Hauskredit Rendsburg. Kaufen am Nord-Ostsee-Kanal, gefördert von KfW und IB.SH.

Rendsburg liegt am Nord-Ostsee-Kanal genau zwischen Kiel und der Westküste, beide Pendelrichtungen bleiben unter einer halben Stunde. Trotzdem kosten Häuser hier mit rund 2.300 Euro pro Quadratmeter erheblich weniger als in der Landeshauptstadt. Unsanierter Bestand in Neuwerk, Mastbrook oder Rotenhof liegt bei 2.000 bis 2.200 Euro und trägt fast durchgehend Energieklasse F, G oder H, womit der Weg zu KfW 308 offensteht. Wer die Sanierung über KfW 261, KfW 458 und IB.SH Immo Eigentum strukturiert, bekommt viel Haus für vergleichsweise wenig Rate.

Weiter als in fast jeder Großstadt. Mit zwei Kindern unter 18 und einem Haushaltseinkommen bis 100.000 Euro stellt das Programm 160.000 Euro zu 0,53 Prozent auf 30 Jahre bereit. Bei einem Rendsburger Kaufpreis von 250.000 Euro ist damit die Hälfte des Hauses zum Minizins abgedeckt, in Kiel oder Lübeck wäre es nur ein Drittel. Bedingungen sind ein Einfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte der Klasse F, G oder H, die Sanierung auf Effizienzhaus 85 EE innerhalb von 4,5 Jahren und die Antragstellung vor dem Notartermin.

Das Landesdarlehen der Investitionsbank Schleswig-Holstein läuft über 15.000 bis 200.000 Euro, aktuell zu 4,18 Prozent nominal mit 10 Jahren Zinsbindung und 2 Prozent Tilgung, wählbar auch mit 15 Jahren. Entscheidend ist die nachrangige Eintragung im Grundbuch. Im Rendsburger Praxisfall bleiben der Erstrangbank nur 30.000 Euro im 1. Rang, ihr Beleihungsauslauf fällt in die beste Zinsklasse. Voraussetzung sind Selbstnutzung in Schleswig-Holstein und 7,5 Prozent Eigenbeteiligung an den Gesamtkosten, von der höchstens die Hälfte Eigenleistung sein darf. KfW 124 lässt sich nicht kombinieren, die Konditionen sind freibleibend.

Der Durchschnitt für Häuser liegt in Rendsburg bei rund 2.300 Euro pro Quadratmeter. Sanierungsbedürftige Objekte der Energieklassen F bis H starten in Mastbrook, Neuwerk und Rotenhof bei etwa 2.000 bis 2.200 Euro. Ein Einfamilienhaus mit 115 Quadratmetern und Energieklasse G ist damit ab rund 250.000 Euro zu haben. In der Altstadt und im benachbarten Büdelsdorf zahlt man je nach Zustand und Kanalnähe etwas mehr.

Mastbrook und Rotenhof bieten Siedlungs- und Nachkriegshäuser mit Grundstück zu den niedrigsten Preisen der Stadt, fast alle in Energieklasse F bis H. Neuwerk mit seinem historischen Stadtplan rund um den Paradeplatz liefert Altbausubstanz in fußläufiger Zentrumslage. Die Altstadt auf der ehemaligen Kanalinsel hat Charme, aber wenig freistehenden Bestand. Büdelsdorf direkt jenseits der Eider gehört wirtschaftlich zum selben Wohnungsmarkt und wird von allen Landes- und Bundesprogrammen genauso bedient.

Rendsburg ist einer der wenigen Orte, von dem aus beide Arbeitsmärkte bequem erreichbar sind. Nach Kiel braucht der Regionalzug rund 30 Minuten, nach Neumünster etwa 20 Minuten, und über die A7 sowie die A210 geht es ähnlich schnell. Wer in Kiel verdient und in Rendsburg kauft, spart beim Quadratmeterpreis mehrere hundert Euro und finanziert die Differenz gar nicht erst mit. Für Doppelverdiener mit Jobs in verschiedenen Städten ist die Lage am Kanal deshalb ein handfestes Finanzierungsargument.

Zu stemmen sind zunächst die Kaufnebenkosten von rund 12,1 Prozent, bei 250.000 Euro Kaufpreis also etwa 30.300 Euro, die keine Bank übernimmt. Parallel fordert IB.SH Immo Eigentum 7,5 Prozent der Gesamtkosten als Eigenbeteiligung, im Praxisbeispiel rund 34.100 Euro, wovon maximal die Hälfte als Eigenleistung zählen darf. Beide Anforderungen überschneiden sich in der Praxis weitgehend, weil das für Nebenkosten und einen kleinen Sanierungsanteil eingesetzte Eigenkapital angerechnet werden kann. Die exakte Aufteilung klären wir mit der IB.SH für Ihren konkreten Fall.

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Schleswig-Holstein 6,5 Prozent und ist damit bundesweiter Spitzenwert. Hinzu kommen etwa 2 Prozent für Notargebühren und Grundbuchgebühren sowie bis zu 3,57 Prozent Maklerprovision, zusammen rund 12,1 Prozent. Für ein Rendsburger Haus zu 250.000 Euro bedeutet das ungefähr 30.300 Euro, die vollständig aus eigenen Mitteln kommen müssen.

Die Regel lautet immer, erst bewilligen lassen, dann handeln. KfW 308 muss vor der notariellen Beurkundung beantragt sein, KfW 261 und der Heizungszuschuss KfW 458 jeweils vor dem ersten Handwerkerauftrag, das IB.SH-Darlehen vor Vorhabensbeginn. Wer die Reihenfolge verdreht, verliert den jeweiligen Anspruch komplett und ohne Ausnahme. Wir takten sämtliche Anträge bei KfW, BAFA und IB.SH für Sie und behalten die Fristen im Blick.

Als Faustregel gilt, dass Kreditrate und Wohnnebenkosten zusammen höchstens 40 Prozent des Haushaltsnettos ausmachen sollten. Die Gesamtrate von rund 1.616 Euro im Rendsburger Praxisbeispiel ist damit ab etwa 4.100 Euro Nettoeinkommen tragfähig. Zwei Gehälter aus Handwerk, Verwaltung, Klinik oder einem Pendlerjob in Kiel reichen dafür in der Region regelmäßig aus. Der Fördermix drückt den Mischzins auf rund 2,85 Prozent, wodurch dasselbe Einkommen deutlich mehr Immobilienkredit trägt als bei reiner Bankfinanzierung.

Ein saniertes Haus mit 115 Quadratmetern kostet in Rendsburg rund 1.100 Euro Kaltmiete, die Beispielrate liegt mit rund 1.616 Euro darüber. Der Mehrbetrag von gut 500 Euro fließt allerdings zum großen Teil in die eigene Tilgung und damit in Ihr Vermögen statt an einen Vermieter. Obendrauf kommen 25.120 Euro, die aus KfW-261-Tilgungszuschuss und KfW-458-Heizungszuschuss schlicht geschenkt werden, plus die Wertsteigerung eines von Klasse G auf Effizienzhaus-Niveau gehobenen Hauses. Ob die Bilanz für Sie positiv ausfällt, prüfen wir gemeinsam im Erstgespräch.

Wir, und zwar von Anfang bis Ende. Zum Start prüfen wir Ihr Rendsburger Wunschobjekt auf die KfW-308-Energieklasse und rechnen die Kinderstaffel gegen den Kaufpreis. Anschließend planen wir die Sanierungsfinanzierung aus KfW 261, KfW 458 und dem IB.SH-Nachrangdarlehen, klären die Eigenbeteiligung von 7,5 Prozent und reichen jeden Antrag fristgerecht ein. Für den kleinen Erstrang holen wir das beste Angebot aus über 550 Finanzierungspartnern. Sie haben einen festen Ansprechpartner, vom ersten Telefonat bis zur Schlüsselübergabe am Kanal.

Das Darlehen reicht von 15.000 bis 200.000 Euro, der Sollzins ist für 10 oder 15 Jahre fest. Die Sätze liegen bei 4,20 Prozent für 10 Jahre und 4,51 Prozent für 15 Jahre, jeweils mit 1 Prozent Tilgung. Die IB.SH lässt sich eine Grundschuld im Rang nach dem Finanzierungspartner eintragen. Dadurch sinkt der Beleihungsauslauf Ihrer Bank, was deren Zinsstufe verbessert. Verlangt wird eine Eigenbeteiligung von 7,5 Prozent der Gesamtkosten, und die darf aus Eigenkapital, aus Arbeitsleistung am Objekt oder aus beidem bestehen. Nur selbst genutzte Immobilien sind förderfähig, Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze fallen heraus. Was in Rendsburg zusammenkommt, rechnen wir in einer Summe.

Erst im Monat nach der Vollauszahlung, spätestens jedoch 24 Monate nach der Zusage. Bis dahin fallen nur Zinsen an. Bereitstellungszinsen von 3 Prozent im Jahr fallen ab dem siebten Monat nach der Zusage auf den noch offenen Betrag an. Dazu kommt die Gebühr für die Eintragung der Grundschuld von 354 Euro. Der Antrag läuft über den Finanzierungspartner, der auch den ersten Rang finanziert. Deshalb müssen beide Bausteine gemeinsam verhandelt werden. Den Erstrang holen wir aus dem Vergleich von über 550 Finanzierungspartner, den Nachrang stimmen wir darauf ab. Für Rendsburg rechnen wir das kostenfrei durch.