Immobilienfinanzierung Erlangen. KfW 308 plus BayernLabo-Darlehen zu 2,65 Prozent.

Erlangen vereint Siemens-Healthineers-Campus, Friedrich-Alexander-Universität und Medical Valley und trägt die höchste Akademikerquote Bayerns. Häuser kosten im Schnitt rund 4.900 Euro pro Quadratmeter, unsanierte Nachkriegshäuser der Klassen F bis H sind in Bruck, Büchenbach-Dorf oder Eltersdorf für 3.800 bis 4.000 Euro zu haben. Genau dort greifen KfW 308 zu 1,00 Prozent und das BayernLabo-Darlehen zu 2,65 Prozent im zweiten Grundbuchrang zugleich. Das Rechenbeispiel dieser Seite kommt so auf einen Mischzins von rund 3,0 Prozent und 16.150 Euro Zuschuss.

Die BayernLabo verbilligt im Auftrag des Freistaats ein Darlehen für selbst bewohntes Eigentum, das bis zu ein Drittel der förderfähigen Gesamtkosten trägt. Beim Kauf mit Sanierung fließen Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und die notwendigen Modernisierungskosten in diese Basis ein. Der Nominalzins beträgt Stand September 2026 bei 10 Jahren Zinsbindung 2,65 Prozent, im ersten Jahr wird nicht getilgt, anschließend mit 2 Prozent jährlich plus ersparten Zinsen. Aus rund 629.000 Euro Gesamtkosten im Erlanger Beispiel ergäbe sich ein Rahmen von etwa 210.000 Euro, abgerufen werden 155.000 Euro. Der Kinderzuschuss von 5.000 Euro je Kind kommt separat dazu.

Neben dem verbilligten Darlehen überweist die BayernLabo pro Kind 5.000 Euro, die dauerhaft im Familienbudget bleiben, seit der Richtlinienfassung vom Mai 2026 auch für ein noch ungeborenes Kind in der Schwangerschaft. Für die Erlanger Beispielfamilie mit zwei Kindern sind das 10.000 Euro. Weil der Betrag ergänzend auf das geforderte Eigenkapital angerechnet werden darf, hilft er genau dort, wo es bei jungen Familien oft klemmt. In unserer Beispielrechnung erscheint er als eigene Zuschusszeile ohne jede Monatsrate.

Sobald der notarielle Kaufvertrag unterschrieben ist, gilt das Vorhaben als begonnen und die Förderung ist verloren. Zuständig ist nicht die BayernLabo selbst, sondern die Bewilligungsstelle der Stadt Erlangen, die zugleich prüft, ob die Finanzierung tragbar ist. Ohne rechtzeitigen Antrag entfallen die 155.000 Euro zu 2,65 Prozent und der Kinderzuschuss von 10.000 Euro endgültig, zumal auf die Landesmittel kein Rechtsanspruch besteht. KfW 308 kennt dieselbe Reihenfolge. Wir planen deshalb jeden Erlanger Kauf vom Notartermin rückwärts, damit beide Anträge sicher davor liegen.

Nicht so schnell, wie viele denken. Die Grenze nach Artikel 11 des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes liegt für ein Paar mit zwei Kindern bei 71.000 Euro, gemeint ist aber das anrechenbare Gesamteinkommen nach Abzügen und Freibeträgen und nicht das Bruttogehalt. Ein deutlich höheres Brutto kann also noch hineinpassen. Gerade bei Erlanger Einkommen aus Siemens, Healthineers oder Universität ist diese Rechnung der entscheidende Prüfpunkt fürs Erstgespräch, und genau dort führen wir sie kostenlos und auf den Euro genau durch, bevor ein Antrag rausgeht.

Der Baustein hebelt gleich zweifach. Zum einen liegt sein Zins mit 2,65 Prozent gut anderthalb Punkte unter den 4,25 Prozent des Bankdarlehens. Zum anderen wird er außerhalb des erststelligen Beleihungsraums gesichert, der etwa ein Drittel der Gesamtkosten abdeckt, und rangiert damit hinter dem Bankdarlehen. Die Erstrangbank behandelt die nachrangigen 155.000 Euro daraufhin wie Eigenkapital, ihr Beleihungsauslauf fällt und sie bietet eine günstigere Zinsstufe an. Der Zinsvorteil wirkt also im Landesdarlehen selbst und noch einmal im Bankzins.

Der Erlanger Stadtschnitt liegt bei rund 4.900 Euro pro Quadratmeter Haus, getrieben von Siemens-Campus, Universität und Medical Valley. Interessant für die Förderstrategie sind die Siedlungen der Nachkriegsjahrzehnte in Bruck, Büchenbach-Dorf, Eltersdorf, Frauenaurach und Dechsendorf, wo unsanierte Häuser für 3.800 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden. Ihre Energieklassen F bis H qualifizieren gleichzeitig für KfW 308 und die BayernLabo-Kombination. Das Beispielhaus dieser Seite hat 110 Quadratmeter, Baujahr 1959 und kostet 430.000 Euro.

Nirgendwo in Deutschland fällt die Grunderwerbsteuer niedriger aus als in Bayern mit 3,5 Prozent. Zusammen mit etwa 2 Prozent für Notar und Grundbucheintrag und der üblichen Maklercourtage von 3,57 Prozent landen die Nebenkosten bei rund 9,1 Prozent des Kaufpreises. Für das Erlanger Beispielhaus zu 430.000 Euro bedeutet das rund 39.100 Euro. Dieselbe Transaktion würde in vielen anderen Bundesländern spürbar teurer. Da Banken die Nebenkosten nicht mitfinanzieren, markieren sie zugleich das Minimum an Eigenkapital.

Zwei Bausteine bleiben dauerhaft im Haushalt. Beim Sprung des G-Klasse-Hauses auf Effizienzhaus 55 EE streicht die KfW 261 als Tilgungszuschuss 5 Prozent der Kreditsumme, hier 6.150 Euro von 123.000 Euro. Und der BayernLabo-Kinderzuschuss bringt für zwei Kinder weitere 10.000 Euro. In Summe 16.150 Euro, unabhängig vom Zinsvorteil aus KfW 308 zu 1,00 Prozent und dem Landesdarlehen zu 2,65 Prozent. Die Wärmepumpe läuft in der Effizienzhaus-Sanierung mit, einen Zuschuss aus KfW 458 gibt es dafür nicht.

Für die Bankfinanzierung sind die Nebenkosten von rund 39.100 Euro plus ein Sanierungspuffer die Untergrenze, zusammen etwa 45.000 bis 50.000 Euro. Das BayernLabo-Darlehen verlangt mehr, nämlich mindestens 15 Prozent der veranschlagten Gesamtkosten, in diesem Beispiel also rund 70.400 Euro. Angerechnet werden eigenes Geld, ein eigenes Grundstück und Zuschüsse, auch der Kinderzuschuss von 5.000 Euro je Kind, hier 10.000 Euro. Was in Ihrem Fall zusammenkommt, rechnen wir im Erstgespräch durch. Der Nachrang des BayernLabo-Darlehens drückt zusätzlich die Zinsstufe der Erstrangbank. Für die Beispielfinanzierung raten wir zu einem Haushaltsnetto ab etwa 6.200 Euro. Daneben gelten die 100.000 Euro zu versteuerndes Einkommen als KfW-308-Grenze bei zwei Kindern und die anrechenbare BayWoFG-Grenze fürs Landesdarlehen.

Für ein saniertes Haus mit 110 Quadratmetern werden in Erlangen rund 1.800 Euro Kaltmiete aufgerufen. Das Beispiel liegt darüber, im ersten Jahr dank des tilgungsfreien BayernLabo-Jahres etwas niedriger. Die Differenz kauft Eigentum an einem frisch auf Effizienzhaus 55 EE sanierten Haus in der Siemens-Stadt, dessen Sanierung für 160.000 Euro in der Finanzierung schon steckt. Hinzu kommen 16.150 Euro Zuschüsse bei einem Mischzins von rund 3,0 Prozent, empfohlen ist ein Haushaltsnetto ab etwa 6.200 Euro. Ob die Rechnung für Sie aufgeht, zeigt der Mieten-oder-Kaufen-Rechner im Erstgespräch.

Bei uns läuft alles über einen Tisch, von der Energieklassen-Prüfung des Wunschhauses in Bruck oder Eltersdorf bis zur Auszahlung des Kinderzuschusses. Erlangen verlangt den doppelten Behördenweg, denn der BayernLabo-Antrag gehört zur Bewilligungsstelle der Stadt und muss wie der KfW-308-Antrag vor dem Notartermin stehen, der Sanierungsantrag wiederum vor den ersten Handwerkerauftrag. Wichtig zu wissen ist, dass viele Vermittler diese Bausteine verschweigen, weil daran kaum Provision hängt. Wir rechnen die Einkommensgrenzen durch, terminieren sämtliche Anträge und holen für den Erstrang das beste Angebot aus über 550 Finanzierungspartnern, ohne Zusatzkosten.

Nicht die BayernLabo allein, und einen Rechtsanspruch gibt es ohnehin nicht, so steht es im Merkblatt. Die Einkommensgrenze nach Artikel 11 des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes liegt bei 28.300 Euro für einen Einpersonenhaushalt und 43.200 Euro für zwei Personen. Je weitere Person im Haushalt kommen 10.700 Euro hinzu, je Kind 3.200 Euro. Wichtig ist, dass hier nicht das Bruttoeinkommen zählt. Berechnet wird nach den Artikeln 5 bis 7 des Gesetzes, und dabei sind bestimmte Beträge abzusetzen. Die Grundlage ist steuerrechtlich, weicht aber im Detail davon ab. Eingereicht werden muss vor dem Baubeginn oder dem Abschluss des Kaufvertrags. Bei knappem Einkommen lohnt die Vorabklärung mit der Bewilligungsstelle. Wir übernehmen das für Ihr Objekt in Erlangen ohne Zusatzkosten.

Zunächst zur Höhe. Mehr als ein Drittel der Gesamtkosten gibt es nicht, mindestens aber 15.000 Euro. Der Zinssatz liegt bei 2,65 Prozent im Jahr bei zehn Jahren Zinsbindung und bei 2,95 Prozent bei fünfzehn Jahren, jeweils mit 2,00 Prozent Tilgung zuzüglich ersparter Zinsen ab dem zweiten Jahr. Die Grundschuld liegt außerhalb des erststelligen Beleihungsraums von etwa einem Drittel der Gesamtkosten. Das Darlehen rangiert also nach entsprechend hohen Kapitalmarkt- und Bauspardarlehen, innerhalb von 85 Prozent der Gesamtkosten jedoch vor sonstigen Fördermitteln. Ein zusätzliches Bankdarlehen ist deshalb Pflicht. Bei 100 Prozent Auszahlung fallen ab dem dreizehnten Monat nach dem Darlehensangebot 0,15 Prozent monatlich auf nicht ausgezahlte Beträge an. Kostenfrei sondertilgen können Sie nur zum Ende eines Zinsfestschreibungszeitraums. Mit den Darlehen der KfW ist die Kombination ausdrücklich möglich, und genau daraus entsteht der günstige Mischzins. Für Ihr Objekt in Erlangen rechnen wir das komplette Paket kostenfrei durch.

Die Hausbank zeigt Ihnen nur ihre eigenen Konditionen, und das ist selten die beste Wahl. Dieselbe Bank kann bei 20 Prozent Eigenkapital günstig und bei einer Vollfinanzierung teuer sein, und Objekte mit schwacher Energieklasse bewerten die Finanzierungspartner völlig unterschiedlich. Für Erlangen vergleichen wir über 550 Finanzierungspartner mit Ihren tatsächlichen Zahlen und zeigen Ihnen die Ergebnisse offen. Den größten Hebel hat nicht die Bankwahl, sondern die Förderung. das BayernLabo-Darlehen und die KfW verändern den Mischzins spürbar, und wir bauen den Mix für Erlangen passend zu Ihrem Objekt.

Tagesaktuelle Konditionen bekommen Sie von uns in wenigen Minuten, weil sich die Sätze täglich ändern. Beleihungsauslauf, Zinsbindung, Bonität und Objektzustand entscheiden über Ihren Satz, weshalb pauschale Bestzinsangaben wenig aussagen. Der Mischzins ist die ehrlichere Kennzahl. KfW und das BayernLabo-Darlehen drücken ihn regelmäßig um ein bis zwei Prozentpunkte. Was das ausmacht, zeigt eine einfache Rechnung. Bei 300.000 Euro Darlehen zählt jeder Prozentpunkt über die ganze Zinsbindung. Ihren persönlichen Satz für Erlangen nennen wir Ihnen im kostenlosen Erstgespräch.

Etwa 3.900 Euro netto im Haushalt bei einer reinen Bankfinanzierung. Hinter der Zahl stecken 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung, begrenzt auf 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens. Mit Förderdarlehen sinkt die Hürde deutlich. Bei einem Mischzins von 2,5 Prozent genügen für dieselbe Summe etwa 2.800 Euro Netto. Ihre konkrete Grenze rechnen wir für Erlangen kostenfrei aus, inklusive aller Verpflichtungen.

Deutlich mehr, als viele denken. 3.000 Euro netto erlauben ein Bankdarlehen von rund 230.000 Euro bei 4,25 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Mit einem Fördermix aus KfW und dem BayernLabo-Darlehen, der den Mischzins auf 2,5 Prozent drückt, sind es bei gleichem Einkommen rund 320.000 Euro. In Erlangen liegt der Quadratmeterpreis bei etwa 4.900 Euro, die Förderung macht damit aus rund 47 Quadratmetern etwa 65 Quadratmeter. Nicht vergessen sind die Kaufnebenkosten, die Banken ungern mitfinanzieren.

Im Schnitt etwa 4.900 Euro je Quadratmeter. Ein Haus mit 120 Quadratmetern kostet damit rechnerisch rund 588.000 Euro, dazu kommen die Kaufnebenkosten. Innerhalb von Erlangen liegen die Lagen allerdings weit auseinander, weshalb der Durchschnitt nur als grobe Orientierung taugt. Ob der Preis angemessen ist, zeigt erst die Gesamtrechnung aus Kaufpreis, Sanierung und Förderung. Wir erstellen für Erlangen eine Vorab-Einwertung, bevor Sie ein Angebot abgeben. Der Postbank Wohnatlas 2026 des HWWI erwartet für Bayern bis 2035 einen realen Preisanstieg von 0,61 Prozent pro Jahr. Diese Werte sind inflationsbereinigt. Nominal sieht die Entwicklung freundlicher aus, und die Restschuld wird real ebenfalls leichter.