Immobilienfinanzierung Augsburg. BayernLabo und KfW tragen den Fuggerstadt-Bestand.

Augsburg ist die drittgrößte Stadt Bayerns, per Zug rund 30 Minuten von München entfernt, und Häuser kosten hier im Schnitt etwa 4.800 Euro pro Quadratmeter statt der Münchner rund 9.000 Euro. Unsanierter Bestand in Lechhausen, Oberhausen oder am Haunstetter Rand ist ab etwa 3.700 Euro zu haben. Dazu kommt der Fördermix. Im Praxisbeispiel dieser Seite sichert sich eine Familie mit drei Kindern 21.150 Euro Zuschuss aus BayernLabo-Kinderzuschuss und dem Tilgungserlass der KfW 261, kombiniert mit 150.000 Euro KfW 308 zu 1,00 Prozent und 160.000 Euro BayernLabo-Darlehen zu 2,65 Prozent.

Die BayernLabo verbilligt als Förderbank des Freistaats ein Darlehen von bis zu einem Drittel der förderfähigen Gesamtkosten, mindestens 15.000 Euro. Beim Kauf mit Sanierung zählen Kaufpreis, Erwerbskosten und erforderliche Modernisierungskosten zusammen, im Augsburger Beispiel rund 639.000 Euro, sodass bis zu etwa 213.000 Euro förderfähig wären. Der Zins liegt Stand September 2026 bei 2,65 Prozent nominal für 10 Jahre Zinsbindung, das erste Jahr läuft tilgungsfrei, ab dem zweiten Jahr tilgen Sie 2 Prozent jährlich zuzüglich ersparter Zinsen. Beantragt wird bei der örtlichen Bewilligungsstelle, in Augsburg beim zuständigen Referat der Stadt, zwingend vor dem Kaufvertrag.

Der Freistaat zahlt 5.000 Euro je Kind als echten Zuschuss, ohne eigene Rate. Er gilt nach der Richtlinie ab Mai 2026 auch für ungeborene Kinder in der Schwangerschaft und kann ergänzend auf das nötige Eigenkapital angerechnet werden. Für das Darlehen selbst verlangt die BayernLabo seit Mai 2026 eine Eigenleistung von 15 Prozent der Gesamtkosten statt zuvor 20 Prozent, der Zuschuss deckt davon einen spürbaren Teil ab. Die Augsburger Familie im Beispiel mit drei Kindern erhält 15.000 Euro obendrauf auf das zinsverbilligte Darlehen. Der Zuschuss erzeugt keine Monatsrate und senkt direkt den Finanzierungsbedarf der Sanierung.

Das Zinsverbilligungsprogramm wertet den notariellen Kaufvertrag als Vorhabensbeginn. Wer zuerst beim Notar unterschreibt und danach den Antrag stellt, verliert Darlehen und Kinderzuschuss unwiderruflich, im Augsburger Beispiel wären das 160.000 Euro zu 2,65 Prozent plus 15.000 Euro Zuschuss. Der Antrag gehört zur Bewilligungsstelle der Stadt Augsburg, nicht zur BayernLabo direkt, und ein Rechtsanspruch besteht nicht. Dasselbe Prinzip gilt für die KfW 308. Wir takten deshalb jeden Kauf so, dass alle Anträge vor dem Notartermin liegen.

Im Schnitt liegen Augsburger Häuser bei etwa 4.800 Euro pro Quadratmeter, München verlangt mit rund 9.000 Euro fast das Doppelte. Unsanierter Bestand der Energieklassen F bis H kostet in Lechhausen, Oberhausen, der Firnhaberau sowie an den Rändern von Haunstetten und Göggingen etwa 3.700 bis 3.900 Euro pro Quadratmeter. Ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus mit 110 Quadratmetern ist damit für rund 410.000 bis 430.000 Euro zu finden, exakt das Profil, das KfW 308 und den Sanierungskredit KfW 261 freischaltet.

Lechhausen östlich des Lechs hat den größten Bestand an Siedlungshäusern der 1930er Jahre. Oberhausen im Nordwesten bietet die günstigsten Einstiegspreise der Kernstadt, die Firnhaberau ist eine gewachsene Gartenstadtsiedlung mit vielen unsanierten Objekten. An den Rändern von Haunstetten im Süden und Göggingen im Südwesten mischen sich Nachkriegshäuser mit großen Grundstücken. In all diesen Lagen dominieren die Energieklassen F bis H, also die Zugangsvoraussetzung für KfW 308, und die Kaufpreise lassen genug Luft, damit das BayernLabo-Drittel und die Einkommensgrenze zusammenpassen.

Bayern hat mit rund 9,1 Prozent die niedrigsten Kaufnebenkosten Deutschlands, weil die Grunderwerbsteuer nur 3,5 Prozent beträgt. Dazu kommen rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch sowie üblicherweise 3,57 Prozent Maklercourtage. Beim Augsburger Beispielhaus für 430.000 Euro sind das rund 39.100 Euro. Diese Summe finanziert keine Bank mit, sie bildet die Untergrenze für Ihr Eigenkapital in der Bankfinanzierung. Das BayernLabo-Darlehen verlangt mehr, nämlich mindestens 15 Prozent der veranschlagten Gesamtkosten, in diesem Beispiel also rund 70.400 Euro. Angerechnet werden eigenes Geld, ein eigenes Grundstück und Zuschüsse, auch der Kinderzuschuss von 5.000 Euro je Kind. Was in Ihrem Fall zusammenkommt, rechnen wir im Erstgespräch durch. Der Standortvorteil ist real, in anderen Bundesländern kostet derselbe Kauf mehrere Tausend Euro Nebenkosten mehr.

Das lässt sich ohne Rechnung nicht sagen, denn die Grenze nach Art. 11 BayWoFG meint das anrechenbare Gesamteinkommen nach Abzügen und Freibeträgen, nicht das Brutto. Für ein Paar mit drei Kindern liegt sie 2026 bei 84.900 Euro anrechenbar, zusammengesetzt aus 43.200 Euro für zwei Personen, je 10.700 Euro pro weiterer Person und je 3.200 Euro zusätzlich pro Kind. Weil vom Bruttoeinkommen erst Pauschalen und Freibeträge abgezogen werden, entspricht das je nach Konstellation einem spürbar höheren Brutto. Die Grenze wirkt niedriger als sie ist, wir rechnen das im Erstgespräch exakt aus.

Der erste Hebel ist der Zins, 2,65 Prozent statt 4,25 Prozent beim Bankdarlehen, gut anderthalb Prozentpunkte auf 160.000 Euro. Der zweite Hebel entsteht im Grundbuch. Die BayernLabo sichert ihr Darlehen außerhalb des erststelligen Beleihungsraums, der etwa ein Drittel der Gesamtkosten abdeckt, und rangiert damit hinter dem Bankdarlehen. Für die Erstrangbank wirken die nachrangigen 160.000 Euro wie zusätzliches Eigenkapital, ihr Beleihungsauslauf sinkt und ihre Zinsstufe verbessert sich. KfW-Mittel nimmt die Nachrangregel ausdrücklich aus, die Kombination mit KfW 308 ist also unproblematisch.

Zwei Zuschüsse stapeln sich. Der BayernLabo-Kinderzuschuss zahlt 5.000 Euro je Kind, bei drei Kindern also 15.000 Euro ohne eigene Rate. Der KfW-261-Kredit erlässt beim Sprung auf Effizienzhaus 55 EE 5 Prozent der Kreditsumme, im Beispiel 6.150 Euro von 123.000 Euro. Zusammen sind das 21.150 Euro. Die Wärmepumpe läuft in dieser Sanierung mit, einen Zuschuss aus KfW 458 gibt es dafür nicht, weil die KfW beide Wege seit dem 21.07.2026 ausschließt.

Ein saniertes Haus mit 110 Quadratmetern kostet in Augsburg rund 1.650 Euro Kaltmiete. Die Finanzierung im Praxisbeispiel liegt darüber, im ersten Jahr etwas niedriger, weil das BayernLabo-Darlehen tilgungsfrei startet. Der Abstand kauft Eigentum an einem komplett auf Effizienzhaus 55 EE gebrachten Haus in der drittgrößten Stadt Bayerns, dessen Sanierung für 170.000 Euro in der Finanzierung schon steckt. Der Mischzins über alle Bausteine liegt bei rund 2,9 Prozent, an Zuschüssen bleiben 21.150 Euro. Empfohlen ist ein Haushaltsnetto ab etwa 6.200 Euro.

Wir übernehmen die komplette Koordination, von der Objektprüfung in Lechhausen oder der Firnhaberau über die Antragstellung bei der Augsburger Bewilligungsstelle bis zur Auszahlung des letzten Zuschusses. Der Fördermix aus Zinsverbilligungsprogramm, Kinderzuschuss, KfW 308 und der Sanierungsförderung verlangt eine strenge Reihenfolge, denn BayernLabo und KfW 308 gehören vor den Notartermin und der Sanierungsantrag vor den ersten Handwerkerauftrag. Dazu kommt die Grundbuchmechanik mit dem Nachrang als Eigenkapitalhebel, die wir mit der Erstrangbank verhandeln. Im kostenlosen Erstgespräch prüfen wir Einkommensgrenze, Energieklasse und Kombinierbarkeit, danach vergleichen wir über 550 Finanzierungspartner. Ein Ansprechpartner, keine Zusatzkosten.

Nicht die BayernLabo allein, und einen Rechtsanspruch gibt es ohnehin nicht, so steht es im Merkblatt. Die Einkommensgrenze nach Artikel 11 des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes liegt bei 28.300 Euro für einen Einpersonenhaushalt und 43.200 Euro für zwei Personen. Je weitere Person im Haushalt kommen 10.700 Euro hinzu, je Kind 3.200 Euro. Wichtig ist, dass hier nicht das Bruttoeinkommen zählt. Berechnet wird nach den Artikeln 5 bis 7 des Gesetzes, und dabei sind bestimmte Beträge abzusetzen. Die Grundlage ist steuerrechtlich, weicht aber im Detail davon ab. Eingereicht werden muss vor dem Baubeginn oder dem Abschluss des Kaufvertrags. Bei knappem Einkommen lohnt die Vorabklärung mit der Bewilligungsstelle. Wir übernehmen das für Ihr Objekt in Augsburg ohne Zusatzkosten.

Zunächst zur Höhe. Mehr als ein Drittel der Gesamtkosten gibt es nicht, mindestens aber 15.000 Euro. Der Zinssatz liegt bei 2,65 Prozent im Jahr bei zehn Jahren Zinsbindung und bei 2,95 Prozent bei fünfzehn Jahren, jeweils mit 2,00 Prozent Tilgung zuzüglich ersparter Zinsen ab dem zweiten Jahr. Die Grundschuld liegt außerhalb des erststelligen Beleihungsraums von etwa einem Drittel der Gesamtkosten. Das Darlehen rangiert also nach entsprechend hohen Kapitalmarkt- und Bauspardarlehen, innerhalb von 85 Prozent der Gesamtkosten jedoch vor sonstigen Fördermitteln. Ein zusätzliches Bankdarlehen ist deshalb Pflicht. Bei 100 Prozent Auszahlung fallen ab dem dreizehnten Monat nach dem Darlehensangebot 0,15 Prozent monatlich auf nicht ausgezahlte Beträge an. Kostenfrei sondertilgen können Sie nur zum Ende eines Zinsfestschreibungszeitraums. Mit den Darlehen der KfW ist die Kombination ausdrücklich möglich, und genau daraus entsteht der günstige Mischzins. Für Ihr Objekt in Augsburg rechnen wir das komplette Paket kostenfrei durch.

Die Hausbank zeigt Ihnen nur ihre eigenen Konditionen, und das ist selten die beste Wahl. Dieselbe Bank kann bei 20 Prozent Eigenkapital günstig und bei einer Vollfinanzierung teuer sein, und Objekte mit schwacher Energieklasse bewerten die Finanzierungspartner völlig unterschiedlich. Für Augsburg vergleichen wir über 550 Finanzierungspartner mit Ihren tatsächlichen Zahlen und zeigen Ihnen die Ergebnisse offen. Den größten Hebel hat nicht die Bankwahl, sondern die Förderung. das BayernLabo-Darlehen und die KfW verändern den Mischzins spürbar, und wir bauen den Mix für Augsburg passend zu Ihrem Objekt.

Tagesaktuelle Konditionen bekommen Sie von uns in wenigen Minuten, weil sich die Sätze täglich ändern. Beleihungsauslauf, Zinsbindung, Bonität und Objektzustand entscheiden über Ihren Satz, weshalb pauschale Bestzinsangaben wenig aussagen. Der Mischzins ist die ehrlichere Kennzahl. KfW und das BayernLabo-Darlehen drücken ihn regelmäßig um ein bis zwei Prozentpunkte. Was das ausmacht, zeigt eine einfache Rechnung. Bei 300.000 Euro Darlehen zählt jeder Prozentpunkt über die ganze Zinsbindung. Ihren persönlichen Satz für Augsburg nennen wir Ihnen im kostenlosen Erstgespräch.

Etwa 3.900 Euro netto im Haushalt bei einer reinen Bankfinanzierung. Hinter der Zahl stecken 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung, begrenzt auf 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens. Mit Förderdarlehen sinkt die Hürde deutlich. Bei einem Mischzins von 2,5 Prozent genügen für dieselbe Summe etwa 2.800 Euro Netto. Ihre konkrete Grenze rechnen wir für Augsburg kostenfrei aus, inklusive aller Verpflichtungen.

Deutlich mehr, als viele denken. 3.000 Euro netto erlauben ein Bankdarlehen von rund 230.000 Euro bei 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Mit einem Fördermix aus KfW und dem BayernLabo-Darlehen, der den Mischzins auf 2,5 Prozent drückt, sind es bei gleichem Einkommen rund 320.000 Euro. In Augsburg liegt der Quadratmeterpreis bei etwa 4.800 Euro, die Förderung macht damit aus rund 48 Quadratmetern etwa 66 Quadratmeter. Nicht vergessen sind die Kaufnebenkosten, die Banken ungern mitfinanzieren.

Im Schnitt etwa 4.800 Euro je Quadratmeter. Ein Haus mit 120 Quadratmetern kostet damit rechnerisch rund 576.000 Euro, dazu kommen die Kaufnebenkosten. Innerhalb von Augsburg liegen die Lagen allerdings weit auseinander, weshalb der Durchschnitt nur als grobe Orientierung taugt. Ob der Preis angemessen ist, zeigt erst die Gesamtrechnung aus Kaufpreis, Sanierung und Förderung. Wir erstellen für Augsburg eine Vorab-Einwertung, bevor Sie ein Angebot abgeben. Der Postbank Wohnatlas 2026 des HWWI erwartet für Bayern bis 2035 einen realen Preisanstieg von 0,61 Prozent pro Jahr. Diese Werte sind inflationsbereinigt. Nominal sieht die Entwicklung freundlicher aus, und die Restschuld wird real ebenfalls leichter.