Hauskredit Radebeul. Die Edellage, bei der 27.000 Euro über die Förderung entscheiden.

Ja, wenn die Gesamtkosten stimmen. Radebeul ist mit 3.800 bis 4.400 Euro pro Quadratmeter die teuerste Wohnadresse Sachsens, für SAB Familienwohnen gilt aber eine Gesamtkostengrenze von 550.000 Euro bei bis zu vier Haushaltspersonen. Wer ein unsaniertes Haus der Energieklasse F bis H für 3.100 bis 3.300 Euro pro Quadratmeter findet und Kaufpreis, Sanierungsumfang und Nebenkosten sauber kalibriert, bleibt darunter. Unser Praxisbeispiel landet bei rund 523.000 Euro und sichert so SAB Familienwohnen zu 1,85 Prozent und KfW 308 zu 0,53 Prozent.

Er entscheidet über alles. Der notarielle Kaufvertrag gilt bei der Sächsischen Aufbaubank als Vorhabensbeginn, und wer vor der Förderzusage unterschreibt, verliert SAB Familienwohnen endgültig. In Radebeul wiegt das doppelt schwer, weil begehrte Objekte in der Lößnitz schnell mehrere Interessenten haben und der Verkäufer Tempo erwartet. Wir geben Ihnen eine Finanzierungsbestätigung an die Hand, mit der Sie die Wartezeit bis zur Zusage glaubwürdig überbrücken, und takten SAB-Antrag, KfW-Anträge und Notartermin in der zwingenden Reihenfolge.

Das Landesprogramm steuert bis zu 80.000 Euro je Haushalt bei, mit einer mobilitätsbeeinträchtigten Person bis zu 90.000 Euro. Es läuft 25 Jahre, startet mit zwei tilgungsfreien Jahren und wird danach als Ratendarlehen mit fester Tilgung von rund 290 Euro monatlich plus Zinsen auf die Restschuld zurückgezahlt, die Rate fällt also stetig. Familien mit zwei Kindern zahlen beim Bestandserwerb mit energetischer Verbesserung 1,85 Prozent statt rund 3,65 Prozent Bankzins. Bedingungen sind mindestens ein Kind unter 18 mit Kindergeldbezug, 10 Prozent Eigenanteil, Selbstnutzung und die Gesamtkostengrenze von 550.000 Euro.

Beim Kauf eines Hauses mit Baujahr bis 1995 plus energetischer Verbesserung des Endenergiebedarfs um mehr als 10 Prozent auf mindestens Klasse D zahlt ein Haushalt mit einem Kind 2,50 Prozent, mit zwei Kindern 1,85 Prozent und mit drei Kindern 1,20 Prozent. Fehlt die energetische Verbesserung, verteuert sich jede Stufe auf 3,15, 2,50 beziehungsweise 1,85 Prozent. Als einkommensschwach eingestufte Haushalte nach der sächsischen Einkommensgrenzenverordnung rücken eine Kinderstufe nach oben. Für Paare mit zwei Kindern liegt die Grenze beim zu versteuernden Einkommen bei 120.000 Euro.

Mit zwei Kindern unter 18 und einem zu versteuernden Einkommen bis 100.000 Euro finanziert KfW 308 Jung kauft Alt 160.000 Euro des Kaufpreises zu 0,53 Prozent auf 30 Jahre, das entspricht rund 481 Euro im Monat. Bei einem Radebeuler Kaufpreis von 345.000 Euro ist das fast die Hälfte zum Minizins. Weitere 80.000 Euro liefert SAB Familienwohnen, für die Bank bleiben 105.000 Euro. Das Objekt muss Energieklasse F, G oder H haben und binnen 4,5 Jahren energetisch saniert werden, wahlweise auf Effizienzhaus 85 EE oder über Einzelmaßnahmen nach BEG EM, unser Beispiel geht direkt auf Effizienzhaus 55.

Weil das Preisniveau der Stadt direkt an dieser Marke kratzt. SAB Familienwohnen fördert nur Vorhaben, deren Gesamtkosten aus Kaufpreis, Sanierung und Nebenkosten bei bis zu vier Haushaltspersonen 550.000 Euro nicht überschreiten, je weitere Person kommen 50.000 Euro hinzu. Ein saniertes Haus in der Lößnitz sprengt die Grenze fast immer, ein unsaniertes Haus für 345.000 Euro plus 140.000 Euro Sanierung plus rund 38.300 Euro Nebenkosten bleibt mit rund 523.000 Euro knapp darunter. Genau diese Kalibrierung von Kaufpreis, Sanierungsumfang und Nebenkosten rechnen wir vor dem Angebot durch.

Oberlößnitz und Niederlößnitz an den Weinhängen sind die Prestigelagen mit historischen Villen, dort entscheidet der Sanierungszustand über die Förderfähigkeit. Kötzschenbroda mit dem Dorfanger Altkötzschenbroda verbindet Szenecharakter mit Bestand aus der Vorkriegszeit, Serkowitz Richtung Elbe und Lindenau am Stadtrand bieten die realistischsten Einstiege unter der SAB-Grenze. In allen Lagen gilt, dass unsanierte Häuser der Klassen F bis H die Tür zu KfW 308 öffnen und das Baujahr bis 1995 den günstigen SAB-Bestandszins sichert.

In Sachsen summieren sich Grunderwerbsteuer von 5,5 Prozent, Notar und Grundbuch mit rund 2 Prozent und die übliche Maklercourtage von 3,57 Prozent auf rund 11,1 Prozent des Kaufpreises. Beim Radebeuler Beispielhaus für 345.000 Euro sind das rund 38.300 Euro. Diese Summe finanziert keine Bank mit, sie zählt aber in die SAB-Gesamtkostengrenze hinein und muss deshalb bei der Kalibrierung des Vorhabens von Anfang an mitgerechnet werden.

Die SAB fordert 10 Prozent der Gesamtkosten als Eigenanteil. Bei rund 523.000 Euro Gesamtvolumen im Radebeuler Praxisbeispiel sind das rund 52.300 Euro. Die Kaufnebenkosten von rund 38.300 Euro zählen dabei mit, sodass darüber hinaus rund 14.000 Euro eigene Mittel in das Vorhaben fließen. Höchstens die Hälfte lässt sich über Details mit der SAB gestalten, deshalb klären wir die Anrechnung Ihrer Mittel individuell vor der Antragstellung.

Als Faustregel sollten Kreditrate und Wohnnebenkosten zusammen unter 40 Prozent des Haushaltsnettos bleiben. Die Gesamtrate im Radebeuler Praxisbeispiel liegt ab dem dritten Jahr bei rund 1.824 Euro, dafür empfehlen wir ein Nettoeinkommen ab etwa 4.600 Euro. In den ersten beiden Jahren sind es dank der tilgungsfreien SAB-Phase nur rund 1.534 Euro. Da viele Radebeuler Käufer in Dresden arbeiten und die S-Bahn in rund zehn Minuten dort ist, sind zwei Einkommen aus Halbleiterindustrie, Klinik oder Verwaltung ein typisches Fundament.

Ein saniertes Haus mit 108 Quadratmetern kostet in Radebeul rund 1.400 Euro Kaltmiete, die Rate im Praxisbeispiel liegt ab dem dritten Jahr bei rund 1.824 Euro. Der Mehrbetrag von rund 420 Euro wandert jedoch großteils in die eigene Tilgung statt in die Tasche eines Vermieters. Dazu kommen 25.580 Euro geschenkt aus KfW-261-Tilgungszuschuss und KfW-458-Heizungszuschuss, die fallende SAB-Rate und der Umstand, dass ein Effizienzhaus in Sachsens teuerster Lage seinen Wert besonders stabil hält. Die persönliche Rechnung machen wir im Erstgespräch auf.

Wir, und zwar über den gesamten Weg. Eine Radebeuler Finanzierung mit SAB Familienwohnen, KfW 308, KfW 261 und KfW 458 verlangt eine exakte Reihenfolge, denn die SAB-Zusage muss vor dem Notartermin stehen und die KfW-Anträge vor Kaufvertrag beziehungsweise Handwerkerauftrag. Zusätzlich prüfen wir vorab, ob Ihr Wunschobjekt unter der Gesamtkostengrenze von 550.000 Euro kalibrierbar ist. Danach stellen wir alle Anträge fristgerecht, vergleichen für den Bankanteil über 550 Finanzierungspartner und bleiben bis zur Schlüsselübergabe Ihr einziger Ansprechpartner, ohne Zusatzkosten.

Die SAB verlangt grundsätzlich, dass das Gebäude mindestens die Energieeffizienzklasse E für Wohngebäude besitzt oder im Rahmen des Vorhabens erreicht, sieht für Baudenkmäler sowie besonders geschützte oder erhaltenswerte Bausubstanz aber ausdrücklich Ausnahmen vor. Unabhängig davon fragt sie den Zustand vor und nach der Sanierung getrennt ab und stellt auf das Ergebnis ab, sodass auch Häuser der Klassen F, G und H förderfähig bleiben, wenn die Sanierung mindestens Klasse E erreicht. Der günstige Zins hängt am Umfang der Verbesserung, bei Baujahr bis zum 31. Dezember 1995 an mehr als 10 Prozent weniger Endenergiebedarf bei mindestens Klasse D, bei Baujahr ab dem 1. Januar 1996 an zwei Klassen Verbesserung und bei Denkmalobjekten an mindestens Klasse E. Ohne energetische Verbesserung liegt jede Stufe eine Stufe höher. Unsere Radebeuler Beispiele sanieren auf Effizienzhausniveau und erfüllen die Anforderung.

Beim zu versteuernden Einkommen gelten 60.000 Euro für Alleinstehende und 100.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner, je Kind mit Kindergeldbezug kommen 10.000 Euro hinzu. Gerechnet wird mit dem Durchschnitt des vorletzten und des vorvorletzten Jahres vor der Antragstellung. Die Gesamtkosten des Vorhabens dürfen bei bis zu vier Haushaltspersonen 550.000 Euro erreichen und steigen je weiterer Person um 50.000 Euro. In Radebeul ist das der kritische Punkt, weil die Preise in den Hanglagen über dem sächsischen Schnitt liegen und Kaufpreis samt Sanierung die Grenze schneller ausreizen als anderswo. Dazu kommt die Erwartung, dass das geförderte Wohneigentum 25 Jahre selbst genutzt wird. Wir prüfen beide Grenzen und die Selbstnutzung, bevor Sie sich auf ein Objekt festlegen.

Einen Anspruch gibt es nicht. Die Richtlinie sagt wörtlich, dass die Bewilligungsstelle nach pflichtgemäßem Ermessen im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel entscheidet. Der Zeitpunkt entscheidet über alles. Begonnen werden darf erst, wenn die SAB über den Antrag entschieden hat. Praktisch heißt das, dass der Kaufvertrag noch nicht unterschrieben sein darf oder ein Rücktrittsrecht enthalten muss. Mit dieser Klausel lässt sich ein ungeduldiger Verkäufer meist überzeugen. Nach der Bewilligung haben Sie 36 Monate Zeit, das Geld abzurufen. Ab dem 13. Monat fallen Bereitstellungszinsen an. Für Ihren Kauf in Radebeul übernehmen wir den Antrag und stimmen die Rücktrittsklausel mit Notar und Verkäufer ab, kostenfrei.

Möglich sind 30.000 bis 80.000 Euro je Haushalt, dazu bis zu 10.000 Euro Zusatzdarlehen, wenn eine Mobilitätseinschränkung vorliegt. Erst ab 50.000 Euro Darlehenssumme ist an rangbereiter Stelle zugunsten der SAB zu sichern, darunter verzichtet die Richtlinie auf die dingliche Sicherung. Die Laufzeit beträgt höchstens 25 Jahre, und über diese Zeit muss das Objekt selbst genutzt werden, in der Regel als Hauptwohnsitz. Dazu kommen zwei Grenzen, nämlich 60.000 Euro Einkommen für Alleinstehende und 100.000 Euro für Paare mit 10.000 Euro je Kind, und 550.000 Euro Gesamtausgaben bei bis zu vier Personen. Zeitdruck gibt es keinen, die Richtlinie läuft bis Ende 2031. Wir rechnen für Radebeul durch, was Förderdarlehen und Bankanteil zusammen kosten.