Hauskredit Esslingen. Kaufpreis komplett aus Fördermitteln, die Bank bleibt beim Kauf draußen.

Esslingen verbindet eine der schönsten Fachwerk-Altstädte des Landes mit einer S-Bahn, die Pendler in rund einer Viertelstunde nach Stuttgart bringt. Häuser kosten hier im Schnitt etwa 4.500 Euro pro Quadratmeter, doch am Zollberg, in Berkheim und in Mettingen wird älterer Bestand mit Energieklasse F bis H spürbar darunter angeboten. Genau solche Objekte öffnen der vierköpfigen Beispielfamilie dieser Seite den Zugang zum Z15 der L-Bank mit 344.500 Euro zu 1,00 Prozent und zu KfW 308, sodass der Kaufpreis von 440.000 Euro vollständig ohne Bankdarlehen finanziert wird und 23.630 Euro Zuschüsse obendrauf kommen.

Das Z15 gehört zur Landeswohnraumförderung Baden-Württemberg und richtet sich an Haushalte mit mindestens einem minderjährigen Kind, die selbst einziehen. Der Zins beträgt 1,00 Prozent bei 15 Jahren Zinsverbilligung, die Tilgung 2,25 Prozent aus dem Bruttodarlehensbetrag, dazu kommen 24 tilgungsfreie Anlaufmonate und Sondertilgungen bis 4 Prozent jährlich. Mit zwei Kindern stehen bis zu 344.500 Euro bereit, die im Esslinger Rechenbeispiel komplett abgerufen werden. Daraus ergibt sich ab dem dritten Jahr eine Rate von rund 933 Euro, in den beiden Startjahren fallen nur rund 287 Euro Zinsen an. Als Variante mit 20 Jahren Laufzeit existiert das Z20 zu identischen Sätzen.

Während der tilgungsfreien Anlaufzeit berechnet die L-Bank auf das Z15 ausschließlich den Zins von 1,00 Prozent. Statt rund 933 Euro fließen dann nur rund 287 Euro, und die gesamte Monatsbelastung der Esslinger Beispielfamilie sinkt in den ersten beiden Jahren auf rund 826 Euro. Zum Vergleich verlangt der Esslinger Mietmarkt für ein vergleichbares saniertes Haus etwa 1.300 Euro kalt. Die Familie wohnt also zwei Jahre lang im Eigentum günstiger als zur Miete, und zwar exakt in der Phase, in der Umzugskosten, Handwerkertermine und neue Möbel das Konto ohnehin fordern.

Ein Vierpersonenhaushalt darf für das Z15 bis zu 90.000 Euro Bruttojahreseinkommen verdienen, ein Fünfpersonenhaushalt bis zu 99.500 Euro. Baden-Württemberg setzt bewusst am Brutto an, sodass jede Familie ihre Chance mit einem Blick auf die Gehaltsabrechnungen selbst überschlagen kann. Kindergeld und Elterngeld bleiben bei der Berechnung außen vor, pro Verdiener wird zudem die Werbungskostenpauschale von 1.230 Euro abgezogen, und Alleinerziehende profitieren von einem Entlastungsbetrag. Gerade in der Region Stuttgart mit ihren guten Industriegehältern lohnt die genaue Prüfung, die wir vor jedem Antrag kostenlos übernehmen.

Zuständig ist die Wohnraumförderungsstelle der Stadt Esslingen am Neckar, der Antrag läuft über das Förderportal des Landes. Entscheidend ist der Zeitpunkt, denn der notarielle Kaufvertrag gilt als Vorhabensbeginn und macht eine spätere Förderung unmöglich. Erst wenn die Wohnraumförderungsstelle den Eingang des vollständigen Antrags bestätigt hat, darf auf eigenes Risiko unterschrieben werden. Dieselbe Logik gilt für KfW 308, auch dort muss der Antrag vor dem Notartermin stehen. Wir bauen deshalb jeden Esslinger Finanzierungsfahrplan vom Notartermin aus rückwärts auf, damit keine der beiden Fristen reißt.

Wegen der enormen Nachfrage vergeht zwischen vollständigem Antrag und Bewilligung der Landeswohnraumförderung derzeit mindestens ein Jahr. Diesen Punkt nennen wir jedem Interessenten gleich im ersten Gespräch, denn verschwiegen wird er andernorts oft genug. Richtig eingeplant wird aus der Wartezeit ein Vorteil. Der Antrag kann laufen, während Sie am Zollberg oder in Berkheim noch besichtigen, das Sparguthaben für den Eigenanteil wächst weiter, und Energieberater sowie Handwerker lassen sich in Ruhe auswählen. Liegt die Eingangsbestätigung vor, ist eine Unterschrift auf eigenes Risiko denkbar, deren Chancen und Risiken wir individuell durchsprechen.

Die Rechnung beginnt beim Eigenanteil von 89.500 Euro, der die Nebenkosten von rund 46.600 Euro begleicht und zusätzlich 42.900 Euro in den Kaufpreis einbringt. Offen bleiben 397.100 Euro, und die verteilen sich auf zwei Förderdarlehen. Das Z15 steuert seinen Höchstbetrag für zwei Kinder von 344.500 Euro zu 1,00 Prozent bei, KfW 308 füllt die verbleibenden 52.600 Euro zu 0,53 Prozent auf, wobei vom Programmrahmen für zwei Kinder von 125.000 Euro sogar noch reichlich Luft bleibt. Ein Bankkredit kommt beim Kauf schlicht nicht vor. Lediglich der Wärmepumpenrest von 12.420 Euro, der nach Abzug des Zuschusses übrig bleibt, läuft über eine Bank, weshalb der Mischzins bei etwa 1,4 Prozent landet.

Die Landeswohnraumförderung setzt einen Eigenanteil von 15 Prozent der Gesamtkosten voraus, wovon mindestens 8,5 Prozent aus Sparguthaben oder einem eigenen Grundstück kommen müssen. Bei Esslinger Gesamtkosten von rund 596.600 Euro sind das 89.500 Euro, die im Beispiel die kompletten Nebenkosten und einen Teil des Kaufpreises abdecken. Zusätzlich begrenzt das Land die Wohnfläche auf 160 Quadratmeter für vier Personen, jede weitere Person erhöht das Limit um 15 Quadratmeter, ein Arbeitszimmer kann noch einmal 15 Quadratmeter hinzufügen. Das Beispielhaus mit 100 Quadratmetern bleibt weit innerhalb dieser Grenze.

Zwei Programme schenken der Familie bares Geld. Die energetischen Maßnahmen ohne die Heizung bringen das Haus mit Energieklasse G auf Effizienzhaus 55 EE und laufen über die KfW 261 mit 87.000 Euro Kreditvolumen, von dem der Tilgungszuschuss von 15 Prozent gleich 13.050 Euro streicht, sodass nur 73.950 Euro zurückzuzahlen sind. Für die neue Wärmepumpe zu 23.000 Euro überweist die KfW 458 einen Direktzuschuss von 10.580 Euro, das entspricht 46 Prozent der Kosten. Die Wärmepumpe halten wir bewusst aus der KfW 261 heraus, denn wegen des Kumulierungsverbots darf dieselbe Maßnahme nicht in beiden Programmen gleichzeitig gefördert werden. Beide Posten summieren sich auf 23.630 Euro. Unabhängig davon spart das Z15 mit 344.500 Euro zu 1,00 Prozent statt 3,65 Prozent Bankzins über die 15 Jahre der Zinsverbilligung mehr als 100.000 Euro.

In Baden-Württemberg summieren sich Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent, Notargebühren und Grundbuchgebühren von rund 2,0 Prozent sowie die übliche Maklerprovision von 3,57 Prozent auf etwa 10,6 Prozent des Kaufpreises. Beim Esslinger Beispielhaus für 440.000 Euro entstehen so rund 46.600 Euro, die stets aus eigenen Mitteln stammen müssen. Verglichen mit Ländern, in denen die Grunderwerbsteuer höher liegt, kommen Käufer im Südwesten damit günstiger weg. Im Rechenbeispiel übernimmt der Pflicht-Eigenanteil von 89.500 Euro diese Summe vollständig und legt zusätzlich 42.900 Euro auf den Kaufpreis.

Für ein saniertes Einfamilienhaus dieser Größenordnung ruft der Esslinger Markt etwa 1.300 Euro Kaltmiete auf. Die Beispielfamilie zahlt in den ersten 24 Monaten rund 826 Euro und liegt damit klar darunter, ab dem dritten Jahr steigt die Gesamtrate auf rund 1.472 Euro. Der Mehrbetrag von gut 170 Euro gegenüber der Miete fließt in ein Haus, das nach der Sanierung den Standard Effizienzhaus 55 EE mit Wärmepumpe erreicht und der Familie gehört, während Miete dauerhaft verloren geht. Als Faustwert empfehlen wir für dieses Paket ein Haushaltsnettoeinkommen ab etwa 4.400 Euro und rechnen die Entscheidung im Erstgespräch individuell durch.

Wir begleiten Esslinger Käufer vom ersten Blick in den Energieausweis eines Hauses in Mettingen oder Oberesslingen über den Antrag im Förderportal der Wohnraumförderungsstelle der Stadt Esslingen am Neckar bis zur letzten Zuschussauszahlung nach dem Heizungstausch. Weil die Bewilligung derzeit mindestens ein Jahr braucht, takten wir den gesamten Ablauf entsprechend früh. Offen gesagt haben Banken und viele Vermittler wenig Antrieb, Förderdarlehen aktiv anzubieten, da sie daran kaum verdienen. Unsere Reihenfolge ist eine andere. Zuerst werden Z15, KfW 308, KfW 261 und KfW 458 gesichert, erst danach vergleichen wir für den kleinen Rest 550 Banken, komplett kostenlos.