Hauskredit Eckernförde. Wohnen, wo andere Urlaub machen, gefördert statt Ferienpreis.

Ja, wenn man am richtigen Segment sucht. Die Ferienhaus-Nachfrage treibt den Marktschnitt in Eckernförde auf rund 3.500 bis 3.700 Euro pro Quadratmeter, doch dieser Wettbewerb konzentriert sich auf sanierte Objekte nahe der ersten Wasserreihe. Unsanierter Dauerwohn-Bestand der Energieklassen F bis H in Borby, der Südstadt oder Domsland wird für rund 2.900 bis 3.100 Euro pro Quadratmeter gehandelt, weil Feriengäste-Käufer keine Sanierungsprojekte wollen. Genau dort greifen KfW 308, KfW 261 und IB.SH Immo Eigentum, und Kiel ist in rund 25 Minuten erreichbar.

Sämtliche Bausteine setzen Selbstnutzung voraus. IB.SH Immo Eigentum finanziert ausdrücklich keine Ferien- und Zweitwohnungen, auch KfW 308 verlangt den Einzug der Familie ins geförderte Haus. Wer eine Kapitalanlage für Feriengäste kauft, muss den vollen Kaufpreis zu Bankkonditionen stemmen. Wer dagegen dauerhaft in Eckernförde wohnen will, senkt seinen Mischzins mit KfW und IB.SH auf rund 3,06 Prozent und erhält obendrein Zuschüsse. In einem Ostseebad mit starker Ferienkonkurrenz ist die Förderkulisse damit der strukturelle Vorteil der Einheimischen und Zuziehenden.

Als alleiniger Kaufkredit nicht, als zinsgünstiges Fundament schon. Mit einem Kind unter 18 und einem Haushaltseinkommen bis 90.000 Euro stellt das Programm 140.000 Euro zu 0,53 Prozent auf 30 Jahre bereit, das sind knapp ein Drittel eines Kaufpreises von 315.000 Euro. Den Rest übernehmen IB.SH Immo Eigentum im Nachrang und ein kleines Bankdarlehen im 1. Rang. Bedingung sind ein Einfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte der Energieklasse F, G oder H, die Sanierung auf Effizienzhaus 85 EE binnen 4,5 Jahren und der Antrag vor dem Notartermin.

Das Landesdarlehen der Investitionsbank Schleswig-Holstein umfasst 15.000 bis 200.000 Euro für selbstgenutztes Wohneigentum, aktuell zu 4,18 Prozent nominal bei 10 Jahren Zinsbindung und 2 Prozent Tilgung. Entscheidend ist die nachrangige Eintragung im Grundbuch. Die Erstrangbank sichert nur noch einen kleinen Rest im 1. Rang ab, ihr Beleihungsauslauf fällt und ihre Zinsstufe wird besser. Vorausgesetzt werden 7,5 Prozent Eigenbeteiligung an den Gesamtkosten, wovon höchstens die Hälfte Eigenleistung sein darf. Ferien- und Zweitwohnungen sind ausgeschlossen, ebenso die Kombination mit KfW 124, die Konditionen sind freibleibend.

Der Markt läuft zweigeteilt. Sanierte Häuser und Objekte mit Wassernähe erreichen durch die Ferienhaus-Nachfrage rund 3.500 bis 3.700 Euro pro Quadratmeter und mehr. Unsanierter Bestand der Klassen F bis H abseits der ersten Wasserreihe, etwa in Borby, der Südstadt, Sandkrug oder Domsland, liegt bei rund 2.900 bis 3.100 Euro pro Quadratmeter. Ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus mit 105 Quadratmetern ist dort ab etwa 315.000 Euro realistisch.

Borby am Nordufer bietet gewachsene Wohnstraßen mit Nachkriegsbestand und kurzem Weg zum Strand. Die Südstadt und Sandkrug halten bodenständige Siedlungshäuser bereit, Domsland liegt ruhig am Stadtrand mit größeren Grundstücken. In diesen Vierteln dominieren die Energieklassen F bis H, die Eintrittskarte für KfW 308. Die Altstadt und die direkten Wasserlagen sind stark vom Ferienmarkt geprägt, dort sind förderfähige Objekte selten und teuer.

Zwei Posten bestimmen den Bedarf. Die Kaufnebenkosten von rund 12,1 Prozent machen bei 315.000 Euro Kaufpreis rund 38.100 Euro aus und werden von keiner Bank mitfinanziert. Daneben fordert IB.SH Immo Eigentum eine Eigenbeteiligung von 7,5 Prozent der Gesamtkosten, bei rund 528.000 Euro also etwa 39.600 Euro, wovon höchstens die Hälfte als Eigenleistung erbracht werden darf. Das für die Nebenkosten eingesetzte Eigenkapital deckt diese Anforderung in vielen Fällen bereits weitgehend, die konkrete Anrechnung klären wir mit der IB.SH für Ihre Konstellation.

Die Grunderwerbsteuer liegt in Schleswig-Holstein bei 6,5 Prozent und ist damit bundesweit Spitze. Hinzu kommen etwa 2 Prozent für Notargebühren und Grundbuchgebühren sowie bis zu 3,57 Prozent Maklercourtage, zusammen rund 12,1 Prozent des Kaufpreises. Für ein Eckernförder Haus zu 315.000 Euro sind das rund 38.100 Euro, die aus eigenen Mitteln kommen müssen.

Grundregel ist der Antrag vor dem jeweiligen Startschuss. KfW 308 muss vor dem notariellen Kaufvertrag bewilligt sein, KfW 261 und KfW 458 vor dem ersten Handwerkerauftrag, und auch das IB.SH-Darlehen gehört vor Vorhabensbeginn beantragt. Ein zu später Antrag kostet die Förderung unwiderruflich. Wir takten alle Anträge bei KfW, BAFA und IB.SH für Sie und stellen sie fristgerecht.

Als Faustregel sollten Kreditrate und Wohnnebenkosten zusammen unter 40 Prozent des Haushaltsnettos bleiben. Unser Eckernförder Praxisbeispiel mit rund 1.979 Euro Gesamtrate funktioniert ab etwa 5.000 Euro Nettoeinkommen, erreichbar etwa für Kiel-Pendler mit zwei Gehältern aus Verwaltung, Marine, Gesundheitswesen oder Industrie. Der Fördermix drückt den Mischzins auf rund 3,06 Prozent, wodurch dasselbe Einkommen deutlich mehr Immobilienkredit trägt als bei einer reinen Bankfinanzierung. Die belastbare Zahl liefert das kostenlose Erstgespräch.

Wir beschönigen nichts. Ein saniertes Haus mit 105 Quadratmetern kostet in Eckernförde durch den Ostseebad-Aufschlag rund 1.250 Euro Kaltmiete, die Rate im Praxisbeispiel liegt mit rund 1.979 Euro darüber. Dafür entsteht ein komplett saniertes Eigenheim mit Wärmepumpe, jede Rate tilgt eigenes Vermögen, und 25.120 Euro aus Tilgungszuschuss und Heizungszuschuss sind geschenkt. In einer Stadt, in der der Ferienmarkt die Preise langfristig stützt, kommt das Wertsteigerungspotenzial der sanierten Effizienzklasse hinzu. Ob es für Sie aufgeht, zeigt der Mieten-oder-Kaufen-Vergleich im Erstgespräch.

Eine Finanzierung mit fünf Bausteinen, zwei Grundbuchrängen und Selbstnutzungsnachweisen braucht einen Kümmerer, und das sind wir. Im Erstgespräch prüfen wir, ob Ihr Wunschhaus an der Eckernförder Bucht die Energieklasse für KfW 308 hat und ob die Selbstnutzung sauber dokumentiert ist, damit IB.SH mitzieht. Anschließend bauen wir Sanierungskonzept und Anträge für KfW 261, KfW 458 und IB.SH Immo Eigentum auf, rechnen die 7,5-Prozent-Eigenbeteiligung durch und vergleichen für den Erstrang über 550 Finanzierungspartner. Sie haben vom ersten Anruf bis zur Schlüsselübergabe in Eckernförde einen festen Ansprechpartner.

Weil es im Nachrang steht. Möglich sind 15.000 bis 200.000 Euro mit festem Sollzins für 10 oder 15 Jahre. Aktuell liegt der Satz bei 4,20 Prozent für 10 Jahre und 4,51 Prozent für 15 Jahre, jeweils bei 1 Prozent Tilgung. Die Sicherheit ist eine Grundschuld im Rang nach dem Finanzierungspartner. Dieser Nachrang senkt den Beleihungsauslauf der Bank und ermöglicht dort günstigere Konditionen. An Eigenbeteiligung sind 7,5 Prozent der Gesamtkosten gefordert, in Form von Eigenkapital und oder Arbeitsleistung. Gefördert werden nur selbst genutzte Immobilien, Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze sind ausgeschlossen. Für Ihr Objekt in Eckernförde rechnen wir Landesdarlehen, KfW und Bankanteil in einer Summe.

Bis zur Vollauszahlung zahlen Sie nur Zinsen. Die Tilgung beginnt im Monat nach der Vollauszahlung, spätestens aber 24 Monate nach der Darlehenszusage. Ab dem siebten Monat nach der Zusage fallen auf den nicht abgerufenen Teil 3 Prozent Bereitstellungszinsen im Jahr an. Für die Eintragung der Grundschuld werden 354 Euro fällig. Beantragt wird über Ihren Finanzierungspartner, also die Bank oder Sparkasse, die den Erstrang übernimmt. Beide Bausteine gehören deshalb von Anfang an zusammen verhandelt. Für den Erstrang vergleichen wir über 550 Finanzierungspartner und stimmen das IB.SH-Darlehen darauf ab, für Eckernförde kostenfrei.