Alt trägt 85.000 Euro zu 1,00 Prozent als Volltilger über 30 Jahre, bei zwei Kindern wären bis zu 160.000 Euro möglich, der Abruf bleibt bewusst kleiner, damit der Bank mindestens 50.000 Euro bleiben. KfW 261 finanziert die Sanierung samt Wärmepumpe mit 123.000 Euro zu 3,49 Prozent, der Tilgungszuschuss von 18.450 Euro verkürzt die Laufzeit. Die Bank finanziert nur 54.110 Euro zu 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Zusammen ergibt das für ein Einfamilienhaus mit rund 125 Quadratmetern in Schinkel, nach der Sanierung ein Effizienzhaus 55 EE, einen Mischzins von rund 1,8 Prozent. Damit die Rate bequem tragbar bleibt, sollte das Haushaltsnetto bei etwa 3.700 Euro oder mehr liegen.

Die Summe besteht aus zwei Teilen. Der erste ist der NBank-Zuschuss von 10.000 Euro je Kind, bei zwei Kindern 20.000 Euro. Der zweite ist der Tilgungszuschuss der KfW 261, die beim Sprung auf Effizienzhaus 55 EE für das Beispielhaus der Klasse H 15 Prozent der Kreditsumme erlässt, bei 123.000 Euro also 18.450 Euro. Zusammen sind das 38.450 Euro. Die KfW 261 finanziert dabei die vollen 123.000 Euro förderfähigen Sanierungskosten, denn die Sanierung steht fest, und der Kaufpreis kommt aus NBank und KfW 308. Was fehlt, ist die Heizungsförderung KfW 458 mit 30 bis 80 Prozent Zuschuss auf die Wärmepumpe. Sie wurde bewusst weggelassen, weil KfW 261 und KfW 458 einander ausschließen und eine Sperre von drei Jahren in beide Richtungen auslösen. Die Wärmepumpe läuft deshalb im Effizienzhauskredit mit. Rechnet man den Zins dazu, den die NBank 20 Jahre lang nicht nimmt, kommen gegenüber einem Bankdarlehen zu 4,25 Prozent nach Abzug der Verwaltungskosten vorsichtig geschätzt mehr als 90.000 Euro hinzu.

Die NBank verlangt 10 Prozent der Gesamtkosten als Eigenmittel. Haushalte mit zwei oder mehr Kindern oder mit einem Menschen mit Behinderung kommen mit 7,5 Prozent aus. Bis zu 5 Prozent der Gesamtkosten dürfen davon Sach- und Arbeitsleistung sein, also Ihre eigene Arbeit auf der Baustelle. Für das Haus in Schinkel mit rund 472.550 Euro Gesamtkosten sind das 35.440 Euro. Zu den Gesamtkosten gehören Kaufpreis, Nebenkosten und Sanierung. Die Nebenkosten in Niedersachsen liegen bei rund 10,5 Prozent, das sind 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch und die übliche Maklercourtage. Reicht das Eigenkapital nicht, ist der Kauf nicht vom Tisch. Dann bleibt der Weg über KfW 308 plus Bankdarlehen ohne den NBank-Baustein. Wir rechnen Ihnen beide Wege nebeneinander vor.

Ohne jedes Eigenkapital nur ohne das Landesdarlehen. Die NBank verlangt 10 Prozent der Gesamtkosten als Eigenmittel, ab zwei Kindern 7,5 Prozent, wovon bis zu 5 Prozent Eigenleistung sein dürfen. Für das Haus in Schinkel sind das 35.440 Euro, und wer selbst auf der Baustelle anpackt, braucht davon nur einen Teil auf dem Konto. Der Lohn für diese 7,5 Prozent ist groß, denn die Bank rechnet das nachrangige NBank-Darlehen wie Eigenkapital. Im Beispiel trägt sie nur 54.110 Euro von 472.550 Euro, der Beleihungsauslauf ist niedrig und der Zins auf den Bankanteil entsprechend gut. Wer wirklich nichts angespart hat, kann mit KfW 308 und einer Bank finanzieren, zahlt dann aber einen deutlich höheren Zins auf einen viel größeren Bankanteil und muss die Kaufnebenkosten von rund 10,5 Prozent, bei 310.000 Euro also rund 32.550 Euro, trotzdem selbst aufbringen. Ein Hauskredit ganz ohne eigenes Geld ist in Osnabrück deshalb möglich, aber selten der günstigste Weg. Wir rechnen beide Varianten für Sie nebeneinander.

Beim Land ändert sich wenig, bei der KfW fast alles. Die NBank fördert den Neubau einschließlich Erstbezug mit denselben Beträgen wie den Kauf, in Gruppe B 140.000 Euro plus 7.500 Euro je Kind und 10.000 Euro Zuschuss je Kind. Neu sind die Wohnflächengrenzen, für vier Personen 130 Quadratmeter im Eigenheim, für fünf 150, und der Vorhabensbeginn ist der Werkvertrag statt des Kaufvertrags. Der Antrag bei der Wohnraumförderstelle gehört also vor die Unterschrift beim Bauträger oder Hausbauunternehmen. Bei der KfW fallen 308, 261 und 458 weg, denn sie gelten nur für bestehende Häuser. Stattdessen gibt es KfW 300 Wohneigentum für Familien für ein Effizienzhaus 40 mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren, ohne QNG-Siegel 170.000 Euro bei ein oder zwei Kindern, 200.000 Euro bei drei oder vier, 220.000 Euro ab fünf Kindern, mit QNG jeweils 50.000 Euro mehr. Die Einkommensgrenze liegt bei 90.000 Euro zu versteuerndem Haushaltseinkommen mit einem Kind plus 10.000 Euro je weiterem Kind. Wer darüber liegt, nimmt für das selbst genutzte Haus KfW 297 mit bis zu 150.000 Euro, das sich aber nicht mit KfW 300 kombinieren lässt. Für ein Grundstück in Georgsmarienhütte, Belm, Wallenhorst oder Hasbergen gilt das genauso wie in der Stadt, zuständig ist dann der Landkreis.

Beratung, Konditionsvergleich, Ihr Finanzierungskonzept samt Förderprüfung und die Begleitung bis zur Auszahlung sind für Sie kostenfrei. Unsere Vergütung erhalten wir von der finanzierenden Bank. Für die Erstellung des NBank-Antrags fällt ein Honorar an, dessen Höhe wir vorher offen mit Ihnen besprechen, denn die NBank vergütet Vermittler nicht. Sie kennen den Betrag also, bevor wir anfangen, und Sie entscheiden selbst, ob wir den Antrag für Sie schreiben oder ob Sie ihn mit unserer Vorarbeit selbst bei der Wohnraumförderstelle in Osnabrück abgeben.

Ja, denn entscheidend ist, wo das Haus steht, nicht wo Sie Ihr Gehalt verdienen. Liegt das Haus in Osnabrück oder im Landkreis Osnabrück, gilt das NBank-Darlehen mit 20 Jahren null Prozent Zins und 10.000 Euro Zuschuss je Kind, auch wenn Sie täglich nach Münster oder Bielefeld pendeln. Der Antrag geht an die Wohnraumförderstelle der Stadt oder des Landkreises, bevor der Notar den Kaufvertrag beurkundet. Ihr bereinigtes Einkommen berechnen wir nach den niedersächsischen Regeln, unabhängig vom Sitz des Arbeitgebers. Erst jenseits der Landesgrenze in Nordrhein-Westfalen gilt die dortige Wohneigentumsförderung mit eigenen Beträgen und Regeln. Wer beide Seiten vergleichen möchte, bekommt von uns beide Rechnungen nebeneinander.

Für ein Bestandshaus oder eine Eigentumswohnung der Energieklassen F bis H in Schinkel, Voxtrup oder Hellern kommt KfW 308 Jung kauft Alt infrage, für Familien mit Kind unter 18 Jahren mit 140.000 Euro bei einem Kind, 160.000 Euro bei zwei Kindern und 180.000 Euro ab drei Kindern zu 1,00 Prozent, gebunden an eine Sanierung binnen viereinhalb Jahren. Die Sanierung selbst finanziert KfW 261 mit bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit und einem Tilgungszuschuss, im Praxisbeispiel 18.450 Euro auf 123.000 Euro. Wer nur die Heizung tauscht, nutzt den Zuschuss KfW 458, der sich mit KfW 261 für dieselbe Maßnahme aber ausschließt. Beim Neubau im Landkreis Osnabrück tritt KfW 300 mit 170.000 bis 220.000 Euro je nach Kinderzahl an die Stelle von KfW 308. Alle Angaben prüfen wir nach kfw.de und kombinieren die Programme mit dem nachrangigen NBank-Darlehen.

Ein Ansprechpartner, von der ersten Besichtigung in Schinkel oder Hellern über den Antrag bei der Wohnraumförderstelle der Stadt Osnabrück bis zur Auszahlung des letzten Zuschusses. Die Besonderheit in Osnabrück ist die Reihenfolge, denn der NBank-Antrag gehört vor den Kaufvertrag oder in einen Vertrag mit Rücktrittsklausel, und die Zusage der KfW 261 muss vor dem ersten Handwerkerauftrag vorliegen. Offen gesagt bieten viele Vermittler solche Förderbausteine selten aktiv an, weil daran kaum etwas verdient wird. Wir gehen den umgekehrten Weg, schöpfen erst jeden Fördertopf aus und vergleichen für den Bankanteil über 550 Finanzierungspartner.

Dann verzinst die NBank die noch offene Restschuld mit höchstens drei Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, nie über dem Marktzins. Bei 155.000 Euro und 2 Prozent Tilgung sind nach 20 Jahren 62.000 Euro zurückgezahlt, 93.000 Euro stehen noch offen. Bis dahin sind KfW 308 und der Bankanteil ebenfalls ein gutes Stück getilgt, und viele Familien lösen den Rest aus Ersparnissen ab oder nehmen eine günstige Anschlussfinanzierung. Ein Tipp für die Jahre davor. Sondertilgungen gehören nicht in das zinslose Darlehen, sondern in den Bankanteil oder in KfW 261, denn dort kostet jeder Euro Restschuld Zinsen. Diese Reihenfolge der Rückzahlung legen wir mit Ihnen von Anfang an fest, damit die 20 zinslosen Jahre voll ausgenutzt werden.

Die Hausbank zeigt Ihnen nur ihre eigenen Zinsen, und das ist selten die beste Wahl. Dieselbe Bank kann bei 20 Prozent Eigenkapital günstig und bei einer Vollfinanzierung teuer sein, und Häuser mit schwacher Energieklasse bewerten die Finanzierungspartner völlig unterschiedlich. Für Osnabrück vergleichen wir über 550 Finanzierungspartner mit Ihren tatsächlichen Zahlen und zeigen Ihnen die Ergebnisse offen. Den größten Hebel hat nicht die Bankwahl, sondern die Förderung. Das zinslose NBank-Darlehen und die KfW verändern den Mischzins spürbar, und wir bauen den Mix für Osnabrück passend zu Ihrem Haus.

Tagesaktuelle Zinssätze bekommen Sie von uns in wenigen Minuten, weil sich die Sätze täglich ändern. Beleihungsauslauf, Zinsbindung, Ihre finanzielle Situation und der Zustand des Hauses entscheiden über Ihren Satz, weshalb pauschale Bestzinsangaben wenig aussagen. Der Mischzins ist die ehrlichere Kennzahl. KfW und das zinslose NBank-Darlehen drücken ihn regelmäßig um ein bis zwei Prozentpunkte. Bei 300.000 Euro Darlehen zählt jeder Prozentpunkt über die ganze Zinsbindung. Ihren persönlichen Satz für Osnabrück nennen wir Ihnen im kostenlosen Erstgespräch.

Etwa 3.900 Euro netto im Haushalt bei einer reinen Bankfinanzierung. Hinter der Zahl stecken 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung, begrenzt auf 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens. Mit Förderdarlehen sinkt die Hürde deutlich. Bei einem Mischzins von 2,5 Prozent genügen für dieselbe Summe etwa 2.800 Euro netto. Ihre konkrete Grenze rechnen wir für Osnabrück kostenfrei aus, inklusive aller Verpflichtungen.

Deutlich mehr, als viele denken. 3.000 Euro netto erlauben ein Bankdarlehen von rund 230.000 Euro bei 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Mit einem Fördermix aus KfW und dem zinslosen NBank-Darlehen, der den Mischzins auf 2,5 Prozent drückt, sind es bei gleichem Einkommen rund 320.000 Euro. In Osnabrück liegt der Quadratmeterpreis bei etwa 3.100 Euro, die Förderung macht damit aus rund 74 Quadratmetern etwa 103 Quadratmeter. Nicht vergessen sind die Kaufnebenkosten, die Banken ungern mitfinanzieren.

Im Schnitt etwa 3.100 Euro je Quadratmeter. Ein Haus mit 120 Quadratmetern kostet damit rechnerisch rund 372.000 Euro, dazu kommen die Kaufnebenkosten. Innerhalb von Osnabrück liegen die Lagen allerdings weit auseinander, weshalb der Durchschnitt nur als grobe Orientierung taugt. Ob der Preis angemessen ist, zeigt erst die Gesamtrechnung aus Kaufpreis, Sanierung und Förderung. Wir erstellen für Osnabrück eine Vorab-Einwertung, bevor Sie ein Angebot abgeben.