Baufinanzierung Wilhelmshaven und Ostfriesland. Bei einem Haus für 260.000 Euro leiht das Land 155.000 Euro 20 Jahre lang zinslos. KfW 308 und KfW 261 tragen Kauf und Sanierung mit.

Weil KfW 308 den Kauf finanziert und nicht die Sanierung. Im Praxisbeispiel kostet das Haus 260.000 Euro, dazu kommen 27.300 Euro Nebenkosten, zusammen 254.150 Euro. Davon zahlt die Familie 30.770 Euro Eigenmittel und bekommt 20.000 Euro NBank-Zuschuss, die NBank gibt 155.000 Euro als zinsloses Darlehen. Für den Kauf bleiben dann noch 81.530 Euro offen. Rechnerisch könnte KfW 308 diese Lücke allein füllen, im Beispiel übernimmt es 30.000 Euro und die Bank 51.530 Euro. Das ist unsere Praxisregel. KfW 308 trägt einen Teil des Kaufpreises. In der Praxis strukturieren wir immer mit mindestens 50.000 Euro Bankanteil, denn kaum eine Bank begleitet eine reine Förderfinanzierung. Und ohne Bank im ersten Rang leitet auch niemand KfW 308 durch. Der Höchstbetrag von 160.000 Euro bei zwei Kindern ist eine Obergrenze und kein Pflichtbetrag. Dass er an der Küste bei weitem nicht gebraucht wird, ist der Vorteil dieser Region. In Städten mit doppelt so hohen Kaufpreisen wird der volle Betrag ausgeschöpft, und die Familie trägt entsprechend mehr Schulden.

Die NBank rechnet mit dem bereinigten Einkommen nach Wohnraumförderrecht, und das liegt deutlich unter dem Brutto. Die Grundgrenze der Gruppe A beträgt 21.250 Euro für eine Person und 28.750 Euro für zwei Personen, jede weitere Person bringt 3.750 Euro dazu und jedes Kind noch einmal 3.750 Euro. Ein Paar mit zwei Kindern kommt so auf 43.750 Euro. Bis zu dieser Grenze gibt es bis zu 180.000 Euro plus 10.000 Euro je Kind. Die Gruppe B reicht bis 40 Prozent darüber, für die Familie im Beispiel also bis 61.250 Euro bereinigt, mit bis zu 140.000 Euro plus 7.500 Euro je Kind. Für Wilhelmshaven, Emden und die ostfriesischen Landkreise ist uns keine Einstufung als Gebiet der Gruppe C bekannt, deshalb rechnet das Beispiel mit Gruppe B. Ob eine Familie mit zwei Marinegehältern, einem Schichtlohn aus dem VW-Werk oder einem Einkommen aus dem Klinikum darunter bleibt, zeigt erst die Bereinigung. Nach den pauschalen Abzügen je Einkommensart darf das Brutto spürbar höher liegen als die genannten Zahlen. Wir rechnen das vor dem Antrag durch.

Ja, das Landesdarlehen gilt in ganz Niedersachsen mit denselben Beträgen und Bedingungen, in Emden, Aurich und Leer also genauso wie in Wilhelmshaven. Den Antrag stellen Sie immer bei der Wohnraumförderstelle, die für den Ort des Hauses zuständig ist. Für Wilhelmshaven und Emden ist das die jeweilige Stadtverwaltung, denn beide sind kreisfrei. Für Aurich, Norden, Leer, Jever oder Varel ist es die Wohnraumförderstelle des Landkreises Aurich, Leer, Wittmund oder Friesland. Die NBank selbst nimmt keine Anträge entgegen, sie bewilligt, zahlt aus und verwaltet das Darlehen. Der Zeitpunkt entscheidet über die Förderung. Der Antrag muss vor dem notariellen Kaufvertrag liegen, denn der Kaufvertrag gilt als Vorhabensbeginn. Enthält der Vertrag ein eindeutiges und kostenfreies Rücktrittsrecht für den Fall, dass die Förderung ausbleibt, zählt er nicht als Beginn. Wir bereiten den Antrag vollständig vor, gegen ein vorher offen besprochenes Honorar, und stimmen die Rücktrittsklausel mit dem Notar in Ihrer Nähe ab.

Nein. Das NBank-Programm heißt Schaffung bzw. Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum, und die Selbstnutzung ist für 20 Jahre Pflicht. Ein Ferienhaus in Norddeich oder eine Wohnung auf Zeit in Wilhelmshaven für die Dienstzeit bei der Marine erfüllt das nicht. Auch KfW 308 verlangt die Selbstnutzung als Hauptwohnsitz. Wer aus dem Süden an die Küste zieht und hier tatsächlich lebt, bekommt die Förderung, wer sich ein Zweitzuhause fürs Wochenende kauft, finanziert klassisch über die Bank. Für den zweiten Fall vergleichen wir ebenfalls über 550 Finanzierungspartner, nur eben ohne die Fördertöpfe. Falls Sie später vermieten oder ausziehen müssen, sprechen Sie vorher mit der Wohnraumförderstelle, sonst kann die Förderung zurückgefordert werden.

Der Zins liegt 20 Jahre lang bei null, drei Posten kosten trotzdem Geld. Jährlich berechnet die NBank 0,5 Prozent der Restschuld als Verwaltungskostenbetrag, bei 155.000 Euro anfangs 775 Euro im Jahr, und der Betrag schrumpft mit jeder Tilgung. Einmalig fallen 1 Prozent Bearbeitungsentgelt auf das Darlehen und 0,75 Prozent auf den Zuschuss an, zusammen 1.700 Euro. Und ab dem 21. Jahr gilt auf die dann noch offenen 93.000 Euro ein Zins mit höchstens drei Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, nie über dem Marktzins. Die Kosten in den ersten 20 Jahren bestehen aus 2 Prozent Tilgung und 0,5 Prozent Verwaltung, also 2,5 Prozent im Jahr. Für dieselbe Summe würde eine Bank 4,25 Prozent Zins plus 2 Prozent Tilgung nehmen, also mehr als das Doppelte. Dieser Zinsunterschied ist der eigentliche Wert dieses Darlehens, und er summiert sich über 20 Jahre auch nach Abzug aller Verwaltungskosten auf konservativ mehr als 90.000 Euro.

Aus vier Bausteinen. Das NBank-Darlehen über 155.000 Euro läuft 20 Jahre ohne Zins, getilgt mit 2 Prozent im Jahr plus 0,5 Prozent Verwaltungskosten. KfW 308 Jung kauft Alt trägt 30.000 Euro zu 1,00 Prozent über 30 Jahre, obwohl bei zwei Kindern bis zu 160.000 Euro möglich wären. KfW 261 finanziert die Sanierung samt Wärmepumpe mit 123.000 Euro zu 3,49 Prozent, der Tilgungszuschuss von 18.450 Euro verkürzt die Laufzeit. Die Bank finanziert nur 51.530 Euro zu 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Der größte Posten ist damit die Sanierung, nicht der Kauf, und über alle Bausteine liegt der Mischzins bei rund 1,9 Prozent. Ein saniertes Einfamilienhaus mit rund 125 Quadratmetern kostet in Wilhelmshaven nach unserer Marktbeobachtung rund 1.100 bis 1.200 Euro Kaltmiete, in Norden oder Leer eher etwas mehr. Empfohlen ist für die Finanzierung ein Haushaltsnetto ab etwa 3.500 Euro, denn nach der Rate müssen einer Familie mit zwei Kindern nach der Tragbarkeitsregel der NBank 2.225 Euro zum Leben bleiben.

20.000 Euro NBank-Zuschuss und 18.450 Euro Tilgungszuschuss der KfW 261. Den Zuschuss der NBank gibt es mit 10.000 Euro je Kind, er wird nur zusammen mit dem Darlehen bewilligt und nie zurückgefordert. Die KfW 261 erlässt beim Sprung auf Effizienzhaus 55 EE für das Beispielhaus der Klasse H 15 Prozent des Kreditbetrags, bei 123.000 Euro für Dach, Fenster, Dämmung, Lüftung und Wärmepumpe sind das 18.450 Euro. Beide Beträge senken die Schulden, ohne dass die Familie einen Cent dafür aufbringt. Die Heizungsförderung KfW 458 mit 30 bis 80 Prozent Zuschuss auf die Wärmepumpe steht bewusst nicht in der Rechnung, denn KfW 261 und KfW 458 schließen einander aus, mit einer Sperre von drei Jahren in beide Richtungen. Beim Sprung auf Effizienzhaus 55 EE ist der Tilgungszuschuss auf die gesamte Sanierung fast immer mehr wert als der Zuschuss auf die Heizung allein. Wer nur die Heizung tauschen will, fährt umgekehrt mit KfW 458 besser.

Weil das unsanierte Haus zwei Fördertüren öffnet, die beim sanierten Haus verschlossen bleiben. KfW 308 gibt es nur für Häuser und Wohnungen der Energieklassen F, G oder H, und KfW 261 nur für die Sanierung, die noch bevorsteht. Ein bereits saniertes Haus kostet in Wilhelmshaven mehr, bringt weder das Darlehen zu 1,00 Prozent noch den Tilgungszuschuss und ist am Ende oft nicht auf dem Stand eines Effizienzhauses 55 EE. Der Klinker selbst ist dabei kein Problem, er hält dem Küstenklima seit Jahrzehnten stand. Die Wärme verliert das Haus über Dach, Fenster und die ungedämmte Fassade dahinter, und genau diese Posten finanziert KfW 261 mit. Sinnvoll ist ein Blick auf den Energieausweis vor dem Kauf. Steht dort Klasse F oder schlechter, kommt KfW 308 infrage. Die 15 Prozent Tilgungszuschuss dieser Rechnung gibt es aber nur bei Klasse H laut Energiebedarfsausweis, bei F oder G sind es 5 Prozent. Steht dort D oder E, entfällt KfW 308, und wir rechnen mit NBank, KfW 261 und Bank neu.

Mit dem Landesdarlehen nicht ganz, über die Bank allein ja, und wegen der niedrigen Kaufpreise an der Küste öfter als anderswo. Die NBank verlangt 10 Prozent der Gesamtkosten als Eigenmittel, bei zwei oder mehr Kindern oder einem Menschen mit Behinderung 7,5 Prozent, davon höchstens 5 Prozent als eigene Arbeit auf der Baustelle. Im Praxisbeispiel mit 410.300 Euro Gesamtkosten sind das 30.770 Euro. Sind die da, rechnet die Bank das nachrangige Landesdarlehen wie Eigenkapital, finanziert im Beispiel nur 51.530 Euro und gibt dafür ihren günstigsten Zins. Wer keinen Cent gespart hat, aber gutes Einkommen mitbringt, bekommt bei einigen unserer über 550 Finanzierungspartner eine Vollfinanzierung des Kaufpreises, gern mit KfW 308 als Baustein, denn die KfW schreibt keine Eigenmittelquote vor. Der Zins liegt dann höher, und die Kaufnebenkosten von rund 10,5 Prozent, beim Beispielhaus 27.300 Euro, müssen fast immer aus eigener Tasche kommen. Ein Hauskredit ohne jedes Eigenkapital ist in Wilhelmshaven also machbar, das zinslose Landesdarlehen bleibt dabei aber außen vor. Wir rechnen beide Wege nebeneinander und schauen vorher, ob sich die 30.770 Euro nicht doch aus Familie, Schenkung oder Arbeitgeberdarlehen zusammentragen lassen.

Ja, die Förderung hängt am Haus und an Ihrer Selbstnutzung, nicht an Ihrer bisherigen Adresse. Wer wegen der Marine, des JadeWeserPorts, des Klinikums oder eines Arbeitsplatzes im VW-Werk in Emden hierher zieht, stellt den Antrag bei der Wohnraumförderstelle am Ort des Hauses und muss dort nach dem Kauf 20 Jahre selbst wohnen. Praktisch wichtig ist die Reihenfolge, weil der Antrag vor dem Kaufvertrag liegen muss und viele Zugezogene aus der Ferne kaufen. Wir stellen den Antrag mit Ihnen vom bisherigen Wohnort aus fertig, der Notartermin kommt danach oder mit Rücktrittsklausel. Für KfW 308 gilt zusätzlich, dass mindestens ein Kind unter 18 im Haushalt lebt und das zu versteuernde Einkommen bei zwei Kindern 100.000 Euro nicht übersteigt. Wer noch eine Immobilie am alten Wohnort besitzt und vermietet, verliert die NBank-Förderung, denn wer vermietetes Wohneigentum hält, wird nicht gefördert. Diesen Punkt prüfen wir als Erstes.

Beim Land nichts an den Beträgen, bei der KfW das Programm. Das NBank-Darlehen gilt für den Neubau einschließlich Erstbezug mit denselben 140.000 Euro plus 7.500 Euro je Kind in Gruppe B und 10.000 Euro Zuschuss je Kind. Vorhabensbeginn ist beim Bauen der Werkvertrag mit dem Bauunternehmen, nicht der Grundstückskauf, und die Wohnfläche muss angemessen sein, für vier Personen 130 Quadratmeter im Eigenheim. KfW 308, KfW 261 und KfW 458 gibt es nur für Bestandshäuser. An ihre Stelle tritt KfW 300 Wohneigentum für Familien für ein Effizienzhaus 40 mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren, ohne QNG-Siegel bis 170.000 Euro bei einem oder zwei Kindern, 200.000 Euro bei drei oder vier und 220.000 Euro ab fünf Kindern, mit QNG-Siegel jeweils 50.000 Euro mehr. Die Einkommensgrenze liegt bei 90.000 Euro zu versteuerndem Einkommen bei einem Kind plus 10.000 Euro je weiterem Kind. Wer darüber liegt oder keine Kinder hat, nutzt für das selbst genutzte Haus KfW 297 bis 150.000 Euro mit QNG, ob selbst gebaut oder vom Bauträger gekauft, nicht kombinierbar mit KfW 300, oder KfW 296 und KfW 124 bis je 100.000 Euro. Bauland in Schortens, Sande oder im Umland von Aurich und Emden kostet rund 90 bis 170 Euro pro Quadratmeter, sodass Grundstück und Effizienzhaus 40 zusammen oft bei rund 500.000 Euro landen. Der Bankanteil ist dann höher als beim Klinkerhaus, dafür entfällt die Sanierung.

Beratung, Konditionsvergleich, Ihr Finanzierungskonzept samt Förderprüfung und die Begleitung bis zur Auszahlung sind für Sie kostenfrei. Unsere Vergütung erhalten wir von der finanzierenden Bank. Für die Erstellung des NBank-Antrags fällt ein Honorar an, dessen Höhe wir vorher offen mit Ihnen besprechen, denn die NBank vergütet Vermittler nicht. Bei einem Bankanteil von 51.530 Euro wie im Beispiel ist das für uns ein kleines Geschäft, und trotzdem rechnen wir die Förderung zuerst. Sie wissen vor dem ersten Handgriff, was auf Sie zukommt, und Sie entscheiden, ob wir den Antrag für Sie schreiben oder ob Sie ihn mit unserer Vorarbeit selbst bei der Wohnraumförderstelle einreichen.

Am besten beides, denn das eine schließt das andere nicht aus. Ihre Hausbank in Wilhelmshaven oder Emden rechnet Ihnen ein Angebot aus ihren eigenen Konditionen, und dieses Angebot ist ein guter Anker. Wir legen daneben, was über 550 Finanzierungspartner für denselben Bankanteil verlangen, und Ihre Hausbank kann eines dieser Angebote sein. Der größere Unterschied liegt meist nicht im Zins, sondern im Aufbau der Finanzierung. Wir rechnen zuerst das NBank-Darlehen mit dem Zuschuss und KfW 308 ein, sodass die Bank im Beispiel nur noch 51.530 Euro finanziert und die Monatsrate entsprechend klein bleibt. Ob das Angebot Ihrer Hausbank am Ende gewinnt, sehen Sie erst, wenn ein zweites daneben liegt.

Bei uns ein fester Ansprechpartner für alles, vom Energieausweis des Klinkerhauses in Fedderwardergroden oder Emden über den Antrag bei der Wohnraumförderstelle bis zur Auszahlung des letzten Zuschusses. Die Besonderheit dieser Region ist die Reihenfolge bei drei Beteiligten. Der NBank-Antrag muss vor dem Kaufvertrag liegen, die Zusage der KfW 261 vor dem ersten Handwerkerauftrag, und für KfW 308 braucht es eine Bank, die den ersten Rang übernimmt und das Darlehen durchleitet. Offen gesagt bieten viele Vermittler und Hausbanken solche Förderbausteine selten von sich aus an, denn daran verdient niemand viel. Wir gehen den umgekehrten Weg, schöpfen erst jeden Fördertopf aus und vergleichen für den kleinen Bankrest über 550 Finanzierungspartner. Unser Büro ist in Magdeburg, beraten wird telefonisch und online, der Notartermin findet bei Ihnen vor Ort statt.

Die Frage lässt sich seriös nur für Ihren Fall beantworten, denn Zinsen und Risikogrenzen verschieben sich wöchentlich. Eine Bank, die bei viel Eigenkapital vorn liegt, fällt bei einer Vollfinanzierung oft zurück, und bei unsanierten Häusern gehen die Bewertungen weit auseinander. Für Wilhelmshaven vergleichen wir die Angebote von über 550 Finanzierungspartnern nebeneinander. Entscheidend ist am Ende ohnehin nicht der Zins einer einzelnen Bank, sondern Ihr Mischzins über alle Bausteine, denn das zinslose NBank-Darlehen und die KfW drücken ihn deutlich stärker als jeder Zinsvergleich. Für Ihr Haus in Wilhelmshaven rechnen wir beides zusammen.

Das sagen wir Ihnen tagesaktuell, denn die Sätze bewegen sich täglich. Ihr persönlicher Satz hängt an vier Größen, nämlich Beleihungsauslauf, Zinsbindung, Ihre finanzielle Situation und das Haus. Aussagekräftiger ist ohnehin der Mischzins über alle Bausteine. Wer KfW und das zinslose NBank-Darlehen einbaut, liegt regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte unter dem reinen Bankangebot. Ein Prozentpunkt weniger zählt bei 300.000 Euro Darlehen über die ganze Zinsbindung. Was für Ihr Vorhaben in Wilhelmshaven erreichbar ist, rechnen wir kostenfrei aus.

Für eine reine Bankfinanzierung brauchen Sie rund 3.900 Euro Haushaltsnetto. Gerechnet ist das mit 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung, und die Belastung sollte 40 Prozent Ihres Nettos nicht übersteigen. Mit Förderung wird es leichter. Bei 2,5 Prozent Mischzins reichen rund 2.800 Euro netto. Was in Ihrem Fall trägt, rechnen wir für Wilhelmshaven im kostenlosen Erstgespräch aus.

Ja. 3.000 Euro netto tragen ein Bankdarlehen von rund 230.000 Euro bei 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Mit einem Fördermix aus KfW und dem zinslosen NBank-Darlehen, der den Mischzins auf 2,5 Prozent drückt, sind es bei gleichem Einkommen rund 320.000 Euro. In Wilhelmshaven liegen die Hauspreise zwischen rund 1.700 und 2.600 Euro je Quadratmeter, am oberen Ende macht die Förderung damit aus rund 88 Quadratmetern etwa 123 Quadratmeter. Die Kaufnebenkosten sollten Sie zusätzlich aus eigenen Mitteln tragen.

Zwischen rund 1.700 und 2.600 Euro je Quadratmeter, je nach Lage und Zustand. Ein Haus mit 120 Quadratmetern kostet damit rechnerisch 204.000 bis 312.000 Euro, dazu kommen die Kaufnebenkosten. Ob sich der Kauf rechnet, entscheidet die Summe aus Kaufpreis, Sanierung und Förderung über das zinslose NBank-Darlehen und die KfW. Diese Rechnung machen wir für Wilhelmshaven kostenfrei.