Immobilienfinanzierung Bamberg. BayernLabo-Darlehen zu 2,65 Prozent plus KfW 308.

Bamberg vereint UNESCO-Welterbe, Universität und den Bosch-Standort und hält Hauspreise von rund 3.900 Euro pro Quadratmeter, für eine oberfränkische Stadt dieser Anziehungskraft erstaunlich bodenständig. Unsanierte Nachkriegshäuser außerhalb des Welterbe-Kerns wechseln für 3.100 bis 3.300 Euro pro Quadratmeter den Besitzer und gehören meist zur Energieklasse F bis H. Genau dort greifen zwei Förderkredite zugleich, KfW 308 zu 1,00 Prozent und das BayernLabo-Darlehen aus dem Bayerischen Zinsverbilligungsprogramm zu 2,65 Prozent im zweiten Grundbuchrang. Das Rechenbeispiel dieser Seite landet bei einem Mischzins von rund 3,0 Prozent und 11.100 Euro Zuschuss.

Über die BayernLabo stellt der Freistaat ein zinsverbilligtes Darlehen für selbst bewohntes Eigentum bereit, das bis zu ein Drittel der förderfähigen Gesamtkosten trägt. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fließen Kaufpreis, Erwerbskosten und notwendige Modernisierung gemeinsam in diese Bemessung ein. Der Nominalzins beträgt Stand September 2026 bei zehnjähriger Bindung 2,65 Prozent, im ersten Jahr wird nicht getilgt, danach mit 2 Prozent jährlich plus ersparten Zinsen. Für das Bamberger Beispiel mit rund 537.000 Euro Gesamtkosten wären bis zu etwa 179.000 Euro denkbar, abgerufen werden 135.000 Euro. Je Kind legt die BayernLabo 5.000 Euro Zuschuss dazu.

Neben dem Darlehen überweist die BayernLabo pro Kind 5.000 Euro, die keine Rate kosten, seit der Richtlinienfassung vom Mai 2026 auch für ein Kind, das erst noch geboren wird. Die Bamberger Beispielfamilie mit einem Kind bekommt 5.000 Euro. Dieser Betrag darf ergänzend beim geforderten Eigenkapital mitzählen, ein echter Vorteil, wenn die Rücklagen knapp bemessen sind. In unserer Beispielrechnung erscheint er als eigene Zuschusszeile, weil er keinerlei Monatsrate auslöst.

Sobald der notarielle Kaufvertrag unterschrieben ist, gilt das Vorhaben als begonnen und die Förderung ist verwirkt. Eingereicht wird der Antrag bei der Bewilligungsstelle der Stadt Bamberg, nicht bei der BayernLabo selbst, und die Stelle prüft dabei zugleich die Tragbarkeit der Finanzierung. Einen Rechtsanspruch auf die Landesmittel gibt es nicht, ein verpasster Termin lässt sich also durch nichts heilen. Für KfW 308 gilt dieselbe Reihenfolge. Deshalb planen wir jeden Bamberger Kauf vom Notartermin rückwärts und legen beide Anträge nachweisbar davor.

Oft nur scheinbar. Die Messlatte ist die Grenze nach Artikel 11 des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes, für ein Paar mit einem Kind 57.100 Euro. Gemeint ist damit jedoch das anrechenbare Gesamteinkommen, also der Wert nach sämtlichen Abzügen und Freibeträgen, keinesfalls das Bruttogehalt vom Lohnzettel. In der Praxis rutscht deshalb manch deutlich höheres Bruttoeinkommen noch unter die Schwelle. Bevor Sie das Programm vorschnell streichen, rechnen wir Ihre Konstellation im kostenlosen Erstgespräch präzise durch.

Er lässt einen Baustein doppelt arbeiten. Zum einen liegt der Zins von 2,65 Prozent gut anderthalb Punkte unter den 4,25 Prozent des Bankdarlehens. Zum anderen wird das Darlehen außerhalb des erststelligen Beleihungsraums gesichert, der etwa ein Drittel der Gesamtkosten abdeckt, und rangiert damit hinter dem Bankdarlehen. Aus Sicht der Erstrangbank verhalten sich die nachrangigen 135.000 Euro wie eingebrachtes Eigenkapital, ihr Beleihungsauslauf fällt und sie bepreist das eigene Darlehen günstiger. Der Landesbaustein senkt also seinen eigenen Zins und zusätzlich den der Bank.

Der Bamberger Stadtschnitt liegt bei rund 3.900 Euro pro Quadratmeter für Häuser. Interessant für die Förderstrategie ist der unsanierte Bestand außerhalb des Welterbe-Kerns, etwa in Bamberg-Ost, Gaustadt, Wildensorg, Bug oder der Gartenstadt, wo 3.100 bis 3.300 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden. Diese Häuser der Nachkriegszeit tragen überwiegend Energieklasse F bis H und erfüllen damit die Eintrittsbedingung für KfW 308 sowie die Kopplung mit dem BayernLabo-Darlehen. Das Beispielobjekt dieser Seite misst 110 Quadratmeter, stammt von 1953 und kostet 350.000 Euro.

Nirgendwo in Deutschland ist der Staat beim Hauskauf so zurückhaltend wie in Bayern, denn die Grunderwerbsteuer beträgt nur 3,5 Prozent. Zusammen mit etwa 2 Prozent für Notargebühren und Grundbuchgebühren sowie der üblichen Maklercourtage von 3,57 Prozent ergeben sich rund 9,1 Prozent Nebenkosten. Beim Bamberger Beispielhaus für 350.000 Euro sind das etwa 31.900 Euro. Dieselbe Transaktion würde in vielen anderen Bundesländern spürbar mehr kosten. Da Banken die Nebenkosten nicht mitfinanzieren, markieren sie zugleich das Minimum an Eigenkapital.

Aus zwei Bausteinen. Beim Sprung des G-Klasse-Hauses auf Effizienzhaus 55 EE streicht die KfW 261 als Tilgungszuschuss 5 Prozent der Kreditsumme, hier 6.100 Euro von 122.000 Euro. Der Kinderzuschuss der BayernLabo steuert für ein Kind weitere 5.000 Euro bei. In Summe 11.100 Euro, und das noch vor dem Zinsvorteil aus KfW 308 zu 1,00 Prozent und dem BayernLabo-Darlehen zu 2,65 Prozent. Die Wärmepumpe läuft in der Effizienzhaus-Sanierung mit, einen Zuschuss aus KfW 458 gibt es dafür nicht.

Für die Bankfinanzierung sind die Nebenkosten von rund 31.900 Euro plus ein Sanierungspuffer die Untergrenze, zusammen etwa 38.000 bis 42.000 Euro. Das BayernLabo-Darlehen verlangt mehr, nämlich mindestens 15 Prozent der veranschlagten Gesamtkosten, in diesem Beispiel also rund 57.300 Euro. Angerechnet werden eigenes Geld, ein eigenes Grundstück und Zuschüsse, auch der Kinderzuschuss von 5.000 Euro je Kind. Was in Ihrem Fall zusammenkommt, rechnen wir im Erstgespräch durch. Der Nachrang des Landesdarlehens hebt obendrein die Zinsstufe bei der Bank. Für die Beispielfinanzierung empfehlen wir ein Haushaltsnetto ab etwa 5.300 Euro. Daneben gelten die Einkommensgrenzen, bei KfW 308 mit einem Kind 90.000 Euro zu versteuerndes Einkommen, beim BayernLabo-Darlehen die anrechenbare BayWoFG-Grenze von 57.100 Euro nach Abzügen.

Für ein saniertes Haus mit 110 Quadratmetern werden in Bamberg rund 1.500 Euro Kaltmiete fällig. Das Beispiel liegt darüber, im ersten Jahr wegen des tilgungsfreien BayernLabo-Jahres etwas niedriger. Die Differenz fließt in Eigentum an einem frisch auf Effizienzhaus 55 EE gehobenen Haus in der Welterbestadt, dessen Sanierung für 155.000 Euro in der Finanzierung schon steckt. Hinzu kommen 11.100 Euro Zuschüsse und ein Mischzins von rund 3,0 Prozent, empfohlen ist ein Haushaltsnetto ab etwa 5.300 Euro. Ob Kaufen für Sie persönlich vorne liegt, klärt der Mieten-oder-Kaufen-Rechner im Erstgespräch.

Bei uns läuft alles bei einem Ansprechpartner zusammen, von der Prüfung der Energieklasse Ihres Wunschhauses in Gaustadt oder der Gartenstadt bis zur Auszahlung des Kinderzuschusses. Bamberg verlangt zwei Behördenwege im richtigen Takt, denn das BayernLabo-Darlehen wird bei der Bewilligungsstelle der Stadt beantragt und muss wie KfW 308 vor dem Notartermin stehen, der Sanierungsantrag wiederum vor den ersten Handwerkerauftrag. Wissenswert ist außerdem, dass etliche Vermittler diese Programme verschweigen, weil daran kaum Provision hängt. Wir prüfen die Einkommensgrenzen, terminieren jeden Antrag und holen für den Erstrang Angebote von über 550 Finanzierungspartnern ein, kostenlos und ohne Aufschlag.

Die des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes, und einen Rechtsanspruch auf die Förderung gibt es nicht. Antragsberechtigt sind Haushalte, die die Einkommensgrenze nach Artikel 11 des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes einhalten. Sie liegt bei 28.300 Euro für einen Einpersonenhaushalt und 43.200 Euro für zwei Personen, je weitere Person kommen 10.700 Euro dazu und je Kind 3.200 Euro. Gerechnet wird nicht mit dem Bruttoeinkommen. Maßgeblich sind die Artikel 5 bis 7 des Gesetzes mit Abzügen, die Grundlage ist steuerrechtlich, weicht aber im Detail ab. Der Antrag gehört vor den Baubeginn oder den Kaufvertrag zur Bewilligungsstelle, also zum Landratsamt oder zur kreisfreien Stadt. Weil das Bruttoeinkommen nur ein Anhaltspunkt ist, lohnt bei knapper Lage eine Anfrage bei der Bewilligungsstelle. Für Ihr Vorhaben in Bamberg übernehmen wir das und rechnen die Grenze durch. Kostenfrei.

Das Darlehen darf ein Drittel der Gesamtkosten des selbst genutzten Wohnraums nicht überschreiten, mindestens sind 15.000 Euro nötig. Gerechnet wird mit 2,65 Prozent bei zehn Jahren Zinsbindung oder 2,95 Prozent bei fünfzehn Jahren, die Tilgung liegt bei 2,00 Prozent zuzüglich ersparter Zinsen ab dem zweiten Jahr. Es steht außerhalb des erststelligen Beleihungsraums von etwa einem Drittel der Gesamtkosten, also im Rang nach entsprechend hohen Kapitalmarkt- und Bauspardarlehen, innerhalb von 85 Prozent der Gesamtkosten aber vor sonstigen Fördermitteln. Ohne zusätzliches Bankdarlehen geht es daher nicht. Ausgezahlt werden 100 Prozent. Ab dem dreizehnten Monat nach dem Darlehensangebot fallen auf nicht ausgezahlte Beträge 0,15 Prozent monatlich an, und kostenfreie Sondertilgungen sind nur zum Ende eines Zinsfestschreibungszeitraums möglich. Die Kombination mit KfW-Darlehen ist ausdrücklich vorgesehen und drückt den Mischzins. Was für Bamberg zusammenkommt, rechnen wir kostenfrei aus.

Die Frage lässt sich seriös nur für Ihren Fall beantworten, denn Zinsen und Risikogrenzen verschieben sich wöchentlich. Ein Institut, das bei viel Eigenkapital vorn liegt, fällt bei einer Vollfinanzierung oft zurück, und bei unsanierten Häusern gehen die Bewertungen weit auseinander. Für Bamberg vergleichen wir die Angebote von über 550 Finanzierungspartnern nebeneinander. Entscheidend ist am Ende ohnehin nicht der Zins einer einzelnen Bank, sondern Ihr Mischzins über alle Bausteine, denn das BayernLabo-Darlehen und die KfW drücken ihn deutlich stärker als jeder Zinsvergleich. Für Ihr Objekt in Bamberg rechnen wir beides zusammen.

Das sagen wir Ihnen tagesaktuell, denn die Sätze bewegen sich täglich. Ihr persönlicher Satz hängt an vier Größen, nämlich Beleihungsauslauf, Zinsbindung, Bonität und Objekt. Aussagekräftiger ist ohnehin der Mischzins über alle Bausteine. Wer KfW und das BayernLabo-Darlehen einbaut, liegt regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte unter dem reinen Bankangebot. Ein Prozentpunkt weniger zählt bei 300.000 Euro Darlehen über die ganze Zinsbindung. Was für Ihr Vorhaben in Bamberg erreichbar ist, rechnen wir kostenfrei aus.

Für eine reine Bankfinanzierung brauchen Sie rund 3.900 Euro Haushaltsnetto. Gerechnet ist das mit 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung, und die Belastung sollte 40 Prozent Ihres Nettos nicht übersteigen. Mit Förderung wird es leichter. Bei 2,5 Prozent Mischzins reichen rund 2.800 Euro netto. Was in Ihrem Fall trägt, rechnen wir für Bamberg im kostenlosen Erstgespräch aus.

Ja. 3.000 Euro netto tragen ein Bankdarlehen von rund 230.000 Euro bei 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Mit einem Fördermix aus KfW und dem BayernLabo-Darlehen, der den Mischzins auf 2,5 Prozent drückt, sind es bei gleichem Einkommen rund 320.000 Euro. In Bamberg liegt der Quadratmeterpreis bei etwa 3.900 Euro, die Förderung macht damit aus rund 59 Quadratmetern etwa 82 Quadratmeter. Die Kaufnebenkosten sollten Sie zusätzlich aus eigenen Mitteln tragen.

Rund 3.900 Euro je Quadratmeter im Durchschnitt. Ein Haus mit 120 Quadratmetern kostet damit rechnerisch rund 468.000 Euro, dazu kommen die Kaufnebenkosten. Innerhalb von Bamberg liegen die Lagen allerdings weit auseinander, weshalb der Durchschnitt nur als grobe Orientierung taugt. Ob sich der Kauf rechnet, entscheidet die Summe aus Kaufpreis, Sanierung und Förderung über das BayernLabo-Darlehen und die KfW. Diese Rechnung machen wir für Bamberg kostenfrei. Der Postbank Wohnatlas 2026 des HWWI erwartet für Bayern bis 2035 einen realen Preisanstieg von 0,61 Prozent pro Jahr. Real heißt nach Abzug der Inflation, nominal liegt die Entwicklung also höher, und Ihre Restschuld schrumpft in derselben Zeit real mit.