Baufinanzierung Stade und Buxtehude. Das Land gibt 155.000 Euro 20 Jahre zinslos, damit aus der Hamburger Miete ein eigenes Haus an der S5 wird, gekauft oder neu gebaut.

Öfter, als die nackte Zahl vermuten lässt. Für den Landkreis Stade rechnen wir mit der Einkommensgruppe B, das ist die Grenze des Paragrafen 3 NWoFG plus 40 Prozent. Für ein Paar mit zwei Kindern sind das rund 56.000 Euro im Jahr. Entscheidend ist, dass diese Grenze für das bereinigte Einkommen nach Wohnraumförderrecht gilt und nicht für das Bruttogehalt. Vom Brutto gehen pauschale Abzüge ab, bei Angestellten für Steuern, Krankenversicherung und Rentenversicherung, dazu Werbungskosten und Freibeträge. Zwei Hamburger Gehälter aus Pflege, Handwerk, Logistik oder Verwaltung passen deshalb häufig noch unter die Grenze, während zwei Ingenieursgehälter bei Airbus eher darüber liegen. Ob Ihre Gemeinde in eine andere Einkommensgruppe fällt, prüfen wir vor dem Antrag mit. Wir rechnen Ihr Einkommen nach den Regeln der NBank durch, bevor Sie ein Haus besichtigen.

Nein, für die NBank zählt, wo das Haus steht und dass Sie selbst darin wohnen, nicht wo Sie arbeiten. Gefördert wird selbst genutztes Wohneigentum in Niedersachsen, und Buxtehude liegt im Landkreis Stade und damit im Fördergebiet. Ihre Hamburger Gehälter spielen nur bei der Einkommensgrenze eine Rolle, und dort geht es um das bereinigte Einkommen nach Wohnraumförderrecht und nicht um den Ort des Arbeitgebers. Den Antrag stellen Sie bei der Wohnraumförderstelle im Landkreis Stade, und zwar vor dem notariellen Kaufvertrag. Nach dem Kauf müssen Sie das Haus 20 Jahre selbst bewohnen, und mit der S-Bahn nach Hamburg pendeln dürfen Sie dabei so lange Sie wollen. Bei KfW 308 ist es genauso, auch dort zählt die Selbstnutzung und nicht der Arbeitsort.

155.000 Euro Darlehen und 20.000 Euro Zuschuss sind es im Praxisbeispiel dieser Seite. In der Einkommensgruppe B beträgt das Darlehen bis zu 140.000 Euro plus 7.500 Euro je Kind, bei zwei Kindern also 155.000 Euro. Obendrauf gibt es 10.000 Euro Zuschuss je Kind, allerdings nur gemeinsam mit dem Darlehen. Darlehen und Erhöhungen dürfen zusammen 90 Prozent der Gesamtkosten nicht übersteigen. Bei rund 542.900 Euro Gesamtkosten im Beispiel ist das mit weitem Abstand erfüllt. In der Einkommensgruppe A sind bis zu 180.000 Euro plus 10.000 Euro je Kind möglich, dafür muss das bereinigte Einkommen aber unter der Grundgrenze von rund 40.000 Euro für eine vierköpfige Familie liegen.

Der Antrag geht an die örtliche Wohnraumförderstelle, im Landkreis Stade in der Regel an die Kreisverwaltung. Für die Hansestädte Stade und Buxtehude prüfen wir vor dem Antrag, ob die Stadt selbst zuständig ist. Die NBank bewilligt, zahlt aus und verwaltet das Darlehen, nimmt den Antrag aber nicht direkt entgegen. Wichtiger als der Ort ist der Zeitpunkt. Gestellt sein muss der Antrag vor dem Vorhabensbeginn, und das ist der notarielle Kaufvertrag. Wer früher unterschreibt, geht leer aus. Nur ein Kaufvertrag mit eindeutigem und kostenfreiem Rücktrittsrecht bei Ablehnung der Förderung bildet die Ausnahme. Den Antrag bereiten wir vollständig vor und stimmen die Rücktrittsklausel mit dem Notar ab, das Honorar dafür besprechen wir vorher offen.

In den Jahren eins bis 20 fällt kein Zins an, kostenlos ist das Darlehen trotzdem nicht. Die NBank berechnet jährlich 0,5 Prozent der Restschuld als Verwaltungskosten. Bei 155.000 Euro sind das anfangs 775 Euro im Jahr, und der Betrag sinkt mit jeder Tilgung. Dazu kommt einmalig ein Bearbeitungsentgelt von 1 Prozent auf das Darlehen und 0,75 Prozent auf den Zuschuss, zusammen 1.700 Euro im Beispiel. Getilgt wird mit 2 Prozent im Jahr. Als Monatsrate ergibt das 2,5 Prozent geteilt durch zwölf, bei 155.000 Euro also rund 323 Euro. Für dieselbe Summe würde ein Bankdarlehen zu 3,9 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung rund 762 Euro im Monat kosten. Vom 21. Jahr an verzinst die NBank die dann noch offenen 93.000 Euro marktüblich.

Weil es im Grundbuch hinter der Bank steht. Der finanzierenden Bank überlässt die NBank den ersten Rang. Für die Bank sieht Ihre Finanzierung dadurch so aus, als hätten Sie 155.000 Euro mehr Eigenkapital mitgebracht. Der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis zwischen Bankdarlehen und dem von der Bank angesetzten Hauswert, wird kleiner. Ein kleinerer Beleihungsauslauf bringt bei vielen Finanzierungspartnern einen besseren Zinssatz auf den Bankanteil. Im Praxisbeispiel muss die Bank nur noch 54.180 Euro finanzieren, und das ist gewollt, denn unter 50.000 Euro Bankanteil begleitet kaum eine Bank eine Finanzierung. Weil nicht jeder Finanzierungspartner den Nachrang gleich bewertet, vergleichen wir diesen Effekt für Sie über 550 Finanzierungspartner.

Aus vier Bausteinen. 155.000 Euro NBank-Darlehen kosten 323 Euro im Monat, zusammengesetzt aus 2 Prozent Tilgung und 0,5 Prozent Verwaltungskosten bei null Prozent Zins. Für KfW 308 mit 150.000 Euro zu 0,53 Prozent als Volltilger über 30 Jahre sind es 450 Euro, wobei wir den Höchstbetrag von 160.000 Euro bewusst kürzen, damit die Bank mindestens 50.000 Euro trägt. Für KfW 261 mit 123.000 Euro brutto und 104.550 Euro netto nach Tilgungszuschuss fallen zu 3,3 Prozent rund 458 Euro an, Wärmepumpe inklusive. Der Bankanteil von 54.180 Euro zu 3,9 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung kostet 266 Euro. Zusammen sind das rund 1.497 Euro für ein Einfamilienhaus mit rund 125 Quadratmetern in Stade, das nach der Sanierung als Effizienzhaus 55 EE dasteht. Ein vergleichbares saniertes Haus kostet zwischen Stade und Buxtehude rund 1.650 bis 1.750 Euro Kaltmiete. Empfohlen ist für die Rate ein Haushaltsnetto ab etwa 3.750 Euro.

Zwei Beträge muss niemand zurückzahlen. Je Kind zahlt die NBank 10.000 Euro Zuschuss, für zwei Kinder also 20.000 Euro. Die KfW 261 erlässt beim Sprung auf Effizienzhaus 55 EE 15 Prozent der Kreditsumme als Tilgungszuschuss, bei 123.000 Euro für Dach, Fenster, Dämmung und Wärmepumpe sind das 18.450 Euro. Zusammen sind das 38.450 Euro. Die Heizungsförderung KfW 458 mit 46 Prozent Zuschuss auf die Wärmepumpe kommt im Beispiel bewusst nicht dazu, denn KfW 261 und KfW 458 schließen einander aus. Wer die Wärmepumpe über KfW 458 fördern lässt, ist drei Jahre lang für KfW 261 gesperrt und umgekehrt. Deshalb läuft die Heizung hier im Effizienzhauskredit mit. Dazu kommt der Zinsvorteil des NBank-Darlehens gegenüber einem Bankdarlehen zu 3,9 Prozent, der sich über 20 Jahre auch nach Abzug der Verwaltungskosten auf konservativ mehr als 80.000 Euro summiert.

Bei zwei oder mehr Kindern oder einem Menschen mit Behinderung im Haushalt verlangt die NBank 7,5 Prozent der Gesamtkosten als Eigenmittel, sonst 10 Prozent. Eigenleistung auf der Baustelle zählt mit, allerdings nur bis 5 Prozent der Gesamtkosten. Im Praxisbeispiel mit rund 542.900 Euro Gesamtkosten sind das 40.720 Euro. Zu den Gesamtkosten zählen Kaufpreis, Nebenkosten und Sanierung. Die Kaufnebenkosten in Niedersachsen liegen bei rund 10,5 Prozent, nämlich 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch und die übliche Maklercourtage. Gegenüber Hamburg mit 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer sparen Sie bei 380.000 Euro Kaufpreis 1.900 Euro. Mit weniger Eigenkapital ist der Kauf trotzdem möglich, dann allerdings ohne den NBank-Baustein und stattdessen mit KfW 308 und Bankdarlehen. Beide Wege stellen wir Ihnen nebeneinander.

Möglich ja, aber ohne das Landesdarlehen und teurer. Die NBank verlangt 10 Prozent der Gesamtkosten als Eigenmittel, ab zwei Kindern 7,5 Prozent, davon höchstens 5 Prozent als eigene Arbeit auf der Baustelle. Im Praxisbeispiel sind das 40.720 Euro auf 542.900 Euro. Wer diese Summe mitbringt, bekommt dafür 155.000 Euro zu null Prozent, und die Bank rechnet das nachrangige Landesdarlehen wie zusätzliches Eigenkapital, sodass der Zins auf die restlichen 54.180 Euro sehr günstig ausfällt. Ohne jedes Eigenkapital bleibt der Weg über Bank und KfW 308. Einige unserer Finanzierungspartner finanzieren bei sehr guter Bonität den vollen Kaufpreis, die Kaufnebenkosten von rund 10,5 Prozent, bei 380.000 Euro also rund 40.000 Euro, müssen aber fast immer aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Der Zins liegt bei einem Beleihungsauslauf über 100 Prozent spürbar höher. Wir rechnen Ihnen beide Wege vor, damit Sie sehen, ob ein Jahr Sparen für Sie mehr bringt als ein Kauf sofort.

Vom Land nichts, von der KfW einiges. Neubau und Erstbezug fördert die NBank mit denselben Darlehens- und Zuschussbeträgen wie den Kauf eines Bestandshauses, in Gruppe B also 140.000 Euro plus 7.500 Euro je Kind zinslos und 10.000 Euro Zuschuss je Kind. Beim Neubau gilt eine Wohnflächengrenze, im Eigenheim 130 Quadratmeter für vier und 150 für fünf Personen. KfW 308, KfW 261 und KfW 458 fallen weg, weil sie ein bestehendes Haus voraussetzen. Stattdessen gibt es KfW 300 Wohneigentum für Familien für ein Effizienzhaus 40 mit mindestens einem Kind unter 18, ohne QNG-Siegel 170.000 Euro bei ein bis zwei Kindern, 200.000 Euro bei drei bis vier und 220.000 Euro ab fünf Kindern, mit QNG-Siegel jeweils 50.000 Euro mehr. Ohne Kind oder über der Einkommensgrenze bleiben KfW 297 oder 298 bis 150.000 Euro mit QNG, KfW 296 und KfW 124. Vorhabensbeginn ist beim Neubau der Werkvertrag, der Antrag bei der Wohnraumförderstelle muss also vor der Unterschrift beim Bauträger oder Hausbauunternehmen liegen. Für Grundstücke in Ottenbeck, Riensförde, an der Buxtehuder Giselbertstraße oder in Harsefeld und Horneburg gilt das gleichermaßen.

Beratung, Konditionsvergleich, Ihr Finanzierungskonzept samt Förderprüfung und die Begleitung bis zur Auszahlung sind für Sie kostenfrei. Unsere Vergütung erhalten wir von der finanzierenden Bank. Für die Erstellung des NBank-Antrags fällt ein Honorar an, dessen Höhe wir vorher offen mit Ihnen besprechen, denn die NBank vergütet Vermittler nicht. Sie kennen den Betrag also, bevor wir anfangen, und Sie entscheiden selbst, ob wir den Antrag für Sie schreiben oder ob Sie ihn mit unserer Vorarbeit bei der Wohnraumförderstelle einreichen.

Ja, und zwar gerade dann, wenn das erste Angebot gut aussieht. Ohne Vergleich wissen Sie nicht, ob der angebotene Zins für den Bankanteil im Hamburger Speckgürtel ein fairer Preis ist oder ob es günstiger geht. Wir stellen dem Angebot Ihrer Hausbank die Konditionen von über 550 Finanzierungspartnern gegenüber, und wenn Ihre Hausbank dabei vorn liegt, finanzieren Sie eben dort. Wichtiger als der reine Zinsvergleich ist bei Ihnen aber der Aufbau. Wenn NBank und KfW den Großteil tragen und die Bank im Beispiel nur 54.180 Euro finanziert, ist die Rate von 1.497 Euro das Ergebnis der Förderung und nicht des Zinses. Diesen Aufbau rechnen wir vor dem Vergleich durch, damit Sie beide Angebote auf derselben Grundlage lesen können.

Bei uns ein fester Ansprechpartner, vom ersten Exposé aus Hahle oder Altkloster über den Antrag bei der Wohnraumförderstelle bis zur Auszahlung des letzten Zuschusses. Die Besonderheit im Landkreis Stade ist die Kombination aus hohen Kaufpreisen und Pendlereinkommen. Deshalb rechnen wir zuerst das bereinigte Einkommen gegen die NBank-Grenze und das zu versteuernde Einkommen gegen die Grenze von KfW 308. Dann folgt die Reihenfolge, NBank-Antrag vor dem Kaufvertrag oder Rücktrittsklausel im Vertrag, und die Zusage der KfW 261 vor dem ersten Handwerkerauftrag. Viele Vermittler bieten diese Bausteine kaum aktiv an, weil daran wenig verdient wird. Wir schöpfen erst jeden Fördertopf aus und vergleichen für den Bankrest über 550 Finanzierungspartner.

Vom 21. Jahr an verlangt die NBank auf die noch offene Restschuld einen marktüblichen Zins. Nach 20 Jahren mit 2 Prozent Tilgung sind von den 155.000 Euro 62.000 Euro zurückgezahlt, 93.000 Euro stehen noch offen. Bis dahin sind KfW 308 und der kleine Bankanteil weit abgezahlt, und viele Familien lösen den Rest aus Ersparnissen oder über eine günstige Anschlussfinanzierung ab. Sondertilgungen gehören in den ersten 20 Jahren nicht in das zinslose Darlehen, sondern in den Bankanteil oder in KfW 261, wo sie Zinsen sparen. Diese Reihenfolge der Rückzahlung planen wir mit Ihnen von Anfang an, damit die 20 zinslosen Jahre voll genutzt werden.