Baufinanzierung Oldenburg. Das Land leiht Ihnen 155.000 Euro 20 Jahre lang zu null Prozent Zins. Mit KfW-Förderung kostet das sanierte Haus 1.334 Euro im Monat.

Für die Familie aus dem Praxisbeispiel sind es 155.000 Euro als Darlehen und 20.000 Euro als Zuschuss. Die Höhe des Darlehens richtet sich nach der Einkommensgruppe. Das Paar liegt mit seinem bereinigten Einkommen in Gruppe B, also oberhalb der Grundgrenze und unterhalb der Grenze plus 40 Prozent. In dieser Gruppe gibt die NBank höchstens 140.000 Euro und legt für jedes Kind 7.500 Euro drauf, macht bei zwei Kindern 155.000 Euro. Der Zuschuss ist von der Gruppe unabhängig, er beträgt immer 10.000 Euro je Kind und wird nur gemeinsam mit dem Darlehen bewilligt. Eine zweite Grenze ist die 90-Prozent-Regel, denn Darlehen und Erhöhungen dürfen zusammen höchstens 90 Prozent der Gesamtkosten ausmachen. Bei rund 483.600 Euro Gesamtkosten spielt diese Grenze in Oldenburg keine Rolle. Wer mit dem bereinigten Einkommen unter der Grundgrenze bleibt, rutscht in Gruppe A und bekommt bis zu 180.000 Euro plus 10.000 Euro je Kind, für zwei Kinder also 200.000 Euro.

Häufiger, als die nackte Zahl vermuten lässt. Die Grenzen aus Paragraf 3 NWoFG lauten für Gruppe A 21.250 Euro für eine Person, 3.750 Euro für jede weitere Person und noch einmal 3.750 Euro für jedes Kind. Ein Paar mit zwei Kindern landet damit bei 40.000 Euro. Gruppe B erlaubt 40 Prozent mehr, für dasselbe Paar also 56.000 Euro und für eine Einzelperson 29.750 Euro. Der entscheidende Punkt ist, dass diese Beträge das bereinigte Einkommen nach Wohnraumförderrecht meinen und nicht Ihr Bruttogehalt. Vom Brutto gehen je Einkommensart pauschale Abzüge ab, bei Angestellten und Beamten unterschiedlich. Der zulässige Bruttolohn liegt darum deutlich über den genannten Grenzen. Zwei Gehälter aus Universität und Klinikum können deshalb durchaus in Gruppe B landen. Eine Gruppe C mit plus 60 Prozent gibt es nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nach der DVO-NWoFG. Ob die Stadt Oldenburg dazu gehört, gehen wir vor dem Antrag mit der Wohnraumförderstelle durch. Ihr Einkommen rechnen wir vorab nach den Regeln der NBank aus, damit Sie vor dem Antrag wissen, in welcher Gruppe Sie stehen.

Zuständig ist die örtliche Wohnraumförderstelle. Für ein Haus im Stadtgebiet ist das die Stadt Oldenburg. Für Wardenburg oder Hatten ist es der Landkreis Oldenburg, für Bad Zwischenahn und Rastede der Landkreis Ammerland, für Delmenhorst die kreisfreie Stadt. Die NBank bekommt den Antrag von dort, bewilligt ihn, zahlt aus und verwaltet das Darlehen später. Beim Zeitpunkt gibt es keinen Spielraum. Der Antrag muss gestellt sein, bevor das Vorhaben beginnt, und als Beginn zählt die Unterschrift beim Notar. Wer erst unterschreibt und dann fragt, bekommt die Förderung nicht mehr. Ein Ausweg bleibt. Steht im Kaufvertrag ein eindeutiges und kostenfreies Rücktrittsrecht für den Fall, dass die Förderung abgelehnt wird, gilt der Vertrag nicht als Vorhabensbeginn. Wir schreiben den Antrag für Sie fertig, gegen ein Honorar, das wir vorher offen mit Ihnen besprechen, und sprechen die Rücktrittsklausel mit dem Notar ab.

Der Haken heißt Verwaltungskostenbetrag. Zins fällt in den ersten 20 Jahren tatsächlich keiner an, aber die NBank berechnet jedes Jahr 0,5 Prozent der noch offenen Restschuld. Bei 155.000 Euro sind das im ersten Jahr 775 Euro, umgerechnet gut 65 Euro im Monat, und mit jeder Tilgung wird der Betrag kleiner. Dazu kommt einmalig ein Bearbeitungsentgelt, 1 Prozent auf das Darlehen und 0,75 Prozent auf den Zuschuss, im Beispiel zusammen 1.700 Euro. Getilgt wird mit 2 Prozent im Jahr. Ihre Monatsrate ist also 2,5 Prozent des Darlehens geteilt durch zwölf, bei 155.000 Euro rund 323 Euro. Zum Vergleich kostet dieselbe Summe bei einer Bank mit 3,9 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung etwa 762 Euro im Monat. Ab dem 21. Jahr verlangt die NBank einen marktüblichen Zins auf die dann noch offenen 93.000 Euro.

Sehr viel. Das NBank-Darlehen wird nachrangig eingetragen, die finanzierende Bank behält den ersten Rang. Aus Sicht der Bank ist Ihre Finanzierung deshalb so aufgestellt, als hätten Sie 155.000 Euro mehr Eigenkapital eingebracht. Damit sinkt der Beleihungsauslauf, das ist der Anteil des Bankdarlehens am Wert, den die Bank für das Haus ansetzt. Je niedriger dieser Anteil, desto günstiger fällt bei vielen Finanzierungspartnern der Zinssatz auf den Bankteil aus. Im Beispiel für Oldenburg trägt die Bank 54.330 Euro. Kleiner rechnen wir den Bankanteil bewusst nicht, denn kaum eine Bank begleitet eine Finanzierung, die fast nur aus Fördermitteln besteht, deshalb planen wir in jedem Beispiel mindestens 50.000 Euro für die Bank ein. Weil nicht jede Bank den Nachrang gleich bewertet, vergleichen wir diesen Effekt für Sie über 550 Finanzierungspartner.

Aus vier Krediten, die nebeneinander laufen. Erstens das NBank-Darlehen über 155.000 Euro mit 323 Euro im Monat, das sind 2 Prozent Tilgung und 0,5 Prozent Verwaltungskosten ohne Zins. Zweitens die KfW 261 mit 123.000 Euro brutto und 104.550 Euro netto nach Tilgungszuschuss, zu 3,3 Prozent rund 458 Euro, darin steckt die gesamte Sanierung einschließlich Wärmepumpe. Drittens KfW 308 mit 95.000 Euro zu 0,53 Prozent, als Volltilger über 30 Jahre 285 Euro, obwohl bis zu 160.000 Euro möglich wären. Viertens der Bankanteil von 54.330 Euro, der mit 3,9 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung 267 Euro kostet. Zusammen 1.334 Euro für ein Einfamilienhaus mit rund 125 Quadratmetern in Kreyenbrück, das nach der Sanierung den Stand Effizienzhaus 55 EE hat. Zur Miete kostet ein saniertes Haus dieser Größe in Oldenburg rund 1.500 Euro kalt. Wir empfehlen für diese Rate ein Haushaltsnetto ab etwa 3.500 Euro.

38.450 Euro, aus zwei Quellen. Die NBank überweist 10.000 Euro Zuschuss je Kind, für zwei Kinder 20.000 Euro. Die KfW 261 streicht beim Sprung auf Effizienzhaus 55 EE 15 Prozent der Kreditsumme als Tilgungszuschuss, bei 123.000 Euro sind das 18.450 Euro. Die KfW 261 trägt im Beispiel die vollen 123.000 Euro förderfähigen Sanierungskosten, weil die Sanierung feststeht und der Kaufpreis aus NBank und KfW 308 kommt. Die Heizungsförderung KfW 458 mit 46 Prozent Zuschuss auf die Wärmepumpe wäre nur ohne KfW 261 möglich, denn beide Programme schließen einander aus. Wer die Wärmepumpe über KfW 458 fördern lässt, ist für drei Jahre von KfW 261 ausgeschlossen, und umgekehrt genauso. Deshalb läuft die Heizung hier im Effizienzhauskredit mit. Nicht geschenkt, aber ebenfalls gespart ist der Zinsvorteil des NBank-Darlehens. Gegenüber einem Bankdarlehen zu 3,9 Prozent summiert er sich über 20 Jahre nach Abzug der Verwaltungskosten auf konservativ mehr als 80.000 Euro.

Für das NBank-Darlehen 10 Prozent der Gesamtkosten, mit zwei oder mehr Kindern oder einem Menschen mit Behinderung im Haushalt 7,5 Prozent. Bis zu 5 Prozent davon dürfen Sie als Eigenleistung auf der Baustelle erbringen, also mit eigener Arbeit statt mit Geld. Zu den Gesamtkosten zählen Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Sanierung, im Beispiel rund 483.600 Euro, die Eigenmittel betragen dann 36.270 Euro. Für die Kaufnebenkosten in Niedersachsen rechnen wir mit rund 10,5 Prozent, das sind 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer, etwa 2 Prozent für Notar und Grundbuch und die übliche Courtage für den Makler. Reicht das Ersparte nicht bis zur NBank-Grenze, ist der Kauf trotzdem möglich. Dann bleibt der NBank-Baustein weg, und die Finanzierung besteht aus KfW 308 und Bankdarlehen. Wir stellen beide Wege nebeneinander, damit Sie den Unterschied in der Rate sehen.

Ohne das Landesdarlehen ja, mit ihm nicht. Die NBank besteht auf 10 Prozent Eigenmitteln, bei zwei und mehr Kindern auf 7,5 Prozent, im Beispiel dieser Seite 36.270 Euro. Wer diese Summe nicht hat, kann trotzdem kaufen, wenn das Einkommen die Rate trägt. Dann besteht die Finanzierung aus KfW 308 zu 0,53 Prozent und einem Bankdarlehen für den Rest. Der Bankzins liegt bei hohem Beleihungsauslauf höher, und die Kaufnebenkosten von rund 10,5 Prozent, in Oldenburg bei 320.000 Euro etwa 33.600 Euro, nehmen nur wenige Finanzierungspartner mit ins Darlehen. Wer dagegen die Eigenmittel für die NBank zusammenbekommt, kauft mit dem Nachrang des Landesdarlehens fast wie ein Käufer mit hohem Eigenkapital, weil die Bank die 155.000 Euro so bewertet. Beide Wege legen wir Ihnen nebeneinander, dann sehen Sie, wie viel jeder Monat zusätzlichen Sparens bei der Rate ausmacht.

Beim Land wenig, bei der KfW fast alles. Das NBank-Darlehen gibt es für den Neubau einschließlich Erstbezug in derselben Höhe wie beim Kauf, in Gruppe B 140.000 Euro plus 7.500 Euro je Kind, dazu 10.000 Euro Zuschuss je Kind. Neu sind die Wohnflächengrenzen, für vier Personen 130 Quadratmeter im Eigenheim, für fünf 150. Als Vorhabensbeginn zählt der Werkvertrag mit der Hausbaufirma oder dem Bauträger, der Antrag muss vorher bei der Wohnraumförderstelle sein, am Fliegerhorst bei der Stadt Oldenburg, in Rastede beim Landkreis Ammerland, in Wardenburg beim Landkreis Oldenburg. Bei der KfW fallen 308, 261 und 458 weg, denn sie fördern nur den Bestand. Stattdessen gibt KfW 300 für Familien mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren beim Effizienzhaus 40 bis zu 170.000 Euro bei ein bis zwei Kindern, 200.000 Euro bei drei bis vier und 220.000 Euro ab fünf Kindern, mit QNG-Siegel jeweils 50.000 Euro mehr. Ohne Kind oder ohne Siegel bleiben KfW 297 und 298 mit bis zu 150.000 Euro, KfW 296 im Niedrigpreissegment bis 100.000 Euro und KfW 124 bis 100.000 Euro als Basisdarlehen. Der Bankanteil wird beim Neubau meist größer, weil der Sanierungskredit mit seinem Tilgungszuschuss entfällt.

Beratung, Konditionsvergleich, Ihr Finanzierungskonzept samt Förderprüfung und die Begleitung bis zur Auszahlung sind für Sie kostenfrei. Unsere Vergütung erhalten wir von der finanzierenden Bank. Für die Erstellung des NBank-Antrags fällt ein Honorar an, dessen Höhe wir vorher offen mit Ihnen besprechen, denn die NBank vergütet Vermittler nicht. Sie kennen den Betrag also, bevor wir anfangen, und Sie entscheiden selbst, ob wir den Antrag schreiben oder ob Sie ihn mit unserer Vorarbeit selbst bei der Wohnraumförderstelle abgeben.

Bei einem reinen Bankkredit trägt die Bank den gesamten Kaufpreis samt Sanierung zum Marktzins, und Sie zahlen auf jeden Euro Zins. In der geförderten Variante übernimmt das Land Niedersachsen über die NBank 155.000 Euro für 20 Jahre ohne Zins, KfW 308 legt im Beispiel dieser Seite 95.000 Euro zu 0,53 Prozent dazu, und KfW 261 finanziert die Sanierung mit Tilgungszuschuss. Von 483.600 Euro Gesamtkosten bleiben der Bank dann nur 54.330 Euro. Weil das NBank-Darlehen nachrangig im Grundbuch steht, rechnet die Bank diesen Rest zu einem günstigeren Zins, als wenn sie alles allein finanzieren müsste. Dazu kommen 20.000 Euro Zuschuss und 18.450 Euro Erlass, die nie zurückgezahlt werden. Der Unterschied liegt also weniger im Zins der Bank als darin, wie wenig die Bank überhaupt finanzieren muss.

Ja, denn für die NBank zählt der Standort des Hauses und nicht der Arbeitsort. Steht das Haus in Oldenburg, Delmenhorst oder im Ammerland, gilt das Landesdarlehen mit 20 Jahren null Prozent Zins und 10.000 Euro Zuschuss je Kind, auch wenn Sie beide in Bremen arbeiten. Der Antrag geht an die Wohnraumförderstelle der Stadt Oldenburg, für Delmenhorst an die kreisfreie Stadt und für Wardenburg oder Hatten an den Landkreis Oldenburg, und zwar vor dem Kaufvertrag. Ihr bereinigtes Einkommen rechnen wir nach den Regeln des Wohnraumförderrechts durch, egal wo das Gehalt herkommt. Erst wenn Sie auf die Bremer Seite der Landesgrenze wechseln, gilt eine andere Förderung. Delmenhorst liegt als Bahnknoten zwischen beiden Städten und ist deshalb für viele Pendlerpaare die Antwort.

Ein Ansprechpartner für alles, vom ersten Exposé aus Osternburg oder Bürgerfelde über den Antrag bei der Wohnraumförderstelle der Stadt Oldenburg bis zur Auszahlung des letzten Zuschusses. In Oldenburg entscheidet vor allem die Reihenfolge. Der NBank-Antrag muss vor dem Kaufvertrag liegen oder der Vertrag braucht eine Rücktrittsklausel, und die Zusage der KfW 261 muss da sein, bevor der erste Handwerker beauftragt wird. Ehrlicherweise bieten viele Vermittler diese Bausteine kaum an, weil daran fast nichts verdient wird. Bei uns läuft es andersherum. Erst werden die Fördertöpfe ausgeschöpft, dann suchen wir für den Rest den passenden Zins bei über 550 Finanzierungspartnern.

Ab dem 21. Jahr verzinst die NBank den offenen Rest zu marktüblichen Sätzen. Bei 155.000 Euro und 2 Prozent Tilgung sind nach 20 Jahren 62.000 Euro zurückgezahlt, es bleiben 93.000 Euro. In derselben Zeit sind KfW 308 und das Bankdarlehen über 54.330 Euro weit fortgeschritten, viele Familien lösen die Restschuld dann aus Rücklagen ab oder verhandeln eine Anschlussfinanzierung. Sondertilgungen gehören in den ersten 20 Jahren nicht ins NBank-Darlehen, denn dort kosten sie keinen Zins. Freies Geld tilgt besser den Bankanteil oder die KfW 261. Diese Reihenfolge der Rückzahlung legen wir gemeinsam von Anfang an fest, damit die zinslosen Jahre voll wirken.